中國(guó)未來(lái)的用益物權(quán)體系應(yīng)當(dāng)包括下列用益物權(quán)：地上權(quán),、地役權(quán),、典權(quán)、用益權(quán),，而永佃權(quán),、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán),、國(guó)有自然資源使用權(quán),、租賃權(quán)等，則不能成為中國(guó)未來(lái)的用益物權(quán),。因?yàn)椋旱谝?，永佃?quán)已無(wú)存在之基礎(chǔ)；第二,，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不是嚴(yán)格的法律用語(yǔ),，在未來(lái)的用益物權(quán)立法中應(yīng)當(dāng)盡量避免使用；第三,，國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)多年來(lái)一直爭(zhēng)論不休,，而至今尚沒(méi)有完全解決的問(wèn)題；第四,，國(guó)有自然資源使用權(quán)可以改造成為用益權(quán),；第五，租賃權(quán)自始都是一種債權(quán),，雖然現(xiàn)代法中有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,，但這并不能改變租賃權(quán)的債權(quán)屬性,。

1.地上權(quán)

傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，地上權(quán)是指為建造房屋,、隧道,、溝渠等工作物及培植竹木、樹(shù)木,，使用他人土地之權(quán),。中國(guó)民法中是否存在地上權(quán)，是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)地上權(quán),，學(xué)者們有不同的意見(jiàn),。有學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的土地使用權(quán)實(shí)際上就是地上權(quán),，或相當(dāng)于地上權(quán),；也有學(xué)者認(rèn)為，地上權(quán)與土地使用權(quán)的性質(zhì)是不同的,，我們沒(méi)有必要硬拘泥于地上權(quán)的概念,，不應(yīng)非將它們的名稱(chēng)統(tǒng)一不可。從本質(zhì)上說(shuō),，土地使用權(quán)與地上權(quán)并沒(méi)有什么差別,，完全可以用地上權(quán)這一準(zhǔn)確、統(tǒng)一的概念取代土地使用權(quán)的概念,。建立中國(guó)的地上權(quán)制度,，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)行的以營(yíng)造建筑物、種植樹(shù)木為目的的土地使用權(quán),、宅基地使用權(quán)及造林權(quán)為基礎(chǔ),，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)地下和空中地上權(quán),。

2.地役權(quán)

地役權(quán)是一種古老的物權(quán)形式,，不僅在大陸法系國(guó)家普遍存在，而且英美法系國(guó)家也予以確認(rèn),。通說(shuō)認(rèn)為,，地役權(quán)是為實(shí)現(xiàn)自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利，可分為積極地役權(quán)和消極地役權(quán),、繼續(xù)地役權(quán)和不繼續(xù)地役權(quán),、表現(xiàn)地役權(quán)和不表現(xiàn)地役權(quán)。中國(guó)立法中沒(méi)有地役權(quán)的規(guī)定,，《民法通則》只是規(guī)定了相鄰關(guān)系,。相鄰關(guān)系與地役權(quán)頗為相似，立法例上也有將相鄰關(guān)系作為一種地役權(quán)加以規(guī)定的。如,，《法國(guó)民法典》在地役權(quán)篇第二章“法律規(guī)定的役權(quán)”中就規(guī)定了諸如流水,、通風(fēng)、采光,、滴水,、通行等相鄰關(guān)系。中國(guó)也有部分學(xué)者將相鄰關(guān)系與地役權(quán)等同起來(lái),，用相鄰關(guān)系取代地役權(quán),。這是不正確的。從法律性質(zhì)上說(shuō),，地役權(quán)與相鄰關(guān)系是不同的：相鄰關(guān)系屬于自物權(quán)的范圍,，其創(chuàng)設(shè)的目的是對(duì)所有權(quán)行使效力及范圍進(jìn)行直接限制；而地役權(quán)屬于他物權(quán)的范圍,，其創(chuàng)設(shè)的目的在于利用他人土地以便于實(shí)現(xiàn)自己土地的利益,。自羅馬法將相鄰關(guān)系作為所有權(quán)行使的限制措施，納入所有權(quán)體系,，德國(guó),、日本、瑞士等國(guó)的民法都沿用此制,。因此,，在未來(lái)的用益物權(quán)中,，應(yīng)當(dāng)將相鄰關(guān)系與地役權(quán)區(qū)分開(kāi)來(lái),，在用益物權(quán)體系中，給地役權(quán)以一席之地,。

