1、房屋租賃合同糾紛案件,，爭議焦點最多的是合同效力,，其次是解除合同,，還包括租期及押金糾紛,，房屋水電煤費用糾紛,，房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛等,。
2,、房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要有：(1)未經(jīng)竣工驗收的房屋出租,，房屋租賃合同無效。(2)違章建筑的房屋出租,，房屋租賃合同無效,。(3)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效,。(4)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效,。(5)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效,。(6)租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,。(7)租賃期限超過二十年的,，超過部分無效,。(8)承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，人們法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外,。
3,、司法實踐中，主張解除合同的情況和合同效力糾紛的數(shù)量相近,，其中出租人和承租人主張解除合同的比例也相近,。出租人主張解除合同的主要原因為承租人未經(jīng)同意違法改建、拖欠租金,、擅自轉(zhuǎn)租等,。承租人主張解除合同的主要原因為出租人交付房屋不符合規(guī)定、出租人未配合辦理消防或驗收手續(xù),、承租人經(jīng)營不善提前退租,、第三人原因等。
4,、在房屋租賃合同糾紛案件中,，當事人主張違約金的,，雙方應(yīng)當在合同中有明確的約定,，否則當事人只能按照要求違約方賠償違約損失，而不能主張違約金,。根據(jù)司法實踐，在承租方違約的情況下，法院應(yīng)充分考慮出租方的損失和承租方為違約所支付的成本,，租賃保證金作為已經(jīng)事先支付的款項,，應(yīng)當考慮到守約方違約損失的計算之中，酌情減免承租人應(yīng)承擔的違約金數(shù)額,。當然如果租賃保證金數(shù)額過高,，守約方違約損失已經(jīng)彌補，且出租方對合同解除也有過錯的,，法院會酌情判令出租人退還部分租賃保證金,。
5,、租期及押金糾紛。私有房屋的租賃活動往往是投資活動,，受租賃市場的周期性影響較大,。由于租賃市場的供方競爭，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化,，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價的租金或其他租賃條件更加寬松的住房,，未等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同：反過來,，出租人也因為市場的變化,，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生,。同時,，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對押金的爭議和糾紛,。
6,、房屋水、電,、煤費用糾紛,。這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)介紹訂立的,，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督,，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場，往往不預(yù)先告知而突然解約,，并拖欠水,、電、煤氣及其他有關(guān)費用,，一走了之,。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛,。
7,、房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛。房屋租賃中,，租賃雙方對房屋的裝修,、設(shè)備、賠償要求都比較明確,。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好,，而出租人也會明確要求使用人應(yīng)當注意保護裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達到雙方預(yù)先約定的結(jié)果,，可能引起糾紛,?；蛘呤鞘褂萌苏J為房屋的裝修及設(shè)備未達到出租人承諾的水準，或者業(yè)主認為使用人損壞了裝修及設(shè)備,，等等,，這些都會引起糾紛。目前,，我國對房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件,。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔租賃合同訂立后的委托管理,。因此,，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無租賃管理的糾紛不少,。
8,、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法院法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效,?！?br>9、根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定,，“房屋租賃當事人應(yīng)當依法訂立租賃合同,。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;(二)房屋的坐落,、面積,、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施,，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;(三)租金和押金數(shù)額,、支付方式;(四)租賃用途和房屋使用要求;(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;(六)租賃期限;(七)房屋維修責(zé)任;(八)物業(yè)服務(wù)、水,、電,、燃氣等相關(guān)費用的繳納;(九)爭議解決辦法和違約責(zé)任;(十)其他約定?！绷硗?，如房屋可能拆遷，建議房屋租賃當事人在房屋租賃合同中約定房屋被拆遷時的處理辦法,。
10,、租賃房屋被燒毀是因為案外人故意縱火的犯罪行為所致時，如果承租人對于租賃房屋被燒毀沒有過錯,，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十二條“當事人對造成損害都沒有過錯的,，可以根據(jù)實際情況，由當事人分擔民事責(zé)任”的規(guī)定,，按公平原則,，結(jié)合實際情況，由承租人對出租人的房屋損失承擔一定的賠償責(zé)任,。((2018)粵民再5號)
11,、租賃合同約定案涉房屋僅作為普通住房使用，不得用于合租及辦公的,，如果承租人將案涉房產(chǎn)地址注冊為其公司的住所地,，放置了辦公設(shè)備的，應(yīng)當認定承租人違約改變房屋用途,。((2017)粵民申5424號)
12,、承租人轉(zhuǎn)租期間，房屋所有權(quán)發(fā)生變動的,，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定,，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力”,，在原租賃期間內(nèi),，承租人可繼續(xù)享有原合同的權(quán)利，不因房屋所有權(quán)的變動而有所改變,。承租人作為第一承租人兼轉(zhuǎn)租人,依約可繼續(xù)享有向次承租人收取租金等權(quán)利,。
13、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定,，“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同?！钡?，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個月內(nèi)未提出異議,，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持,?！?br>14,、根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，下列房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保,、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
