• 【發(fā)布單位】四川省成都市
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2007-10-23
• 【生效日期】2008-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

成都市物業(yè)管理?xiàng)l例

成都市物業(yè)管理?xiàng)l例
 
（2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過 2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn) 2007年10月23日成都市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告公布 自2008年1月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《
中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《
物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際,，制定本條例,。




第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用,、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng),。




第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。



 規(guī)劃,、建設(shè)、城管,、公安,、工商、價(jià)格,、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照其法定職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例,。



 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì),，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴,，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。



 社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。




第四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，建立行業(yè)服務(wù),、協(xié)調(diào),、激勵(lì)和懲戒等機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)科學(xué),、規(guī)范,、和諧發(fā)展,。




第五條 本市提倡依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平；對(duì)于采用新技術(shù),、新方法節(jié)能降耗的,，政府給予鼓勵(lì)。




第二章 建筑區(qū)劃



 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整




第六條 新建建設(shè)項(xiàng)目,，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)建筑區(qū)劃,。但該建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個(gè)以上自然院落或者封閉區(qū)域的,，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下,，可以分別劃分為獨(dú)立的建筑區(qū)劃,。




第七條 開發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求,。



 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)的意見后進(jìn)行劃分,，并告知開發(fā)建設(shè)單位,。




第八條 確需調(diào)整建筑區(qū)劃的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì),，按照本條例第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局,，擬定調(diào)整方案,，經(jīng)各相關(guān)建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)分別同意后進(jìn)行劃分；尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃,，由全體業(yè)主共同決定,。



 業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主決定前款事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。



 尚未劃分建筑區(qū)劃的,，應(yīng)當(dāng)按照前款比例征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行,。




第九條 建筑區(qū)劃劃分,、調(diào)整后，市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以相應(yīng)注記,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示,。



 建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告,。



 第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置




第十條 新建建筑區(qū)劃內(nèi),，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：



 （一）建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰,，并不得少于80平方米；



 （二）配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房,，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于30平方米,；



 （三）具備水、電等基本使用功能,，且位于地面以上部分不低于50％,。



 物業(yè)服務(wù)用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。




第十一條 新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的水,、電、氣計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶門號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表,、共有部分獨(dú)立計(jì)量表；安全防范,、消防,、環(huán)衛(wèi)、郵政,、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件,。




第十二條 新建住宅建筑區(qū)劃機(jī)動(dòng)車停放庫（位）與住戶數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由市規(guī)劃行政主管部門制定,。



 本市鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)住宅建筑區(qū)劃內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放庫（位）,，具體辦法由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。



 第三節(jié) 新建住宅的交付使用




第十三條 本市實(shí)行新建住宅交付使用監(jiān)管制度,。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后,，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可交付使用：



 （一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng),，并供水到戶,；



 （二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò),，不得使用臨時(shí)施工用電,；



 （三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水,、污水排放系統(tǒng),。確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù),、環(huán)保部門審核同意,，并確定臨時(shí)排放的期限；



 （四）住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的,，完成住宅室內(nèi),、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接,。住宅區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè),，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道,；



 （五）住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計(jì)規(guī)范配置到位,；



 （六）住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；



 （七）按照規(guī)劃要求完成教育,、醫(yī)療保健,、環(huán)衛(wèi)、郵政,、農(nóng)貿(mào)市場及其他商業(yè)服務(wù),、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。住宅建設(shè)工程分期建設(shè),，上述設(shè)施尚未建成的,，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施；



 （八）按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置,；



 （九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè),；



 （十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫（位）的配置；



 （十一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的,，已建成的住宅周邊場地清潔,、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施,；



 （十二）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件。



 個(gè)人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定,。




第十四條 新建住宅交付使用前,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件,、資料,。



 第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金




第十五條 本市實(shí)行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。



 保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存,、權(quán)屬不變,、專款專用,、政府監(jiān)管的原則,。



