一,、案情介紹

2007年3月,，萊陽(yáng)農(nóng)行與大華公司簽訂借款合同，盛大公司作為保證人提供擔(dān)保,。因大華公司逾期未償還借款,，2009年5月22日案經(jīng)一審法院判決：一、大華公司償還萊陽(yáng)農(nóng)行借款本金970萬(wàn)元及利息2468558.34元(利息計(jì)算至2009年3月20日,，自2009年3月21日至本判決生效之日仍按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)付利息）,；二、盛大公司對(duì)大華公司的上述給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任,。該判決生效后,，一審法院于2009年12月10日查封登記在盛大公司名下的房產(chǎn)和土地，即萊陽(yáng)市房權(quán)證萊字第028710號(hào),、第028711號(hào),、第028712號(hào)房產(chǎn)證項(xiàng)下房產(chǎn)，萊國(guó)用（2004）第5417號(hào),、第5501號(hào)土地證項(xiàng)下土地,。2010年12月隋洪海提出執(zhí)行異議，一審法院于2011年1月20日作出（2011）煙執(zhí)異字第1號(hào)裁定書(shū),，認(rèn)為爭(zhēng)議房地產(chǎn)雖然登記在被執(zhí)行人盛大公司名下,，但案外人隋洪海提供的證據(jù)表明，隋洪海為購(gòu)買上述爭(zhēng)議房地產(chǎn)已支付了全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,，隋洪海與盛大公司曾到房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記,，但由于登記部門(mén)的原因致使在一審法院查封以前未能辦理過(guò)戶登記手續(xù)，對(duì)此隋洪海并無(wú)過(guò)錯(cuò),。一審法院對(duì)上述爭(zhēng)議房地產(chǎn)查封不當(dāng),。隋洪海的異議成立，予以支持,。裁定中止對(duì)涉案房產(chǎn)及土地的執(zhí)行,。2011年3月17日萊陽(yáng)農(nóng)行訴至一審法院。

隋洪海提供以下證據(jù)：（一）其與盛大公司于2009年5月10日簽訂的房屋及土地轉(zhuǎn)讓合同,，合同約定盛大公司將涉案房產(chǎn)及土地轉(zhuǎn)讓給隋洪海,，價(jià)格330萬(wàn)元，分三次支付,，2009年5月10日付款130萬(wàn)元,，5月22日付款90萬(wàn)元，6月22日付款110萬(wàn)元,；盛大公司應(yīng)于2009年5月12日前將上述房屋及土地騰清交付給隋洪海,；隋洪海付清全部轉(zhuǎn)讓款后，盛大公司按隋洪海的要求至相關(guān)登記部門(mén)協(xié)助辦理土地及房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（二）盛大公司出具的三張收款收據(jù),。開(kāi)具時(shí)間分別為2009年5月10日隋洪海支付盛大公司現(xiàn)金130萬(wàn)元,，5月22日支付現(xiàn)金90萬(wàn)元，6月28日支付現(xiàn)金110萬(wàn)元,。（三）2009年5月12日雙方辦理房屋交接手續(xù)的證明,。（四）萊陽(yáng)市房產(chǎn)交易監(jiān)理所、萊陽(yáng)市國(guó)土資源局出具的證明,。證明載明：2009年12月6日盛大公司與隋洪海去萊陽(yáng)市房產(chǎn)交易監(jiān)理所及萊陽(yáng)市國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù),，因沒(méi)有完稅證明，故未辦理正式登記,。盛大公司認(rèn)可上述證據(jù),。萊陽(yáng)農(nóng)行主張上述證據(jù)系偽造的，因?yàn)樗搴楹Ｖ鲝埮c盛大公司至萊陽(yáng)市房產(chǎn)交易監(jiān)理所和萊陽(yáng)市國(guó)土資源局辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間即12月6日是周日,，并非正常工作時(shí)間,。盛大公司隨后提供萊陽(yáng)市房產(chǎn)交易監(jiān)理所、萊陽(yáng)市國(guó)土資源局的證明,，證明上述單位為響應(yīng)市政府號(hào)召,，為企業(yè)提供更好的服務(wù)，組織人員加班給予辦理,。

