• 【發(fā)布單位】82002
• 【發(fā)布文號】桂政發(fā)[1994]79號
• 【發(fā)布日期】1994-09-30
• 【生效日期】1994-09-30
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣西壯族自治區(qū)貫徹《國務院關于 深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的實施方案

 廣西壯族自治區(qū)貫徹《國務院關于
 深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的實施方案
 
（1994年9月30日桂政發(fā)〔1994〕79號）
 為了建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，加快住房建設步伐,，加快解決人民群眾的住房問題，根據(jù)“
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（以下簡稱《決定》）,，結合我區(qū)房改的實際情況,，特制定如下實施方案：



 一,、關于城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的、基本內(nèi)容和我區(qū)近期房改主要任務

 1,、城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟制度改革的重要組成部分,，其根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化,、社會化,；加快住房建設，改善居住條件,，逐步滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求,。

 2、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設投資由國家,、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制,；把各單位建設,、分配、維修,、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式,；建立以中低收入家庭為對象,、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度,；發(fā)展住房金融和住房保險,，建立政策性和商品性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修,、管理市場,，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

 3,、城鎮(zhèn)住房制度改革要堅持配套、分階段推進,。我區(qū)近期房改的主要任務是：繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房,，認真做好與原售房政策的銜接工作；全面推行住房公積金制度,；積極推進租金改革,；切實加快經(jīng)濟適用住房建設；加強住房售后管理,，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修管理市場,。加強領導,，統(tǒng)籌安排，全面推進我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革,。



 二,、繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房，認真做好與原售房政策的銜接工作

 我區(qū)住房制度改革幾年來的實踐證明,，穩(wěn)步出售公有住房,，有利于搞活住房存量，加快回收資金,，促進住房建設,，也有利于加快租金改革步伐，引導居民消費,，適應了居民購房置業(yè)的要求,，因此要繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房。

 1,、售房原則

 城鎮(zhèn)公有住房,，除市（縣）以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售（在職副省級以上干部住房暫不出售）,，職工購買公有住房堅持自愿的原則,。新建住房和騰空的舊住房實行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶,、無房戶,。

 2、售房價格

 出售公有住房分別實行市場價,、成本價和標準價,。高收入家庭實行市場價；中低收入家庭實行成本價,。成本價包括住房的征地和拆遷補償費,、勘察設計和前期工程費、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎設施建設費,、管理費、貸款利息和稅金等7項因素（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費是否列入成本由各市,、縣自行確定）,。舊房的成本價按售房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的,，以30年計算,。

 目前以成本價售房有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡，標準價由兩部分組成：一是職工個人負擔的部分（簡稱負擔價）,，二是職工用單位資助的住房公積金抵交的部分（簡稱抵交價）,。1994年負擔價為雙職工所在市,、縣上1年平均工資的3倍,，2000年以前達到3．5倍。抵交價按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計算（標準價的計算方法見附件一）,。

 出售公有住房的成本價和標準由市,、縣人民政府逐年測定，報自治區(qū)住房制度改革領導小組批準后公布執(zhí)行,。以每年7月1日至次年6月30日為一年度,。

 實際售價根據(jù)住房所處地段、結構,、層次,、朝向、設施和裝修處因素進行調(diào)整,。

 3,、優(yōu)惠政策

 （1）現(xiàn)住房優(yōu)惠。職工按成本價或標準價購買現(xiàn)已住用的公房,，可給予現(xiàn)住房優(yōu)惠,。1994年購買現(xiàn)住房分別按成本價或負擔價優(yōu)惠5％，以后逐年減少,，至2000年全部取消,；舊房的抵交價，根據(jù)使用年限適當降低,，使用年限10年（含10年）的不能低于新房抵交價的90％,，超過10年的，最多不能低于新房抵交價的80％,。

 （2）工齡折扣,。售房單位應根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣（含夫婦雙方）。每年工齡折扣的數(shù)額,，按抵交價除以65年（男職工35年,，女職工30年）計算。離退休職工計算工齡折扣的時間,，按國家規(guī)定的離退休年齡計算,。

 （3）一次性付款折扣。凡一次性付清房款者,，減收應付房款不高于20％,。

 （4）職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。購買的住房面積標準仍按自治區(qū)批準的各市,、縣房改方案執(zhí)行,，超過標準部分，一律按市場價,。

 4,、分期付款

 無力一次付清房款者，可實行分期付款,，但首次付款不得低于房款的30％,，余款按月還本付息，還款年限不得超過10年,。購房人也可向金融機構申請抵押貸款,。

 5、明確產(chǎn)權

 職工以市場價購買的住房,，產(chǎn)權歸個人所有,，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關稅費后,，收入歸個人所有,。

 職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有,，一般住用5年后可以依法進入市場,，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有,。

