• 【發(fā)布單位】80408
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2000-05-28
• 【生效日期】2000-07-01
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• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

大同市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

 大同市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
 
（2000年4月26日大同市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)2000年5月28日山西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn)）
 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理,，維護(hù)業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用,，創(chuàng)造和保持整潔,、安全、文明,、舒適的人居環(huán)境,，制定本條例。



 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理,。



 第三條 本條例所稱物業(yè),，是指已建成并交付使用的住宅小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)房屋及附屬設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

 本條例所稱業(yè)主,，是指住宅小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人,。

 本條例所稱使用人，是指住宅小區(qū)物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人,。

 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動(dòng)。



 第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則,。

 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)向社會(huì)化,、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展,，提高服務(wù)質(zhì)量,，改善人居環(huán)境。



 第五條 市人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén),，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作,。區(qū)房產(chǎn)行政管理部門(mén)根據(jù)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的授權(quán)，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作,。

 縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下,，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。

 各有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自的職責(zé),，協(xié)同市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,。




 第二章 業(yè)主自治管理





 第六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的,，在住宅小區(qū)所在地的市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下,，住宅出售單位應(yīng)在六個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

 （一）住宅小區(qū)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上；

 （二）住宅小區(qū)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十,，且使用已超過(guò)一年的,。



 第七條 業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的,，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表,，組成住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員,；

 （二）制訂、修改,、審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約,；

 （三）聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告,；撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

 （四）審議住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用情況,；

 （五）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地居民委員會(huì)和使用人代表列席,。



 第八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開(kāi)一次,，以投票方式表決。住宅按每套單元式住宅即每戶一個(gè)表決權(quán)計(jì),；非住宅按建筑面積每一百平方米或每一份額一個(gè)表決權(quán)計(jì),。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席,。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),。

 經(jīng)代表百分之二十以上表決權(quán)的業(yè)主提議，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就所提議題召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定，經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)主或業(yè)主代表投票,，贊成票超過(guò)全部表決權(quán)半數(shù)予以通過(guò),。



 第九條 業(yè)主委員會(huì)是在住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi),，持成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū),、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)名單,，向住宅小區(qū)所在地的市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理登記。

 市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)完成登記工作,，并在該住宅小區(qū)予以公告。登記日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期,。對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記,，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。



 第十條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模由五至十五人組成,，人數(shù)為單數(shù),。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或其委托的使用人擔(dān)任，每屆任期三年,，可以連選連任,。

 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生,。住宅出售單位的業(yè)主代表可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員,，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任。

 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集,，召開(kāi)會(huì)議必須有全體委員的過(guò)半數(shù)委員出席,，作出決定須全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)并予以公布。



 第十一條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé),，履行下列職責(zé)：

 （一）召集和主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),，并報(bào)告物業(yè)管理年度工作；

 （二）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),，訂立,、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；

 （三）審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算及物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修,、更新改造共用設(shè)施設(shè)備的報(bào)告；

 （四）監(jiān)督,、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)的管理,、服務(wù)工作，協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系,；

 （五）督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約,，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金；

 （六）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé),。



 第十二條 業(yè)主委員會(huì)或其委員有下列情形之一的,，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)撤換或者改組業(yè)主委員會(huì)：

 （一）業(yè)主委員會(huì)或其委員嚴(yán)重失職的；

 （二）業(yè)主委員會(huì)或其委員故意損害多數(shù)業(yè)主利益的,；

 （三）業(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常履行職責(zé)的,；

 （四）業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定撤換、改組的,；

 業(yè)主聯(lián)名向市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴業(yè)主委員會(huì)或其委員的,，市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)查實(shí)后，應(yīng)當(dāng)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)撤換或者改組業(yè)主委員會(huì),，住宅出售單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,。



 第十三條 業(yè)主公約是對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅小區(qū)物業(yè)使用、維護(hù)及其他管理等方面權(quán)利,、義務(wù)的行為實(shí)則,。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。

 業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效,，并自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)由業(yè)主委員會(huì)報(bào)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案,。



 第十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主具有約束力,。

 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定及業(yè)主公約,，不得與法律、法規(guī)相抵觸,。




 第三章 物業(yè)管理服務(wù)





 第十五條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有市房產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū),，方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)年審制度,；物業(yè)管理人員實(shí)行持證上崗制度,。



 第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同,。委托合同的期限為三年。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起十五日內(nèi),，將委托合同報(bào)住宅小區(qū)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。



 第十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備完好,，住宅小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便,、安全，并按照下列要求實(shí)施：

 （一）按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,，實(shí)施管理服務(wù),；

 （二）在業(yè)主、使用人使用住宅前,，將住宅的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法,、要求,、注意事項(xiàng)以及法律、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主,、使用人；

 （三）經(jīng)常對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視,、檢查,，定期對(duì)住宅的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