3.典權(quán)

典權(quán)是中國(guó)傳統(tǒng)的特有物權(quán)制度,，是指支付典價(jià)，占有他人之不動(dòng)產(chǎn),，而進(jìn)行使用收益的權(quán)利,。典權(quán)是屬于用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，還是兩者兼而有之,，學(xué)者們甚有分歧,。在傳統(tǒng)民法中，典權(quán)的標(biāo)的物包括土地和房屋,。新中國(guó)成立后,，以土地為標(biāo)的物的土地典權(quán)被廢除，但公民之間的以私有房屋為標(biāo)的物的典權(quán)一直大量存在,，并得到了司法實(shí)踐的承認(rèn)和保護(hù),。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍,，典權(quán)的適用范圍有擴(kuò)大的趨勢(shì),。中國(guó)未來(lái)的用益物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)這一具有中國(guó)固有傳統(tǒng)的物權(quán)種類(lèi),，并將典權(quán)物擴(kuò)大到一切不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，如土地,、房屋,、地上權(quán)等。

4.用益權(quán)——指對(duì)物或權(quán)利不加變更使用收益的權(quán)利

用益權(quán)是指對(duì)物或權(quán)利不加變更地使用和收益的權(quán)利,。在國(guó)外立法例中,，如羅馬法、法國(guó)法,、德國(guó)法,、瑞士法等，均將用益權(quán)作為人役權(quán)的一種,。按照《德國(guó)民法典》的規(guī)定,，用益權(quán)包括物上用益權(quán)、權(quán)利上用益權(quán)和財(cái)產(chǎn)上用益權(quán),。借鑒國(guó)外的用益權(quán)制度來(lái)構(gòu)造中國(guó)的用益物權(quán)體系,，這是一種積極有益的探索。有學(xué)者主張,，中國(guó)的國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)和國(guó)有資源使用權(quán)可以改造成為用益權(quán),。我們贊同創(chuàng)設(shè)用益權(quán)制度的設(shè)想，但對(duì)用益權(quán)的具體內(nèi)容則有不同的看法,。我們認(rèn)為,，目前有兩種權(quán)利可以歸入創(chuàng)設(shè)的用益權(quán)之中，即以開(kāi)發(fā)利用國(guó)有,、集體自然資源（森林,、山嶺、草原,、荒地,、灘涂、水面,、礦藏）為目的的使用權(quán)和以耕作,、牧畜、養(yǎng)殖為目的而承包國(guó)有,、集體自然資源（土地,、森林、山嶺,、草原,、荒地、灘涂、水面）的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),。因?yàn)?，這兩類(lèi)權(quán)利都符合用益權(quán)的特征，其內(nèi)容與用益權(quán)基本相同,。至于國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán),，應(yīng)當(dāng)通過(guò)法人所有權(quán)的途徑加以解決。關(guān)于能否將農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)改造成為永佃權(quán)問(wèn)題,，學(xué)者們有不同的看法,。有學(xué)者主張，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以改造成為永佃權(quán),；也有學(xué)者主張,，現(xiàn)代法中不能重建永佃權(quán)制度，但在未來(lái)立法中可以借鑒永佃權(quán)制度中的某些合理成分及其做法,。農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以改造成為用益權(quán)為宜,，而不宜改造成為永佃權(quán)。因?yàn)椋旱谝?，在現(xiàn)代法中,，隨著各國(guó)土地政策的不斷改進(jìn)，永佃權(quán)已趨式微,，甚至消滅,；第二，永佃權(quán)作為封建剝削的工具,，已在大陸消失近40年,，這種國(guó)情不能不予考慮；第三,，使用用益權(quán)而不使用永佃權(quán),，國(guó)外已有立法先例,?！斗▏?guó)民法典》、《德國(guó)民法典》,、《瑞士民法典》都規(guī)定的是用益權(quán),，而沒(méi)有規(guī)定永佃權(quán)。