購買小產(chǎn)權房有哪些風險？小產(chǎn)權房產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案,。產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證,。購買小產(chǎn)權房一定要了解其法律風險。

(一)法律效力

“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則,。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,，如果取得有關組織和部門批準的,，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關組織和部門批準,，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理,。

(二)房產(chǎn)轉讓

“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證,，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權,，沒有所有權,。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,，即購買后不能合法轉讓過戶,。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風險

購買在建小產(chǎn)權房時,，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除,。購房人會面臨既無法取得房屋,，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷,，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權,，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償,，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微,。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響,。同時,，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證,。