(一)所謂土地使用,，是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式,，對土地進行的利用,。根據(jù)物權理論,，土地使用權是對國家或集體所有的土地的占有、使用,、收益的權利,，屬于用益物權，包括國有土地使用權和農(nóng)民集體土地使用權,，但是根據(jù)國家法律規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn),，因此,，以下所指的土地使用，主要指國有土地使用權的使用,。

(二)土地使用權的行使,。土地使用者可以自己使用土地，以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以把土地使用權轉讓,、作價出資,、出租或抵押。

(1)按約定或規(guī)定用途使用土地,。建設單位使用國有土地的,，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地。確需改變該幅土地建設用途的,，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意,，報原批準用地的人民政府批準,。其中,，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前,，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意,。

(2)土地使用權轉讓。是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,，包括出售,、交換和贈與。土地使用權轉讓應注意：(1)轉讓方必須按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地,。例如,，轉讓房地產(chǎn)，屬于房屋建設工程的,，需完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件,。(2)轉讓方和受讓方之間應當簽訂轉讓合同,。(3)土地使用權轉讓時,，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓,。(4)辦理過戶登記,。(5)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權,。(6)受讓方需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應依法辦理相關手續(xù),。(7)受讓方使用土地的年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,。

(3)土地使用權作價出資。是指土地使用者依法將土地使用權評估作價后,，作為資本出資或入股,，用于合資、合作,、聯(lián)營等,，并按出資數(shù)額行使相應權利，履行相應義務的行為,。如我國《公司法》規(guī)定,，股東/發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物,、工業(yè)產(chǎn)權,、非專利技術、土地使用權作價出資,?！逗匣锲髽I(yè)法》規(guī)定，合伙人可以用貨幣,、實物,、土地使用權、知識產(chǎn)權或其他財產(chǎn)權利出資,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，依法取得的土地使用權,，可以依照本法和有關法律,、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股,，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。以土地使用權作價出資應注意：(1)依法對土地使用權評估作價。根據(jù)《公司法》的規(guī)定,，對作為出資的土地使用權,，必須依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行評估作價,。但是,，根據(jù)《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，合伙人以土地使用權作價出資的,，可以由全體合伙人協(xié)商確定,，或者由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。(2)辦理土地變更登記手續(xù),。如果土地使用者僅以土地使用權作為合作條件與他人合作,、聯(lián)營的，土地使用權沒有發(fā)生轉讓,，不用辦理變更登記手續(xù),。如果土地使用者以土地使用權作價向公司、企業(yè)法人投資或者與他方成立公司,、企業(yè)法人等,，則發(fā)生土地使用權轉讓，應辦理變更登記手續(xù),。

(4)土地使用權抵押,。是指債務人或者第三人不轉移對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的占有,，將該財產(chǎn)作為債權的擔保,。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣,、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償,。