• 【發(fā)布單位】82002
• 【發(fā)布文號(hào)】桂政發(fā)[1994]79號(hào)
• 【發(fā)布日期】1994-09-30
• 【生效日期】1994-09-30
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣西壯族自治區(qū)貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于 深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的實(shí)施方案

 廣西壯族自治區(qū)貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于
 深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的實(shí)施方案
 
（1994年9月30日桂政發(fā)〔1994〕79號(hào)）
 為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度,，加快住房建設(shè)步伐，加快解決人民群眾的住房問(wèn)題,，根據(jù)“
國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（以下簡(jiǎn)稱《決定》）,，結(jié)合我區(qū)房改的實(shí)際情況，特制定如下實(shí)施方案：



 一,、關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的,、基本內(nèi)容和我區(qū)近期房改主要任務(wù)

 1、城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)制度改革的重要組成部分,，其根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度,，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化,；加快住房建設(shè),，改善居住條件，逐步滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求,。

 2,、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家,、單位,、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè),、分配,、維修,、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制,；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式,；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系,；建立住房公積金制度,；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商品性并存的住房信貸體系,；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修,、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

 3、城鎮(zhèn)住房制度改革要堅(jiān)持配套,、分階段推進(jìn),。我區(qū)近期房改的主要任務(wù)是：繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房，認(rèn)真做好與原售房政策的銜接工作,；全面推行住房公積金制度,；積極推進(jìn)租金改革；切實(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),；加強(qiáng)住房售后管理,，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修管理市場(chǎng)。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，統(tǒng)籌安排,，全面推進(jìn)我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革。



 二,、繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房,，認(rèn)真做好與原售房政策的銜接工作

 我區(qū)住房制度改革幾年來(lái)的實(shí)踐證明，穩(wěn)步出售公有住房,，有利于搞活住房存量,，加快回收資金，促進(jìn)住房建設(shè),，也有利于加快租金改革步伐,，引導(dǎo)居民消費(fèi)，適應(yīng)了居民購(gòu)房置業(yè)的要求,，因此要繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房,。

 1、售房原則

 城鎮(zhèn)公有住房,，除市（縣）以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外,，均可向城鎮(zhèn)職工出售（在職副省級(jí)以上干部住房暫不出售）,，職工購(gòu)買公有住房堅(jiān)持自愿的原則。新建住房和騰空的舊住房實(shí)行先售后租,，并優(yōu)先出售給住房困難戶,、無(wú)房戶。

 2,、售房?jī)r(jià)格

 出售公有住房分別實(shí)行市場(chǎng)價(jià),、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。高收入家庭實(shí)行市場(chǎng)價(jià),；中低收入家庭實(shí)行成本價(jià),。成本價(jià)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi),、建安工程費(fèi),、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi),、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)是否列入成本由各市,、縣自行確定）。舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算,，使用年限超過(guò)30年的,，以30年計(jì)算。

 目前以成本價(jià)售房有困難的市（縣）,，可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡,，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由兩部分組成：一是職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的部分（簡(jiǎn)稱負(fù)擔(dān)價(jià)），二是職工用單位資助的住房公積金抵交的部分（簡(jiǎn)稱抵交價(jià)）,。1994年負(fù)擔(dān)價(jià)為雙職工所在市、縣上1年平均工資的3倍,，2000年以前達(dá)到3．5倍,。抵交價(jià)按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計(jì)算（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的計(jì)算方法見附件一）。

 出售公有住房的成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)由市,、縣人民政府逐年測(cè)定,，報(bào)自治區(qū)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。以每年7月1日至次年6月30日為一年度,。

 實(shí)際售價(jià)根據(jù)住房所處地段,、結(jié)構(gòu)、層次,、朝向,、設(shè)施和裝修處因素進(jìn)行調(diào)整。

 3,、優(yōu)惠政策

 （1）現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠,。職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買現(xiàn)已住用的公房,，可給予現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠。1994年購(gòu)買現(xiàn)住房分別按成本價(jià)或負(fù)擔(dān)價(jià)優(yōu)惠5％,，以后逐年減少,，至2000年全部取消；舊房的抵交價(jià),，根據(jù)使用年限適當(dāng)降低,，使用年限10年（含10年）的不能低于新房抵交價(jià)的90％，超過(guò)10年的,，最多不能低于新房抵交價(jià)的80％,。

 （2）工齡折扣。售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣（含夫婦雙方）,。每年工齡折扣的數(shù)額,，按抵交價(jià)除以65年（男職工35年，女職工30年）計(jì)算,。離退休職工計(jì)算工齡折扣的時(shí)間,，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

 （3）一次性付款折扣,。凡一次性付清房款者,，減收應(yīng)付房款不高于20％。

 （4）職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房,，每個(gè)家庭只能享受一次,。購(gòu)買的住房面積標(biāo)準(zhǔn)仍按自治區(qū)批準(zhǔn)的各市、縣房改方案執(zhí)行,，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分,，一律按市場(chǎng)價(jià)。

 4,、分期付款

 無(wú)力一次付清房款者,，可實(shí)行分期付款，但首次付款不得低于房款的30％,，余款按月還本付息,，還款年限不得超過(guò)10年。購(gòu)房人也可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款,。

