• 【發(fā)布單位】遼寧省大連市
• 【發(fā)布文號(hào)】大連市人民政府令第105號(hào)
• 【發(fā)布日期】2009-08-13
• 【生效日期】2009-10-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】大連市
• 【所屬類別】地方法規(guī)

大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法

大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法
 
（2009年8月13日大連市人民政府令第105號(hào)公布）






第一章 總 則




第一條 為了實(shí)施國務(wù)院《
物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際,，制定本辦法,。




第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法,。




第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。



 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。



 價(jià)格,、民政、工商,、建設(shè),、城建,、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責(zé),，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作,。



 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持,、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)日常工作,。




第四條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律,，規(guī)范經(jīng)營行為,，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議,，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益,，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。




第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)




第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。



 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),；



 （二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;



 （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議,；



 （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán)；



 （五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員,，并享有被選舉權(quán),；



 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；



 （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （八）對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；



 （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用,；



 （十）法律、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利,。




第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：



 （一）遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；



 （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定,；



 （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；



 （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,；



 （六）參加業(yè)主大會(huì)時(shí)遵守大會(huì)程序,；



 （七）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式,；



 （八）接受業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)對其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；



 （九）法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。




第七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：



 （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；



 （二）制定和修改管理規(guī)約；



 （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,；



 （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；



 （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；



 （六）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；



 （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。



 決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。




第八條 新建物業(yè)項(xiàng)目,，包括分期建設(shè)和多個(gè)單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的,，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的,，可以劃分為若干個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域,。



 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確,。




第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。



 房屋實(shí)際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的,，可以成立業(yè)主大會(huì)。




第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的,，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi),，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告,，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì),、物業(yè)基本情況等材料,。



 房地產(chǎn)行政主管部門自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi),，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組,。籌備組由業(yè)主代表三人,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成,；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)下選定,?；I備組成員名單確定后,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。



 建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的,，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組,，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì),、物業(yè)基本情況等材料。



 籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用,，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān),。




第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：



 （一）確定會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容；



 （二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本,，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；



 （三）確認(rèn)業(yè)主身份,，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù),；



 （四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,，組織推薦業(yè)主委員會(huì)候選人；



 （五）做好會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。



 前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng),、第（三）項(xiàng),、第（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。




第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢,、單元、樓層等為單位,，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的,，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。



 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的,，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。




第十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,，對業(yè)主具有約束力,。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。




第十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。



 業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人,。



 業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職,。



 業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí),，具備條件的,，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員,。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán),。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ),，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。




第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：



 （一）是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主,；



 （二）模范履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他業(yè)主義務(wù),；



 （三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔,，具有一定的組織能力；



 （四）具備與物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí),；



 （五）身體健康,，有必要的工作時(shí)間。




第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi),，將業(yè)主委員會(huì)委員的姓名,、性別、年齡,、住址,、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)成立情況,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和各項(xiàng)表決結(jié)果,。備案材料齊全的,，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí),。



 業(yè)主委員會(huì)的印章刻制,，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。




第十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議,，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。但是,，已經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),，在下次業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，不得提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新決定,。



 物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席,。



 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；逾期仍不召開的,，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開,。




第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：



 （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；



 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；



 （三）及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；



 （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；



 （五）法律,、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。




第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。



 召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。



 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效,。




第二十條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)予以改選：



 （一）過半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；



 （二）多次侵犯業(yè)主合法權(quán)益又不整改的,；



 （三）做出違法或者錯(cuò)誤決定,，經(jīng)有關(guān)行政主管部門責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的,。



 業(yè)主委員會(huì)不召集業(yè)主大會(huì)改選的,，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)改選,。新的業(yè)主委員會(huì)成立后,，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案,。




第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員,、候補(bǔ)委員資格自行終止,。



 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的,，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員,、候補(bǔ)委員資格：



 （一）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；



 （二）受過刑事處分的,；



 （三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的,；



 （四）不履行業(yè)主義務(wù)的；



 （五）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,；



 （六）不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員的其他情形。



 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì),。




第二十二條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉,；無力召集業(yè)主大會(huì),、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉,。




第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項(xiàng),、第（四）項(xiàng),、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng),、第（七）項(xiàng)事項(xiàng),，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施,。委托期限為三年，可以連續(xù)委托,。



 按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目,，需要對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé),，按照有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。




第二十四條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，接受業(yè)主的監(jiān)督。




第三章 前期物業(yè)管理




第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積,，下同）以下的，為一百至二百平方米,；超過五萬平方米的,，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米,。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米,。