 職工以標準價購買的住房,，擁有部分產(chǎn)權，可以繼承,。一般住用5年后可以依法進入市場,，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買,、租用權,。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和有關稅費后,，單位和個人按各自的產(chǎn)權比例分配,。

 6、做好售房政策銜接

 對于在《決定》出臺以前按自治區(qū)方案關于部分產(chǎn)權的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預付款的）,，仍予以認可,，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當年的售價占成本價的比重明確個人擁有的產(chǎn)權比例。也可經(jīng)購房人同意,，按成本價補足房價款及差額部分的利息后,，原購住房產(chǎn)權全部歸個人所有（具體計算辦法見附件二）,。

 對于在《決定》出臺以前違反自治區(qū)統(tǒng)一政策規(guī)定低價出售的公有住房，應一律按自治區(qū)的方案予以糾正,，再明確產(chǎn)權比例,。

 《決定》公布之后出售公有住房一律按《決定》規(guī)定的售房政策執(zhí)行，自治區(qū)和各級人民政府原規(guī)定出售公有住房的標準價和最低價一律停止執(zhí)行,。

 7,、售房款的管理

 國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權關系和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入城市住房基金和單位住房基金,；其他公有住房出售收入,，歸單位所有，納入單位住房基金,。各級人民政府要建立和健全專門的住房資金管理機構，在同級房改領導小組領導下,，對城市,、單位、個人三級住房基金進行統(tǒng)一歸集,、統(tǒng)一管理,、專戶儲存、?？顚Ｓ?。住房資金管理機構掛靠哪個部門管理，仍由各地自定,。住房資金的存貸款業(yè)務由該管理機構委托經(jīng)當?shù)厝嗣裾付ǖ膶I(yè)銀行辦理,，受委托的專業(yè)銀行根據(jù)委托協(xié)議辦理相關的金融業(yè)務。

 要繼續(xù)做好原售房資金轉(zhuǎn)入各級住房基金的核定,、劃轉(zhuǎn)工作,。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補貼，要逐步理入職工工資或用于列支公積金,。



 三,、全面推行公積金制度

 住房公積金是一項個人的長期性住房儲蓄。實行住房公積金制度有利于住房資金的積累,、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立,；有利于增強職工自我保障意識，提高職工購,、建住房能力,，促進住房建設。全區(qū)所有行政和企業(yè),、事業(yè)單位及其職工均應按照“個人存儲,、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則交納公積金,，建立住房公積金制度,，并要做出預算安排，列入預算計劃,。

 1,、公積金的繳存率

 住房公積金由在職職工個人及其所在單位，分別按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納,，歸個人所有,，作為個人住房基金存入個人公積金帳戶，用于購,、建,、大修住房。職工離退休時,，本息余額一次結清,，退還職工本人?！鞍宋濉逼陂g,，我區(qū)住房公積金的繳存率定為上一年12月工資額的5％。外資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率也同樣執(zhí)行這個比例,。

 2,、已推行公積金的市、縣,，要按《決定》進一步規(guī)范完善,，形成制度。尚未建立住房公積金制度的市,、縣,，最遲至1995年6月30日前都要推行住房公積金制度。公積金的列支渠道按《決定》的規(guī)定辦理,。

 3,、住房公積金的管理

 住房公積金是類似職工工資，屬于個人所有并具有社會保障性質(zhì)的資金,。各市,、縣政府負責制定公積金的歸集、使用,、管理等有關具體規(guī)定,，審定公積金的使用計劃和財務收支預算。各市,、縣人民政府要根據(jù)責權利一致的原則由專門的住房資金（含公積金）管理機構,，負責住房公積金的歸集,、支付、核算和編制使用計劃等管理工作,。



 四,、積極推進租金改革

 1、租金改革的原則

 租金改革要考慮租售比價的合理化,。租金提高的幅度和次數(shù),，要與售房價格從標準價向成本價過渡的步驟相聯(lián)系，也要與當?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應,，要根據(jù)物價指數(shù)控制目標統(tǒng)籌安排,。

 2、租金改革規(guī)劃

 1996年全區(qū)租金水平要達到房租支出占雙職工家庭平均工資收入的5％,。到2000年,，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15％。各市,、縣每年6月30日前根據(jù)自治區(qū)的提租規(guī)劃和上年12月當?shù)芈毠さ氖杖胨綔y定并公布下一年度租金提高的幅度,。有條件的市、縣或單位,，應結合實際情況，較快實現(xiàn)向成本租金的過渡,。

 職工實交租金還應根據(jù)住房所處地段,、結構、設施,、裝修等因素進行調(diào)整,。

 3、新房新租

 為推動新房率先進入住房新體制,，在租金水平達到成本租金以前,，新建公有住房（含騰空的舊住房）的租金標準應高于同期現(xiàn)住房的租金標準。各市,、縣人民政府可對新房實行新租作出具體規(guī)定,，還可以對職工承擔新房（含騰空的舊住房）交納租賃保證金和認購住房債券做出具體規(guī)定。