 5,、明確產(chǎn)權(quán)

 職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,，可以依法進(jìn)入市場(chǎng),，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有,。

 職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，收入歸個(gè)人所有,。

 職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán),，可以繼承,。一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下,，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買,、租用權(quán)。售,、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和有關(guān)稅費(fèi)后,，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例分配。

 6,、做好售房政策銜接

 對(duì)于在《決定》出臺(tái)以前按自治區(qū)方案關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預(yù)付款的）,，仍予以認(rèn)可，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例,。也可經(jīng)購(gòu)房人同意,，按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息后，原購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)全部歸個(gè)人所有（具體計(jì)算辦法見附件二）,。

 對(duì)于在《決定》出臺(tái)以前違反自治區(qū)統(tǒng)一政策規(guī)定低價(jià)出售的公有住房,，應(yīng)一律按自治區(qū)的方案予以糾正，再明確產(chǎn)權(quán)比例,。

 《決定》公布之后出售公有住房一律按《決定》規(guī)定的售房政策執(zhí)行,，自治區(qū)和各級(jí)人民政府原規(guī)定出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和最低價(jià)一律停止執(zhí)行。

 7,、售房款的管理

 國(guó)有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位,，分別納入城市住房基金和單位住房基金；其他公有住房出售收入,，歸單位所有，納入單位住房基金,。各級(jí)人民政府要建立和健全專門的住房資金管理機(jī)構(gòu),，在同級(jí)房改領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)城市,、單位,、個(gè)人三級(jí)住房基金進(jìn)行統(tǒng)一歸集、統(tǒng)一管理,、專戶儲(chǔ)存,、?？顚Ｓ谩Ｗ》抠Y金管理機(jī)構(gòu)掛靠哪個(gè)部門管理,，仍由各地自定,。住房資金的存貸款業(yè)務(wù)由該管理機(jī)構(gòu)委托經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾付ǖ膶I(yè)銀行辦理，受委托的專業(yè)銀行根據(jù)委托協(xié)議辦理相關(guān)的金融業(yè)務(wù),。

 要繼續(xù)做好原售房資金轉(zhuǎn)入各級(jí)住房基金的核定,、劃轉(zhuǎn)工作。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼,，要逐步理入職工工資或用于列支公積金,。



 三、全面推行公積金制度

 住房公積金是一項(xiàng)個(gè)人的長(zhǎng)期性住房?jī)?chǔ)蓄,。實(shí)行住房公積金制度有利于住房資金的積累,、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立；有利于增強(qiáng)職工自我保障意識(shí),，提高職工購(gòu),、建住房能力，促進(jìn)住房建設(shè),。全區(qū)所有行政和企業(yè),、事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助,、統(tǒng)一管理,、專項(xiàng)使用”的原則交納公積金，建立住房公積金制度,，并要做出預(yù)算安排,，列入預(yù)算計(jì)劃。

 1,、公積金的繳存率

 住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位,，分別按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個(gè)人所有,，作為個(gè)人住房基金存入個(gè)人公積金帳戶,，用于購(gòu)、建,、大修住房,。職工離退休時(shí)，本息余額一次結(jié)清,，退還職工本人,。“八五”期間，我區(qū)住房公積金的繳存率定為上一年12月工資額的5％,。外資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率也同樣執(zhí)行這個(gè)比例,。

 2、已推行公積金的市,、縣,，要按《決定》進(jìn)一步規(guī)范完善，形成制度,。尚未建立住房公積金制度的市,、縣，最遲至1995年6月30日前都要推行住房公積金制度,。公積金的列支渠道按《決定》的規(guī)定辦理,。

 3、住房公積金的管理

 住房公積金是類似職工工資,，屬于個(gè)人所有并具有社會(huì)保障性質(zhì)的資金,。各市、縣政府負(fù)責(zé)制定公積金的歸集,、使用,、管理等有關(guān)具體規(guī)定，審定公積金的使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支預(yù)算,。各市,、縣人民政府要根據(jù)責(zé)權(quán)利一致的原則由專門的住房資金（含公積金）管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集,、支付,、核算和編制使用計(jì)劃等管理工作。



 四,、積極推進(jìn)租金改革

 1,、租金改革的原則

 租金改革要考慮租售比價(jià)的合理化。租金提高的幅度和次數(shù),，要與售房?jī)r(jià)格從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡的步驟相聯(lián)系,，也要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，要根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排,。

 2,、租金改革規(guī)劃

 1996年全區(qū)租金水平要達(dá)到房租支出占雙職工家庭平均工資收入的5％。到2000年,，住房租金原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％,。各市、縣每年6月30日前根據(jù)自治區(qū)的提租規(guī)劃和上年12月當(dāng)?shù)芈毠さ氖杖胨綔y(cè)定并公布下一年度租金提高的幅度,。有條件的市、縣或單位,，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,，較快實(shí)現(xiàn)向成本租金的過(guò)渡,。

 職工實(shí)交租金還應(yīng)根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu),、設(shè)施,、裝修等因素進(jìn)行調(diào)整。

