一,、土地他項權(quán)利的取得方式

土地他項權(quán)利因其具體權(quán)利類型不同,，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》,，作為民事財產(chǎn)權(quán)利的一種,，土地他項權(quán)利可以通過以下方式取得：

(1)基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得,，如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第9條(電力通訊經(jīng)營單位享有的他項權(quán)利),、第54條(立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權(quán)利)。

(2)根據(jù)與土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人訂立的協(xié)議取得,。

(3)基于其他合法行為取得,。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權(quán)利的依據(jù)還可以是行政行為(政府決定),、司法行為(法院判決)等,，例如，市政部門關(guān)于建設(shè)地下鐵路的決定,，政府批準(zhǔn)電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設(shè)地下電纜,，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權(quán)判決。

二,、土地他項權(quán)利的主要類型

目前中國實行土地公有制,，土地他項權(quán)利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項權(quán)利,。

①抵押權(quán),。經(jīng)有償出讓的土地使用權(quán)可以用來抵押。抵押開始,，抵押權(quán)人即取得土地使用權(quán)的抵押權(quán),，這個抵押權(quán)必須經(jīng)土地登記機關(guān)加以確認(rèn)。抵押終止,，抵押權(quán)即告消滅,。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以從土地使用權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓收益中得到補償,。

②租賃權(quán),。經(jīng)出讓的土地使用權(quán)可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權(quán),，這是中國的一種較為特殊的土地他項權(quán)利,。租賃權(quán)經(jīng)土地登記可以保護土地承租人在租期內(nèi)對土地的合法使用。

③地役權(quán),。中國《民法通則》對相鄰用地的通行,、排水等權(quán)利相鄰關(guān)系的形式作了規(guī)定。這種在他人土地通行,、排水的權(quán)利稱為地役權(quán),。相鄰關(guān)系是通過法律規(guī)定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對土地所有權(quán)和使用權(quán)進行限制,，所以不需要再作為土地他項權(quán)利予以確認(rèn),。但將鄰里之間的通行權(quán),、排水權(quán)等進行權(quán)利登記,，可以更好地保護土地產(chǎn)權(quán)各有關(guān)方面的合法權(quán)益。

④耕作權(quán),。指按照規(guī)定或約定,，在已經(jīng)明確了土地使用權(quán)的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權(quán)的條件下,，種植農(nóng)作物,，在大型靶場、試驗場內(nèi)有限制地種植樹木和農(nóng)作物等,。設(shè)置這種他項權(quán)利,，主要是從合理利用土地的原則出發(fā)的。耕作權(quán)一般都長期地依附于土地使用權(quán),，取消這種他項權(quán)利時,，還要給耕作權(quán)人以適當(dāng)補償。

⑤借用權(quán)。通過借用而使用別人的土地,，可以認(rèn)為借用人具有借用權(quán),。這是中國特殊歷史條件下產(chǎn)生的一種他項權(quán)利形式。20世紀(jì)50年代-60年代,，通過借用協(xié)議使用土地的相當(dāng)多,，且一般協(xié)議內(nèi)容簡單，有的有期限,，有的沒有期限,，有的寫明不作某用途時即退還等等。這些問題,，往往通過補簽協(xié)議,，增加限制條件繼續(xù)借用，對借用方加以權(quán)利上的明確,，有利于土地使用的穩(wěn)定,。

⑥空中權(quán)和地下權(quán)。主要是針對地表土地使用權(quán)而言的,?？罩袡?quán)如橋梁、渡槽,、架空電線,、空中樓閣（水中、地面以柱角支撐的亭臺,、房屋）等,。地下權(quán)如地下隧道、地下商場等,?？罩袡?quán)與地下權(quán)的成立是以地表土地使用權(quán)已經(jīng)確定且與空中、地下權(quán)利主體不一致為條件的,。這是一種可以獨立轉(zhuǎn)讓,、抵押和出租的權(quán)利，其權(quán)利內(nèi)容和價值與土地使用權(quán)有時基本相同,。