一,、基本案情

2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》,，約定：出賣人為嘉美公司,，買受人為楊偉鵬；商品房銷售依據(jù)是來賓市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的來房售（2006）第001號(hào)預(yù)售許可證,；楊偉鵬購買的商品房號(hào)為：1－6,、1－29、1－30,、1－47,、1－51至1－53、1－57,、1－94至1－102,、1－104至1－128、1－129至1－132,、1－134,、1－1－4、1－1－10,、1－1－11,、1－1－18、1－1－19,、1－1－20號(hào)房,，共計(jì)53間，商品房用途為商鋪,，屬框架結(jié)構(gòu),，層高為4.1米，建筑層數(shù)地上7層,，地下1層,，建筑面積共計(jì)1496.97平方米，其中套內(nèi)建筑面積982.28平方米,，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e514.69平方米,；計(jì)價(jià)方式和價(jià)款，按建筑面積計(jì)算,，商品房總額340萬元,；付款方式及期限，買受人于2007年6月27日交納全部房款,，出賣人應(yīng)當(dāng)于2007年8月30日前,，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將商品房驗(yàn)收合格交付買受人使用。逾期交房的違約責(zé)任：逾期不超過180天,，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金,，合同繼續(xù)履行；逾期超過180日后,，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行,，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一點(diǎn)五的違約金,；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù),，由于買受人原因未能送達(dá)交房通知單的,，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由買受人承擔(dān)；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交房使用后360日內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,，因出賣人的責(zé)任而不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房,，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的2%向買受人支付違約金,；買受人的商品房?jī)H作商鋪使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu),、承重結(jié)構(gòu)和用途等,。該合同簽訂當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了購房款340萬元,，嘉美公司向楊偉鵬開出了《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》,，但該發(fā)票由嘉美公司持有。第二日雙方到來賓市房產(chǎn)管理局對(duì)銷售的53間商品房進(jìn)行了備案登記,，來賓市房產(chǎn)局為上述53間商品房出具了《商品房備案證明》,。

2007年6月28日嘉美公司通過其尾號(hào)0504農(nóng)業(yè)銀行賬戶向楊偉鵬農(nóng)村信用合作社賬戶匯款10.1萬元；2007年8月30日來賓銀座百貨公司用其尾號(hào)為0611農(nóng)業(yè)銀行賬戶向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款5萬元,；2007年8月30日,，來賓銀座百貨公司用其尾號(hào)為0611農(nóng)業(yè)銀行賬戶三次向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款5萬元、5萬元和0.4萬元,；2007年9月14日,，嘉美公司出納羅皓向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款4.1萬元；2007年9月14日,，來賓銀座百貨公司用其尾號(hào)為1334農(nóng)業(yè)銀行賬戶向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款6.3萬元,；2007年11月5日，嘉美公司出納羅皓向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款4.9萬元,；2007年12月18日,，李星怡用其建行賬戶向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款20.4萬元，總額為61.1萬元。

2007年2月7日,，嘉美公司與嚴(yán)欣,、吳瑞芳、童國懷,、鐘尚生簽訂《借款合同》,，約定向嚴(yán)欣等四人借款200萬元，期限至2007年4月6日,。嘉美公司為此與上述四人簽訂合同,，向其出售嘉美商業(yè)中心第一層11間，共計(jì)498.89平方米的房屋并辦理了備案登記,。2007年4月25日,，嘉美公司與林燕簽訂《借款合同》，約定向林燕借款110萬元,，借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日,，嘉美公司為此將嘉美商業(yè)中心第一層的34間房屋，共計(jì)770.41平方米銷售給林燕并辦理了備案登記,，2007年5月28日,，嘉美公司又與林燕簽訂了另一份《借款合同》，向林燕借款30萬元,，期限是自2007年5月28日至2007年7月27日,，嘉美公司為此將嘉美商業(yè)中心第一層的6間房屋，共計(jì)202.62平方米銷售給林燕并辦理了備案登記,。上述三份《借款合同》均約定利率為2.3%,。本案中嘉美公司與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》所涉房屋，即為嘉美公司原來向嚴(yán)欣等五人出售的房屋,。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同后將嚴(yán)欣等五人的備案登記撤銷（相關(guān)《關(guān)于申請(qǐng)撤銷商品房備案登記的報(bào)告》于2007年6月27日出具）,，并于2007年6月28日申請(qǐng)將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司于2008年1月8日將嘉美公司于2007年6月27日為楊偉鵬開具的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件連同第二,、三,、四聯(lián)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)繳銷。

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系是商品房買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系

三,、法律分析

認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，書面合同并非不可缺少的要件,。只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方,，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬元并收取利息的行為,，足以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系,。嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬元的真實(shí)意思是融資還債,，其與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》的目的，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行,。鑒于雙方未辦理抵押登記,，其約定也不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式,。即在嘉美公司不能按時(shí)歸還340萬元的情況下,，楊偉鵬可以通過拍賣或者變賣案涉房屋的方式確保其能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。如果嘉美公司按時(shí)歸還340萬元,，則楊偉鵬是不能就案涉的53間商鋪主張權(quán)利,。嘉美公司對(duì)交易的控制體現(xiàn)在借款合同和其沒有將《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件交付給楊偉鵬，而缺少了發(fā)票,，楊偉鵬是無法實(shí)際取得商鋪并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定,，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,。該規(guī)定主要是基于平衡雙方當(dāng)事人利益的考慮,，防止居于優(yōu)勢(shì)地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益,。盡管本案中雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立,，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。既然屬于擔(dān)保,，就應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則,，也就是說在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償,。

本案訴訟中，雙方當(dāng)事人均未向法院提交書面的借款合同,，故對(duì)于雙方當(dāng)事人之間有關(guān)借款期限的約定,，并無充分證據(jù)加以證明。既然案涉《商品房買賣合同》是作為340萬元債權(quán)的擔(dān)保而存在,，那么,，作為債權(quán)人的楊偉鵬實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在債務(wù)履行期限屆滿后，向債務(wù)人嘉美公司主張債權(quán),，如果沒有明確的履行期限,，則債權(quán)人可以隨時(shí)請(qǐng)求債務(wù)人履行，但應(yīng)當(dāng)為其留出必要的準(zhǔn)備期限,。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下,，楊偉鵬才能以適當(dāng)?shù)姆绞骄汀渡唐贩抠I賣合同》項(xiàng)下的商鋪主張權(quán)利,，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。楊偉鵬請(qǐng)求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定,。

四,、裁判結(jié)果

1、駁回楊偉鵬對(duì)于該商品房的訴訟請(qǐng)求

2,、一審案件受理費(fèi)36978元,、二審案件受理費(fèi)36978元，均由楊偉鵬負(fù)擔(dān),。

五,、裁判依據(jù)

1、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款,、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng),；

2、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款,、第六十條第一款,、第六十七條、第一百零七條,；

3,、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條。