(一)所謂土地使用,，是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式,，對土地進行的利用,。根據(jù)物權(quán)理論，土地使用權(quán)是對國家或集體所有的土地的占有,、使用,、收益的權(quán)利，屬于用益物權(quán),，包括國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán),，但是根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn),，因此，以下所指的土地使用,，主要指國有土地使用權(quán)的使用,。

(二)土地使用權(quán)的行使。土地使用者可以自己使用土地,，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者也可以把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、作價出資、出租或抵押,。

(1)按約定或規(guī)定用途使用土地,。建設(shè)單位使用國有土地的，應當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地,。確需改變該幅土地建設(shè)用途的,，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準,。其中,，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前,，應當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意,。

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,，包括出售,、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應注意：(1)轉(zhuǎn)讓方必須按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地,。例如,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，屬于房屋建設(shè)工程的，需完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，應形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。(2)轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同,。(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,。(4)辦理過戶登記,。(5)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán),。(6)受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應依法辦理相關(guān)手續(xù),。(7)受讓方使用土地的年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,。

(3)土地使用權(quán)作價出資。是指土地使用者依法將土地使用權(quán)評估作價后,，作為資本出資或入股,，用于合資、合作,、聯(lián)營等,，并按出資數(shù)額行使相應權(quán)利，履行相應義務的行為,。如我國《公司法》規(guī)定,，股東/發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物,、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù),、土地使用權(quán)作價出資,。《合伙企業(yè)法》規(guī)定,，合伙人可以用貨幣,、實物、土地使用權(quán),、知識產(chǎn)權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)利出資,。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,，依法取得的土地使用權(quán),，可以依照本法和有關(guān)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股,，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。以土地使用權(quán)作價出資應注意：(1)依法對土地使用權(quán)評估作價,。根據(jù)《公司法》的規(guī)定,，對作為出資的土地使用權(quán)，必須依據(jù)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定進行評估作價,。但是，根據(jù)《合伙企業(yè)法》的規(guī)定,，合伙人以土地使用權(quán)作價出資的,，可以由全體合伙人協(xié)商確定，或者由全體合伙人委托法定評估機構(gòu)進行評估,。(2)辦理土地變更登記手續(xù),。如果土地使用者僅以土地使用權(quán)作為合作條件與他人合作、聯(lián)營的,，土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓,，不用辦理變更登記手續(xù)。如果土地使用者以土地使用權(quán)作價向公司,、企業(yè)法人投資或者與他方成立公司,、企業(yè)法人等，則發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，應辦理變更登記手續(xù),。

(4)土地使用權(quán)抵押。是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物的占有,，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時,，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣,、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。