• 【發(fā)布單位】南京市
• 【發(fā)布文號】南京市人民政府令第205號
• 【發(fā)布日期】2002-02-20
• 【生效日期】2002-02-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南京市物業(yè)管理辦法

南京市物業(yè)管理辦法

(南京市人民政府令第205號)





 《南京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2002年2月1日市政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布,，自2002年4月1日起施行,。??





 市長 羅志軍

 二零零二年二月二十日






第一章 總 則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益,，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,，根據(jù)《
江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合本市實際，制定本辦法,。?




第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理,。?



 新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理,。?



 配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治,，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理,。?



 配套設(shè)施齊全的大廈,、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理,。?




第三條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)組織實施本辦法,。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作,。?



 建設(shè)、規(guī)劃,、市政公用、市容,、環(huán)保,、園林,、工商行政,、價格,、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作,。?




第四條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化,、社會化、市場化的物業(yè)管理機制,，提高物業(yè)管理水平,。?



 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查，依法建立健全物業(yè)管理的各項制度,。?



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù),、自負盈虧的原則自主經(jīng)營,，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,。




第二章 業(yè)主自治管理




第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。業(yè)主人數(shù)少于五人的,，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主決定；業(yè)主人數(shù)多于一百人的,，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）,。?



 物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定,，原則上以封閉的住宅小區(qū),、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定,。?




第六條 業(yè)主享有下列權(quán)利：?



 （一）參加業(yè)主大會,，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決；?



 （二）業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán),；?



 （三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；?



 （四）選擇物業(yè)管理企業(yè)；?



 （五）與所交納物業(yè)管理費用相符的服務(wù),；?



 （六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動,；?



 （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。?



 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：?



 （一）遵守物業(yè)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章；?



 （二）遵守業(yè)主公約,；?



 （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定,；?



 （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費；?



 （五）按照有關(guān)規(guī)定交納維修基金,；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。?




第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：?



 （一）審議,、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程,；?



 （二）選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員,；?



 （三）審議業(yè)主委員會的工作報告；?



 （四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；?



 （五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告,；?



 （六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。?




第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責(zé)召集,，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，可以臨時召開業(yè)主大會,，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會,。?



 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅實行一戶一票,；非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票，每增加一個平均數(shù)增加一票,；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計一票,。?



 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項,，應(yīng)當(dāng)由參加會議的業(yè)主進行投票,，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的，視為通過,。?




第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,，但使用已超過一年的,，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處,、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作,。?




第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,，對業(yè)主大會負責(zé),。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：?



 （一）召集和主持業(yè)主大會；?



 （二）擬定業(yè)主公約草案,、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過,；?



 （三）經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后,，負責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立,、變更或者解除物業(yè)管理合同,；?



 （四）經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),，負責(zé)維修基金的管理,、使用和續(xù)籌,；?



 （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施,；?



 （六）聽取業(yè)主,、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動,，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務(wù)措施,；?



 （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定；?



 （八）接受業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督,；?



 （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定,；?



 （十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。?




第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理：?



 （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè),，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請,；?



 （二）所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條件后，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,，組織召開業(yè)主大會,，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。?




第十二條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù),，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年,，可以連選連任。?



 業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名,，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意,。?




第十三條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期,。業(yè)主委員會申請登記確認應(yīng)當(dāng)提交下列材料：?



 （一）業(yè)主委員會登記確認表；?



 （二）業(yè)主委員會選舉辦法,；?



 （三）業(yè)主大會會議紀要及選票,。?



 業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記,。?



 業(yè)主委員會終止的,，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。?




第十四條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,，業(yè)主委員會的會務(wù)活動經(jīng)費、活動場所由業(yè)主大會決定,。?




第十五條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用,、維護、管理及公共利益等方面的行為守則,，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力,。?



 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,。?




第十六條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力,。?



 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律,、法規(guī),、規(guī)章相抵觸的，該決定無效,。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人,。?




第十七條 市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴,。?



 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù),。對決定受理的,，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查、核實,，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。?



 投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的,，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi),，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人,。??




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級后,，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動。申請物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗下列材料：?



 （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請書,；?



 （二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表,；?



 （三）營業(yè)執(zhí)照,；?



 （四）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,、從業(yè)人員崗位證書和管理人員,、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書,。?



 已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè),，在本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案,。?




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：?



 （一）按照法律、法規(guī),、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度,；?



 （二）收取物業(yè)管理服務(wù)費用,；?



 （三）制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為,；?



 （四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù),；?



 （五）拒絕任何形式的攤派,；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。?



 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：?



 （一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),；?



 （二）履行物業(yè)管理合同，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù),，維護業(yè)主利益,；?



