工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓限制有哪些：

1,、超出兩年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地,，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán),；或足額收取閑置費(fèi)后,，再另行安排新工業(yè)項(xiàng)目。

2,、超過出讓合同約定開工時(shí)間又未超兩年的,，并且投資(扣除土地成本)未達(dá)到投資總額25%的不得轉(zhuǎn)讓,，若不繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費(fèi)后，收回土地使用權(quán),。

3,、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(shè)(含投資超總額25%)的工業(yè)用地，必須按原享受的優(yōu)惠地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限,，交足差額土地出讓金,，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權(quán)終止日期不變)后方可辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。

4,、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉(zhuǎn)讓,。有第1、2,、3項(xiàng)情形的,，按上述規(guī)定結(jié)合省國土資源廳《關(guān)于加快金融機(jī)構(gòu)抵債土地處置的若干意見》的意見辦理。

5,、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地,，未經(jīng)人民法院裁定不得辦理轉(zhuǎn)讓。

6,、實(shí)際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉(zhuǎn)讓,，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉(zhuǎn)讓或收回土地使用權(quán),。

7,、共同共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的,，不得轉(zhuǎn)讓,。

8、土地權(quán)屬有爭議的不得轉(zhuǎn)讓,。

9,、政府已列入收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓,。 工業(yè)廠房交易有兩種,，一是直接過戶，和買房子沒什么不同,；二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，就是收購?fù)恋厥褂脵?quán)人的公司，自然公司名下的房產(chǎn)也就是你的了,，這樣做有法律風(fēng)險(xiǎn),，就是你不知道原來的公司做過什么違法的事情沒有，所以要進(jìn)行律師和會(huì)計(jì)師做盡職調(diào)查,，并要求土地使用權(quán)人提供不可撤消的擔(dān)保,。