 （四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理委托合同約定進(jìn)行維修,；

 （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí),，限時(shí)進(jìn)行維護(hù)和處理；

 （六）健全物業(yè)維修,、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄,，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)帳冊(cè)；

 （七）每六個(gè)月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),、維修基金的使用情況,，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

 （八）定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主,、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù),；

 （九）維護(hù)住宅小區(qū)生活,、安全秩序，發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為,，立即進(jìn)行勸阻,、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,；

 （十）按照物業(yè)管理委托合同約定的要求,，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主,、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng),。

 除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織或者協(xié)助居民委員會(huì)及有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文體活動(dòng),。



 第十八條 確定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)遵循合同、公開(kāi),、公平以及與管理服務(wù)質(zhì)量水平相適應(yīng)的原則,，并實(shí)行價(jià)格聽(tīng)證制度。

 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)核定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn),、要求和物業(yè)管理委托合同約定向業(yè)主收取,。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定。

 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收,，預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月,。



 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。

 物業(yè)管理企業(yè)已按照本條例規(guī)定向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用,。

 未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的,，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。



 第二十條 供水,、供電,、供氣單位對(duì)業(yè)主或者使用人用水、用電,、用氣實(shí)行一戶一表,、抄表到戶、以戶表計(jì)量結(jié)算,。供水,、供電、供氣單位也可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用,。

 供水,、供電、供氣單位和物業(yè)管理企業(yè)不得采取向業(yè)主,、使用人強(qiáng)行分?jǐn)偹?、電、氣用量等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。



 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后十日內(nèi),，向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并報(bào)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：

 （一）對(duì)預(yù)收的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)際使用結(jié)算,，多收的部分予以退還。

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)業(yè)務(wù)帳冊(cè),；由物業(yè)管理企業(yè)代管維修基金的,，按規(guī)定要求辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。

 （三）移交業(yè)主共有的房屋,、場(chǎng)地和其他財(cái)物,。

 物業(yè)管理企業(yè)在移交上述資料財(cái)物時(shí)，不得損壞、隱匿,、銷(xiāo)毀,。



 第二十二條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度,，受理業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本條例行為的投訴,。




 第四章 物業(yè)的使用





 第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、抗震結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

 （二）占用,、拆改,、移裝、損壞住宅的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備或者違反規(guī)定進(jìn)行房屋再裝修,，影響其正常使用功能；

 （三）在天井,、庭院,、平臺(tái)、樓梯間,、通道,、屋頂以及小區(qū)道路、停車(chē)場(chǎng),、自行車(chē)房（棚）或者在其他共用場(chǎng)地搭建建筑物,、構(gòu)筑物；

 （四）攀折樹(shù)木,、采摘花果,、踐踏草坪、侵占綠地,；

 （五）亂停亂放車(chē)輛,、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng),；

 （六）亂倒,、亂拋、亂焚和亂堆垃圾,、雜物,；

 （七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼,、亂刻畫(huà),；

 （八）聚眾喧鬧,、發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；

 （九）排放有毒,、有害等污染環(huán)境的物質(zhì),；

 （十）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。



 第二十四條 業(yè)主或者使用人進(jìn)行房屋再裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋再裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人,。業(yè)主或者使用人在施工中應(yīng)當(dāng)遵守房屋再裝修的有關(guān)規(guī)定。



 第二十五條 業(yè)主或者使用人不得改變物業(yè)的使用性質(zhì),。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和小區(qū)規(guī)劃要求,，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),。

 住宅小區(qū)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得改變使用性質(zhì),。



 第二十六條 任何單位和個(gè)人不得占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路,、場(chǎng)地和綠地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場(chǎng)地或綠地的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)并與業(yè)主委員會(huì)就臨時(shí)占用期限,、挖掘后的路面,、場(chǎng)地、綠地恢復(fù)原狀或者賠償損失等事項(xiàng)簽訂協(xié)議,。

 需要在住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地新建停車(chē)場(chǎng),、文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的,，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)同意,，并經(jīng)市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)審查批準(zhǔn),，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后,，方可施工。

 除與居民生活直接相關(guān)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛和執(zhí)行任務(wù)的治安,、消防,、搶險(xiǎn),、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛可以通行外,，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在住宅小區(qū)內(nèi)的行駛,、停放規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定,。設(shè)有固定停車(chē)場(chǎng)所和管理服務(wù)人員的,，其車(chē)位有償使用、車(chē)位管理維護(hù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府價(jià)格主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),。



 第二十七條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后,，方可按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,，支付設(shè)置費(fèi)用。收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)列入維修基金,。



 第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時(shí),，應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

 承租房屋的使用人必須持有市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的房屋租賃證書(shū),。




 第五章 物業(yè)的維修





 第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修除在質(zhì)量保修期內(nèi)按規(guī)定由住宅出售單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：

