一,、土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的比例是多少

從貸款清償?shù)陌踩钥紤]，可供抵押的價(jià)值載評估時應(yīng)根據(jù)抵押人對土地實(shí)際擁有的權(quán)利進(jìn)行剝離和判斷,，一般要扣除處置稅費(fèi),。

1、 出讓土地使用權(quán)設(shè)立抵押，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值的70%;同宗出讓土地使用權(quán)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時,，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過該宗地總地價(jià)的70%,。

2、 國有劃撥用地設(shè)立抵押,，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值扣除補(bǔ)交出讓金余額的70%，也即不得超過評估地價(jià)總值的45%,。

3,、 集體土地使用權(quán)設(shè)立抵押，有效抵押擔(dān)保率不得超過評估地價(jià)總值扣除補(bǔ)交出讓金和征地購置費(fèi)用余額的70%,，也即不得超過評估地價(jià)總值的30%,。

4、 以承擔(dān)拆遷安置為前提,，通過出讓方式取得房地產(chǎn)開發(fā)的用地,，可抵押率應(yīng)評估熟地價(jià)的70%。

5,、 房地產(chǎn)連同抵押,，土地評估時，應(yīng)根據(jù)抵押人提供的房屋評估報(bào)告,，一般在地價(jià)內(nèi)涵中扣除房屋評估價(jià)格重復(fù)部分,，防止超值無效抵押導(dǎo)致清償安全性糾紛。

6,、 對資信可靠,、經(jīng)濟(jì)效益好、抵押物變現(xiàn)率高的抵押人,，抵押率可適當(dāng)提高,，但最高不得超過80%。

二,、土地使用權(quán)的抵押需要的手續(xù)

1,、 土地抵押登記申請表；

2,、 國有土地使用證(復(fù)印件,，原件備注后退回)；

3,、 抵押貸款合同(原件),；

4、 土地抵押合同(原件),；

5,、 價(jià)評估報(bào)告(原件)；

6,、 經(jīng)年檢有效的單位營業(yè)執(zhí)照,、法人代表身份證明或授權(quán)委托書,；

7、房地連同抵押的,，應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》,、《房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書》、《房屋評估報(bào) 告》(復(fù)印件,，原件現(xiàn)場備查后退回),；

8、集體土地使用權(quán)抵押的,，應(yīng)提交集體土地所有者同意抵押的證明和同意處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地征為國有,；

9、抵押共同共用的土地使用權(quán)的,，應(yīng)提交其他共同共有權(quán)利人的同意抵押的書面材料,；國有或集體企業(yè)劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，需要供主管部門的批準(zhǔn)文件和職工代表大會同意的書面材料,；

10,、合資、外企,、有限公司,、股份制企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提交董事會同意且符合公司章程規(guī)定的書面材料；

11,、已出租的房地產(chǎn)抵押的,，應(yīng)提交抵押人書面告知書和抵押權(quán)人同意抵押的書面材料; 出讓土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提供出讓合同，其中屬商品房開發(fā)用地抵押的,，還需主管部門證明已達(dá)到規(guī)定投資額度的書面材料和出讓金繳清材料,；

12、單純以土地使用權(quán)抵押時,，抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人提供確保房地合一抵押的公證書或承諾書作為申請登記的實(shí)質(zhì)要件,；

13、多個債權(quán)存在時,，應(yīng)提供擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)價(jià)值比例相當(dāng)?shù)墓C書,。

三、我國對于不能辦理土地抵押的規(guī)定

目前,，土地使用權(quán)抵押已逐步成為一種重要的融資手段,，經(jīng)過登記的土地使用權(quán)抵押受法律保護(hù)。為了解決土地使用權(quán)抵押過程中存在的問題,，進(jìn)一步規(guī)范抵押行為,，切實(shí)保護(hù)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī),，現(xiàn)對辦理土地使用權(quán)抵押貸款手續(xù)作出如下規(guī)定,，有下列情形之一的，土地抵押登記不予登記,。

1,、 違法建筑或非法占地；

2,、 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有權(quán)屬爭議的,；

3、 未經(jīng)登記領(lǐng)取土地證書的,；

4,、 依法查封,、監(jiān)管,、扣押或采取財(cái)產(chǎn)保全措施，以及以其他方式限制權(quán)利的,；

5,、 已依法公告國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的用地；

6,、 縣級以上人民政府依法收回的土地使用權(quán),；

7、 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押,、超值抵押,、欺騙抵押；

8,、 土地所有權(quán),；

9、 耕地,、宅基地,、自留地、自留山,；

10,、用于教育、醫(yī)療,、市政公共基礎(chǔ)建設(shè),、公益事業(yè)的；

11,、列為古文物保護(hù)的古建筑,；

12、其他法律禁止的。