 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理,。




第十六條 新建住宅物業(yè),、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)新建住宅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記前,，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2％的比例,，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證,。



 保修金監(jiān)管賬戶以建筑區(qū)劃為單位設(shè)立專戶,。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明,。



 保修金存儲(chǔ)期限與物業(yè)的法定保修期限一致,。




第十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍,，承擔(dān)住宅物業(yè)的保修責(zé)任,；開發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進(jìn)行維修,。




第十八條 開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后,，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支,。



 未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃,，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，社區(qū)居民委員會(huì)可以依照前款規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金墊支維修費(fèi)用,。



 市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后3個(gè)工作日內(nèi)書面通知開發(fā)建設(shè)單位,。




第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)按照本條例第十八條規(guī)定程序動(dòng)用保修金后,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存,。



 開發(fā)建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁,，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人補(bǔ)存保修金,。逾期不起訴或申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任,。




第二十條 物業(yè)保修期間,，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散,、被撤銷等原因消亡的,，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。



 物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題時(shí),，業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)可以按照本條例第十八條規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金,。




第二十一條 符合下列條件之一的，保修金存儲(chǔ)期滿后本息余額退還開發(fā)建設(shè)單位,；開發(fā)建設(shè)單位已消亡的,，保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)：



 （一）未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題；



 （二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題,，但開發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修并經(jīng)驗(yàn)收合格,，或者與業(yè)主就維修費(fèi)用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)；



 （三）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議,，但開發(fā)建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書履行義務(wù),。




第二十二條 保修金存儲(chǔ)期滿前30日，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項(xiàng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示,。




第二十三條 保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存,、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督,。




第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用



 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組




第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi),，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)：



 （一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50％以上,；



 （二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。



 業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。




第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃,，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門,。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：



 （一）建筑區(qū)劃劃分意見書；



 （二）業(yè)主名冊(cè),；



 （三）建筑規(guī)劃總平面圖,；



 （四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；



 （五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明,；



 （六）住宅物業(yè)保修金交存證明,；



 （七）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金籌集證明；



 （八）其他必要的文件資料,。




第二十六條 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報(bào)告之日起5個(gè)工作日內(nèi),，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的,，業(yè)主可以向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。



 街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。




第二十七條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位,、業(yè)主和街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二,?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任,。



 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé),。




第二十八條 籌備組履行下列職責(zé)：



 （一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容,；



 （二）草擬管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則,；



 （三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù),、專有部分面積；



 （四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法,；



 （五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人,；



 （六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。



 前款第（一）至（五）項(xiàng)所列內(nèi)容,，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示,。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。




第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。自業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立之日起,，籌備組職責(zé)自行終止。



 籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。



 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)




第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。



 業(yè)主身份以及專有部分面積的確定,，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù),。



 單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計(jì)算,。



 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),、不繳存建筑物專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束,。




第三十一條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立,。



 業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立后,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)印章,。



 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對(duì)業(yè)主大會(huì)監(jiān)督管理的具體規(guī)定,。




第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開,。



 業(yè)主委員會(huì)不依法、依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的,，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開,；逾期不召開的，街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。



 除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。




第三十三條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的,，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組,。業(yè)主小組由該幢,、單元的全體業(yè)主組成。



 業(yè)主小組履行下列職責(zé)：



 （一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng),；



 （二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；



 （三）討論,、決定本幢,、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項(xiàng),。



 業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序,，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。




第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,。



 采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,；也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。



 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決,。




第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：



 （一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用,、維護(hù)、管理,；



 （二）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的籌集,、使用方案；



 （三）共有部分的經(jīng)營與收益分配,；



 （四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù),；



 （五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。



 管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)表決通過之日起生效,，對(duì)全體業(yè)主及使用人均具有約束力,。




第三十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不得與法律,、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂,。




第三十七條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立后,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：