 4,、減,、免、補辦法

 租金調(diào)整后,，離退休職工,、政府民政部門確定的社會救濟戶和非在職的優(yōu)撫戶等，實交租金超過個人合理部分已造成生活困難的,，可繼續(xù)實行減免補政策,，具體辦法如下：

 1937年7月6日以前參加革命工作的離休干部,、已故離休干部的配偶及政府民政部門確定的社會救濟戶和非在職的優(yōu)撫戶，提租后每戶每月凈增租金全部免交,；1937年7月7日至1945年9月2日參加革命工作的離休干部,，提租后每戶每月凈增租金免交70％；1945年9月3日至1949年9月30日參加革命工作的離休干部提租后每戶每月凈增租金免交50％,；建國以后參加工作,，1985年工資改革以前的退休職工提租后每戶每月凈增租金免交30％。

 5,、住房在規(guī)定標準之內(nèi)的職工家庭,，用規(guī)定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的,，差額可由其所在單位適當給予補助,，列支渠道按《決定》的規(guī)定辦理。

 6,、加強對租金收入的管理

 租金收入歸產(chǎn)權單位所有,，納入單位住房基金，由住房資金管理機構管理,，用于住房維修,、管理、建設和城鎮(zhèn)住房制度改革,。



 五,、切實加快經(jīng)濟適用住房建設

 各市、縣人民政府要十分重視經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設,，盡快把房改歸集起來的資金充分有效地用到住房建設上,，加快解決中低收入家庭的住房問題。

 1,、政府扶持,，各有關部門配合，抓好經(jīng)濟適用住房建設

 各市,、縣人民政府對經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應,；對經(jīng)濟適用住房建設項目，各有關部門要在計劃,、規(guī)劃,、拆遷、稅費等方面予以政策扶持,。各市,、縣房改部門要會同有關部門制定本地經(jīng)濟適用住房建設的當年計劃和“九五”規(guī)劃，并做好經(jīng)濟適用住房建設的組織協(xié)調(diào),、分配和管理工作,。各級建設行政主管部門要切實組織好經(jīng)濟適用住房建設的施工工作,。各房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20％以上,。金融單位在信貸等方面應予以支持,。

 開發(fā)建設經(jīng)濟適用住房可繼續(xù)執(zhí)行自治區(qū)原房改方案和有關規(guī)定的稅費減免優(yōu)惠政策，具體減免項目由各市,、縣人民政府自定,。

 2、繼續(xù)鼓勵集資合作建房,，加快解危解困

 要充分調(diào)動各方面積極因素,，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，加快住房建設步伐,。凡是有條件自己解決職工住房的企業(yè)和單位,，要繼續(xù)大力推進集資合作建房。各市,、縣房改辦和住房資金管理機構要認真做好已歸集的單位住房資金的回撥工作,，積極支持單位建房和集資建房，并做好政策指導和組織協(xié)調(diào)工作,，要積極創(chuàng)造條件,，推進城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設，加快城鎮(zhèn)危舊房改造和解決困難戶的住房問題,，逐步建立起完善的國家,、集體、個人三者合理負擔的住房建設投資體制,。



 六、加強住房售后管理,，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修管理市場

 只有建立完善的住房管理體系,、方便的住房維修服務市場以及合理的住房服務價格體系并形成機制，才能解除購房職工的后顧之憂,。

 1,、改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制

 按照建立住房新制度的要求，各地可組建維修管理小組或管委會,，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè),，為住宅區(qū)居民提供多層次、綜合性和社會化的維修管理服務,，逐步改變由各單位維修管理住房的體制為社會化,、專業(yè)化運行的體制。

 2,、售后維修,、管理的經(jīng)費籌措

 職工按《決定》規(guī)定購買的住房,，各項維修開支由產(chǎn)權人負擔。售后樓房應建立共用部位,、共用設施的維修基金,，維修基金的利息（儲蓄期間按銀行規(guī)定的個人儲蓄存款利息計息）用于支付共用部位、共用設施的維修費用,，不足部分由產(chǎn)權人按各自占有房屋建筑面積的比例分攤,。

 3、建立和發(fā)展房產(chǎn)交易和維修管理市場

 發(fā)展便于交易的規(guī)范化房產(chǎn)市場和較為完善,、周到的售后維修服務是促進出售公房的重要前提,。職工購買公房，要辦理住房產(chǎn)權過戶和登記手續(xù)及相應的土地使用權變更登記手續(xù),；轉(zhuǎn)讓（出售,、交換、贈與）,、出租,、抵押、繼承所購住房,，要按國家和當?shù)厝嗣裾囊?guī)定交納有關稅費,。要加強市場管理，規(guī)范交易程序,，完善稅收和資產(chǎn)評估制度,，盡快完善有關政策法規(guī)，把住房市場納入法制軌道,。



