(1)宅基地使用權受到嚴格限制

　　1．宅基地使用權轉讓

　　關于宅基地使用權能否轉讓,，在《物權法》中沒有做出詳細規(guī)定,，而只是規(guī)定適用《土地管理法》等法律和國家有關規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款規(guī)定,，農(nóng)村村民出賣、出租住房后,，再申請宅基地的,，不予批準。國家相關規(guī)定主要就是國家頒布的一些規(guī)范性文件,，例如1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第3款規(guī)定,，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證,。這些法律法規(guī)和相關規(guī)定都表明，宅基地使用權是不能進行轉讓的,。當然《土地管理法》正在進行修改,，宅基地使用權是否可以實現(xiàn)流轉還處在爭議當中。

　　目前關于宅基地使用權能否進行轉讓主要有三種觀點：第一種觀點認為應當允許轉讓,，否則宅基地使用權就成了死產(chǎn),。第二種觀點認為不宜放開宅基地使用權的轉讓。第三種觀點是認為經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意,，可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部隨著房屋的轉讓而有條件的轉讓,，以實現(xiàn)物盡其用的目的。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和相關規(guī)定,，有條件地允許宅基地使用權轉讓是符合我國宅基地使用轉讓的,，而且也是合法的。但是宅基地使用權轉讓后不能再申請宅基地,。

　　2．宅基地使用權抵押

　　《物權法》,、《擔保法》等都明確規(guī)定，宅基地使用權不得抵押,。因為如果允許抵押,，那么實現(xiàn)抵押權時，房屋可以查封流轉,，但是宅基地使用權不能轉讓,，最終將導致抵押權無法實現(xiàn)。所以,，無論是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部還是外部,，宅基地使用權都不得用于抵押,。而且宅基地之上的房屋也不得抵押。在現(xiàn)實中,，農(nóng)村出現(xiàn)的以房屋或宅基地使用權進行抵押都是無效的,，不受法律保護，所以有關當事人一定要加以注意,。

　　3．宅基地使用權租賃

　　宅基地使用權能否出租,，《物權法》沒有做出明確規(guī)定，但是《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民可以出租住房,。所以原則上,，宅基地使用權是不得單獨出租的,，但是在農(nóng)村村民出租房屋時宅基地使用權是隨之一并轉移的,。農(nóng)村村民在出租房屋后沒有住房的，只能要求與房屋承租人解除租賃關系,，不能再申請宅基地,。

　　(2)宅基地使用權可以附隨房屋進行流轉

　　宅基地使用權的流轉受到嚴格的限制，一般是不能單獨轉讓的,。但是在農(nóng)村現(xiàn)實生活中,，很多集體經(jīng)濟組織已經(jīng)沒有多余的空地可以分配給農(nóng)民作宅基地，但是農(nóng)村人口又在不斷增長,，用地壓力很大,，同時很多家庭擁有多處宅基地或宅基地面積超標，這些情況都要求宅基地使用權要進行內(nèi)部流轉,，但是需要隨同房屋所有權一同轉讓,。宅基地使用權隨同房屋轉讓也要有一定的條件：

　　①轉讓人與受讓人必須是同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員,。也就是說本集體經(jīng)濟組織外的成員,、城鎮(zhèn)居民、法人和其他組織購買農(nóng)村房屋和宅基地的,，因為違反國家規(guī)定也不具備宅基地使用權人的主體資格,，應當認定無效。

　?、谑茏屓藳]有住房和宅基地,，且符合宅基地使用權申請分配的條件。如果受讓人已經(jīng)擁有宅基地和住房或不具有申請分配資格,，那么根據(jù)“一戶一宅”等規(guī)定,，就不能轉讓。

　?、坜D讓行為需征得本集體經(jīng)濟組織的同意,。如果當事人擅自轉讓農(nóng)村住房和宅基地,，未征得本集體經(jīng)濟組織同意的，應當認定為無效,。

　　另外《物權法》第155條規(guī)定,，已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓應當及時辦理變更登記。在上文中,，我們已經(jīng)提到經(jīng)申請取得的宅基地使用權是由土地管理部門進行審批,，在審批的過程中就已經(jīng)進行了登記。所以宅基地使用權轉讓也要進行變更登記,，否則不發(fā)生轉讓的法律后果,。