• 【發(fā)布單位】南京市
• 【發(fā)布文號】南京市人民政府令第205號
• 【發(fā)布日期】2002-02-20
• 【生效日期】2002-02-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市物業(yè)管理辦法

南京市物業(yè)管理辦法

(南京市人民政府令第205號)





 《南京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2002年2月1日市政府常務(wù)會議審議通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年4月1日起施行,。??





 市長 羅志軍

 二零零二年二月二十日






第一章 總 則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,，根據(jù)《
江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法,。?




第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。?



 新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理,。?



 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治,，逐步創(chuàng)造條件,，實(shí)行物業(yè)管理。?



 配套設(shè)施齊全的大廈,、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè),，推行物業(yè)管理。?




第三條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門,，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法,。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。?



 建設(shè),、規(guī)劃,、市政公用、市容,、環(huán)保,、園林、工商行政,、價(jià)格,、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作,。?




第四條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化,、社會化,、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平,。?



 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查,，依法建立健全物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。?



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù),、自負(fù)盈虧的原則自主經(jīng)營,，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。




第二章 業(yè)主自治管理




第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實(shí)施自治管理,。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定,；業(yè)主人數(shù)多于一百人的,，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。?



 物業(yè)管理區(qū)域的范圍,，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定,，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈,、工業(yè)區(qū)予以確定,。?




第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利：?



 （一）參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決,；?



 （二）業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán),；?



 （三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；?



 （四）選擇物業(yè)管理企業(yè),；?



 （五）與所交納物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù),；?



 （六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；?



 （七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。?



 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：?



 （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,；?



 （二）遵守業(yè)主公約,；?



 （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定；?



 （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),；?



 （五）按照有關(guān)規(guī)定交納維修基金,；?



 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。?




第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：?



 （一）審議,、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程,；?



 （二）選舉,、撤換業(yè)主委員會的組成人員,；?



 （三）審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告；?



 （四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定,；?



 （五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告；?



 （六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng),。?




第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集,，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會,，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。?



 業(yè)主的投票權(quán)數(shù),，住宅實(shí)行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票,，每增加一個(gè)平均數(shù)增加一票,；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計(jì)一票。?



 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席,。業(yè)主大會決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由參加會議的業(yè)主進(jìn)行投票，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的,，視為通過,。?




第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十,，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十,，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作,。?




第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：?



 （一）召集和主持業(yè)主大會,；?



 （二）擬定業(yè)主公約草案,、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會通過；?



 （三）經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立,、變更或者解除物業(yè)管理合同,；?



 （四）經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌,；?



 （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施,；?



 （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動,，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施；?



 （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定,；?



 （八）接受業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督,；?



 （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定,；?



 （十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。?




第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理：?



 （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè),，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請；?



 （二）所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條件后,，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,，組織召開業(yè)主大會，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。?




第十二條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù),，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年,，可以連選連任,。?



 業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,，召開會議必須有過半數(shù)委員出席,，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。?




第十三條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會,，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期,。業(yè)主委員會申請登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：?



 （一）業(yè)主委員會登記確認(rèn)表,；?



 （二）業(yè)主委員會選舉辦法；?



 （三）業(yè)主大會會議紀(jì)要及選票,。?



 業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。?



 業(yè)主委員會終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記,。?




第十四條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,，業(yè)主委員會的會務(wù)活動經(jīng)費(fèi)、活動場所由業(yè)主大會決定,。?




第十五條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為守則,，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力,。?



 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,。?




第十六條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布,，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力,。?



 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律,、法規(guī),、規(guī)章相抵觸的，該決定無效,。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人,。?




第十七條 市,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。?



 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后,，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù),。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查,、核實(shí),，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。?



 投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的,，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求,。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人,。??




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級后,，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動,。申請物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列材料：?



 （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請書；?



 （二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表,；?



 （三）營業(yè)執(zhí)照,；?



 （四）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書,。?



 已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè),，在本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案,。?




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：?



 （一）按照法律,、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定,，制定物業(yè)管理工作制度,；?



 （二）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；?



 （三）制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為,；?



 （四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù),；?



 （五）拒絕任何形式的攤派；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。?



 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：?



 （一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),；?



 （二）履行物業(yè)管理合同,，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益,；?