 七,、加強領導，統(tǒng)籌安排,，加快推進住房制度改革

 加快住房建設和推進住房制度改革是各級人民政府的重要職責,，各級政府要把房改作為一項重要任務和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重點之一來抓。房改直接關系廣大群眾的切身利益,，關系政治穩(wěn)定和社會安定,，涉及到各個方面和各個部門，各級政府應當高度重視,，加強對這項工作的領導,。

 1、健全機構,，加強房改隊伍建設

 住房制度改革是一項長期任務,，也是一項政策性、理論性、專業(yè)技術性較強的工作,，各級人民政府要建立健全工作機構,，給其機構定級定編，并賦以相應的協(xié)調(diào)責任和決策權力,。要有計劃地進行干部培訓,，使房改有一支穩(wěn)定的政治思想好，業(yè)務素質(zhì)過硬,，作風扎實的干部隊伍,，防止不正之風和以權謀私。

 2,、把企業(yè)房改作為城鎮(zhèn)住房制度改革的重點

 企業(yè)房改是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容之一,，各級政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件，積極支持企業(yè)開展集資建房,，加快解決企業(yè)職工住房問題,。有條件的國有大中型企業(yè)，應結合企業(yè)經(jīng)營機制轉(zhuǎn)換和勞動工資制度改革,，采取成立房產(chǎn)經(jīng)營公司,，或把企業(yè)住房委托給社會化的物業(yè)管理公司，或由本企業(yè)與其它企業(yè),、單位一起組建股份制的物業(yè)管理公司等多種形式,，把住房建設、分配,、管理和維修服務等職能從企業(yè)中分離出去,，加快實現(xiàn)住房的商品化、社會化,。

 3,、繼續(xù)加強房改的宣傳工作

 廣大群眾的支持是房改堅實的社會基礎。要利用各種宣傳工具,，向群眾講明加快房改的目的,、意義、政策和實施步驟,，注意針對群眾中的思想認識問題做好解釋宣傳工作，提高城鎮(zhèn)居民的住房商品化意識,，積極參與住房制度改革,。

 4、各市,、縣要根據(jù)《決定》規(guī)定的統(tǒng)一政策,，結合本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，制定本地的深化住房制度改革實施細則,，并按規(guī)定報自治區(qū)房改領導小組批準后執(zhí)行,。所有單位,，不論隸屬關系，都應服從所在市,、縣政府對房改的統(tǒng)一部署和政策,。自治區(qū)和各地、市政府要根據(jù)《決定》精神,，加強檢查,、督促，保證國家房改政策的順利實施,。

 5,、嚴肅房改紀律。各級監(jiān)察部門要加強紀律監(jiān)督,、檢查,，對不執(zhí)行國家統(tǒng)一政策，低價售房,，變相增加優(yōu)惠,，挪用房改資金以及在房改中以權謀私等違紀行為要嚴肅查處。各部門指定的有關房改的文件和配套政策頒布,，須經(jīng)自治區(qū)房改領導小組會簽同意,，方能下發(fā)執(zhí)行。

 本《實施方案》由自治區(qū)房改辦解釋,。




 附件一： 關于標準價出售公有住房的計算辦法



 標準價是指目前以成本價向中低收入職工家庭售房確有困難的城市或城鎮(zhèn),，依據(jù)該城市或城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟承受能力確定的售房價格。標準價作為過渡性決策價格要隨著中低收入職工家庭經(jīng)濟承受能力的提高而提高,，逐步達到按成本價售房,。



 一、標準價計算辦法

 標準價按負擔價和抵交價之和測定,。

 （一）負擔價的計算

 負擔價是職工個人負擔的房價,，按當?shù)厥校h）雙職工年平均工資的一定倍數(shù)計算的房價。1994年為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍,。計算負擔價的標準面積統(tǒng)一按56平方米,。

 負擔價的計算公式為：Ｘ＝Ａ×2×Ｐ÷56

 其中：Ｘ為每平方米建筑面積的負擔價，Ａ為當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資,；2為雙職工,；Ｐ為房價與雙職工平均工資的倍數(shù)（1994年為3）；56指兩居室建筑面積,，也是計算標準價的規(guī)定面積,。九四年的負擔價計算公式簡化為：

 Ｘ＝Ａ×2×3÷56＝0．107×Ａ



 ┏━━━━━━━━━━┓
 即： ┃Ｘ＝0．107×Ａ ┃
 ┗━━━━━━━━━━┛

 （二）抵交價的計算

 抵交價是指職工用房改中增發(fā)的住房補貼和住房公積金支付的房價。《決定》規(guī)定,，抵交價按雙職工65年（男職工35年,、女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計算的房價（留下20％作為住房維修的費用）。

