• 【發(fā)布單位】廣東省珠海市
• 【發(fā)布文號(hào)】珠海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第4號(hào)
• 【發(fā)布日期】2007-12-24
• 【生效日期】2008-04-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】國(guó)務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例

珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例
 
（2007年9月14日珠海市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò) 2007年11月30日廣東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn) 2007年12月24日珠海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第4號(hào)公布 自2008年4月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，營(yíng)造安全,、文明,、整潔,、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境,，根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。




第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。




第三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場(chǎng)化、規(guī)范化,。




第四條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo),、監(jiān)督、管理工作,。



 規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法,、物價(jià),、環(huán)保,、公安、工商等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi),，做好物業(yè)管理有關(guān)工作,。




第五條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督,、管理工作,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛,。



 市,、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)向居民委員會(huì)撥付適當(dāng)經(jīng)費(fèi),，保障其正常開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的工作,。




第六條 本市建立市,、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題,。




第七條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作,。



 提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì),。




第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理與服務(wù),。




第九條 提倡通過(guò)公開(kāi),、公平,、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；提倡通過(guò)平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛,。




第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)




第十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),，依法行使權(quán)利，履行義務(wù),。




第十一條 業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì),，實(shí)行業(yè)主自治和自律。



 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。




第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。



 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,。




第十三條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí),，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素,，并遵循相對(duì)集中,、便于管理的原則,，具體劃分方法如下：



 （一）新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定,；



 （二）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定,；



 （三）分期開(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè),，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割,、獨(dú)立使用的,，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；



 （四）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域,，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。



 尚未劃定或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府,，考慮居民委員會(huì)的布局,、經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍,、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備等因素,，劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域,。



 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定,。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更,。




第十四條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以按照本條例規(guī)定,，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：



 （一）房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上,；



 （二）首套房屋出售交付使用超過(guò)二年，交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上,。




第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主,。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式,。




第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的百分之二十以上書(shū)面同意，業(yè)主可以采用書(shū)面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的要求,。



 街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書(shū)面要求之日起十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí),，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,。




第十七條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：



 （一）制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；



 （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,；



 （三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同,，監(jiān)督合同履行；



 （四）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；



 （五）決定改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施；



 （六）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,；



 （七）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng),。




第十八條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi),。遇有下列情形的,，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議：



 （一）持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的；



 （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,；



 （三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形,。



 發(fā)生上述應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的,，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi),。逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo),、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi),。




第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,。



 業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì),。




第二十條 業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢,、單元,、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),。凡需要投票表決的,，業(yè)主填寫(xiě)書(shū)面意見(jiàn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)代為提交,。




第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會(huì),，聽(tīng)取其物業(yè)管理意見(jiàn),。



 非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利,。




第二十二條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計(jì)算,，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的,，按照四舍五入計(jì)算,；第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)業(yè)主投票權(quán),。業(yè)主在業(yè)主大會(huì)以外的其他事項(xiàng)上的投票權(quán)依此方法計(jì)算,。



 投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn)；尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的,，以房地產(chǎn)登記部門(mén)備案的房屋買(mǎi)賣合同登記的購(gòu)買(mǎi)人以及建筑面積為準(zhǔn),。業(yè)主大會(huì)需查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當(dāng)出具所在地居民委員會(huì)的證明,，房地產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以配合,。



 建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會(huì),。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積,。




第二十三條 業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。



 業(yè)主大會(huì)作出制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意,。




第二十四條 投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書(shū)面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi),，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。公告期限屆滿,，業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書(shū)面意見(jiàn)的,，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外,，其余表決事項(xiàng),，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見(jiàn)。



 業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的,，應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。




第二十五條 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，在物業(yè)管理活動(dòng)中,，辦理業(yè)主大會(huì)交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu),。業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：



 （一）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,；



 （二）組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉；



 （三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,；



 （四）及時(shí)了解業(yè)主,、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主,、非業(yè)主使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同,，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,；



