• 【發(fā)布單位】82501
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1998-10-23
• 【生效日期】1998-10-23
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法

 陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法
 
（1994年6月27日陜西省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過,，根據(jù)1998年10月23日陜西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于（陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法）的決定》修正）
 第一章 總則





 第一條 為了加強國有土地資產(chǎn)管理，維護土地市場秩序,，促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展,，根據(jù)《
中華人民共和國土地管理法》、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,，結(jié)合本省實際,，制定本辦法。



 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）,，依照本辦法實行出讓,、轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押制度,。但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外,。

 農(nóng)業(yè),、林業(yè)、水利系統(tǒng)的國有土地使用權(quán)出讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目的,，必須遵守相關(guān)的法律,、法規(guī)。



 第三條 公民,、法人,、其他組織和外商、外資企業(yè),，均可依照國家法律,、法規(guī)和本辦法取得土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護,。

 土地使用者開發(fā),、利用、經(jīng)營土地的活動,，必須遵守國家法律,、法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,，不得損害社會公共利益,。



 第四條 縣級以上人民政府對土地使用權(quán)的出讓實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一管理,。



 第五條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物,、其他附著物的登記,，由市、縣土地管理,、房產(chǎn)管理部門按照職責分工和本辦法規(guī)定分別辦理,。

 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,、終止進行監(jiān)督檢查,。



 第六條 土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押均應(yīng)簽訂書面合同。出讓合同由市,、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權(quán)受讓方簽訂,；轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押合同由當事人雙方簽訂,。




 第二章 土地使用權(quán)出讓





 第七條 土地使用權(quán)的出讓應(yīng)編制年度計劃，并納入當年建設(shè)用地計劃控制指標,，經(jīng)同級人民政府審核,，報省人民政府批準。



 第八條 土地使用權(quán)出讓方案,，由市,、縣土地管理部門根據(jù)土地使用權(quán)出讓計劃，會同城市規(guī)劃,、建設(shè),、房產(chǎn)管理等部門擬定，依照法律法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限,，報經(jīng)縣級以上人民政府批準后,，由所在市、縣土地管理部門實施,。

 土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的面積,、位置、界址,、用途,、出讓年限、建設(shè)規(guī)劃要求,、出讓底價,、出讓方式等內(nèi)容。



 第九條 土地使用權(quán)出讓最高年限按照下列用途確定：

 （一）普通標準住宅用地70年,；

 （二）工業(yè)用地50年,；

 （三）教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年,；

 （四）商業(yè),、旅游,、娛樂和別墅用地40年；

 （五）綜合用地或者其他用地50年,。



 第十條 政府出讓土地的底價,，按照基準地價、市場行情,、地塊用途,、土地收益,、地塊的區(qū)位,、地塊的大小形狀、國家和本省制定的產(chǎn)業(yè)政策,、土地使用年限和其他因素評估,。出讓底價在出讓前不得公開。

 土地使用權(quán)出讓的基準地價,，由市,、縣土地管理部門按不同的土地級別和用途，會同有關(guān)部門評估和測算,，經(jīng)同級人民政府審核,，報上一級人民政府批準后公布。地價評估辦法由省人民政府另行制定,。

 基準地價可根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展和市場變化情況定期修定。



 第十一條 土地使用權(quán)出讓,，可依據(jù)不同情況，分別采取拍賣,、招標的方式進行,，也可以采用協(xié)議的方式進行。商業(yè),、金融,、娛樂、旅游,、服務(wù),、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性的用地，應(yīng)當采取拍賣,、招標的方式出讓,。采用協(xié)議方式出讓的,，除國家另有規(guī)定的外,，出讓價格不得低于出讓底價。



 第十二條 拍賣出讓土地使用權(quán)程序：

 （一）出讓方發(fā)布土地使用權(quán)拍賣公告,；

 （二）競買者在公開拍賣日五日之前,，持身份證件,，授權(quán)委托書和其他法定文件到指定地點報名登記并交付保證金,，領(lǐng)取競買牌號；

 （三）出讓方按公告規(guī)定的時間,、地點,，組織公開拍賣，以應(yīng)價高者為取得該宗土地使用權(quán)的受讓方,，并現(xiàn)場簽訂出讓合同，交付不低于出讓金總額5％的定金,。

 （四）受讓方從土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起六十日內(nèi)，交付全部出讓金,，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),，領(lǐng)取《國有土地使用證》。

 受讓方在簽訂拍賣出讓合同時,，不能當即交付定金的,，視為違約，保證金不予退還,，并應(yīng)賠償拍賣活動支出的全部費用和該宗土地三個月以內(nèi)再行拍賣所得出讓金低于前次拍賣的差額部分,。