 （一）管理規(guī)約,；



 （二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；



 （三）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；



 （四）業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的其他決定,。



 開發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng),，并將其作為房屋買賣合同的附件,。




第三十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作,，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督,。



 業(yè)主委員會(huì)由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán),，每屆任期為3至5年,；委員的條件、人數(shù),、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。




第三十九條 業(yè)主委員會(huì)討論,、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會(huì)會(huì)議,，并于會(huì)議召開3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程,，聽取業(yè)主的意見和建議。



 業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過,。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告,。




第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé),，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督,。



 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),、機(jī)構(gòu)中任職,。




第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：



 （一）不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主,；



 （二）喪失民事行為能力,；



 （三）被依法限制人身自由半年以上；



 （四）法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形,。




第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：



 （一）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求,；



 （二）拒不履行委員職責(zé),；



 （三）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；



 （四）違章搭建,、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益,；



 （五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。




第四十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉,。



 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,；逾期不改正的,，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉,。




第四十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi),，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),，并完成交接工作。



 業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的,，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物,。




第四十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)：



 （一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益,；



 （二）全體業(yè)主共同交納,；



 （三）業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。



 工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況,，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督,。




第四十六條 兩個(gè)以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。



 業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門,、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成,。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集,。



 第三節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù)




第四十七條 業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑箯氖孪铝形＜敖ㄖ锇踩蛘邠p害他人合法權(quán)益的行為：



 （一）改變房屋承重結(jié)構(gòu),；



 （二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；



 （三）堆放易燃,、易爆,、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品,；



 （四）排放,、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng),；



 （五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、寵物；



 （六）違反規(guī)定傾倒垃圾,、污水或者拋擲雜物,；



 （七）法律、法規(guī),、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為,。




第四十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅,，不得擅自改變其使用性質(zhì),。確需改變的，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；并依法經(jīng)規(guī)劃,、國土,、衛(wèi)生、環(huán)保,、消防等行政主管部門審批,。




第四十九條 通道、樓梯,、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有,，禁止任何單位、個(gè)人侵占,、處分或者改作他用,。



 利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定,，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。



 業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)分別定期公布全體業(yè)主共有部分,、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。




第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條,、第四十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的,，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無效的,，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)書面告知業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)行政主管部門,。




第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道,，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行,。



 機(jī)動(dòng)車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給建筑區(qū)劃外的單位,、個(gè)人,。




第五十二條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放位的，其車位設(shè)置,、管理,、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定,。



 業(yè)主大會(huì)決定收取場地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取,，并支付一定比例的報(bào)酬,。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定,。




第五十三條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù),。物業(yè)出現(xiàn)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù),。



 專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān),；共有部分保修期滿后的維修責(zé)任,，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。



 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì),，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān),。




第五十四條 供水、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,。




第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金,，專項(xiàng)用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修,、更新、改造。



 專項(xiàng)維修資金的建立,，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有,、統(tǒng)一繳存,、專戶存儲(chǔ),、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位和買受人繳存,。



 建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金管理辦法,，由市人民政府制定。




第五十六條 因維修物業(yè),、設(shè)置管線等需要,，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主,、使用人不得拒絕,。



 供水、供電,、供氣,、信息、環(huán)衛(wèi),、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入建筑區(qū)劃提供服務(wù)的,，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合,。




第四章 （前期）物業(yè)服務(wù)合同



 第一節(jié) 一般規(guī)定




第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實(shí)際情況,，通過公開、公平,、公正的市場競爭機(jī)制,，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。




第五十八條 從事物業(yè)服務(wù)咨詢,、顧問,、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)或者其他管理人,，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門備案,。




第五十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作,；其他管理人受聘提供物業(yè)服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定和行業(yè)規(guī)范,。



 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)維修,、秩序維護(hù)等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊(cè)和其他管理人,、服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，向公眾提供查詢服務(wù),；應(yīng)當(dāng)制定,、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。