 （五）監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施；



 （六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。




第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：



 （一）業(yè)主委員會(huì)委員為五人以上十五人以下單數(shù),，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定；



 （二）業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦,，或者以幢,、單元、樓層為單位進(jìn)行推薦以及居民委員會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生,；



 （三）業(yè)主委員會(huì)委員選舉實(shí)行差額選舉方式,。業(yè)主委員會(huì)委員候選人與業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的差額比例為百分之二十至百分之三十。



 居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查,，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,。




第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。



 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行變更備案,。




第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名,，副主任一至二名,。




第二十九條 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意,。




第三十條 業(yè)主有下列情形之一的,，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員：



 （一）存在違法裝修、搭建,、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的,；



 （二）連續(xù)三個(gè)月以上或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的；



 （三）本人,、配偶以及直系親屬在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的,；



 （四）存在其他違反有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章,、管理規(guī)約規(guī)定的行為,，不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。




第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，委員資格終止：



 （一）已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的,；



 （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；



 （三）因疾病等原因喪失工作能力的,；



 （四）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,；



 （五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；



 （六）存在本條例第三十條所列情形之一的,。



 業(yè)主委員會(huì)委員有上述情形的,，由居民委員會(huì)審查后報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并通知業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行公告或者由居民委員會(huì)自行公告,。




第三十二條 業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委員認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止,，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會(huì)提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見(jiàn),，經(jīng)居民委員會(huì)審查,，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由居民委員會(huì)向業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受,。




第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于七日,。




第三十四條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前至少提前六十日書(shū)面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，提出換屆選舉意見(jiàn),，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉,。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)任期另有規(guī)定的，從其規(guī)定,。



 業(yè)主委員會(huì)不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織換屆選舉工作的,，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的,，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo),、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。



 因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé),，并在居民委員會(huì)指導(dǎo)下，繼續(xù)組織換屆，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生,。




第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé),，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見(jiàn)或者投票,，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。




第三十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,，對(duì)業(yè)主具有約束力,，并應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。



 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定,，并通告全體業(yè)主,。



 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷,。



 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定造成損失或者不良影響的,，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。




第三十七條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查,，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正,。



 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo),、監(jiān)督居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，決定是否解散原業(yè)主委員會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)：



 （一）有超越職權(quán),、違反法律法規(guī)的行為,，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的；



 （二）有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定行為的,；



 （三）對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的,。




第三十八條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式由業(yè)主大會(huì)決定,，也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支,。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門(mén)帳號(hào)，對(duì)費(fèi)用實(shí)施依法管理,，費(fèi)用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督,。



 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān),，由首次業(yè)主大會(huì)籌備組籌集或者由建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居民委員會(huì)監(jiān)督。




第三章 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備




第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地屬于業(yè)主共有,，任何單位和個(gè)人不得擅自占有,、處分：



 （一）物業(yè)管理用房、門(mén)衛(wèi)房,、值班房,、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房；



 （二）共用的架空層,、走廊,、通道、樓梯間,、電梯間,、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間,；



 （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路,，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施,；



 （四）建設(shè)單位在房屋買(mǎi)賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的其他配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,。



 除了按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行面積分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地之外，房地產(chǎn)登記部門(mén)不得向任何單位或者個(gè)人核發(fā)上述配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū),。




第四十條 建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過(guò)出售,、附贈(zèng)或者出租等方式約定。



 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。




第四十一條 規(guī)劃批準(zhǔn)的人防工程，投資者可以合法利用,，但不得出售或者變相出售,。




第四十二條 新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前依法明確所有物業(yè)配套設(shè)施和場(chǎng)地的權(quán)屬,，并將相關(guān)權(quán)屬文件向市房地產(chǎn)登記主管部門(mén)備案,。



 相關(guān)權(quán)屬文件應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售現(xiàn)場(chǎng)予以公告，向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示,，并作為房屋買(mǎi)賣合同的附件,。




