• 【發(fā)布單位】浙江省溫州市
• 【發(fā)布文號(hào)】溫州市人民政府令第109號(hào)
• 【發(fā)布日期】2009-04-17
• 【生效日期】2009-04-17
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】溫州市
• 【所屬類別】地方法規(guī)

溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法

溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法
 
(溫州市人民政府令第109號(hào))





 《溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》已經(jīng)市人民政府第23次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò),，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。



 市 長(zhǎng) 趙一德

 二○○九年四月十七日





溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法




第一章 總 則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),，根據(jù)《
物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法。




第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),。




第三條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平,、公正,、誠(chéng)實(shí)、信用的原則,。




第四條 溫州市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的主管部門,。其主要職責(zé)是：



 （一）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),；



 （二）制定物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)辦法和招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本,；



 （三）建立并管理物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)欤?


 （四）負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)的備案管理工作；



 （五）處理有關(guān)投訴,；



 （六）查處違法招標(biāo)投標(biāo)行為,。



 市物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)理辦公室具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。



 縣（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。




第二章 招 標(biāo)




第五條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)：



 （一）住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的前期物業(yè)管理項(xiàng)目,；



 （二）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目。




第六條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)：



 （一）規(guī)劃總建筑面積10萬(wàn)（含）平方米以上的多層項(xiàng)目,；



 （二）規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)（含）平方米以上的高層項(xiàng)目,；



 （三）規(guī)劃總建筑面積7萬(wàn)（含）平方米以上的多層、高層混合項(xiàng)目,。




第七條 下列物業(yè)管理項(xiàng)目可以邀請(qǐng)招標(biāo)：



 （一）規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)（含）平方米以上10萬(wàn)平方米以下的多層項(xiàng)目,；



 （二）規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)（含）平方米以上5萬(wàn)平方米以下的高層項(xiàng)目；



 （三）規(guī)劃總建筑面積4萬(wàn)（含）平方米以上7萬(wàn)平方米以下的多層,、高層混合項(xiàng)目,。




第八條 投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)平方米以下和多層,、高層混合規(guī)劃總建筑面積4萬(wàn)平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目,，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。




第九條 建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作：



 （一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成,；



 （二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；



 （三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成,。



 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作,，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前1個(gè)月完成。




第十條 招標(biāo)人可以成立招標(biāo)小組或者委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),，具體辦理招標(biāo)事宜,。



 前期物業(yè)招標(biāo)小組成員由建設(shè)單位指派，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)物業(yè)招標(biāo)小組由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,。招標(biāo)小組成員人數(shù)不得少于3人,。




第十一條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在指定的報(bào)刊,、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告,。



 招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng),。




第十二條 招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書,。



 投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十一條第二款規(guī)定的事項(xiàng),。




第十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：



 （一）招標(biāo)人名稱,、地址,、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況,、物業(yè)管理用房的配備情況,；



 （二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求,；



 （三）投標(biāo)人資格,、投標(biāo)文件格式和主要內(nèi)容、投標(biāo)保證金,；



 （四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法,；



 （五）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn),、投標(biāo)有效期截止時(shí)間,；



 （六）物業(yè)服務(wù)合同簽訂說(shuō)明；



 （七）其他需要說(shuō)明的內(nèi)容,。




第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前,，持下列材料向物業(yè)主管部門備案：



 （一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；



 （二）業(yè)主大會(huì)決議；



 （三）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書,；



 （四）招標(biāo)文件,；



 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料,。



 招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的,，還應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托合同。



 物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)備案材料有違反法律,、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正,。




第十五條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件規(guī)定,，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。




第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間,、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果,。



 資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人超過(guò)5家的,，招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家的正式投標(biāo)人。




第十七條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前,，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并報(bào)物業(yè)主管部門備案,。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分,。




第三章 投 標(biāo)




第十八條 持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng),。




第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,，投標(biāo)文件包括技術(shù)標(biāo)文件和信譽(yù)標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng),，投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的內(nèi)容,。



 有投標(biāo)競(jìng)價(jià)的，投標(biāo)文件可以設(shè)立經(jīng)濟(jì)標(biāo),，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按前款要求進(jìn)行編制,。




第二十條 投標(biāo)文件形式應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求，技術(shù)標(biāo),、信譽(yù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)分別編制,。




第二十一條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外,，可以是銀行出具的銀行保函,、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。



 投標(biāo)保證金一般不得超過(guò)一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5%,，最高不得超過(guò)10萬(wàn)元人民幣,。