第六十條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度,。建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)行政主管部門,、專業(yè)單位報(bào)告：



 （一）發(fā)生火災(zāi),、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全,；



 （二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患,，且在8小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主,、使用人及建筑物安全,；



 （三）物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務(wù)中斷,，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活,；



 （四）發(fā)生群體性事件；



 （五）發(fā)生業(yè)主,、使用人重大傷亡事件,；



 （六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件,。




第六十一條 開發(fā)建設(shè)單位,、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)檔案,、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案,。




第六十二條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、其他管理人,、服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)其在物業(yè)管理活動(dòng)中的信用信息。



 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系的建設(shè)，對(duì)物業(yè)管理信用信息的征集,、披露,、評(píng)估、使用等實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理,。



 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立業(yè)主委員會(huì)委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全市物業(yè)管理信用體系,。




第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè),、其他管理人及服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。



 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同




第六十四條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,，應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：



 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同,；



 （二）臨時(shí)管理規(guī)約；



 （三）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面布局圖,；



 （四）建筑區(qū)劃劃分意見書,；



 （五）物業(yè)共有部分清冊(cè)；



 （六）房屋使用說明書,。



 前款第（一）,、（二）、（六）項(xiàng)應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)行政主管部門擬定的示范文本制定,。




第六十五條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提交包含下列主要內(nèi)容的前期物業(yè)管理方案：



 （一）臨時(shí)管理規(guī)約樣本；



 （二）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件,；



 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同,。




第六十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)條件和相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，提供前期物業(yè)服務(wù)。



 建筑物總面積在5萬平方米以上或者國有投資占50％以上的建筑區(qū)劃,，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式,。




第六十七條 有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘：



 （一）因保密或者國家安全方面有特別要求,；



 （二）住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于3萬平方米,；



 （三）投標(biāo)人少于3個(gè)。



 符合前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資料,，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符合前款第（二）項(xiàng)或者第（三）項(xiàng)規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn),。



 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同




第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂,。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：



 （一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),；



 （二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),；



 （三）合同期限；



 （四）違約責(zé)任,。




第六十九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定建筑區(qū)劃內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：



 （一）建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用,、管理和維護(hù)；



 （二）公共綠化的維護(hù),；



 （三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù),；



 （四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；



 （五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知,、勸阻,、報(bào)告等義務(wù)；



 （六）物業(yè)維修,、更新,、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；



 （七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管,；



 （八）其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng),。



 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在有關(guān)業(yè)主、使用人人身,、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定,。



 物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同其他相關(guān)行政主管部門擬訂,。




第七十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn),，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià),，其計(jì)費(fèi)模式,、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金建賬立制,，定期公布其收支情況。



 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定各類物業(yè)的服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范,，定期公布實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用信息,；并可以受委托按照行業(yè)規(guī)范對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。




第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定履約保證金并專戶存儲(chǔ),，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證,。




第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承接建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問題的,，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位,、業(yè)主委員會(huì)；并按照國家,、省和市的有關(guān)規(guī)定,，與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理相應(yīng)手續(xù)。



 開發(fā)建設(shè)單位,、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合,；承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改,。




第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案,、業(yè)主名冊(cè)等資料的移交手續(xù)。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi),，持相關(guān)資料向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案,。




第七十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行表決,。雙方續(xù)約的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的,，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,。



 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，對(duì)選聘方式,、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決,。




第七十五條 有下列情形之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決,、階段工作未完成等為由拒絕退出：



 （一）物業(yè)服務(wù)合同依法,、依約解除；



 （二）物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約,；



 （三）法律,、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形,。




第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù),，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列交接義務(wù)：



 （一）移交保管的物業(yè)檔案,、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房,，實(shí)行酬金制的,，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；



 （二）撤出建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員,；



 （三）清退預(yù)收,、代收的有關(guān)費(fèi)用；



 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng),。




第七十七條 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水,、供電,、供氣、信息,、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：



 （一）業(yè)主自用的向業(yè)主收?。?