 3,、新房新租

 為推動(dòng)新房率先進(jìn)入住房新體制,，在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建公有住房（含騰空的舊住房）的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于同期現(xiàn)住房的租金標(biāo)準(zhǔn),。各市,、縣人民政府可對(duì)新房實(shí)行新租作出具體規(guī)定，還可以對(duì)職工承擔(dān)新房（含騰空的舊住房）交納租賃保證金和認(rèn)購(gòu)住房債券做出具體規(guī)定,。

 4,、減、免,、補(bǔ)辦法

 租金調(diào)整后,，離退休職工、政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和非在職的優(yōu)撫戶等,，實(shí)交租金超過(guò)個(gè)人合理部分已造成生活困難的,，可繼續(xù)實(shí)行減免補(bǔ)政策，具體辦法如下：

 1937年7月6日以前參加革命工作的離休干部,、已故離休干部的配偶及政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和非在職的優(yōu)撫戶,，提租后每戶每月凈增租金全部免交；1937年7月7日至1945年9月2日參加革命工作的離休干部,，提租后每戶每月凈增租金免交70％,；1945年9月3日至1949年9月30日參加革命工作的離休干部提租后每戶每月凈增租金免交50％；建國(guó)以后參加工作,，1985年工資改革以前的退休職工提租后每戶每月凈增租金免交30％,。

 5、住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的職工家庭,，用規(guī)定的個(gè)人合理負(fù)擔(dān)部分加上全部住房補(bǔ)貼,，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助,，列支渠道按《決定》的規(guī)定辦理,。

 6、加強(qiáng)對(duì)租金收入的管理

 租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有,，納入單位住房基金,，由住房資金管理機(jī)構(gòu)管理，用于住房維修、管理,、建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革,。



 五、切實(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

 各市,、縣人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè),，盡快把房改歸集起來(lái)的資金充分有效地用到住房建設(shè)上，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題,。

 1,、政府扶持，各有關(guān)部門配合,，抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

 各市,、縣人民政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目,，各有關(guān)部門要在計(jì)劃,、規(guī)劃、拆遷,、稅費(fèi)等方面予以政策扶持,。各市、縣房改部門要會(huì)同有關(guān)部門制定本地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的當(dāng)年計(jì)劃和“九五”規(guī)劃,，并做好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組織協(xié)調(diào),、分配和管理工作。各級(jí)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的施工工作,。各房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中,，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20％以上。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持,。

 開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房可繼續(xù)執(zhí)行自治區(qū)原房改方案和有關(guān)規(guī)定的稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策,，具體減免項(xiàng)目由各市、縣人民政府自定,。

 2,、繼續(xù)鼓勵(lì)集資合作建房，加快解危解困

 要充分調(diào)動(dòng)各方面積極因素,，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,，加快住房建設(shè)步伐。凡是有條件自己解決職工住房的企業(yè)和單位,，要繼續(xù)大力推進(jìn)集資合作建房,。各市、縣房改辦和住房資金管理機(jī)構(gòu)要認(rèn)真做好已歸集的單位住房資金的回?fù)芄ぷ?，積極支持單位建房和集資建房,，并做好政策指導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)工作,，要積極創(chuàng)造條件，推進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè),，加快城鎮(zhèn)危舊房改造和解決困難戶的住房問(wèn)題,，逐步建立起完善的國(guó)家、集體,、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的住房建設(shè)投資體制。



 六,、加強(qiáng)住房售后管理,，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修管理市場(chǎng)

 只有建立完善的住房管理體系、方便的住房維修服務(wù)市場(chǎng)以及合理的住房服務(wù)價(jià)格體系并形成機(jī)制,，才能解除購(gòu)房職工的后顧之憂,。

 1、改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制

 按照建立住房新制度的要求,，各地可組建維修管理小組或管委會(huì),，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)，為住宅區(qū)居民提供多層次,、綜合性和社會(huì)化的維修管理服務(wù),，逐步改變由各單位維修管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制,。

 2,、售后維修、管理的經(jīng)費(fèi)籌措

 職工按《決定》規(guī)定購(gòu)買的住房,，各項(xiàng)維修開支由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān),。售后樓房應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施的維修基金,，維修基金的利息（儲(chǔ)蓄期間按銀行規(guī)定的個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息計(jì)息）用于支付共用部位,、共用設(shè)施的維修費(fèi)用，不足部分由產(chǎn)權(quán)人按各自占有房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?
 3,、建立和發(fā)展房產(chǎn)交易和維修管理市場(chǎng)

 發(fā)展便于交易的規(guī)范化房產(chǎn)市場(chǎng)和較為完善,、周到的售后維修服務(wù)是促進(jìn)出售公房的重要前提。職工購(gòu)買公房,，要辦理住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和登記手續(xù)及相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù),；轉(zhuǎn)讓（出售、交換,、贈(zèng)與）,、出租、抵押,、繼承所購(gòu)住房,，要按國(guó)家和當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定交納有關(guān)稅費(fèi),。要加強(qiáng)市場(chǎng)管理，規(guī)范交易程序,，完善稅收和資產(chǎn)評(píng)估制度,，盡快完善有關(guān)政策法規(guī)，把住房市場(chǎng)納入法制軌道,。