 抵交價的計算公式為：Ｙ＝（Ｙ ＋ Ｙ ）÷56 …………①

 1 2

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ

 1 1

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ

 2 2



 35 35

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 35

 其中：Ｃ ＝ａ×ｂ×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 1 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 35 35

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 35

 ＝5％×1.017×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 ＝2．1098＝2．11

 30 30

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 30

 Ｃ ＝ａ×ｂ×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 2 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 30 30

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 30

 ＝5％×1.017×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 ＝1．6904 ≈1．69

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ ＝2．11×Ａ

 1 1

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ ＝1．69×Ａ 把Ｙ ,、Ｙ 代入①可簡化為：

 2 2 1 2



 ┏━━━━━━━━━━┓
 ┃Ｙ＝0．068×Ａ ┃
 ┗━━━━━━━━━━┛

 Ｙ為抵交價,，Ｙ 、Ｙ 分別指男,、女職工工作年限內(nèi)測算的抵交價,。Ｃ 、Ｃ

 1 2 1 2綜合系數(shù)分別為2．11,、1．69,。ａ為公積金交存率5％；ｂ為當年內(nèi)單位發(fā)給的住房公積金的年本息和系數(shù),，取1．017,。

 Ａ為當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃標準價Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝0．107×Ａ＋0．068×Ａ＝0．175×Ａ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

 其中：Ｘ為負擔價，Ｙ為抵交價

 （三）關于標準價計算公式中各種數(shù)據(jù)的規(guī)定

 標準價計算公式中,，年工資增長率8．12％,，年物價增長指數(shù)6％，住房公積金年儲蓄存款利率6．66％,，男職工工作年限35年,，女職工工作年限30年，二居室建筑面積56平方米（按照小康居住水平8平方米的標準和戶均3．5人推算得出）,，均為國家統(tǒng)一規(guī)定的測算標準價的數(shù)據(jù),。計算公式中職工平均工資按當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資確定。住房的實際售價應根據(jù)所處地段,、結構,、樓層、朝向,、設施和裝修標準等因素區(qū)別計價,。

 例如：某市1993年職工平均工資為3600元，按上述辦法計算1994年標準價為：（Ａ＝3600元）

 負擔價：Ｘ＝0.107×Ａ＝0.107×3600＝385.2（元／平方米）

 抵交價：Ｘ＝0.068×Ａ＝0.068×3600＝244.8（元／平方米）

 標準價：Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝385.2＋244.8＝630（元／平方米）



 二,、以標準價出售舊公有住房成新折扣的計算辦法

 1,、以標準價出售舊公有住房，以出售當年新房標準價為100％,，按下述辦法給予成新折扣：

 （1）負擔價部分的成新折扣,，按住房折舊年限50年計算，每早竣工使用一年成新折扣2％,，使用年限超過30年按30年計算。

 （2）抵交價部分的成新折扣，根據(jù)使用年限適當給予折扣,，但最多不能超過新房抵交價的20％,。

 依據(jù)上述規(guī)定以標準價出售舊公有住房的年折舊率計算公式為：



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 負擔價×2％＋抵交價×20％÷30 ┃
 ┃年折舊率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％ ┃
 ┃ 標 準 價 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



 例如：一套舊住房已竣工使用20年，給予的成新折扣按年折舊率×20年計算,。如出售的舊住房已竣工使用40,，給予的成新折扣只能按年折舊率×30計算。

 2,、出售經(jīng)過大修或設備更新的舊住房,，按簡單的年限折舊率成新折扣確定的出售價格，與實際價值不符時,，應按有關規(guī)定,，經(jīng)實地評估后成新折扣。



 三,、工齡折扣的計算辦法

 《決定》中規(guī)定,，對于購房職工沒有享受住房公積金的工作年限應給予工齡折扣。工齡折扣的計算年限以各城市公積金建立的時間為限,。

 每平方米建筑面積年工齡折扣的數(shù)額,，按各城市每建筑平方米抵交價除以65年計算。計算公式為：



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 每平方米建筑面積年工齡折扣額＝抵交價÷65 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

 例如：某城市1994年售房抵交價為244．8元／平方米,，則該城市職工購房年工齡折扣額為：

 244．8÷65＝3．77（元／平方米?年）

 注：工齡折扣的工齡計算時間,，從職工參加工作之日起至國家規(guī)定的職工工作崗位離退休年齡止（夫妻一方已故的，計算時間按去逝那年止）,；現(xiàn)已離退休職工按其實際工齡計算,。

 例如：某同志1945年參加革命工作，1992年離休,，其工齡應為47年,。其愛人1955年參加工作，1992年退休其工齡為37年,。夫婦兩人合計工齡為84年,，該地自1993年推行住房公積金制度，該夫婦購房時,，其工齡折扣總額為：（該夫婦在上例某城市工作,，住房面積為80平方米）