 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收??；



 （三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?


 （四）全體業(yè)主共同使用的,，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?


 專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人代收有關(guān)費(fèi)用,，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的,，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費(fèi)用,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。




第七十八條 專有部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傋鞒黾s定,，并在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)出示結(jié)算約定或者結(jié)算憑據(jù)。




第七十九條 本節(jié)第六十九條至第七十五條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定,，適用于前期物業(yè)服務(wù)合同,。




第五章 法律責(zé)任




第八十條 業(yè)主,、使用人、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的,，可以自行協(xié)商解決,；不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁,。



 業(yè)主,、使用人、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等對(duì)違反本條例的行為,，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào),，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查,、核實(shí)，并依法處理,。




第八十一條 違反本條例第十三條第一款規(guī)定的,，由市或者區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止交付使用；拒不停止的,，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款,，并將其納入物業(yè)管理信用體系，向社會(huì)公布,。




第八十二條 開發(fā)建設(shè)單位未按本條例規(guī)定交存,、補(bǔ)存住宅物業(yè)保修金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下罰款,，并自逾期之日起按日加收滯納部分0.3‰的滯納金,。




第八十三條 違反本條例第二十五條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告；拒不改正的,，處以1萬元以上5萬元以下罰款,。




第八十四條 業(yè)主委員會(huì)委員違反本條例第四十四條或者第六十一條規(guī)定的,，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處以2000元以上1萬元以下罰款,。




第八十五條 違反本條例第四十八條規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的,，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款,。




第八十六條 違反本條例第五十九條第一款,、第二款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處以1萬元以上5萬元以下罰款。




第八十七條 違反本條例第六十條規(guī)定的,，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門給予警告,，并處以5000元以上2萬元以下罰款。




第八十八條 開發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人違反本條例第六十一條規(guī)定的,，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門處以1萬元以上3萬元以下罰款。




第八十九條 開發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第六十二條第一款規(guī)定的,，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上2萬元以下罰款,。




第九十條 違反本條例第六十三條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)報(bào),；逾期不報(bào)的,，給予警告，并處以2000元以上1萬元以下罰款,。




第九十一條 違反本條例第六十六條或者第六十七條第一款第（二）,、第（三）項(xiàng)規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，給予警告,，并處以2萬元以上10萬元以下罰款。




第九十二條 違反本條例第七十二條或者第七十三條第一款規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款,。




第九十三條 違反本條例第七十五條或者第七十六條規(guī)定的,，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的,，處以2萬元以上10萬元以下罰款,。




第九十四條 違反本條例的行為,，法律,、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。




第九十五條 房產(chǎn)行政主管部門及其他行政主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守,、徇私舞弊的,，按有關(guān)規(guī)定給予行政處分。




第六章 附則




第九十六條 劃定為一個(gè)建筑區(qū)劃的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的,，其前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以該建筑區(qū)劃為范圍,；先期開發(fā)建設(shè)的區(qū)域內(nèi)交付使用的物業(yè)符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會(huì),，業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的房屋建筑面積比例,，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以約定；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的條件,，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定,，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主大會(huì)可以就整個(gè)建筑區(qū)劃的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定,。




第九十七條 本條例所稱物業(yè)管理,，是指建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。



 本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立,、具備獨(dú)立法人資格和規(guī)定條件,，依據(jù)（前期）物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。



 本條例所稱使用人,，是指建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物的承租人,、實(shí)際使用人。




第九十八條 舊住宅區(qū)經(jīng)給排水,、供電,、供氣、信息,、環(huán)衛(wèi)等專項(xiàng)整治后,，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 業(yè)主未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，而自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，包括雇傭、委托他人提供專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的,，依照本條例第二章,、第三章的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 其他管理人的管理辦法,，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定,、公布。




第九十九條 本條例自2008年1月1日起施行,。