 （一）房屋室內(nèi)自用部位,、自用設(shè)備,，維修、更新的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。

 （二）房屋本體及共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備等重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修和養(yǎng)護(hù),，其費(fèi)用從維修基金中支出,；維修基金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌,。

 （三）住宅小區(qū)的綠地、庭園,、樓道,、道路、場(chǎng)地等環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),、保潔以及生活垃圾收集,、運(yùn)輸,，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)，生活垃圾也可委托專業(yè)公司運(yùn)輸,，日常管理維護(hù)費(fèi)用從住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出,。

 （四）住宅小區(qū)的水、電,、熱,、燃?xì)狻⒂芯€電視,、郵電通訊等管線維修,、養(yǎng)護(hù),，依照有關(guān)規(guī)定由其產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé),。也可委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理、維修,，但委托部門(mén)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂專項(xiàng)委托合同,，并按約定向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)的管理、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及手續(xù)費(fèi),。專項(xiàng)委托合同的期限不應(yīng)超出物業(yè)管理委托合同的期限,。

 人為造成住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,，其維修,、更新、賠償費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重自然損壞,，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促限期維修,。



 第三十條 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí),，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主,、使用人阻撓妨礙維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主,、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償,。

 因物業(yè)使用,、維修、房屋再裝修造成相鄰業(yè)主,、使用人的自用部位,、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。



 第三十一條 住宅出售單位出售住宅的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。屬于公有住宅的,，由公有住宅出售單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十,、高層住宅不低于售房款的百分之三十提取維修基金，購(gòu)房者按購(gòu)房款百分之二的比例向住宅出售單位繳交維修基金,；屬于新建商品住宅的,，購(gòu)房者按購(gòu)房款百分之二的比例向住宅出售單位繳交維修基金。

 住宅出售單位,、購(gòu)房者或業(yè)主未按規(guī)定提取或繳交維修基金的,，市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),。



 第三十二條 維修基金應(yīng)當(dāng)以住宅小區(qū)為單位在指定銀行專戶存儲(chǔ),，專款專用,。

 維修基金明細(xì)戶應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置,，按戶核算。

 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),，其維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶,。


 第六章 物業(yè)的前期管理與移交





 第三十三條 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理所必須的物業(yè)管理服務(wù)用房,、安全防范設(shè)施以及便于開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)功能,。住宅小區(qū)分期開(kāi)發(fā)、分期驗(yàn)收的,，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)上也應(yīng)當(dāng)具備實(shí)施物業(yè)管理的基本條件,；不具備實(shí)施物業(yè)管理基本條件的，不得交付使用,。

 物業(yè)管理服務(wù)用房面積不應(yīng)少于住宅小區(qū)總建筑面積的千分之五,。



 第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成立之前，由住宅出售單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,。業(yè)主委員會(huì)成立后,，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，同等條件下應(yīng)優(yōu)先聘用實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè),。

 實(shí)行前期物業(yè)管理,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅出售單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同并報(bào)市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案,。



 第三十五條 新建住宅小區(qū)商品房預(yù)售前,，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選聘確立前期物業(yè)管理企業(yè),；未確立的，市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)不得頒發(fā)商品房預(yù)售許可證書(shū),。



 第三十六條 住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和住宅小區(qū)其它公共建筑,、設(shè)施,、場(chǎng)地的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,。

 住宅出售單位尚未出租,、出售的空置房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由住宅出售單位承擔(dān),，并享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利,、義務(wù)。



 第三十七條 住宅小區(qū)經(jīng)市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織綜合驗(yàn)收合格后,，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)持住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)，與業(yè)主委員會(huì)共同向市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出住宅小區(qū)移交書(shū)面申請(qǐng)；經(jīng)市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)審查合格批準(zhǔn)后方可辦理移交,。

 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)移交住宅小區(qū)之日起五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)傔M(jìn)住宅銷(xiāo)售成本且所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有的物業(yè)管理服務(wù)用房和其他小區(qū)配套設(shè)施,。



 第三十八條 住宅出售單位在提出移交申請(qǐng)時(shí),，應(yīng)提交下列資料：

 （一）住宅小區(qū)物業(yè)管理移交明細(xì)表；

 （二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖,；

 （三）單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,；

 （四）共用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖,；

 （五）各種設(shè)施,、設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖,；

 （六）物業(yè)管理服務(wù)用房資料,；

 （七）維修基金資料；

 （八）包括環(huán)保,、綠化等相關(guān)工程的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收資料,；

 （九）房屋質(zhì)量保證書(shū),、房屋使用說(shuō)明書(shū)和物業(yè)管理委托合同文本；

 （十）其他必要資料,。



 第三十九條 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)的同時(shí),，將代收的維修基金移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立前,，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí),，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)厥小⒖h房產(chǎn)行政主管部門(mén)代管,。