 （三）接受業(yè)主,、業(yè)主委員會的監(jiān)督；?



 （四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和維修基金的收支帳目,，接受質(zhì)詢和審計,；?



 （五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；?



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。?




第二十條 新建物業(yè)出售前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù),。?



 新建物業(yè)出售時,，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議,。?



 業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同,。?




第二十一條 物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項進行約定：?



 （一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理,；?



 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生,、綠化管理；?



 （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,、安全防范,、消防、交通等協(xié)助管理事項；?



 （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能,、垃圾清運等管理服務(wù),；?



 （五）應(yīng)業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務(wù),；?



 （六）物業(yè)檔案資料的管理,。?




第二十二條 供水、供電,、供氣,、郵政、電信等單位開展維修施工時,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

?

任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用,。確需委托的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同,，實行有償服務(wù)。?




第二十三條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機制,。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。?




第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提供代辦服務(wù),、特約服務(wù)的費用,。收取物業(yè)管理服務(wù)費,，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,。?



 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價,，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定,。?



 物業(yè)管理服務(wù)實行等級評定,，物業(yè)管理服務(wù)等級依據(jù)房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護,、安全護衛(wèi)、綠化,、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動,、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評定。




第四章 物業(yè)的使用和維護




第二十五條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時,，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施,，制定物業(yè)管理實施方案,，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案,。建成后,，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收,，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗收的,，不得實施物業(yè)管理,。?



 新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗收按照下列程序進行：?



 （一）開發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請物業(yè)管理配套設(shè)施驗收,，并提交各專業(yè)主管部門專項驗收的認定文件,；?



 （二）市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)進行驗收，并給予書面答復(fù),。對驗收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗收證明,。?



 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房,，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。?



 配套使用的附屬設(shè)施,、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有,。?




第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收,。物業(yè)接管驗收辦法主要包含接管驗收的程序、資料,、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容,。?




第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：?



 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),，擅自改變房屋用途,；?



 （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,；擅自移動共用設(shè)施設(shè)備,；?



 （三）私搭亂建,；?



 （四）侵占綠地,、毀壞綠化,；?



 （五）隨意傾倒或者丟棄雜物,、垃圾,；?



 （六）堆放易燃易爆,、劇毒、放射性物品,，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動,；?



 （七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點,；?



 （八）無序停放車輛；?



 （九）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛,、亂涂寫,、亂刻畫,、亂張貼,；?



 （十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動,；?



 （十一）在消防通道上設(shè)置路障,，損壞或者挪用消防設(shè)施；?



 （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽,、家畜或者種植蔬菜；?



 （十三）法律,、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。?




第二十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項書面告知業(yè)主或者使用人,。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻,，并向有關(guān)部門報告。?




第二十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用物業(yè),。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求,，并報規(guī)劃,、房管等有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。?




第三十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后,，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù),。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后,，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費,，收益的百分之七十納入維修基金,。合同另有約定的除外,。?




第三十一條 維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時,，相關(guān)的業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合,。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償,。?



 因修繕,、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞和財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償,。?




第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水,、供電,、供氣、市容,、環(huán)衛(wèi),、電信、綠化,、消防,、交通、有線電視,、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門維修養(yǎng)護的,，原有職責(zé)和養(yǎng)護渠道不變,。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的,，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護費用。?




第三十三條 房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：?



 （一）房屋室內(nèi)部分（不含共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備）,，由業(yè)主自行維修,；?



 （二）房屋的外墻面,、樓梯間、通道,、屋面,、上下水管道、公用水箱,、水泵,、機電設(shè)備（不含電梯）、共用天線,、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護,。?



 電梯維修更新管理辦法另行制定。?




第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修,、大修、更新,。?



 維修基金歸業(yè)主所有,，管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管,、規(guī)范使用的原則,。??




第五章 罰 則




第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴,，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟,。?




第三十六條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費的,，物業(yè)管理企業(yè)可以催交,，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金,。收繳率達不到百分之五十的,，連續(xù)三個月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同,。如果兩個月內(nèi)仍收繳不到百分之五十,，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。?




第三十七條 違反本辦法第二十五條規(guī)定,，新建物業(yè)建成后,，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗收擅自實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，處以一萬元以下的罰款,。?




第三十八條 違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定處罰,。?



 違反本辦法規(guī)定,，依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價格,、市容,、規(guī)劃、財政,、公安等部門處罰的,，依照有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行,。?




第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分,。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。?




第四十條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的,，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。??




第六章 附 則




第四十一條 本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行,。?




第四十二條 南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會同有關(guān)部門制定具體實施辦法,。?




第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止,。