 年工齡折扣額×84×所購住房面積＝3．77×84×80

 ＝25334．4（元）



 四、現(xiàn)住房折扣的計算辦法

 《決定》第17條規(guī)定“職工購買現(xiàn)已住用的公有住房,，可適當給予折扣,。”1994年現(xiàn)住房折扣率為負擔價的5％,，以后每年減少1％?，F(xiàn)住房折扣的計算公式為：



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額＝負擔價×折舊率 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



 五,、出售公有住房實際售價的計算公式

 實際售價＝（標準價－年工齡折扣額×夫婦雙方建立公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×本套住房建筑面積－負擔價×現(xiàn)住房折扣率×本套住房建筑面積±標準價×成新率×環(huán)境因素增減率×本套住房建筑面積＋設施項目及裝修增價款×設施項目及裝修的成新率



 六、一次性付清房款折扣的計算方法

 購房者支付房款時,，可以一次性付清房款,，也可以分期付款。一次性付款折扣率應參考當?shù)刭彿空咝再J款利率與銀行儲蓄存款利率的差額,，以及分期付款的控制年限確定,，最高不超過房價款的20％。

 《決定》規(guī)定,，分期付款的職工首次付款不得低于實際售價的30％,。分期付款期限不得超過10年。



 七,、實例操作

 根據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計局公布的資料表明,，廣西1993年職工年平均工資收入為：3368元，即Ａ＝3368元

 1,、九四年廣西的負擔價為：Ｘ＝0．107×Ａ

 ＝0．107×3368

 ＝360．38（元／平方米）

 2,、九四年廣西的抵交價為：Ｙ＝0．068×Ａ

 ＝0．068×3368

 ＝229．02（元／平方米）

 3、九四年廣西的標準價為：Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝360．38＋229．02

 ＝589．4（元／平方米）

 4,、以區(qū)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算廣西的年折舊率為：



 360．38×2％＋229．02×20％÷30

 94年年折舊率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％

 589．4

 ＝1．48％

 5,、全區(qū)94年每平方米建筑面積年工齡折扣額＝抵交價Ｙ÷65＝229．02

÷65＝3．52（元／平方米?年）

 6、94年全區(qū)每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額

 ＝負擔價×5％＝360．38×5％＝18．02（元／平方米）

 下面實例以區(qū)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)為依據(jù),，測算：

 例1,、廣西某地1994年標準價589．4元／平方米（其中抵交價229．02元／平方米，負擔價為360．38元／平方米）年工齡折扣額為3．52元,，建立公積金前夫婦雙方已分別工作5年,，該職工購買1994年竣工的一套60平方米新樓房的實際售價為：

 實際售價＝（標準價－年工齡折扣×夫婦工齡）×住房面積

 ＝（589．4－3．52×10）×60＝33252（元）

 例2、該夫婦購買已竣工使用15年騰空的舊住房,，其它條件用例1,，其實際售價為：

實際售價＝（589．4－3．52×10）×60×（1－1．48％×15）

 ＝33252×0．778＝25870．06（元）

 例3、該夫婦購買已竣工使用15年的現(xiàn)住房,，其它條件用例2,，其實際售價為：

實際售價＝（589．4－3．52×10）×60×（1－1．48％×15）

 －360．38×5％×60

 ＝25870．06－1081．14＝24788．92（元）

 例4、某夫婦在未建立公積金前退休,，夫婦雙方工作年限為70年,，其它條件同例3，其實際售價為：

實際售價＝（589．4－3．52×70）×60×（1－1．48％×15）

 －360．38×5％×60

 ＝20580×0．778－1081．14

 ＝16011．24－1081．14＝14930．1（元）

 例5,、其它條件同例4,，付款方式采取一次性付款（一次性付款折扣率取20％），其實際付款額為：

 實際付款＝14930．1－14930．1×20％

 ＝11944．08（元）




 附件二： 關于已售公有住房產(chǎn)權比例
 確定及按成本價出售公有住房的計算辦法



 “廣西壯族自治區(qū)貫徹《
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》實施方案”（以下簡稱“實施方案”）規(guī)定：“對于在《決定》出臺之前按自治區(qū)方案關于部分產(chǎn)權的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預付款的）,，仍予以認可,，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當年的售價占成本價的比重明確個人擁有的產(chǎn)權比例,。經(jīng)購房人同意，也可按成本價補足房價款及差額部分的利息后,，原住房產(chǎn)權全部歸個人所有”,，同時向中低收入職工出售公有住房，在堅持自愿的原則下,，可以實行成本價售房。為此,，特制定本計算辦法,。