 移交新建住宅小區(qū)時(shí),，未售出的住宅，維修基金參照已售住宅維修基金標(biāo)準(zhǔn)由住宅出售單位墊付,，并在以后售房時(shí)按照本條例第三十一條規(guī)定向購(gòu)房者補(bǔ)收,。在辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)按實(shí)結(jié)算,，多退少補(bǔ)。

 前期物業(yè)管理期間,，未經(jīng)市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位不得使用維修基金,。



 第四十條 業(yè)主或者使用人未按物業(yè)管理委托合同約定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，限期繳交,。逾期仍不繳交的,，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收欠交金額千分之三的滯納金或者按照合同約定加收滯納金；逾期六個(gè)月仍不繳交的,，物業(yè)管理企業(yè)可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制追繳欠費(fèi)和滯納金,。




 第七章 法律責(zé)任





 第四十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本條例規(guī)定,，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)決定,，并通告全體業(yè)主,。



 第四十二條 住宅出售單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的,，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

 （一）未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的，責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不組織召開(kāi)的,，處三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款,；

 （二）不按規(guī)定提供房屋質(zhì)量保證書(shū)、房屋使用說(shuō)明書(shū),，移交住宅小區(qū)工程建設(shè)資料,，移交代收的維修基金，移交物業(yè)管理服務(wù)用房的,，責(zé)令限期履行,，并可處三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

 （三）不按規(guī)定足額提取維修基金的,，責(zé)令限期補(bǔ)提維修基金本息,；逾期仍不足額補(bǔ)提的，處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬(wàn)分之五的罰款,；

 （四）出售商品住宅不收取維修基金的,，責(zé)令限期改正，并處應(yīng)收維修基金額百分之三的罰款,；

 （五）未進(jìn)行前期物業(yè)管理的,，責(zé)令限期改正，并可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款,；

 （六）擅自使用維修基金的,，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得,，并處使用維修基金額二倍以下的罰款,；

 （七）將住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和住宅小區(qū)其它配套公共建筑,、設(shè)施、場(chǎng)地單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的,，責(zé)令限期改正,，沒(méi)收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款,。



 第四十三條 違反本條例規(guī)定,，有下列情形之一的，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告,，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得,，并可處二千元以上三萬(wàn)元以下的罰款：

 （一）未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理服務(wù)的,；

 （二）超越物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)的；

 （三）物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定報(bào)送年審報(bào)告,，辦理年審的,；

 （四）擅自改變維修基金及物業(yè)管理服務(wù)用房用途的,；

 （五）物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的；

 （六）物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定向市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案的,。

 物業(yè)管理企業(yè)違反前款（二）、（三）,、（四）,、（五）項(xiàng)規(guī)定拒不改正且情節(jié)嚴(yán)重的，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū),。



 第四十四條 違反本條例規(guī)定,，有下列情形之一的，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰,；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任：

 （一）物業(yè)管理企業(yè)違反第二十一條第二款規(guī)定的,，責(zé)令限期改正,，并可處三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

 （二）違反第二十三條第（一）,、（二）,、（三）項(xiàng)規(guī)定的，給予警告,，責(zé)令限期改正,，并處三千元以下三萬(wàn)元以下的罰款；

 （三）違反第二十四條,、第二十五條,、第二十六條第二款規(guī)定的，責(zé)令限期改正,，對(duì)個(gè)人可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款,，對(duì)單位可處一萬(wàn)元以下三萬(wàn)元以下的罰款；

 （四）違反第二十六條第一款,、第二十七條規(guī)定的,，責(zé)令限期改正，并可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款,；

 （五）違反第二十八條第二款規(guī)定的,，責(zé)令限期補(bǔ)辦，對(duì)住宅房屋可分別處使用人三百元以上一千元以下,、業(yè)主五百元以上二千元以下的罰款,；對(duì)非住宅房屋可分別處使用人三千元以上一萬(wàn)元以上、業(yè)主一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。




 第八章 附則



 第四十五條 本條例關(guān)于業(yè)主自治管理,、物業(yè)管理服務(wù),、物業(yè)使用、物業(yè)維修以及物業(yè)前期管理與移交的規(guī)定,，適用于寫(xiě)字樓,、高層樓宇、商廈,、度假區(qū),、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū),、專業(yè)市場(chǎng)以及其他非住宅房屋的物業(yè)管理活動(dòng),。



 第四十六條 本條例施行前交付使用的共用設(shè)施設(shè)備不齊全的住宅相對(duì)集中的居住區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定逐步實(shí)行行業(yè)管理,。



 第四十七條 本條例具體應(yīng)用中的問(wèn)題,，由市人民政府負(fù)責(zé)解釋。



 第四十八條 本條例自2000年7月1日起施行,。