 七,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排,，加快推進(jìn)住房制度改革

 加快住房建設(shè)和推進(jìn)住房制度改革是各級(jí)人民政府的重要職責(zé),，各級(jí)政府要把房改作為一項(xiàng)重要任務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)之一來(lái)抓。房改直接關(guān)系廣大群眾的切身利益,，關(guān)系政治穩(wěn)定和社會(huì)安定,，涉及到各個(gè)方面和各個(gè)部門，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)高度重視,，加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo),。

 1、健全機(jī)構(gòu),，加強(qiáng)房改隊(duì)伍建設(shè)

 住房制度改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù),，也是一項(xiàng)政策性、理論性,、專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的工作,，各級(jí)人民政府要建立健全工作機(jī)構(gòu)，給其機(jī)構(gòu)定級(jí)定編,，并賦以相應(yīng)的協(xié)調(diào)責(zé)任和決策權(quán)力,。要有計(jì)劃地進(jìn)行干部培訓(xùn)，使房改有一支穩(wěn)定的政治思想好,，業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬,，作風(fēng)扎實(shí)的干部隊(duì)伍，防止不正之風(fēng)和以權(quán)謀私,。

 2,、把企業(yè)房改作為城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn)

 企業(yè)房改是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容之一，各級(jí)政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件,，積極支持企業(yè)開展集資建房,，加快解決企業(yè)職工住房問(wèn)題。有條件的國(guó)有大中型企業(yè),，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動(dòng)工資制度改革,，采取成立房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，或把企業(yè)住房委托給社會(huì)化的物業(yè)管理公司,，或由本企業(yè)與其它企業(yè),、單位一起組建股份制的物業(yè)管理公司等多種形式,，把住房建設(shè)、分配,、管理和維修服務(wù)等職能從企業(yè)中分離出去,，加快實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化,。

 3,、繼續(xù)加強(qiáng)房改的宣傳工作

 廣大群眾的支持是房改堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。要利用各種宣傳工具,，向群眾講明加快房改的目的,、意義、政策和實(shí)施步驟,，注意針對(duì)群眾中的思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題做好解釋宣傳工作，提高城鎮(zhèn)居民的住房商品化意識(shí),，積極參與住房制度改革,。

 4、各市,、縣要根據(jù)《決定》規(guī)定的統(tǒng)一政策,，結(jié)合本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定本地的深化住房制度改革實(shí)施細(xì)則,，并按規(guī)定報(bào)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行,。所有單位，不論隸屬關(guān)系,，都應(yīng)服從所在市,、縣政府對(duì)房改的統(tǒng)一部署和政策。自治區(qū)和各地,、市政府要根據(jù)《決定》精神,，加強(qiáng)檢查、督促,，保證國(guó)家房改政策的順利實(shí)施,。

 5、嚴(yán)肅房改紀(jì)律,。各級(jí)監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督,、檢查，對(duì)不執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一政策,，低價(jià)售房,，變相增加優(yōu)惠，挪用房改資金以及在房改中以權(quán)謀私等違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處,。各部門指定的有關(guān)房改的文件和配套政策頒布,，須經(jīng)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)簽同意,，方能下發(fā)執(zhí)行。

 本《實(shí)施方案》由自治區(qū)房改辦解釋,。




 附件一： 關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法



 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是指目前以成本價(jià)向中低收入職工家庭售房確有困難的城市或城鎮(zhèn),，依據(jù)該城市或城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力確定的售房?jī)r(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡性決策價(jià)格要隨著中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力的提高而提高,，逐步達(dá)到按成本價(jià)售房,。



 一、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算辦法

 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定,。

 （一）負(fù)擔(dān)價(jià)的計(jì)算

 負(fù)擔(dān)價(jià)是職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià),，按當(dāng)?shù)厥校h）雙職工年平均工資的一定倍數(shù)計(jì)算的房?jī)r(jià)。1994年為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍,。計(jì)算負(fù)擔(dān)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)面積統(tǒng)一按56平方米,。

 負(fù)擔(dān)價(jià)的計(jì)算公式為：Ｘ＝Ａ×2×Ｐ÷56

 其中：Ｘ為每平方米建筑面積的負(fù)擔(dān)價(jià)，Ａ為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資,；2為雙職工,；Ｐ為房?jī)r(jià)與雙職工平均工資的倍數(shù)（1994年為3）；56指兩居室建筑面積,，也是計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的規(guī)定面積,。九四年的負(fù)擔(dān)價(jià)計(jì)算公式簡(jiǎn)化為：

 Ｘ＝Ａ×2×3÷56＝0．107×Ａ



 ┏━━━━━━━━━━┓
 即： ┃Ｘ＝0．107×Ａ ┃
 ┗━━━━━━━━━━┛

 （二）抵交價(jià)的計(jì)算

 抵交價(jià)是指職工用房改中增發(fā)的住房補(bǔ)貼和住房公積金支付的房?jī)r(jià)?！稕Q定》規(guī)定,，抵交價(jià)按雙職工65年（男職工35年、女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計(jì)算的房?jī)r(jià)（留下20％作為住房維修的費(fèi)用）,。

 抵交價(jià)的計(jì)算公式為：Ｙ＝（Ｙ ＋ Ｙ ）÷56 …………①

 1 2

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ

 1 1

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ

 2 2



 35 35

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 35

 其中：Ｃ ＝ａ×ｂ×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 1 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 35 35

