• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-10-30
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)出讓辦法

上海市土地使用權(quán)出讓辦法
 
（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 （目的和依據(jù)）

 為了完善本市土地有償使用制度，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市實施＜
中華人民共和國土地管理法＞辦法》等法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓,。



 第三條 （集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）

 集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后,，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。



 第四條 （土地使用權(quán)的限定）

 土地使用權(quán)出讓期間,，土地所有權(quán)仍屬于國有,。

 地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物,、隱藏物等,，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。



 第五條 （土地使用權(quán)受讓人的限定）

 境內(nèi)外的自然人,、法人和其他組織,，除法律另有規(guī)定外，均可以按本辦法的規(guī)定,，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán),，并進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營,。



 第六條 （主管部門）

 上海市房屋土地管理局主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù),。



 第七條 （出讓合同的簽訂）

 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

 出讓合同由上海市房屋土地管理局,、浦東新區(qū)土地管理部門和縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限,，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。



 第八條 （土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、抵押,、出租）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，可以按出讓合同和相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押,、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟活動,。

 出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定,。



 第九條 （土地使用權(quán)的繼承）

 以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人,，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。

 出讓的土地使用權(quán)依法繼承的,，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,，并遵守本辦法的規(guī)定。




 第二章 出讓土地使用權(quán)的范圍,、方式和程序





 第十條 （土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）

 土地使用權(quán)出讓,，必須按本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃,、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進行,。



 第十一條 （應(yīng)當(dāng)實行土地使用權(quán)出讓的范圍）

 有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)通過出讓方式取得土地使用權(quán)：

 （一）商業(yè),、旅游,、娛樂、金融,、服務(wù)業(yè),、商品房屋等項目使用的土地。

 （二）土地使用者為境外的自然人,、法人或者其他組織,，但法律另有規(guī)定的除外,。

 （三）法律,、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府規(guī)定的其他情形,。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，有前款所列情形之一的,，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同,，并按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權(quán),。



 第十二條 （出讓合同的內(nèi)容和格式）

 出讓合同應(yīng)當(dāng)裁明下列主要內(nèi)容：

 （一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方,。

 （二）出讓地塊的座落、四至范圍和面積,。

 （三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù),。

 （四）出讓年限。

 （五）出讓金金額,、支付方式和期限,。

 （六）拆除出讓地塊上原有建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費用承擔(dān)和完成期限,。

 （七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費用承擔(dān)的責(zé)任,。

 （八）出讓地塊的交付期限。

 （九）項目建設(shè)的開工和完成期限,。

 （十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時的權(quán)利和義務(wù),。

 （十一）違約責(zé)任。

 （十二）爭議的解決方式,。

 （十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項,。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)附有城市規(guī)劃管理部門根據(jù)批準的詳細規(guī)劃提供的出讓地塊的各項規(guī)劃要求和附圖。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標準格式,，出讓合同的標準格式由上海市房屋土地管理局制訂,。



 第十三條 （土地使用權(quán)出讓的最高年限）

 土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：

 （一）居住用地為70年。

 （二）工業(yè)用地為50年,。

 （三）教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地為50年。

 （四）商業(yè),、旅游,、娛樂用地為40年。

 （五）綜合或其他用地為50年,。



 第十四條 （土地使用權(quán)出讓的方式）

 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

 （一）協(xié)議,。

 （二）招標。

 （三）拍賣,。

 （四）市人民政府批準的其他方式,。

 用于商業(yè)、旅游,、娛樂和豪華住宅項目的土地使用權(quán)出讓,，應(yīng)當(dāng)通過招標、拍賣方式進行,，具體范圍由市人民政府另行規(guī)定,。



 第十五條 （有關(guān)資料的提供）

 出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：

 （一）出讓地塊的座落、四至范圍,、面積,、地形圖或地籍圖。

 （二）項目建設(shè)的完成年限,、必須投入的最低建筑費用和發(fā)展面積的下限,。

 （三）規(guī)劃用地性質(zhì),、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項規(guī)劃要求,。

 （四）環(huán)境保護,、園林綠化、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求,。

 （五）市政公用設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)計劃或者建設(shè)要求,。

 （六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀,。

 （七）出讓的方式和年限。

 （八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格,。

 （九）出讓金的支付方式和要求,。

 （十）出讓合同的標準格式。

 （十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定,。

 （十二）房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,。

 （十三）其他有關(guān)資料。



 第十六條 （協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的,，其程序為：

 （一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料,。

 （二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致,，簽訂出讓合同,，并支付定金。



 第十七條 （招標方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過招標方式出讓的,，其程序為：

 （一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件,，公布或者向有意受讓土地使用權(quán)者發(fā)達招標文件和有關(guān)資料。