第四十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)辦公用房,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房,。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)滿足物業(yè)管理需要,，最低配置標(biāo)準(zhǔn)為：



 （一）物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下（含五萬(wàn)平方米）的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三,，且建筑面積不得少于一百平方米,；



 （二）物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上十萬(wàn)平方米以下（含十萬(wàn)平方米）的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二點(diǎn)五,，且建筑面積不得少于一百五十平方米,；



 （三）物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積十萬(wàn)平方米以上二十萬(wàn)平方米以下（含二十萬(wàn)平方米）的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二,，且建筑面積不得少于二百五十平方米,；



 （四）物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積二十萬(wàn)平方米以上四十萬(wàn)平方米以下（含四十萬(wàn)平方米）的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之一點(diǎn)五,，且建筑面積不得少于四百平方米；



 （五）物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積四十萬(wàn)平方米以上的,，不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之一,，且建筑面積不得少于六百平方米。



 分期建設(shè)的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定配置物業(yè)管理用房,，或者在每期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定按照本期房屋建筑面積與物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房,。




第四十四條 規(guī)劃行政主管部門(mén)在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)管理用房的具體要求,，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置以及建筑面積,。



 建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證,、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí),，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號(hào)、建筑面積等有關(guān)資料,。建設(shè)單位未提交有關(guān)資料的,，房屋銷售管理部門(mén)不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證,，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū),。



 房屋銷售管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積,。



 房地產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)中載明物業(yè)管理用房的具體位置,、面積。




第四十五條 物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋,，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用,。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間將物業(yè)管理用房提供給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用,。




第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)賣合同的約定,，為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,。




第四章 物業(yè)管理服務(wù)




第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)核定的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得資格證書(shū),。



 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以委托各區(qū)物業(yè)管理行政主管



 部門(mén)核發(fā)在本區(qū)工商行政管理部門(mén)進(jìn)行工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)（含暫定三級(jí)）資質(zhì)證書(shū),。



 市外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理登記備案,。



 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核,，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，向社會(huì)公開(kāi),。




第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案,。前期物業(yè)管理招投標(biāo)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



 前期物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定期限,；期限未滿但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止。



 除有特別規(guī)定外,，本條例關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務(wù)合同,。




第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋買(mǎi)賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理,、業(yè)主義務(wù),、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定,，但不得與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益,。



 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同,，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)載明由物業(yè)買(mǎi)受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),。建設(shè)單位未在房屋買(mǎi)賣合同中載明前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的,，按照政府指導(dǎo)價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。




第五十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。




第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：



 （一）根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同,，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境秩序進(jìn)行管理；



 （二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,；



 （三）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害公共利益的行為,；



 （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：



 （一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同,，提供安全防范,、衛(wèi)生保潔服務(wù),，提供共用部位及設(shè)施設(shè)備和園林景觀等維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)；



 （二）公布日常維護(hù)費(fèi)用等公共費(fèi)用的使用情況,；



 （三）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,；



 （四）法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他義務(wù),。




第五十二條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：



 （一）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)、措施,、目標(biāo),；



 （二）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；



 （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支管理的措施及目標(biāo),；



 （四）各方權(quán)利義務(wù),；



 （五）違約責(zé)任,；



 （六）合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法；



 （七）提前解除合同的條件,；



 （八）合同期限,；



 （九）合同生效條款；



 （十）其他事項(xiàng),。



 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包含物業(yè)維護(hù)及管理,、公共秩序維護(hù)及管理、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)及管理,、車輛停放管理,、物業(yè)使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,。



 合同的期限一般不少于三年,，不超過(guò)五年。



 物業(yè)管理服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)頒布的示范文本,，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起三十日內(nèi)將合同報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。




第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將物業(yè)管理服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定,。




第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其接受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極參與社區(qū)建設(shè)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,，積極配合公安,、人口計(jì)生、環(huán)保,、城市管理行政執(zhí)法等部門(mén)共同做好有關(guān)工作,。