2009年7月1日盛大公司與中國(guó)工商銀行股份有限公司煙臺(tái)芝罘支行（以下簡(jiǎn)稱芝罘工行）簽訂借款合同,，借款期限一年，借款金額50萬(wàn)元,，盛大公司以涉案的房產(chǎn)和土地作為抵押,。合同到期后，雙方辦理了借款,、展期,。2010年7月1日盛大公司還清借款，辦理了抵押權(quán)注銷登記,。

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、 隋洪海與盛大公司2009年5月10日簽訂的土地及房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效,；一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民事執(zhí)行規(guī)定》）裁判本案是否正確,。

2,、 隋洪海有無(wú)阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

三,、法律分析

焦點(diǎn)一：萊陽(yáng)農(nóng)行上訴認(rèn)為隋洪海與盛大公司之間簽訂的土地及房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效,，主要理由是：依據(jù)法律規(guī)定,，隋洪海與盛大公司簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同必須取得抵押權(quán)人芝罘工行的同意或在合同簽訂前滌除該抵押權(quán)，但隋洪海與盛大公司均沒(méi)有履行相關(guān)義務(wù),，雙方簽訂的合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，無(wú)效合同自始無(wú)效,，一審法院認(rèn)為事后行為可以彌補(bǔ)原無(wú)效合同的違法性錯(cuò)誤,。二審法院認(rèn)為，萊陽(yáng)農(nóng)行的該上訴理由不成立,。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ喝珖?guó)民事審判工作會(huì)議對(duì)于審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)涉及抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有明確的處理原則,，即《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由,，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的,，不應(yīng)予以支持。本案所涉房地產(chǎn)的抵押權(quán)人為案外人芝罘工行,，其對(duì)于抵押人盛大公司轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有提出異議,，萊陽(yáng)農(nóng)行并非抵押合同法律關(guān)系的當(dāng)事人，其以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù),。萊陽(yáng)農(nóng)行上訴認(rèn)為一審法院適用《民事執(zhí)行規(guī)定》裁判本案錯(cuò)誤,，主要理由是認(rèn)為隋洪海與盛大公司之間簽訂的房屋及土地轉(zhuǎn)讓合同是虛假合同，認(rèn)為隋洪海與盛大公司不能證明支付了全部?jī)r(jià)款,、在查封前隋洪海實(shí)際占有該房產(chǎn),，而且認(rèn)為隋洪海未辦理過(guò)戶登記有明顯過(guò)錯(cuò)。二審法院認(rèn)為,，萊陽(yáng)農(nóng)行的該上訴理由也是不成立的,。因?yàn)樗搴楹Ｅc盛大公司對(duì)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同沒(méi)有異議，而且均認(rèn)可支付了相應(yīng)價(jià)款,，并提交了收款收據(jù),。隋洪海與盛大公司之間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了交接，并形成交接協(xié)議,，隋洪海已實(shí)際占有房屋,。萊陽(yáng)農(nóng)行在一審時(shí)雖對(duì)交接協(xié)議提出異議，但沒(méi)有提出鑒定,，其在二審提出鑒定申請(qǐng),，依法不予支持。一審法院也查明隋洪海與盛大公司曾到有關(guān)部門(mén)去辦理登記,，有關(guān)部門(mén)也出具證明予以證實(shí),，只是因?yàn)闆](méi)有完稅證明才未能辦理，隋洪海自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò),。隋洪海依據(jù)有效合同占有房屋,，屬于有權(quán)占有,，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù),。

焦點(diǎn)二：《民事執(zhí)行規(guī)定》第十七條規(guī)定,，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。該條規(guī)定以解決應(yīng)否執(zhí)行問(wèn)題為目的，通過(guò)賦予優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級(jí)保護(hù)方式,，實(shí)現(xiàn)對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)買房人的優(yōu)先保護(hù),。隋洪海在法院針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行程序開(kāi)始前，即已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有了涉案房產(chǎn),，且對(duì)房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，符合《民事執(zhí)行規(guī)定》第十七條的規(guī)定，對(duì)涉案房地產(chǎn)具有阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利的認(rèn)定,。

四,、裁判結(jié)果

1、 裁定中止對(duì)涉案房產(chǎn)及土地的執(zhí)行,；

2,、 駁回萊陽(yáng)市支行的訴訟請(qǐng)求。

五,、裁判依據(jù)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款,。