 （二）投標者按招標文件的要求,，向出讓人支付保證金,，并將投標書密封后投入指定的標箱。

 （三）出讓人確定出讓地塊的底標,，并將底標密封后投入指定的標箱。

 （四）出讓人會同有關(guān)部門聘請專家組成評標委員會,，由評標委員會確定評標方式后,，主持開標、評標和決標工作,。

 （五）評標委員會對有效標書進行評審,，決定中標者，但全部的有效標書均未達到底標要求的,，出讓人可以終止招標,。

 （六）評標委員會簽發(fā)決標書,，并由出讓人向中標者發(fā)出中標通知書。

 （七）中標者在規(guī)定期限內(nèi),，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金。

 開標,、評標,、決標應(yīng)當(dāng)有本市的公證機關(guān)參加，并出具公證書,。



 第十八條 （拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的,，其程序為：

 （一）出讓人委托的拍賣人在拍賣日7日前發(fā)布拍賣公告，明確拍賣的時間,、地點,、出讓地塊的有關(guān)情況、競買人的資格條件和應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)等事項,。

 （二）競買人按拍賣公告明確的時間,、地點辦理入場登記手續(xù)，并按規(guī)定支付保證金,。

 （三）拍賣人按拍賣公告明確的時間,、地點進行拍賣，并在拍賣前宣布拍賣規(guī)則和注意事項,；出讓地塊無保留價的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明

 （四）通過公開競買，應(yīng)價最高的競買人獲得出讓地塊的土地使用權(quán),，但最高應(yīng)價未達到出讓地塊保留價的,，拍賣人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

 （五）買受人與拍賣人簽署成交確認書后,，持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金。

 拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機關(guān)參加,，并出具公證書,。



 第十九條 （定金、保證金和出讓金）

 定金,、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付,。

 定金、保證金可以抵充出讓金,。

 對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金,、保證金，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還。



 第二十條 （出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）

 按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的,。出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回,。



 第二十一條 （受讓人土地使用權(quán)的登記）

 出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記,。

 土地使用權(quán)連同地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,，辦理土地使用權(quán)登記,。

 出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的,。受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：

 （一）出讓合同中約定由出讓人負責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記,。

 （二）出讓合同約定由受讓人負責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,、出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時使用證明,，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū)、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的合同,；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,，辦理土地使用權(quán)登記,。



 第二十二條 （土地開發(fā)、利用和經(jīng)營的要求）

 受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì),、規(guī)劃要求,、開發(fā)期限和條件進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營,。

 受讓人在出讓地塊上進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理,、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi),、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項申請審批手續(xù)。



 第二十三條 （土地使用金的繳納）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，應(yīng)當(dāng)按出讓地塊的面積,，每年向土地管理部門繳納土地使用金，其標準為每平方米人民幣1元,。



 第二十四條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出讓人和城市規(guī)劃管理部門提出申請,。經(jīng)審核批準的,，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金,；不予批準的,，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者城市規(guī)劃管理部門書面通知受讓人。



 第二十五條 （出讓地塊轉(zhuǎn)讓時的限定）

 按出讓合同的約定,，出讓地塊轉(zhuǎn)讓的受讓人必須是境內(nèi)自然人,、法人或者其他組織的，需向境外自然人,、法人或者其他組織轉(zhuǎn)讓出讓地塊或者出讓地塊上的房地產(chǎn)時,，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金,。



 第二十六條 （出讓金和土地使用金的管理）

 出讓金和土地使用金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財政,，列入預(yù)算，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā),。




 第三章 出讓土地使用權(quán)的收回





 第二十七條 （出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期,；除根據(jù)社會公共利益需要收回土地使用權(quán)外,，受讓人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準。

 經(jīng)批準準予續(xù)期的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金。



 第二十八條 （出讓土地使用權(quán)期滿的收回）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的,，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回。

 土地使用權(quán)無償收回時,，其地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理,。



 第二十九條 （土地使用權(quán)的提前收回）

 出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下,，根據(jù)社會公共利益的需要,，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回。



 第三十條 （提前收回土地使用權(quán)的程序）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個月,，將出讓地塊的座落、四至范圍,、收回理由,、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告,。



 第三十一條 （提前收回土地使用權(quán)的補償）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補償。

 提前收回土地使用權(quán)的補償金額,，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期,、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估后確定,。

 受讓人對補償金額的確定有異議的,，可以向人民法院起訴，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行,。



 第三十二條 （土地使用權(quán)的交換）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進行交換,。

 交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)價格評估后確定,。

 交換土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人得新簽訂出讓合同。




 第四章 法律責(zé)任





 第三十三條 （受讓人和出讓人的違約責(zé)任）

 受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的,，出讓人有權(quán)解除合同,，已收取的定金、保證金不予退還,，并可以請求違約賠償,。

 出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同,，由出讓人返還出讓金,，受讓人并可以請求違約賠償,。



 第三十四條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用,、經(jīng)營土地的,，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章規(guī)定予以處罰,。



 第三十五條 （違反土地管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用,、經(jīng)營土地的,，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,；情節(jié)嚴重的,，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán)。



 第三十六條 （逾期繳納土地使用金的處理）

 受讓人無正當(dāng)理由,，逾期繳納土地使用金的,，由土地管理部門按日加收3‰的滯納金。




 第五章 附則



 第三十七條 （受讓人的納稅義務(wù)）

 受讓人應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律,、法規(guī)的規(guī)定納稅,。



 第三十八條 （應(yīng)用解釋部門）本辦法的具體應(yīng)用問題，由上海市房屋土地管理局負責(zé)解釋,。



 第三十九條 （施行日期和相關(guān)事項）

 本辦法自1997年1月1日起施行,，上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準,。