第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,；有保證人身、財(cái)產(chǎn)安全特別約定的,，從其約定,。




第五十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。



 政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定,，根據(jù)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,，每年向社會(huì)公布。



 政府指導(dǎo)價(jià)范圍之外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),，可以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。




第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行長(zhǎng)期公示,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方收取公示范圍之外的費(fèi)用。




第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用水,、用電的數(shù)量,、單價(jià)、金額,，按照市政府有關(guān)規(guī)定向全體業(yè)主合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用,。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從約定,。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)需要使用水,、電、燃?xì)獾确?wù)的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地安裝獨(dú)立計(jì)量器,。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是否安裝獨(dú)立計(jì)量器應(yīng)當(dāng)納入竣工驗(yàn)收范圍,。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地未安裝獨(dú)立計(jì)量器的，不予辦理竣工驗(yàn)收備案,。




第五十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：



 （一）前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),；



 （二）物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。



 業(yè)主空置物業(yè),，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,。




第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取任何附加費(fèi)用。




第六十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用,。未按時(shí)交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳,，要求限期交納,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催繳,。



 業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定,，逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。




第六十二條 物業(yè)發(fā)生買(mǎi)賣,、交換,、贈(zèng)與、繼承等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，受讓人應(yīng)當(dāng)了解原業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修資金交納情況,。



 受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)后十五日內(nèi)將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、真實(shí)姓名,、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì),，辦理有關(guān)手續(xù)。




第六十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿九十日前,，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者解聘事項(xiàng),。雙方商定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,；決定不續(xù)聘的,，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式通知對(duì)方。



 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿,，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的,，原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)履行。




第六十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止,，決定不續(xù)聘的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域；物業(yè)管理服務(wù)合同未約定期限的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域終止物業(yè)管理服務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,、有關(guān)物品和文件檔案資料,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的涉及業(yè)主的信息資料也應(yīng)當(dāng)全部移交，不得外泄,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好接管工作,，辦理交接手續(xù)。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未辦理交接手續(xù)前,，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域,，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)盡快組織新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。




第六十五條 物業(yè)管理服務(wù)交接時(shí),，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共有部分以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn),。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，交接各方應(yīng)當(dāng)書(shū)面確認(rèn),。



 查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,，屬于建設(shè)單位責(zé)任的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；屬于部分業(yè)主責(zé)任的,，部分業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,；屬于全體業(yè)主責(zé)任的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。




第六十六條 業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，履行物業(yè)管理服務(wù)合同,。



 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理合同約定依法追究違約方的違約責(zé)任,。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同,。




第五章 物業(yè)的使用




第六十七條 物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃,、環(huán)境保護(hù)、房屋使用,、消防管理,、治安管理等有關(guān)規(guī)定。




第六十八條 業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)違反法律、法規(guī),、規(guī)章,、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,、制止，督促改正,。拒不改正的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。




第六十九條 禁止任何單位和個(gè)人在物業(yè)使用過(guò)程中從事下列行為：



 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu),，破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高,；



 （二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；



 （三）擅自改建或者以其他方式改變物業(yè)共有部分,，擅自改變物業(yè)的使用功能,；對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，將廚房間,、衛(wèi)生間,、不分門(mén)進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租；



 （四）占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,，擅自移動(dòng)共用配套設(shè)施設(shè)備,；



 （五）超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的荷載使用物業(yè)；



 （六）擅自改動(dòng),、接駁共用管線,；



 （七）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間,，或者將廚房間改為衛(wèi)生間,；



 （八）存放超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險(xiǎn)性物品；



 （九）排放有毒,、有害物質(zhì),，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；



 （十）亂設(shè)攤點(diǎn),，亂懸掛,、張貼、涂寫(xiě),，高空拋物,，隨意拋棄垃圾、在公共場(chǎng)地放置雜物,；



 （十一）法律,、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為,。




第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位,、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和非業(yè)主使用人的需要,。