 競買者最高應(yīng)價低于拍賣底價的，拍賣主持人有權(quán)中止拍賣,。



 第十三條 招標出讓土地使用權(quán)程序：

 （一）出讓方發(fā)布土地使用權(quán)招標出讓公告或通告書,；

 （二）投標者在規(guī)定時限內(nèi)，持身份證件,、授權(quán)委托書和其他法定文件到出讓方領(lǐng)取招標文件,、交付投標保證金；

 （三）投標者按照招標文件的規(guī)定制作標書,，在規(guī)定的時限內(nèi)密封投入指定的標箱或者送達指定的地點,；

 （四）出讓方會同有關(guān)部門及聘請的專家和專業(yè)技術(shù)人員組成評標小組，根據(jù)招標文件規(guī)定,，主持開標,、驗標、評標和決標工作,，確定中標者,，簽發(fā)決標書,；

 （五）受讓方接到中標通知書十五日內(nèi)，持決標書與出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，六十日內(nèi)按合同約定交付出讓金,，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》,。

 受讓方在規(guī)定的時限內(nèi)不簽訂出讓合同的,，視為放棄中標權(quán)，所交付投標保證金不予退還,。

 評估小組認為所有設(shè)計方案不符合要求或全部標價低于出讓底價的,，有權(quán)廢標。



 第十四條 協(xié)議出讓土地使用權(quán)程序：

 （一）用地人持申請用地報告和建設(shè)項目批準文件,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及資信證明,，向出讓方提出申請,；

 （二）出讓方在接到申請之日起十五日內(nèi)就協(xié)商事項書面通知申請人,，并提供擬出讓地塊的有關(guān)資料；

 （三）經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議,，出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，受讓方交付不低于出讓金總額5％的定金，六十日內(nèi)按合同約定支付全部出讓金,，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),，領(lǐng)取《國有土地使用證》。



 第十五條 出讓成交后,，保證金和定金可抵充出讓金,。競買未成或未中標者所交保證金，出讓方應(yīng)在決標或拍賣之日后七日內(nèi)原數(shù)退還,。



 第十六條 受讓方因故不能按期交付出讓金的,，經(jīng)出讓方同意可以延期交付。但延長期不得超過三個月,。延長期內(nèi)受讓方按同期人民銀行的貸款利率向出讓方支付利息,。



 第十七條 出讓合同的一方不按合同約定交付出讓金或提供土地使用權(quán)的，另一方有權(quán)解除合同,，并有權(quán)請求違約賠償,。



 第十八條 出讓合同簽訂后，受讓方必須按合同約定的時限,、條件和用途開發(fā)利用土地,。

 受讓方在出讓期內(nèi)，需要改變出讓合同約定的土地用途的,，應(yīng)當經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審查同意,，并報原批準用地的人民政府批準后,，依照本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記手續(xù),。

 受讓方超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,，縣級以上土地管理部門可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金總額20％以下的土地閑置費；連續(xù)二年未動工開發(fā)的,，依法無償收回其土地使用權(quán),。



 第十九條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,，經(jīng)批準后重新簽訂出讓合同，交付出讓金,，并辦理登記手續(xù),。不再申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準的，出讓期屆滿時其土地使用權(quán)終止并由國家無償收回,。

 根據(jù)國家利益和社會公共利益的需要,，土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回，但應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償,。




 第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押





 第二十條 通過出讓取得的土地使用權(quán)具備下列（一）,、（二）,、（三）、（四）項條件的可以轉(zhuǎn)讓（包括出售,、交換,、贈與）；具備下列（一）,、（二）,、（三）項條件的可以出租、抵押,。

 （一）持有縣級以上人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》,，有地上建筑物、其他附著物的,，還應(yīng)有相應(yīng)的權(quán)屬證書,；

 （二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發(fā)建設(shè)項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20％以上；屬成片開發(fā)經(jīng)營的土地,，形成了建設(shè)用地必備的基礎(chǔ)設(shè)施和其他條件,；

 （三）符合法律法規(guī)的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定；

 （四）享受減免地價的用地，經(jīng)土地管理部門批準,，并補足了出讓金,。



 第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押時,，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,；地上建筑物和其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押時,，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,。地上建筑物和其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押的除外,。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利,、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移,。土地使用權(quán)出租,、抵押后,，出租人或抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)。

 土地使用權(quán)抵押時,，必須先經(jīng)有法定評估資格的地價評估機構(gòu)評估地價,，并報縣級以上土地管理部門確認后，方可簽訂抵押合同,。土地使用權(quán)抵押金額不得超過評估地價的65％,。依照本辦法第十二條、第十三條規(guī)定程序取得的土地使用權(quán)除外,。享受減免地價的,，抵押金額不得超過已交出讓金總數(shù)。同一宗土地使用權(quán)不得重復抵押,。



 第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租年限，不得超過土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限,；土地使用權(quán)抵押年限,，必須少于土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限。



 第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押時,，應(yīng)按下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：

 （一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起二十日內(nèi),，持原出讓合同,、轉(zhuǎn)讓合同、《國有土地使用證》,、繳納土地增值稅憑證,，向當?shù)厥小⒖h土地管理部門申請辦理變更登記,，更換《國有土地使用證》,；

