• 【發(fā)布單位】80608
• 【發(fā)布文號】大政發(fā)[1999]123號
• 【發(fā)布日期】1999-12-23
• 【生效日期】2000-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市 住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

 大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市
 住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知
 
（大政發(fā)〔1999〕123號）
各區(qū),、市、縣人民政府,，市政府各委,、辦、局（總公司）：

 現(xiàn)將《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行,。



 大連市人民政府

 一九九九年十二月二十三日

 大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境,，根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū),，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主,，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域,。

 本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)）,，是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場地,。

 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動,。



 第三條 本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理,。

 城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)實行物為物業(yè)管理,；配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治,，逐步創(chuàng)造條件,，實行物業(yè)管理。



 第四條 大連市房地產(chǎn)管理局以及縣（市）,、旅順口區(qū),、金州區(qū)、大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),、大連金石灘國家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門,。

 市及縣（市）、區(qū),、大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室,，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作,。

 政府有關(guān)部門及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作,，并在各自職權(quán)范圍內(nèi),，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,。




 第二章 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會和委員會





 第五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)實行自我管理的群眾性組織,。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會（以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會）選舉產(chǎn)生。



 第六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成,；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的,，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會,。

 公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表,，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán),。



 第七條 共用設(shè)施,、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到40％以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)50％以上的，原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后3個月內(nèi),，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào),、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會,。



 第八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會應(yīng)當(dāng)由超過2／3的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行,。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效,。



 第九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會每年召開1次。經(jīng)20％以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議,，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會認(rèn)為確有必要時,，可臨時召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會。

 召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會,，應(yīng)邀請物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處,、公安派出所等有關(guān)單位列席。



 第十條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會的職權(quán)：

 （一）審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》,、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》,；

 （二）選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會,，增補或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員,；

 （三）聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會關(guān)于物業(yè)管理的工作報告和財務(wù)報告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定,；

 （四）審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法,；

 （五）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。



 第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成員由7至13人組成,，設(shè)主任1人,、副主任1至2人。主任,、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員中選舉產(chǎn)生,。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會每屆任期3年，主任,、副主任,、委員可以連選連任。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會任期屆滿1個月前,，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉,，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會。



 第十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的權(quán)利：

 （一）選聘物業(yè)管理企業(yè),，簽訂,、變更或解除物業(yè)管理委托合同,；

 （二）審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計劃和費用預(yù)算；

 （三）檢查,、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況,；

 （四）審議物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及使用情況；

 （五）負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理,；

 （六）監(jiān)督公共建筑,、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公,、經(jīng)營用房的使用情況,；

 （七）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會賦予的其他權(quán)利。



 第十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的義務(wù)：

 （一）向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會報告工作,；

 （二）執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會通過的各項決議,，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人監(jiān)督；

 （三）監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》,，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作,；

 （四）履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理目標(biāo)的實施,；

 （五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督,、指導(dǎo)。



 第十四條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會每個季度例會1次,。有2／3以上委員提議或主任,、副主任認(rèn)為有必要時，可以增加例會,。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會召開會議必須有過半數(shù)委員出席。會議作出的決定,，應(yīng)經(jīng)過半數(shù)委員通過,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。



 第十五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請登記備案：

 （一）登記備案申請,；

 （二）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》；

 （三）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會組成人員登記表》,；

 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員選舉辦法。

 物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書,。發(fā)給證書的日期,，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立的日期。



 第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會,、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出生效的決定,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人必須遵守。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會,、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出的決定,，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸,。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的,，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。




 第三章 物業(yè)管理企業(yè)





 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立,，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù),，獨立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織,。

 物業(yè)管理企業(yè)享受國家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策,。



 第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后1個月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》：

 （一）營業(yè)執(zhí)照副本,；

 （二）企業(yè)章程,；

 （三）企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料；

 （四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書,、任職文件或聘用合同,；

 （五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。



 第十九條 對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度和等級評定制度,，具體辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷時，應(yīng)于工商行政管理部門批準(zhǔn)之日起15日內(nèi),，到物業(yè)管理行政主管部門備案,。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

