一,、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)

1,、抵押物難以處置,。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果“先租后抵”,，借款人即使不能按期還貸,，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn),。

2,、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi),；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人,，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。3,、抵押物拍賣(mài)價(jià)格不公正,。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款,。當(dāng)銀行拍賣(mài)抵押房產(chǎn)時(shí),，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格,。

(二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn),?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,，可以再次抵押,，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢?/span>房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后,，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn),。

2,、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí),，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記,，而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn),。另外,，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來(lái)抵押,。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款,，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地,。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn),。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回,，抵押登記也將到期,，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。

(三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1,、土地使用期限,。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同,。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門(mén)批準(zhǔn),、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用,，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為,。出讓土地則是指開(kāi)發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀?guó)土資源部門(mén)支付土地出讓金,，這樣的土地具有使用年限,，屬于住宅類(lèi)土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類(lèi)土地的使用期限為50年,。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患,。2,、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易,，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此前已交納了土地出讓金,，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地,，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國(guó)土資源部門(mén)補(bǔ)交一定比例的土地出讓金,。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì),，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用,。

(四)土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè),、倉(cāng)儲(chǔ)等一類(lèi)的出讓地,，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè),、旅游、娛樂(lè)等用途的經(jīng)營(yíng)性用地,，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng),。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的,，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意后,，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后,，如果私自變更土地的用途,，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂(lè)中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn),。

(五)在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1,、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定,，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán),，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2,、稅收優(yōu)先權(quán),。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款,，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán),，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明,，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先,，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后,，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

(六)共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí),，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效,。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),，如果銀行沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán),，從而形成風(fēng)險(xiǎn),。

(七)抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范,，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正,，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí),，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付,，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款,；當(dāng)銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí),，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債,。根據(jù)該規(guī)定,，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸,，法院,、銀行也無(wú)權(quán)處置抵押物。

二,、防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

(一)深入調(diào)查,，防止“先租后抵”

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,，詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人,。對(duì)已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款,，防止出現(xiàn)“先租后抵”問(wèn)題,。當(dāng)然,，如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后,，又將抵押物出租,。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán),，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款,。

(二)認(rèn)真辦理抵押登記

銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”,，銀行要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查,，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素,，及早采取有利措施,，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí),，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押,，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng),，銀行應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn),。

(三)注意土地的性質(zhì)和使用期限

銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì),，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類(lèi)還是屬于工業(yè)類(lèi),。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期,，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款,。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地,，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金,。

(四)加強(qiáng)貸后檢查,，防止土地用途變更

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致?如果不一致,，不予辦理抵押貸款,。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查,，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更,，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。

(五)對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理

由于在建工程具有特殊性,，在受償權(quán)上不利于銀行,，因此,，銀行應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款數(shù)量；對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款,，銀行應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)管理,，要求借款人把基本存款賬戶(hù)設(shè)在本行，往來(lái)款項(xiàng)要通過(guò)本行辦理,，隨時(shí)監(jiān)督借款人資金使用情況,。

 (六)共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況,。對(duì)共有財(cái)產(chǎn),，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人?財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理,，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字,。

(七)銀行應(yīng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，銀行應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師,，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正,、公平的估價(jià)。雖然銀行無(wú)權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià),，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度,。在房產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)作出評(píng)估報(bào)告后，銀行內(nèi)部的評(píng)估師應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價(jià),，根據(jù)自己的評(píng)估價(jià)格,，按照一定的比例確定實(shí)際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán),。

(八)調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí),，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假,、欺騙隱瞞的現(xiàn)象,。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款,；如果借款人有多套居住房屋,，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理,，應(yīng)在法律糾紛解決后,，根據(jù)實(shí)際情況確定是否辦理。

(九)重視借款人第一還款來(lái)源

銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí),，不僅要考慮借款人的第二還款來(lái)源,，而且更重要的是重視第一還款來(lái)源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析,，而且要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析,，對(duì)借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài),，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量,，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。