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 35

 ＝5％×1.017×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 ＝2．1098＝2．11

 30 30

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 30

 Ｃ ＝ａ×ｂ×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 2 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 30 30

 （1+8.12％）－（1+6.66％） 30

 ＝5％×1.017×━━━━━━━━━━━━×80％÷（1+6％）

 （1+8.12％）－（1+6.66％）

 ＝1．6904 ≈1．69

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ ＝2．11×Ａ

 1 1

 Ｙ ＝Ａ?Ｃ ＝1．69×Ａ 把Ｙ ,、Ｙ 代入①可簡(jiǎn)化為：

 2 2 1 2



 ┏━━━━━━━━━━┓
 ┃Ｙ＝0．068×Ａ ┃
 ┗━━━━━━━━━━┛

 Ｙ為抵交價(jià)，Ｙ ,、Ｙ 分別指男,、女職工工作年限內(nèi)測(cè)算的抵交價(jià)。Ｃ ,、Ｃ

 1 2 1 2綜合系數(shù)分別為2．11,、1．69。ａ為公積金交存率5％,；ｂ為當(dāng)年內(nèi)單位發(fā)給的住房公積金的年本息和系數(shù),，取1．017。

 Ａ為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃標(biāo)準(zhǔn)價(jià)Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝0．107×Ａ＋0．068×Ａ＝0．175×Ａ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

 其中：Ｘ為負(fù)擔(dān)價(jià),，Ｙ為抵交價(jià)

 （三）關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算公式中各種數(shù)據(jù)的規(guī)定

 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算公式中,，年工資增長(zhǎng)率8．12％，年物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)6％,，住房公積金年儲(chǔ)蓄存款利率6．66％,，男職工工作年限35年,，女職工工作年限30年，二居室建筑面積56平方米（按照小康居住水平8平方米的標(biāo)準(zhǔn)和戶均3．5人推算得出）,，均為國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的數(shù)據(jù),。計(jì)算公式中職工平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資確定。住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)所處地段,、結(jié)構(gòu),、樓層、朝向,、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià),。

 例如：某市1993年職工平均工資為3600元，按上述辦法計(jì)算1994年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為：（Ａ＝3600元）

 負(fù)擔(dān)價(jià)：Ｘ＝0.107×Ａ＝0.107×3600＝385.2（元／平方米）

 抵交價(jià)：Ｘ＝0.068×Ａ＝0.068×3600＝244.8（元／平方米）

 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝385.2＋244.8＝630（元／平方米）



 二,、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房成新折扣的計(jì)算辦法

 1,、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房，以出售當(dāng)年新房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為100％,，按下述辦法給予成新折扣：

 （1）負(fù)擔(dān)價(jià)部分的成新折扣,，按住房折舊年限50年計(jì)算，每早竣工使用一年成新折扣2％,，使用年限超過(guò)30年按30年計(jì)算。

 （2）抵交價(jià)部分的成新折扣,，根據(jù)使用年限適當(dāng)給予折扣,，但最多不能超過(guò)新房抵交價(jià)的20％。

 依據(jù)上述規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房的年折舊率計(jì)算公式為：



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 負(fù)擔(dān)價(jià)×2％＋抵交價(jià)×20％÷30 ┃
 ┃年折舊率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％ ┃
 ┃ 標(biāo) 準(zhǔn) 價(jià) ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



 例如：一套舊住房已竣工使用20年,，給予的成新折扣按年折舊率×20年計(jì)算,。如出售的舊住房已竣工使用40，給予的成新折扣只能按年折舊率×30計(jì)算,。

 2,、出售經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的舊住房，按簡(jiǎn)單的年限折舊率成新折扣確定的出售價(jià)格,，與實(shí)際價(jià)值不符時(shí),，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)實(shí)地評(píng)估后成新折扣,。



 三,、工齡折扣的計(jì)算辦法

 《決定》中規(guī)定，對(duì)于購(gòu)房職工沒有享受住房公積金的工作年限應(yīng)給予工齡折扣,。工齡折扣的計(jì)算年限以各城市公積金建立的時(shí)間為限,。

 每平方米建筑面積年工齡折扣的數(shù)額，按各城市每建筑平方米抵交價(jià)除以65年計(jì)算,。計(jì)算公式為：



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 每平方米建筑面積年工齡折扣額＝抵交價(jià)÷65 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

 例如：某城市1994年售房抵交價(jià)為244．8元／平方米,，則該城市職工購(gòu)房年工齡折扣額為：

 244．8÷65＝3．77（元／平方米?年）

 注：工齡折扣的工齡計(jì)算時(shí)間,，從職工參加工作之日起至國(guó)家規(guī)定的職工工作崗位離退休年齡止（夫妻一方已故的，計(jì)算時(shí)間按去逝那年止）,；現(xiàn)已離退休職工按其實(shí)際工齡計(jì)算,。

 例如：某同志1945年參加革命工作，1992年離休,，其工齡應(yīng)為47年,。其愛人1955年參加工作，1992年退休其工齡為37年,。夫婦兩人合計(jì)工齡為84年,，該地自1993年推行住房公積金制度，該夫婦購(gòu)房時(shí),，其工齡折扣總額為：（該夫婦在上例某城市工作,，住房面積為80平方米）