 （一）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)實施管理,；

 （二）制止違反物業(yè)管理制度的行為,；

 （三）請求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會協(xié)助管理；

 （四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項工程,，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人,。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

 （一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營,；

 （二）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的監(jiān)督；

 （三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督,、指導(dǎo),；

 （四）定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的收支帳目,；

 （五）法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù),。




 第四章 物業(yè)管理與收費





 第二十三條 物業(yè)管理實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

 新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立前,，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,。

 委托物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)管理服務(wù),，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù),。



 第二十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)項目包括下列內(nèi)容：

 （一）對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提出意見和建議,；

 （二）對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,；

 （三）配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗收,；

 （四）管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料,；

 （五）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人辦理入住手續(xù)，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理,；

 （六）本辦法第二十八條第（一）至（四）項規(guī)定的內(nèi)容；

 （七）前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項,。



 第二十五條 購買（承租）物業(yè)的單位和個人,，應(yīng)在簽訂購房（租賃）合同的同時，與原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂
前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,。



 第二十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會選定物業(yè)管理企業(yè)后,，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

 （一）政府主管部門的項目批準(zhǔn)文件,；

 （二）規(guī)劃圖和竣工總平面圖,；

 （三）單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)施設(shè)備竣工圖以及工程質(zhì)量驗收資料；

 （四）地下管網(wǎng)竣工圖,、電路示意圖,、隱蔽工程驗收記錄；

 （五）竣工綜合驗收合格證書,；

 （六）各種設(shè)備及材料的檢驗合格證書,、質(zhì)量保證書、使用說明書,；

 （七）環(huán)保,、綠化等相關(guān)工程驗收資料,；

 （八）其他必要的資料。



 第二十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行,。1個物業(yè)管理區(qū)域,，只能選聘1個物業(yè)管理企業(yè)。



 第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

 （一）房屋共用部位,、設(shè)施,、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運行服務(wù),；

 （二）環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集,；

 （三）協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；

 （四）車輛停放秩序的管理及停車場的經(jīng)營管理,；

 （五）非市政管理部門的道路,、綠地、建筑小品,、庭院燈,、草坪燈等的養(yǎng)護(hù)管理；

 （六）維修基金利息使用財務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理,；

 （七）開展社區(qū)服務(wù),，參與社區(qū)文化建設(shè)；

 （八）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項,。



 第二十九條 物業(yè)管理委托合同期滿,，一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個月內(nèi)通知對方,。合同有效期內(nèi),，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前,，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會對物業(yè)實行自我管理,，或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

 代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),，在競聘對該物業(yè)的管理時,，享有優(yōu)先受聘權(quán)。



 第三十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內(nèi),，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會移交物業(yè)管理檔案資料,、有關(guān)財務(wù)帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房,、場地和其他財物,。



 第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成按國家計劃委員會、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費〔1999〕266號）執(zhí)行,。

 收取物業(yè)管理服務(wù)費用（含前期物業(yè)管理服務(wù)費用）,，必須到物價行政管理部門辦理經(jīng)營性收費許可證,。



 第三十二條 前期物業(yè)管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位和購買房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān),。

 前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)有約定的,，經(jīng)物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行,；沒有約定的,，由市物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。



 第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商,，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行,。但國家和省,、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行,。

 物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人提供的特約服務(wù)，沒有收費標(biāo)準(zhǔn)的,，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人協(xié)商定價；國家和省,、市有收費標(biāo)準(zhǔn)的,，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。



 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費收支情況,，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督,。



 第三十五條 城市新建住宅區(qū),，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價（成本價）1％的比例繳納物業(yè)管理專項資金，用于購買物業(yè)管理經(jīng)營用房,。物業(yè)管理經(jīng)營用房按物業(yè)總建筑面積1％的比例,，以成本價在臨街房屋首層提供。

 物業(yè)管理專項資金,，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項存儲,；其他縣（市）、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項存儲,。

 物業(yè)管理經(jīng)營用房經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后結(jié)余部分，全部用于補充維修基金的不足,。