第七十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的車位,，業(yè)主可以按劃定的地點(diǎn)依序停車。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的,，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用,。



 利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的,，收益歸投資者所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的,，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用,。




第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合市人民政府的有關(guān)規(guī)定。



 業(yè)主,、非業(yè)主使用人對(duì)車輛停放有特別保管要求的,，由業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同,，費(fèi)用由雙方另行約定,。




第七十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者非業(yè)主使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝修保證金,，用于可能因裝飾裝修活動(dòng)對(duì)物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC,。裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)退還裝修保證金,；發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)退還保證金,。




第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修以及安裝活動(dòng)進(jìn)行巡查,，對(duì)違反法律、法規(guī),、規(guī)章和管理規(guī)約的行為予以制止,，并督促改正。拒不改正的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理行政執(zhí)法部門(mén),。




第七十五條 城市管理行政執(zhí)法部門(mén)接到違法行為報(bào)告之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí),，依法處理,。



 屬于正在實(shí)施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令立即停止違法行為,；違法裝修裝飾雖已完工,，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責(zé)令限期改正,。拒不停止違法行為或者逾期不改正的,，城市管理行政執(zhí)法部門(mén)可以強(qiáng)制拆除違法裝飾裝修，扣押有關(guān)建筑材料,、物品,、工具設(shè)備,。




第七十六條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。




第七十七條 利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意。



 合法利用物業(yè)全體共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有,，合法利用物業(yè)部分共有部分獲取的收益歸該部分物業(yè)的業(yè)主所有,。



 合法利用物業(yè)共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定,，沒(méi)有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。




第六章 物業(yè)的維修




第七十八條 業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確各自的物業(yè)日常維護(hù)責(zé)任及范圍,。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù),。




第七十九條 供水,、排水、供電,、供氣,、消防、照明,、通訊,、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,。




第八十條 建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任,。




第八十一條 保修期滿后,，物業(yè)專有部分的維修、更新費(fèi)用,，由專有部分業(yè)主自行承擔(dān),。




第八十二條 保修期滿后，物業(yè)共有部分的維修費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主按一事一籌,、?？顚Ｓ?、業(yè)主自付的原則，按照其所擁有物業(yè)建筑面積的份額承擔(dān),，對(duì)維修責(zé)任另有約定的,，從約定。



 提倡業(yè)主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業(yè)維修費(fèi)用,。



 政府可以依法制定物業(yè)維修資金的籌集管理辦法,。




第八十三條 物業(yè)共有部分保修期滿后的維修費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：



 （一）部分共有的物業(yè)，由共有部分的業(yè)主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔(dān),；



 （二）全體共有的物業(yè),，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔(dān)。




第八十四條 人為造成物業(yè)損壞的,，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù),，造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任,。




第八十五條 決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。



 決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。



 維修決定作出后，按照本條例第八十三條的規(guī)定承擔(dān)維修費(fèi)用的業(yè)主必須服從維修決定,，承擔(dān)費(fèi)用,，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔(dān)維修費(fèi)用。




第八十六條 決定對(duì)全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用,；決定對(duì)部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，業(yè)主委員會(huì)或者部分共有人推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用,。



 尚未成立業(yè)主大會(huì)的,，業(yè)主意見(jiàn)的征集和物業(yè)維修費(fèi)用的籌集，由居民委員會(huì)組織推選五人以上十五人以下的業(yè)主代表負(fù)責(zé),。




第八十七條 需要對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行維修的,，由共有部分業(yè)主自行決定采用何種方式確定維修方。




第八十八條 物業(yè)共有部分的維修,，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案,，明確維修費(fèi)用的用途及數(shù)額并向業(yè)主公布，費(fèi)用的使用受業(yè)主監(jiān)督,。




第八十九條 物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。



 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。




第九十條 業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護(hù)物業(yè)共有部分或者其他公共利益需要,，其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人因正當(dāng)維護(hù)物業(yè)需要,，必須進(jìn)入物業(yè)專有部分的，業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。