第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn),。



 招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,，應(yīng)當(dāng)簽收保存，并向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證,，不得擅自開啟,。投標(biāo)文件提交截止時(shí)間過(guò)后，有效投標(biāo)人少于3個(gè)的,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo),。




第二十三條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充,、修改或者撤回提交的投標(biāo)文件,，并書面通知招標(biāo)人，補(bǔ)充,、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分,。




第二十四條 招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止時(shí)間止，最短不得少于20日,。




第二十五條 投標(biāo)文件有下列情形之一的,，投標(biāo)無(wú)效：



 （一）未按招標(biāo)文件規(guī)定密封或者加蓋印章的；



 （二）未按招標(biāo)文件規(guī)定的格式要求提交的,；



 （三）逾期送達(dá)的,。



 投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的，視為投標(biāo)無(wú)效,。




第四章 開標(biāo),、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)




第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的當(dāng)日在物業(yè)主管部門監(jiān)督下由招標(biāo)人組織公開進(jìn)行。




第二十七條 評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)由依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé),。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成,，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二,。




第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家,，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前1日從溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密,。



 有下列情形之一的,，不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員：



 （一）投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬；



 （二）與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的,；



 （三）曾在招標(biāo),、評(píng)標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法或者不正當(dāng)行為受過(guò)行政處罰或者刑事處罰的,。



 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避,。




第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審,，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo),。所有投標(biāo)被否決的,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。




第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀,、公正地履行職責(zé),，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任,。



 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人,，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處。



 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審,、比較以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。




第三十一條 評(píng)標(biāo)包括評(píng)議技術(shù)標(biāo)文件,、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件,、信譽(yù)標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯。除現(xiàn)場(chǎng)答辯外,，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行,。




第三十二條 技術(shù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：



 （一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配置方案,；



 （二）管理方案,；



 （三）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法；



 （四）服務(wù)質(zhì)量控制方法,。




第三十三條 信譽(yù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn),，主要包括下列內(nèi)容：



 （一）企業(yè)規(guī)模和資質(zhì)；



 （二）社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),；



 （三）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī),。




第三十四條 現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：



 （一）語(yǔ)意表達(dá),；



 （二）物業(yè)管理法規(guī),、政策熟悉程度；



 （三）物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平,。




第三十五條 設(shè)有經(jīng)濟(jì)標(biāo)的,，經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn)，主要包括下列內(nèi)容：



 （一）物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià),；



 （二）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本支出測(cè)算,。




第三十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后,，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面報(bào)告，推薦不超過(guò)3名有排序的合格中標(biāo)候選人,。



 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人,。在確定的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人,。




第三十七條 評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束后由物業(yè)主管部門予以公示,，公示期為3日；公示期間,，投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人有權(quán)以書面形式向招標(biāo)人提出異議或者向物業(yè)主管部門投訴或者舉報(bào),。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴或者舉報(bào)之日起5個(gè)工作日內(nèi)依法處理，并予以書面答復(fù),。




第三十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束后30日內(nèi)確定中標(biāo)人,，并向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，將未中標(biāo)的投標(biāo)文件退還投標(biāo)人,。




第三十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),，持下列材料向物業(yè)主管部門備案：



 （一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；



 （二）中標(biāo)人的投標(biāo)文件,；



 （三）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他材料。




第四十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書之日起30日內(nèi)和中標(biāo)人簽訂書面合同,，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行簽訂背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議,。合同簽訂之日起5日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金,。



 中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,，投標(biāo)保證金不予退還。



 招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)給予中標(biāo)人不少于投標(biāo)保證金金額的賠償,。




第四十一條 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，并不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目,。




第四十二條 招標(biāo)人有下列行為之一的,，中標(biāo)無(wú)效：



 （一） 招標(biāo)人向他人透露己獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況的,；



 （二）招標(biāo)人違反規(guī)定,，與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的；



 （三）招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的,。




第四十三條 投標(biāo)人有下列行為之一的,，中標(biāo)無(wú)效：



 （一）投標(biāo)人互相串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的；



 （二）投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等違法違紀(jì)手段謀取中標(biāo)的,；



 （三）投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假,，騙取中標(biāo)的,；



 （四）投標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。




第五章 法律責(zé)任




第四十四條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為,，由物業(yè)主管部門依法予以行政處罰,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。




第四十五條 物業(yè)主管部門工作人員在招標(biāo)投標(biāo)工作中以權(quán)謀私,、徇私枉法、收受賄賂的,，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。




第六章 附 則




第四十六條 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)用由招標(biāo)人承擔(dān),。




第四十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。2001年8月6日溫州市人民政府發(fā)布的《溫州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》（市政府令第52號(hào)）同時(shí)廢止,。