 年工齡折扣額×84×所購(gòu)住房面積＝3．77×84×80

 ＝25334．4（元）



 四、現(xiàn)住房折扣的計(jì)算辦法

 《決定》第17條規(guī)定“職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房,，可適當(dāng)給予折扣,。”1994年現(xiàn)住房折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5％,，以后每年減少1％?，F(xiàn)住房折扣的計(jì)算公式為：



 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 ┃ 每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額＝負(fù)擔(dān)價(jià)×折舊率 ┃
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



 五、出售公有住房實(shí)際售價(jià)的計(jì)算公式

 實(shí)際售價(jià)＝（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－年工齡折扣額×夫婦雙方建立公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×本套住房建筑面積－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率×本套住房建筑面積±標(biāo)準(zhǔn)價(jià)×成新率×環(huán)境因素增減率×本套住房建筑面積＋設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)款×設(shè)施項(xiàng)目及裝修的成新率



 六,、一次性付清房款折扣的計(jì)算方法

 購(gòu)房者支付房款時(shí),，可以一次性付清房款，也可以分期付款,。一次性付款折扣率應(yīng)參考當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額,，以及分期付款的控制年限確定，最高不超過(guò)房?jī)r(jià)款的20％,。

 《決定》規(guī)定,，分期付款的職工首次付款不得低于實(shí)際售價(jià)的30％。分期付款期限不得超過(guò)10年,。



 七,、實(shí)例操作

 根據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的資料表明，廣西1993年職工年平均工資收入為：3368元,，即Ａ＝3368元

 1,、九四年廣西的負(fù)擔(dān)價(jià)為：Ｘ＝0．107×Ａ

 ＝0．107×3368

 ＝360．38（元／平方米）

 2、九四年廣西的抵交價(jià)為：Ｙ＝0．068×Ａ

 ＝0．068×3368

 ＝229．02（元／平方米）

 3,、九四年廣西的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為：Ｓ＝Ｘ＋Ｙ＝360．38＋229．02

 ＝589．4（元／平方米）

 4,、以區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算廣西的年折舊率為：



 360．38×2％＋229．02×20％÷30

 94年年折舊率＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％

 589．4

 ＝1．48％

 5、全區(qū)94年每平方米建筑面積年工齡折扣額＝抵交價(jià)Ｙ÷65＝229．02

÷65＝3．52（元／平方米?年）

 6、94年全區(qū)每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額

 ＝負(fù)擔(dān)價(jià)×5％＝360．38×5％＝18．02（元／平方米）

 下面實(shí)例以區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)為依據(jù),，測(cè)算：

 例1,、廣西某地1994年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)589．4元／平方米（其中抵交價(jià)229．02元／平方米，負(fù)擔(dān)價(jià)為360．38元／平方米）年工齡折扣額為3．52元,，建立公積金前夫婦雙方已分別工作5年,，該職工購(gòu)買1994年竣工的一套60平方米新樓房的實(shí)際售價(jià)為：

 實(shí)際售價(jià)＝（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－年工齡折扣×夫婦工齡）×住房面積

 ＝（589．4－3．52×10）×60＝33252（元）

 例2、該夫婦購(gòu)買已竣工使用15年騰空的舊住房,，其它條件用例1,，其實(shí)際售價(jià)為：

實(shí)際售價(jià)＝（589．4－3．52×10）×60×（1－1．48％×15）

 ＝33252×0．778＝25870．06（元）

 例3、該夫婦購(gòu)買已竣工使用15年的現(xiàn)住房,，其它條件用例2,，其實(shí)際售價(jià)為：

實(shí)際售價(jià)＝（589．4－3．52×10）×60×（1－1．48％×15）

 －360．38×5％×60

 ＝25870．06－1081．14＝24788．92（元）

 例4、某夫婦在未建立公積金前退休,，夫婦雙方工作年限為70年,，其它條件同例3，其實(shí)際售價(jià)為：

實(shí)際售價(jià)＝（589．4－3．52×70）×60×（1－1．48％×15）

 －360．38×5％×60

 ＝20580×0．778－1081．14

 ＝16011．24－1081．14＝14930．1（元）

 例5,、其它條件同例4,，付款方式采取一次性付款（一次性付款折扣率取20％），其實(shí)際付款額為：

 實(shí)際付款＝14930．1－14930．1×20％

 ＝11944．08（元）




 附件二： 關(guān)于已售公有住房產(chǎn)權(quán)比例
 確定及按成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法



 “廣西壯族自治區(qū)貫徹《
國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》實(shí)施方案”（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施方案”）規(guī)定：“對(duì)于在《決定》出臺(tái)之前按自治區(qū)方案關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預(yù)付款的）,，仍予以認(rèn)可,，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。經(jīng)購(gòu)房人同意,，也可按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息后,，原住房產(chǎn)權(quán)全部歸個(gè)人所有”，同時(shí)向中低收入職工出售公有住房,，在堅(jiān)持自愿的原則下，可以實(shí)行成本價(jià)售房,。為此,，特制定本計(jì)算辦法。



 一,、按成本價(jià)的構(gòu)成因素及計(jì)算口徑確定購(gòu)房當(dāng)年的新房平均成本

 1,、住房征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)

