購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險,？小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房合同在國土房管局不會給予備案。產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。購買小產(chǎn)權(quán)房一定要了解其法律風(fēng)險,。

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,，該房屋買賣合同認定有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,，該合同應(yīng)作無效處理,。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響,。

(三)政策風(fēng)險

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除,。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地,。

購房后如果遇到國家征地拆遷,，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,，對購房者的利益有一定的影響。同時,，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。