 一、按成本價的構成因素及計算口徑確定購房當年的新房平均成本

 1,、住房征地拆遷補償費

 征地拆遷補償費以二處以上有代表性的新征地發(fā)生數(shù)取值,。其中幾項主要費用可參照下列標準取值：

 ①土地補償費：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的四倍取值。

 ②安置補償：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的3倍取值,。

 ③青苗補償：按作物一造的畝產(chǎn)值取值,。

 ④拆遷補償：屬于舊城改造的公房所發(fā)生拆遷補償費，按當?shù)厝嗣裾挠嘘P規(guī)定取值,。

 ⑤其他補償：按有關規(guī)定取值,。

 2、勘察設計和前期工程費

 勘察設計費按自治區(qū)有關規(guī)定的取費定額取值,。

 前期工程費按二處以上有代表性的住宅小區(qū)實際發(fā)生的臨時水,、電、路,、場地平整費取值,。

 3、建安工程費

 按當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年房屋建筑平方米造價取值,。

 4,、住宅小區(qū)基礎設施建設費

 按二處以上有代表性的開發(fā)建設住宅小區(qū)實際發(fā)生額取值。

 5,、管理費

 按上述（1）至（4）項之和為基數(shù)的1－3％取值,。

 6、貸款利息

 按當?shù)亟ㄔO銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期,、平均比例,、平均利率，結合當?shù)貑挝蛔越ǚ康那闆r確定,。

 7,、稅金

 按以上（1）至（6）項之和為基數(shù)，按國家和當?shù)卣?guī)定的營業(yè)稅,、城市建設維護稅,、教育費附加計征辦法確定,。

 例如、某市通過對當?shù)?3年住宅建設成本分析測算出：

 1,、征地和拆遷補償費為75元／平方米,；

 2、勘察設計和前期工程費為21．78元／平方米,；

 3,、建安工程費為419．29元／平方米；

 4,、小區(qū)基礎設施建設費為31元／平方米,；

 5、管理費為16．41元／平方米,；

 6,、利息支出30．94元／平方米；

 7,、稅金19．34元／平方米,；

 故該市購房當年新房平均成本價為以上1－7項之和共613．77元／平方米。



 二,、根據(jù)職工現(xiàn)住房的建成年份及住房所處的地段,、結構、層次,、朝向,、設施和裝修標準等因素確定該住房的實際成本價

 設施項目及裝修增價

 實際成本價＝（測定的平均成本價＋━━━━━━━━━）×平均成新率×

 建筑面積

 （1±地段、樓層,、朝向增減率）

 實際成本價款＝實際成本價×建筑面積,。

 其中，舊房的成本價按售房當年新房的平均成本價成新折扣（折扣年限一般為50年）計算,；住房所處地段按各市縣房改售房方案中劃分的地段區(qū)別計價,；結構、樓層,、朝向,、設施和裝修標準等因素也按房改方案中售房評估確定的標準區(qū)別計價。



 三,、根據(jù)“實施方案”規(guī)定的各項售房折扣,，計算職工按成本價購房的實際售房價

 1、工齡折扣的計算,，參照附件一工齡折扣的計算方法和規(guī)定,，其計算公式為：

 0．068×Ａ

 每平方米建筑面積年工齡折扣額＝━━━━━━━

 65



 其中：Ａ為原售房上一年12月份統(tǒng)計部門公布的職工年平均工資。0．068為抵交價綜合系數(shù),，65為工齡計算的標準年限（男職工35年,，女職工30年）,。

 2、依據(jù)“實施方案”第二條第3款規(guī)定：“職工按成本價或標準價購買現(xiàn)已住用的公房,，可給予現(xiàn)住房折扣,。”按成本價售房現(xiàn)住房折扣按實際成本價的5％計算,，其計算公式為：

 每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額＝實際成本價×5％

 其中5％為94年的現(xiàn)住房折扣率,，以后逐年減少，至2000年全部取消,。

 故職工按成本價購房的實際售房價＝實際成本價－現(xiàn)住房折扣額－工齡折扣額



 四,、確定已售公有住房產(chǎn)權比例的計算公式：

 按原標準價的實際售房價

 產(chǎn)權比例＝━━━━━━━━━━━━×100％

 按成本價購房的實際售房價



 公式中“按原標準價的實際售房價”指職工購買現(xiàn)住房每平方米的實交款加上原一次性付款減收25％的部分。



 五,、購房者如愿意按成本價購房所需補交款的計算：

 補交金額＝［按成本價售房的實際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原

 標準價一次性實交款］×［1＋月利息率×已交款時間（月）］

 例1、某市張某以1993年原標準價購一套建筑面積70平方米（不包括樓梯等公用部分）住房,。該住房是1987年元月竣工的磚混結構樓房,，張某原購房一次性付款實交款為9800元。平均成新率為86％,，設施項目及裝修增價為200元,，地段增減率為－2％，樓層,、朝向增減率均為零,。該市公積金建立之前的張某夫婦合計工齡為65年，試確定張某的產(chǎn)權比例,。