 （二）出租土地使用權(quán)的，出租人,、承租人雙方應(yīng)當租賃合同簽訂之日起二十日內(nèi)到土地所在地的市,、縣土地管理部門辦理出租登記。出租期滿或者解除租賃關(guān)系,，出租人,、承租人雙方應(yīng)當在二十日內(nèi)到原登記機關(guān)辦理注銷出租登記；

 （三）土地使用權(quán)抵押,，應(yīng)在簽訂抵押合同之日起二十日內(nèi),，由抵押人和抵押權(quán)人雙方，持《國有土地使用證》,、土地使用權(quán)出讓合同,、擔保合同或載有抵押條款的經(jīng)濟合同、土地使用權(quán)抵押申請書,，向所在地的市,、縣土地管理部門辦理抵押登記。

 地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押的,，還必須向房產(chǎn)管理部門申請辦理權(quán)屬變更登記,。



 第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值的,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅,。



 第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,，依照本辦法第十八條的規(guī)定辦理,。



 第二十六條 抵押人到期未能清償債務(wù)或者在抵押期間宣告解散、破產(chǎn)的,，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律,、法規(guī)的規(guī)定和抵押合同的約定處分抵押財產(chǎn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記,。

 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而滅失的,，抵押雙方從抵押權(quán)終止之日起二十日內(nèi)到原登記機關(guān)辦理注銷抵押登記。




 第四章 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押





 第二十七條 土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,，在土地使用者繳納補償,、安置等征地費用后將該宗國有土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。通過此種方式取得的國有土地使用權(quán),，即為劃撥土地使用權(quán)。



 第二十八條 符合下列條件的,，經(jīng)縣級以上土地管理部門審查同意,，報同級人民政府批準，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押：

 （一）土地使用者為公司、企業(yè),、其它經(jīng)濟組織和個人,；

 （二）領(lǐng)有國有土地使用證；

 （三）具有合法的地上建筑物,、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

 （四）依照本辦法第三十條規(guī)定補辦了出讓手續(xù),；

 （五）符合法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件；

 未按前款規(guī)定辦理審批手續(xù)的,，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,。



 第二十九條 下列行為屬于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

 （一）出售,、交換、贈與劃撥土地使用權(quán)的；

 （二）以劃撥土地使用權(quán)入股,、投資或合作開發(fā)房地產(chǎn)的,；

 （三）企業(yè)因被兼并土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

 （四）轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,；

 （五）以其他方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的。



 第三十條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押時，必須辦理出讓手續(xù),，由受讓方,、劃撥土地使用權(quán)出租方、抵押方與市,、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，補交出讓金后，依照本辦法第三章規(guī)定辦理,。法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。



 第三十一條 劃撥土地使用權(quán)補交出讓金,，應(yīng)當區(qū)別土地的不同用途,，按宗地當?shù)卦u估地價的一定比例收取，最低不得低于評估地價的40％,。




 第五章 法律責任





 第三十二條 違反本辦法規(guī)定,，擅自轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得。并可處以非法所得50％以下的罰款,。



 第三十三條 違反本辦法規(guī)定,，擅自改變土地用途的，由縣級以上土地管理部門責令限期補辦批準手續(xù),，重新簽訂出讓合同,，并可處以土地使用權(quán)價款5％以上10％以下的罰款；在規(guī)定期限內(nèi)拒不補辦批準手續(xù)或經(jīng)審查不允許改變土地用途的,，無償收回土地使用權(quán),，沒收在土地上的投資。



 第三十四條 違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押土地使用權(quán)的,，其轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押行為無效,，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，并可處非法所得50％以下的罰款,。



 第三十五條 違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán)或地上建筑物,、其他附著物不履行登記手續(xù)的,，分別由縣級以上土地管理部門、房產(chǎn)管理部門責令限期補辦登記手續(xù),，并可處以土地使用權(quán)價款或房屋價款1％以上5％以下的罰款,。



 第三十六條 違反本辦法規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣土地使用權(quán),，非法批準占用土地或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責任,，對未構(gòu)成犯罪的負有直接責任的國家工作人員，依法給予行政處分,。



 第三十七條 當事人對行政處罰決定不服的,，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復議,；對復議決定不服的,，可以在接到復議決定通知書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴，也可以直接向人民法院起訴,。逾期不申請復議,、不起訴又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行,。



 第三十八條 土地,、房產(chǎn)管理部門工作人員在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押活動中,，貪污受賄、徇私舞弊,、敲詐勒索,、挪用,、截留出讓金的，由所在單位或上級機關(guān)按有關(guān)規(guī)定追究行政責任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責任。




 第六章 附則



 第三十九條 依照本辦法規(guī)定應(yīng)收取的土地使用權(quán)出讓金,，統(tǒng)一由市,、縣人民政府土地管理部門收繳，全部上交財政,，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā),。



 第四十條 本辦法施行中的具體應(yīng)用問題，由省人民政府負責解釋,。



 第四十一條 本辦法自公布之日起施行,。