 （三）接受業(yè)主,、業(yè)主委員會的監(jiān)督；?



 （四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目,，接受質(zhì)詢和審計(jì),；?



 （五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。?




第二十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè),，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù),。?



 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議,。?



 業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),，并簽訂物業(yè)管理合同。?




第二十一條 物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定：?



 （一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理,；?



 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生,、綠化管理；?



 （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范,、消防,、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)；?



 （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能,、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù),；?



 （五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)；?



 （六）物業(yè)檔案資料的管理,。?




第二十二條 供水,、供電、供氣,、郵政,、電信等單位開展維修施工時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。

?

任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用,。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同,，實(shí)行有償服務(wù),。?




第二十三條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。?




第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù),、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。?



 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求,，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。?



 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行等級評定,，物業(yè)管理服務(wù)等級依據(jù)房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi),、綠化,、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動,、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評定,。




第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)




第二十五條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案,，并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案,。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收,，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收的,，不得實(shí)施物業(yè)管理。?



 新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收按照下列程序進(jìn)行：?



 （一）開發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收,，并提交各專業(yè)主管部門專項(xiàng)驗(yàn)收的認(rèn)定文件,；?



 （二）市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，并給予書面答復(fù),。對驗(yàn)收合格的,，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收證明。?



 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例,，無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用,。?



 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備,、共用部位屬全體業(yè)主所有,。?




第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收,。物業(yè)接管驗(yàn)收辦法主要包含接管驗(yàn)收的程序,、資料、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容,。?




第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：?



 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),，擅自改變房屋用途；?



 （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,；擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；?



 （三）私搭亂建,；?



 （四）侵占綠地,、毀壞綠化；?



 （五）隨意傾倒或者丟棄雜物,、垃圾,；?



 （六）堆放易燃易爆、劇毒,、放射性物品,，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動,；?



 （七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；?



 （八）無序停放車輛,；?



 （九）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛,、亂涂寫、亂刻畫,、亂張貼,；?



 （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；?



 （十一）在消防通道上設(shè)置路障,，損壞或者挪用消防設(shè)施,；?



 （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜,；?



 （十三）法律,、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。?




第二十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,，并向有關(guān)部門報(bào)告。?




第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè),。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報(bào)規(guī)劃,、房管等有關(guān)主管部門批準(zhǔn),。?




第三十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主委員會的書面同意后,，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后,，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的百分之七十納入維修基金,。合同另有約定的除外,。?




第三十一條 維修共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備時(shí),，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合,。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償,。?



 因修繕、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位,、設(shè)施設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。?




第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政,、供水,、供電、供氣,、市容,、環(huán)衛(wèi)、電信,、綠化,、消防、交通,、有線電視,、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門維修養(yǎng)護(hù)的,，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變,。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,。?




第三十三條 房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：?



 （一）房屋室內(nèi)部分（不含共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備），由業(yè)主自行維修,；?



 （二）房屋的外墻面,、樓梯間、通道,、屋面,、上下水管道、公用水箱,、水泵,、機(jī)電設(shè)備（不含電梯）、共用天線,、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。?



 電梯維修更新管理辦法另行制定,。?




第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金）,，專項(xiàng)用于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修,、大修、更新,。?



 維修基金歸業(yè)主所有,，管理實(shí)行專戶儲存、政府監(jiān)管,、規(guī)范使用的原則,。??




第五章 罰 則




第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴,，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟,。?




第三十六條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)管理企業(yè)可以催交,，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金,。收繳率達(dá)不到百分之五十的,，連續(xù)三個(gè)月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同,。如果兩個(gè)月內(nèi)仍收繳不到百分之五十,，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。?




第三十七條 違反本辦法第二十五條規(guī)定,，新建物業(yè)建成后,，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收擅自實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，處以一萬元以下的罰款,。?




第三十八條 違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰,。?



 違反本辦法規(guī)定,，依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價(jià)格,、市容,、規(guī)劃、財(cái)政,、公安等部門處罰的,，依照有關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行,。?




第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。?




第四十條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。??




第六章 附 則




第四十一條 本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行,。?




第四十二條 南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會同有關(guān)部門制定具體實(shí)施辦法。?




第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行,。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止,。