工業(yè)用地轉讓限制有哪些：

1,、超出兩年未動工開發(fā)建設,，未建有廠房的土地,，不能直接辦理轉讓過戶手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置,，收回土地使用權；或足額收取閑置費后,，再另行安排新工業(yè)項目,。

2,、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的,，并且投資(扣除土地成本)未達到投資總額25%的不得轉讓,，若不繼續(xù)開發(fā)建設應交納閑置費后,，收回土地使用權,。

3,、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(含投資超總額25%)的工業(yè)用地,，必須按原享受的優(yōu)惠地價標準上限,，交足差額土地出讓金,，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權終止日期不變)后方可辦理轉讓過戶手續(xù),。

4,、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉讓,。有第1,、2,、3項情形的，按上述規(guī)定結合省國土資源廳《關于加快金融機構抵債土地處置的若干意見》的意見辦理,。

5,、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地,，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。

6,、實際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓,，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉讓或收回土地使用權,。

7、共同共有土地使用權,，未經其他共有人同意的,，不得轉讓,。

8,、土地權屬有爭議的不得轉讓。

9,、政府已列入收回土地使用權的,，不得轉讓。 工業(yè)廠房交易有兩種,，一是直接過戶,，和買房子沒什么不同,；二是股權轉讓,，就是收購土地使用權人的公司，自然公司名下的房產也就是你的了,，這樣做有法律風險,，就是你不知道原來的公司做過什么違法的事情沒有，所以要進行律師和會計師做盡職調查,，并要求土地使用權人提供不可撤消的擔保,。