 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水,、電,、煤氣、暖氣,、通信,、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件,。門衛(wèi)房,、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室,、員工休息室,、換衣間、浴室,、食堂,、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積,。



 物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確,。



 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途,。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。



 市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào),。




第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前,，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：



 （一）建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；



 （二）經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖,；



 （三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書,；



 （四）招標(biāo)文件；



 （五）法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他材料。



 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律,、法規(guī),、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正,。



 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。




第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作,，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。



 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案,，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況,。




第二十八條 建設(shè)單位銷（預(yù)）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況,、前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖,、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需注明以價(jià)格主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示,。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。




第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問題的,，雙方應(yīng)當(dāng)書面約定解決時(shí)限和方法,。



 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改,。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后,，再行移交,。




第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：



 （一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；



 （二）設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；



 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；



 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料,。



 移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的,，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊,。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位,。




第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修,。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修,。



 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映,，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)管,。



 保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān),。




第四章 物業(yè)管理服務(wù)




第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、出借。




第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置,，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書,、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)電話等公示,，并按照價(jià)格主管部門的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。




第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。



 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。



 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。




第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中,，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定,，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人,、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。



 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用,。未結(jié)清的,，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。




第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、郵政、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。




第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同,，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認(rèn)為履行合同約定的,，予以確認(rèn),；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改,。




第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門,。



 物業(yè)服務(wù)合同期滿二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng),。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同,；不繼續(xù)聘用的,，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。




第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域,。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前,，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房,。



 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù),。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負(fù)責(zé),；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備,、場地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修,；沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的,，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。




第四十條 業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解,。



 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度,，對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理,，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人,；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理,，并告知投訴人,。




第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)




第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定,，在供水,、排水、通風(fēng),、采光,、通行、維修,、裝飾裝修,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用,，外觀整潔以及公平合理,、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系,。




第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：



 （一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu),；



 （二）侵占、損壞公共場地,、共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備；



 （三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途,；



 （四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、寵物；



 （五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn),、占道經(jīng)營,；



 （六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物,；



 （七）在建筑物,、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫,、刻畫或者違反規(guī)定懸掛,、張貼宣傳品；



 （八）堆放易燃,、易爆,、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒,、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；



 （九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；



 （十）法律,、法規(guī),、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。



 有前款所列行為之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,、制止，督促改正,；拒不改正的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理,。




第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定,，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律,、法規(guī),、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止,。已造成不良后果或者不聽制止的,，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。




第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，不得改變用途,。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù),，經(jīng)批準(zhǔn)的,，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定,。



 業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的,，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書面說明,。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門,。




第四十五條 供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、郵政,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,。



 供水、供電,、供氣,、供熱、道路、排水,、通信,、郵政、有線電視等單位,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增,、養(yǎng)護(hù)、維修,、更新和改造工程,需要臨時(shí)占用,、挖掘道路、場地或者共用部位的,，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前,，持施工計(jì)劃書、圖紙等材料,，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間,、施工范圍、恢復(fù)方式,、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后,，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工,。



 緊急搶險(xiǎn)的,，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀,。




第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放,、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng),，由業(yè)主大會(huì)決定,。



 物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定,。




第四十七條 利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前,，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見,。經(jīng)批準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有,，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議,，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益,。




第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,，不得影響房屋安全和正常使用,。




第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約,、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人,，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。



 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi),，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。




第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。



 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。




第五十一條 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全,，業(yè)主不同意維修的,，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì),，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中支付,。




第六章 法律責(zé)任




第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，逾期不改正的,，處五千元以上一萬元以下罰款：



 （一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì),、物業(yè)基本情況等材料的,；



 （二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案,、公示的事項(xiàng)備案,、公示的,。




第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：



 （一）違反本辦法第三十條第二款規(guī)定,，將資料丟失或者損壞,，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五千元以上一萬元以下罰款；



 （二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓,、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的,，責(zé)令限期改正,，處五千元罰款；



 （三）違反本辦法第四十五條規(guī)定,，無故阻撓施工的,，給予警告，責(zé)令改正,。




第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的,，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。




第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的,，由有關(guān)行政主管部門依法處理,。




第七章 附 則




第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，可以參照本辦法執(zhí)行。




第五十七條 本辦法自2009年10月1日起施行,。



 大連市人民政府1999年12月23日公布的《
大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā) [1999] 123號(hào)）同時(shí)廢止,。