 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)以二處以上有代表性的新征地發(fā)生數(shù)取值。其中幾項(xiàng)主要費(fèi)用可參照下列標(biāo)準(zhǔn)取值：

 ①土地補(bǔ)償費(fèi)：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的四倍取值,。

 ②安置補(bǔ)償：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的3倍取值,。

 ③青苗補(bǔ)償：按作物一造的畝產(chǎn)值取值。

 ④拆遷補(bǔ)償：屬于舊城改造的公房所發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi),，按當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)規(guī)定取值,。

 ⑤其他補(bǔ)償：按有關(guān)規(guī)定取值。

 2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定的取費(fèi)定額取值,。

 前期工程費(fèi)按二處以上有代表性的住宅小區(qū)實(shí)際發(fā)生的臨時(shí)水,、電、路,、場(chǎng)地平整費(fèi)取值,。

 3、建安工程費(fèi)

 按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年房屋建筑平方米造價(jià)取值,。

 4,、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

 按二處以上有代表性的開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)實(shí)際發(fā)生額取值。

 5,、管理費(fèi)

 按上述（1）至（4）項(xiàng)之和為基數(shù)的1－3％取值,。

 6、貸款利息

 按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期,、平均比例,、平均利率，結(jié)合當(dāng)?shù)貑挝蛔越ǚ康那闆r確定,。

 7,、稅金

 按以上（1）至（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的營(yíng)業(yè)稅,、城市建設(shè)維護(hù)稅,、教育費(fèi)附加計(jì)征辦法確定。

 例如,、某市通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)?3年住宅建設(shè)成本分析測(cè)算出：

 1,、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)為75元／平方米；

 2,、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為21．78元／平方米,；

 3、建安工程費(fèi)為419．29元／平方米,；

 4,、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為31元／平方米；

 5,、管理費(fèi)為16．41元／平方米,；

 6、利息支出30．94元／平方米,；

 7,、稅金19．34元／平方米；

 故該市購(gòu)房當(dāng)年新房平均成本價(jià)為以上1－7項(xiàng)之和共613．77元／平方米,。



 二,、根據(jù)職工現(xiàn)住房的建成年份及住房所處的地段,、結(jié)構(gòu)、層次,、朝向,、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素確定該住房的實(shí)際成本價(jià)

 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)

 實(shí)際成本價(jià)＝（測(cè)定的平均成本價(jià)＋━━━━━━━━━）×平均成新率×

 建筑面積

 （1±地段、樓層,、朝向增減率）

 實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積,。

 其中，舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的平均成本價(jià)成新折扣（折扣年限一般為50年）計(jì)算,；住房所處地段按各市縣房改售房方案中劃分的地段區(qū)別計(jì)價(jià),；結(jié)構(gòu)、樓層,、朝向,、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素也按房改方案中售房評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別計(jì)價(jià)。



 三,、根據(jù)“實(shí)施方案”規(guī)定的各項(xiàng)售房折扣,，計(jì)算職工按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)

 1、工齡折扣的計(jì)算,，參照附件一工齡折扣的計(jì)算方法和規(guī)定,，其計(jì)算公式為：

 0．068×Ａ

 每平方米建筑面積年工齡折扣額＝━━━━━━━

 65



 其中：Ａ為原售房上一年12月份統(tǒng)計(jì)部門公布的職工年平均工資。0．068為抵交價(jià)綜合系數(shù),，65為工齡計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)年限（男職工35年,，女職工30年）。

 2,、依據(jù)“實(shí)施方案”第二條第3款規(guī)定：“職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買現(xiàn)已住用的公房,，可給予現(xiàn)住房折扣?！卑闯杀緝r(jià)售房現(xiàn)住房折扣按實(shí)際成本價(jià)的5％計(jì)算,，其計(jì)算公式為：

 每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額＝實(shí)際成本價(jià)×5％

 其中5％為94年的現(xiàn)住房折扣率，以后逐年減少,，至2000年全部取消,。

 故職工按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－現(xiàn)住房折扣額－工齡折扣額



 四、確定已售公有住房產(chǎn)權(quán)比例的計(jì)算公式：

 按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)

 產(chǎn)權(quán)比例＝━━━━━━━━━━━━×100％

 按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)



 公式中“按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)”指職工購(gòu)買現(xiàn)住房每平方米的實(shí)交款加上原一次性付款減收25％的部分,。



 五,、購(gòu)房者如愿意按成本價(jià)購(gòu)房所需補(bǔ)交款的計(jì)算：

 補(bǔ)交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原

 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一次性實(shí)交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］

 例1,、某市張某以1993年原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)一套建筑面積70平方米（不包括樓梯等公用部分）住房,。該住房是1987年元月竣工的磚混結(jié)構(gòu)樓房，張某原購(gòu)房一次性付款實(shí)交款為9800元,。平均成新率為86％,，設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)為200元，地段增減率為－2％，樓層,、朝向增減率均為零,。該市公積金建立之前的張某夫婦合計(jì)工齡為65年，試確定張某的產(chǎn)權(quán)比例,。

 1）根據(jù)測(cè)算該市1993年磚混結(jié)構(gòu)樓房的平均成本價(jià)為622．8元／平方米,，該套住房的成本價(jià)款為：

 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)

