(1)宅基地使用權(quán)受到嚴(yán)格限制

　　1．宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　關(guān)于宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓,，在《物權(quán)法》中沒(méi)有做出詳細(xì)規(guī)定,，而只是規(guī)定適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定,，農(nóng)村村民出賣、出租住房后,，再申請(qǐng)宅基地的,，不予批準(zhǔn),。國(guó)家相關(guān)規(guī)定主要就是國(guó)家頒布的一些規(guī)范性文件，例如1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第3款規(guī)定,，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證,。這些法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定都表明,，宅基地使用權(quán)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)然《土地管理法》正在進(jìn)行修改,，宅基地使用權(quán)是否可以實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)還處在爭(zhēng)議當(dāng)中,。

　　目前關(guān)于宅基地使用權(quán)能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓，否則宅基地使用權(quán)就成了死產(chǎn),。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為不宜放開(kāi)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第三種觀點(diǎn)是認(rèn)為經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意,，可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部隨著房屋的轉(zhuǎn)讓而有條件的轉(zhuǎn)讓,，以實(shí)現(xiàn)物盡其用的目的。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定,，有條件地允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是符合我國(guó)宅基地使用轉(zhuǎn)讓的,，而且也是合法的。但是宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后不能再申請(qǐng)宅基地,。

　　2．宅基地使用權(quán)抵押

　　《物權(quán)法》,、《擔(dān)保法》等都明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押,。因?yàn)槿绻试S抵押,，那么實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋可以查封流轉(zhuǎn),，但是宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,，最終將導(dǎo)致抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所以,，無(wú)論是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部還是外部,，宅基地使用權(quán)都不得用于抵押。而且宅基地之上的房屋也不得抵押,。在現(xiàn)實(shí)中,，農(nóng)村出現(xiàn)的以房屋或宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押都是無(wú)效的，不受法律保護(hù),，所以有關(guān)當(dāng)事人一定要加以注意,。

　　3．宅基地使用權(quán)租賃

　　宅基地使用權(quán)能否出租，《物權(quán)法》沒(méi)有做出明確規(guī)定,，但是《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民可以出租住房,。所以原則上,，宅基地使用權(quán)是不得單獨(dú)出租的，但是在農(nóng)村村民出租房屋時(shí)宅基地使用權(quán)是隨之一并轉(zhuǎn)移的,。農(nóng)村村民在出租房屋后沒(méi)有住房的,，只能要求與房屋承租人解除租賃關(guān)系，不能再申請(qǐng)宅基地,。

　　(2)宅基地使用權(quán)可以附隨房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)

　　宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格的限制,，一般是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的。但是在農(nóng)村現(xiàn)實(shí)生活中,，很多集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)沒(méi)有多余的空地可以分配給農(nóng)民作宅基地,，但是農(nóng)村人口又在不斷增長(zhǎng)，用地壓力很大,，同時(shí)很多家庭擁有多處宅基地或宅基地面積超標(biāo),，這些情況都要求宅基地使用權(quán)要進(jìn)行內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但是需要隨同房屋所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓,。宅基地使用權(quán)隨同房屋轉(zhuǎn)讓也要有一定的條件：

　?、俎D(zhuǎn)讓人與受讓人必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。也就是說(shuō)本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員,、城鎮(zhèn)居民,、法人和其他組織購(gòu)買農(nóng)村房屋和宅基地的，因?yàn)檫`反國(guó)家規(guī)定也不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,。

　　②受讓人沒(méi)有住房和宅基地,，且符合宅基地使用權(quán)申請(qǐng)分配的條件,。如果受讓人已經(jīng)擁有宅基地和住房或不具有申請(qǐng)分配資格，那么根據(jù)“一戶一宅”等規(guī)定,，就不能轉(zhuǎn)讓,。

　　③轉(zhuǎn)讓行為需征得本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意,。如果當(dāng)事人擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地,，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效,。

　　另外《物權(quán)法》第155條規(guī)定,，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記。在上文中,，我們已經(jīng)提到經(jīng)申請(qǐng)取得的宅基地使用權(quán)是由土地管理部門(mén)進(jìn)行審批,，在審批的過(guò)程中就已經(jīng)進(jìn)行了登記。所以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也要進(jìn)行變更登記,，否則不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的法律后果,。