 業(yè)主,、非業(yè)主使用人無(wú)理阻撓維護(hù)或者監(jiān)督管理造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任,。




第九十一條 任何單位或者個(gè)人因物業(yè)維護(hù)或者公共利益需要臨時(shí)占用,、挖掘,、拆裝物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等物業(yè)共有部分的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意,，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂管理協(xié)議,，并按照約定的期限恢復(fù)原狀。造成損失的,，應(yīng)當(dāng)給予賠償,。




第七章 法律責(zé)任




第九十二條 建設(shè)單位違反本條例第十五條，未按照規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件的情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款,。




第九十三條 建設(shè)單位違反本條例第四十三條，未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處三十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款,。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋的方式繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理用房的配置責(zé)任。




第九十四條 建設(shè)單位違反本條例第四十五條第一款,，提供的物業(yè)管理用房不符合使用要求的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款,。




第九十五條 建設(shè)單位違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：



 （一）違反本條例第四十六條,，未按照規(guī)定完善配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的；



 （二）違反本條例第五十八條第二款,，未按照規(guī)定在共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地安裝獨(dú)立計(jì)量器的,；



 （三）違反本條例第六十五條第二款，未按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的責(zé)任的,。




第九十六條 業(yè)主委員會(huì)違反本條例的規(guī)定,，有下列情形之一的，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告,，責(zé)令限期改正：



 （一）違反本條例第二十七條,，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會(huì)備案或者變更備案的；



 （二）違反本條例第三十五條,，以業(yè)主委員會(huì)身份從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)或者超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出的決定的,。




第九十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十四條第一款，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款,。




第九十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：



 （一）違反本條例第五十二條第四款,，未按照規(guī)定辦理物業(yè)管理服務(wù)合同備案的；



 （二）違反本條例第七十三條第三款,，未按時(shí)退還裝修保證金的,；



 （三）違反本條例第七十四條，未按照規(guī)定對(duì)違法裝飾裝修或者安裝行為進(jìn)行制止并報(bào)告的,。




第九十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十八條第一款,，未按照規(guī)定公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用水、用電的數(shù)量、單價(jià),、金額的,，由區(qū)級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。




第一百條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定,，不按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定且不合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用的,，由區(qū)級(jí)以上價(jià)格管理行政主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。




第一百零一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人有違反本條例第六十九條規(guī)定情形的,，由相關(guān)主管部門(mén)依照有關(guān)法律,、法規(guī)處理。




第八章 附則




第一百零二條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)規(guī)程等具體管理辦法,。




第一百零三條 本條例中有關(guān)名詞解釋：



 本條例所稱物業(yè),，是指房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。



 本條例所稱物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)有關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。



 本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人,。



 本條例所稱非業(yè)主使用人,，是指房屋的承租人或者其他實(shí)際使用人。



 本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),，是指依法取得獨(dú)立法人資格,，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),。



 本條例所稱車庫(kù),，是指規(guī)劃批準(zhǔn)用于停放汽車，層高二點(diǎn)二米以上的建筑物,。



 本條例所稱車位,，是指車庫(kù)內(nèi)劃定的具體停車位置。



 本條例所稱物業(yè)專有部分，是指屬于業(yè)主獨(dú)立所有,，由業(yè)主獨(dú)立占有,、使用、收益及處分的物業(yè),。



 本條例所稱物業(yè)共有部分,，包括物業(yè)部分共有部分和物業(yè)全體共有部分。物業(yè)部分共有部分,，是指屬于部分業(yè)主共有,，由部分業(yè)主占有、使用,、收益及處分的物業(yè),。物業(yè)全體共有部分，是指屬于全體業(yè)主共有,，由全體業(yè)主占有,、使用、收益及處分的物業(yè),。




第一百零四條 業(yè)主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的,，參照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




第一百零五條 本條例自2008年4月1日起施行,。