 1）根據(jù)測算該市1993年磚混結構樓房的平均成本價為622．8元／平方米,，該套住房的成本價款為：

 設施項目及裝修增價

 實際成本價＝（測定的平均成本價＋━━━━━━━━━）×平均成新率×

 建筑面積

 （1±地段、樓層,、朝向增減率）

 200

 ＝（622．8＋━━━）×86％×（1－2％）

 70

 ＝527．31（元）

 實際成本價款＝實際成本價×建筑面積

 ＝527．31×70

 ＝36911．7（元）

 2）張某原實交款加上原一次性付款減收25％部分為13067元

 3）張某夫婦工齡折扣計算：

 該市93年職工年平均工資為Ａ＝3586（元）

 工齡折扣總額＝0．068×Ａ÷65

 ×該套住房建筑面積×夫婦雙方工齡

 ＝0．068×3586÷65×70×65

 ＝17069．35（元）

 4）現(xiàn)住房折扣計算

 現(xiàn)住房折扣總額＝實際成本價款×5％＝1845．56（元）

 故張某按售房當年成本價的實際售房價

 ＝實際成本價－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額

 5）張某的產(chǎn)權比例

 原實交款＋原一次性付款減收25％部分

 ＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％

 該套住房成本價款－工齡折扣總額－現(xiàn)住房折扣總額

 13067

 ＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％

 36911．7－17069．35－1845．56

 13067×100％

 ＝━━━━━━━━━━＝72．6％

 17996．8



 例2,、在例1中張某要求以原成本價補足房價款及差額部分的利息購買住房全產(chǎn)權，其原交款時間為93年8月4日,，補交款時間為94年8月4日,，試計算應補交款是多少。（其中張某購房的一次性付款折扣取20％）

 由例1得知：張某產(chǎn)權比例為72．6％,，月利率取為9．15‰,，計息時間為12個月。

 補交金額＝［按成本價售房的實際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原

 標準價一次性交款］×［1＋月利息率×已交款時間（月）］

 ＝［17996．8×（1－20％）－9800］×

 ［1＋9．15‰×12］＝5102．45（元）



 六,、以成本價出售公有住房的計算方法

 1,、以成本價出售的公有住房，按購房當年的成本價成新折扣計算,。折扣年限取50年,，使用年限超過30年的,，以30年計算，經(jīng)過大修或者設備更新的舊房,，按原有關政策和規(guī)定評估確定,。

 實際成新率＋年限折舊剩余率

 平均成新率＝━━━━━━━━━━━━━

 2

 其中：實際成新率按實地評估確定；

 實際使用年限

 年限折舊剩余率＝（1－━━━━━━━）×100％

 折舊年限50年

 2,、以成本價出售的公有住房,，住房的實際售價應根據(jù)地段、結構,、樓層,、朝向、設施及裝修標準等因素區(qū)別計價,，對公用的樓梯,、走廊等公用部分均不攤?cè)敫鲬粲嬎恪?
 以成本價出售公有住房的計算公式為：

 設施項目及裝修增價

 房價＝（成本價＋━━━━━━━━━）×平均成新率

 建筑面積

 ×（1±地段、樓層,、朝向增減率）

 房款＝房價×建筑面積

 例3,、某城市的一套56平方米（不包括樓梯等公用部分）磚混結構的住宅，已

使用15年,。經(jīng)實地評估成新為八成,。樓層是第5層，樓層差價率＋2％,，地理位置

處于外圍區(qū),，按規(guī)定減少2％，朝向?qū)贃|西向,，按規(guī)定減少2％,。該套住房的夫婦合

計工齡為60年。

 經(jīng)調(diào)查測算94年該城市的住宅成本價為650元／平方米,，經(jīng)實地評估設施項

目增加200元,，該市94年職工年平均工資Ａ為3368元。

 以成本價出售公有住房計算公式為：

 設施項目及裝修增價

 房價＝（成本價＋━━━━━━━━━）×平均成新率

 建筑面積

 ×（1±地段,、樓層,、朝向增減率）

 15

 （1－ ━━）＋0．8

 200 50

 該房價＝（650＋━━━）×━━━━━━━━━×（1＋2％－2％－2％）

 56 2

 ＝653．5×0．75×0．98

 ＝480．32（元／平方米）

 房款＝480．32×56＝26897．9（元）

 工齡折扣額＝0．068×Ａ÷65×夫婦雙方工齡×建筑面積

 ＝0．068×3368÷65×60×56

 ＝11838．7（元）

 現(xiàn)住房折扣額＝房款×5％＝26897．9×5％

 ＝1344．895（元）

 實際應付房款＝（房款－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額）×

 80％（一次性付款折扣取20％）

 ＝（26897．9－11838．7－1344．895）×80％

 ＝10971．45（元）



 七、關于成本價價格的審批程序

 出售公有住房的成本價由各市（縣）人民政府逐年測定,，報自治區(qū)房改領導小組批準后公布執(zhí)行,，以每年七月一日至次年六月三十日為一年度。