 實(shí)際成本價(jià)＝（測(cè)定的平均成本價(jià)＋━━━━━━━━━）×平均成新率×

 建筑面積

 （1±地段、樓層,、朝向增減率）

 200

 ＝（622．8＋━━━）×86％×（1－2％）

 70

 ＝527．31（元）

 實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積

 ＝527．31×70

 ＝36911．7（元）

 2）張某原實(shí)交款加上原一次性付款減收25％部分為13067元

 3）張某夫婦工齡折扣計(jì)算：

 該市93年職工年平均工資為Ａ＝3586（元）

 工齡折扣總額＝0．068×Ａ÷65

 ×該套住房建筑面積×夫婦雙方工齡

 ＝0．068×3586÷65×70×65

 ＝17069．35（元）

 4）現(xiàn)住房折扣計(jì)算

 現(xiàn)住房折扣總額＝實(shí)際成本價(jià)款×5％＝1845．56（元）

 故張某按售房當(dāng)年成本價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)

 ＝實(shí)際成本價(jià)－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額

 5）張某的產(chǎn)權(quán)比例

 原實(shí)交款＋原一次性付款減收25％部分

 ＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％

 該套住房成本價(jià)款－工齡折扣總額－現(xiàn)住房折扣總額

 13067

 ＝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━×100％

 36911．7－17069．35－1845．56

 13067×100％

 ＝━━━━━━━━━━＝72．6％

 17996．8



 例2,、在例1中張某要求以原成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息購(gòu)買住房全產(chǎn)權(quán)，其原交款時(shí)間為93年8月4日,，補(bǔ)交款時(shí)間為94年8月4日,，試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交款是多少。（其中張某購(gòu)房的一次性付款折扣取20％）

 由例1得知：張某產(chǎn)權(quán)比例為72．6％,，月利率取為9．15‰,，計(jì)息時(shí)間為12個(gè)月。

 補(bǔ)交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原

 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一次性交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］

 ＝［17996．8×（1－20％）－9800］×

 ［1＋9．15‰×12］＝5102．45（元）



 六,、以成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算方法

 1,、以成本價(jià)出售的公有住房，按購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)成新折扣計(jì)算,。折扣年限取50年,，使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算,，經(jīng)過(guò)大修或者設(shè)備更新的舊房,，按原有關(guān)政策和規(guī)定評(píng)估確定。

 實(shí)際成新率＋年限折舊剩余率

 平均成新率＝━━━━━━━━━━━━━

 2

 其中：實(shí)際成新率按實(shí)地評(píng)估確定,；

 實(shí)際使用年限

 年限折舊剩余率＝（1－━━━━━━━）×100％

 折舊年限50年

 2,、以成本價(jià)出售的公有住房，住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)地段,、結(jié)構(gòu),、樓層、朝向,、設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià),，對(duì)公用的樓梯、走廊等公用部分均不攤?cè)敫鲬粲?jì)算,。

 以成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算公式為：

 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)

 房?jī)r(jià)＝（成本價(jià)＋━━━━━━━━━）×平均成新率

 建筑面積

 ×（1±地段,、樓層、朝向增減率）

 房款＝房?jī)r(jià)×建筑面積

 例3,、某城市的一套56平方米（不包括樓梯等公用部分）磚混結(jié)構(gòu)的住宅,，已

使用15年,。經(jīng)實(shí)地評(píng)估成新為八成。樓層是第5層,，樓層差價(jià)率＋2％,，地理位置

處于外圍區(qū)，按規(guī)定減少2％,，朝向?qū)贃|西向,，按規(guī)定減少2％。該套住房的夫婦合

計(jì)工齡為60年,。

 經(jīng)調(diào)查測(cè)算94年該城市的住宅成本價(jià)為650元／平方米,，經(jīng)實(shí)地評(píng)估設(shè)施項(xiàng)

目增加200元，該市94年職工年平均工資Ａ為3368元,。

 以成本價(jià)出售公有住房計(jì)算公式為：

 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)

 房?jī)r(jià)＝（成本價(jià)＋━━━━━━━━━）×平均成新率

 建筑面積

 ×（1±地段,、樓層、朝向增減率）

 15

 （1－ ━━）＋0．8

 200 50

 該房?jī)r(jià)＝（650＋━━━）×━━━━━━━━━×（1＋2％－2％－2％）

 56 2

 ＝653．5×0．75×0．98

 ＝480．32（元／平方米）

 房款＝480．32×56＝26897．9（元）

 工齡折扣額＝0．068×Ａ÷65×夫婦雙方工齡×建筑面積

 ＝0．068×3368÷65×60×56

 ＝11838．7（元）

 現(xiàn)住房折扣額＝房款×5％＝26897．9×5％

 ＝1344．895（元）

 實(shí)際應(yīng)付房款＝（房款－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額）×

 80％（一次性付款折扣取20％）

 ＝（26897．9－11838．7－1344．895）×80％

 ＝10971．45（元）



 七,、關(guān)于成本價(jià)價(jià)格的審批程序

 出售公有住房的成本價(jià)由各市（縣）人民政府逐年測(cè)定,，報(bào)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，以每年七月一日至次年六月三十日為一年度,。