 第三十六條 建筑面積在5萬平方米以下的住宅區(qū),，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房,。每增加5萬平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房,。提供的物業(yè)管理辦公用房,，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。



 第三十七條 規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計時,，應(yīng)將物業(yè)管理辦公,、經(jīng)營用房、停車場等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計條件,。



 第三十八條 物業(yè)管理辦公,、經(jīng)營用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割,、抵押,、交換、買賣,。



 第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立投訴受理制度,，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴,。




 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)





 第四十條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人,，應(yīng)按照法律、法規(guī),、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè),。



 第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

 （一）擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌,；

 （二）擅自建設(shè)建筑物,、構(gòu)筑物；

 （三）占用,、損壞共用部位和共用設(shè)施,、設(shè)備；

 （四）安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備,；

 （五）亂設(shè)攤亭,、集貿(mào)市場；

 （六）隨意停放車輛,，亂拋垃圾,，亂堆雜物；

 （七）踐踏,、占用綠地,，攀折花木；

 （八）排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；

 （九）亂掛,、亂貼、亂畫和擅自安裝護(hù)欄,、吊欄,、曬衣架；

 （十）法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。



 第四十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu),、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè),。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的,，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人,，有權(quán)制止并報告有關(guān)部門,。



 第四十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的,，應(yīng)按國家規(guī)定報有關(guān)行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù),。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的同意,。



 第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對供電、供水,、排水,、供氣、供熱,、道路,、通訊、有線電視等共用設(shè)施,，新增或進(jìn)行維修,、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報,，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马椇炗唴f(xié)議后方可施工,。



 第四十五條 實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車場地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委托物業(yè)管理企業(yè)管理,，并按規(guī)定收取車輛停放管理費,。其中，占用由城建行行政主管部門建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù),。



 第四十六條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施,、設(shè)備及公共場地設(shè)置經(jīng)營性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù),。



 第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入,，扣除成本后結(jié)余部分的60％用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù)；40％用于彌補經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費和便民服務(wù)費用,。



 第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,、供電、供氣,、通訊,、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到用戶,，并負(fù)責(zé)維修和管理,。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議,，并繳納委托管理費用,。



 第四十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》,、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人,。

 物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè),。



 第五十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金,。維修基金的籌集、核算,、計提及使用管理,，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。



 第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國家和省,、市關(guān)于城市房屋維修,、養(yǎng)護(hù)、危險房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定,，加強房屋共用部位,、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理,，保障房屋使用安全,，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

 物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施,、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第五十二條 物業(yè)維修時,，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合,。因阻撓,、妨礙維修造成他人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓,、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任,。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施,、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修,，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第五十三條 保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施,、設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)及運行服務(wù)的費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。




 第六章 法律責(zé)任





 第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實施物業(yè)管理的,，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責(zé)令其限期改正,；情節(jié)嚴(yán)重的,，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理,，其所簽訂的物業(yè)管理合同無效,，物價行政主管部門不予辦理收費許可證；擅自設(shè)立收費項目,、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的,，由物價行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰,。



 第五十六條 開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項資金,、維修基金,、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房和物業(yè)檔案資料的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納或提供,。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請人民法院強制執(zhí)行,。



 第五十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定,，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人。

 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的,，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會予以撤銷，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。



 第五十八條 對不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額的0．3％按日加收滯納金,；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的,，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟,。



 第五十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人或其他單位、個人違反本辦法,，損壞房屋及共用設(shè)備,、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款,。

 違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門按照法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰,。



 第六十條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。

 當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請復(fù)議,，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的,，作出處罰決定的機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第六十一條 本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》,、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》的示范文本,，由市房地產(chǎn)管理局制定,。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本,，由市房地產(chǎn)管理局會同市工商行政管理局制定,。



 第六十二條 配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到40％的城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營管理單位,，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實行物業(yè)管理,。



 第六十三條 城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住,、別墅等其他類型的物業(yè)管理,，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。



 第六十四條 本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋,。



 第六十五條 本辦法自2000年1月1日起施行,。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。