1、購房過程中涉及的法律問題

作為購房者來講,，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題,，就是說先得安居(論壇新聞)才能樂業(yè),，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題,。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實,，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎,，對于購房的知識比較了解,，很多問題是可以避免的,。

2、個人在購房中,，大體上分三個階段,。

第一，購房前的準(zhǔn)備,，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目,，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置,、戶型以及它周邊的環(huán)境,，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解,。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解,。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。

第二,，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同,，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候,，應(yīng)該注意到查驗五證,，我后面會講什么叫五證。交付定金,，簽訂認(rèn)定書,，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同,，再交付購房款,，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段,。

第三,，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后,，簽收“兩書”,，接受物業(yè),，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

3,、具體講,，涉及到一些法律問題。

第一,，如何閱售樓書,。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候,，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證,，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性,，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢,、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的,，是不是有預(yù)售許可證,。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖,、小區(qū)整體布局圖,、價格、地段,、房型,、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,，決定是否購買,。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明,，比如說多少多少分鐘的車程,，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適,、優(yōu)越,，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車,，是什么時速的,，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告,?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個,，我們應(yīng)該特別注意,。

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率,？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后,，不象售樓書中所描述的那些美妙,？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定,，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的,。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,，這么好的戶型、這么好的地段,，想確保,、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù),，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中,。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù),，他就要承擔(dān)責(zé)任,。

在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金,，提醒購房人要注意,，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念,，其目的是在于對合同的成立,、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則,，它有特定的法律內(nèi)涵,，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金,。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用,，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金,。所以,，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念,。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款,，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還,。

建議,，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候,，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,，所收的定金應(yīng)予退還,。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同,，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待,，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證,。所以，在簽定合同之前,，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”,，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了,，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子,。

五證,，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，第三是建設(shè)工程開工證,，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證,，簡稱叫“五證”,。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的,，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的,。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法,，這五證最主要的應(yīng)該看兩證,，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證,，這兩種要核發(fā),，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題,，特別是預(yù)售許可證,。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊,。簽合同前,，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證,。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”,。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,，一個是住宅質(zhì)量保證書,，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記,，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,，正常使用情況下，各部件的保修期,，比如說防水是三年,，墻面、管道滲漏是一年,，墻面抹灰脫落是一年,，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備,，衛(wèi)生潔具,、開關(guān)等等,。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定,。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位,、設(shè)計單位,、施工單位、委托監(jiān)理單位,、住宅的結(jié)構(gòu)類型,、裝修裝飾注意事項、上水下水,、電,、燃器、消防等設(shè)施配制的說明,，以及門窗類型使用事項,，配電負(fù)荷，承重墻,、保溫墻,、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的,，應(yīng)附于住宅使用說明書里,。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證,，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證,，拿到產(chǎn)權(quán)證,，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題,，在有些情況下,，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同,。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房,，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,，就是期房,，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

商品房銷售面積的計算問題,，有三種計算方式,。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價,，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值,。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用,，而通常用的是按照建筑面積,，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和,，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積,，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,，在簽訂商品房買賣合同的時候,，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

所以,，購房的時候購房者特別關(guān)注面積,，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少,、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少,，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中,，怎么處理面積的誤差呢,？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定,，只要雙方約定使用面積不能大于1%,，或者0.5%，都可以,，只要是雙方約定都可以,，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定,。通常,，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值,，通常是3%,。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%,，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。當(dāng)然，如果約定得這么明確,，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話,，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,，同時允許購房者退房。還有一個問題,，在商品房購銷合同中,，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里,，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力,。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見,、不能避免、不能克服的客觀情況,，比如說地震,、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見,、不能避免,、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,，也就是說免責(zé),。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了,，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤,，都認(rèn)定為不可抗力,。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的,，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了,。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,，就是不能預(yù)見,、不能避免、不能克服的情況下,，約定在最小的范圍內(nèi),，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后,，延期交房的時候,，他都可以說我免責(zé)。

還有一個基本問題,，購房合同的簽訂是跟誰簽訂,？很簡單，簽訂購房合同,，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同,。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動,，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同,，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商,，而不能委托中介公司,，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示,，簽訂商品房買賣合同的時候,，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾,，還是百分之幾,，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意,，稍微差一個百分?jǐn)?shù),，很多東西就差很多,。

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同,，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議,，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是,，補(bǔ)充條款在某種程度上,，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的,。所以,，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

第一,，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二,，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間,。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定,。

第三,，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭,，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,，有購房者的原因,，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因,，也有一些是綜合的,。要明確，如果按揭辦不下來,，雙方各自的責(zé)任是什么,。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴},，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚,，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分,，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個,，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積,。

第五,，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確,。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確,、含糊的表述,，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等,。

第六,，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息,、罰金等,。

最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師,。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識,，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險,，預(yù)防買賣合同中的陷井,，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦,，雖然要支付一些費用,，但會降低風(fēng)險。