15,、根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定,，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力,。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔,。
16,、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞一：對租賃標的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差,，決定著租金的少退多不補,。)和質(zhì)量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務(wù),。)約定不明確導(dǎo)致的糾紛,。
17、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞二：對租賃房屋的使用用途約定不明確,，承租人對租賃房屋進行超負荷,、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂,，甚至無法繼續(xù)合理使用,。比如承租者開設(shè)娛樂場所或者餐飲行業(yè)，通宵24小時營業(yè),，可能侵犯鄰居的利益,，造成極其惡劣的影響,。
18,、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞三：租賃房屋的維護義務(wù)和修繕義務(wù)約定不明確，導(dǎo)致合同解除時的保證金退費產(chǎn)生糾紛。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定,，一般應(yīng)由出租人負責(zé)維修和保養(yǎng),，但當事人另有約定的除外。
19,、在合同履行過程中常見的違約情形主要有：(1)出租人不按合同規(guī)定的時間交付租賃房屋,，或者交付的房屋有瑕疵,。實踐中往往表現(xiàn)為遲延履行,，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水斷電,，道路不暢,，場地不清，等等,。);(2)出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù),。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起，但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn),。(3)承租人不按合同約定支付租金,，主要是遲延交付,。(4)承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀,。(5)承租人擅自將租賃房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓,、變相合租等,。(6)承租人逾期不返還租賃房屋,，或拒不騰房。(7)出租人利用租賃房屋套取押金,、保證金、轉(zhuǎn)讓費,。
20、2020最新房屋租賃合同范本
附件：
2020最新房屋租賃合同范本
出租方(甲方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
承租方(乙方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上,，就房屋租賃的有關(guān)事宜,，訂立本合同。
第一條房屋基本情況
該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(qū)(縣)▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛(wèi)▁▁廚，建筑面積▁▁▁平方米,，使用面積▁▁▁▁平方米,，裝修狀況▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁,，該房屋(□已/□未)設(shè)定抵押。
第二條房屋權(quán)屬狀況
該房屋權(quán)屬狀況為第▁▁▁▁種：
(一)甲方對該房屋享有所有權(quán)的,，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證,，證書編號為：▁▁▁▁▁.
(二)甲方對該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證,，該憑證為：▁▁▁▁.
第三條房屋用途
該房屋用途為：▁▁▁▁▁.乙方保證,，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準前，不擅自改變該房屋的用途,。
第四條交驗身份
(一)甲方應(yīng)向乙方出示(□身份證/□營業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明,。
(二)乙方應(yīng)向甲方出示(□身份證/□營業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。
第五條房屋改善
(一)甲方應(yīng)在本合同簽訂后▁▁日內(nèi)對該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁,，改善房屋的費用由(□甲方/□乙方)承擔,。
(二)甲方(□是/□否)允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物,。裝修,、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定,。
第六條租賃期限
(一)租賃期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日,，共計▁▁年▁▁個月。
(二)租賃期滿,，甲方有權(quán)收回該房屋,。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前▁▁▁日向甲方提出(□書面/□口頭)續(xù)租要求,，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同,。
如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續(xù)有效,，租賃期限為不定期,，雙方均有權(quán)隨時解除合同，但應(yīng)提前▁▁▁日(□書面/□口頭)通知對方,。
第七條租金
(一)租金標準：▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年),，總計：▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁元)
(二)租金支付時間及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
(三)租金支付方式：(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的，乙方應(yīng)在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行開立帳戶,，通過該帳戶支付租金,，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得直接向乙方收取租金,，但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)于本合同簽訂之日起3個工作日內(nèi)應(yīng)將其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行,。)
(四)甲方或其代理人收取租金后,，應(yīng)向乙方開具收款憑證。
第八條房屋租賃保證金
(一)甲方交付該房屋時,，乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租賃保證金,，具體金額為：▁▁▁▁▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)
(二)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔的費用,、租金,、以及乙方應(yīng)承擔的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方,。
第九條其他費用
租賃期內(nèi),，與該房屋有關(guān)各項費用的承擔方式為：
(一)乙方承擔(□水費/□電費/□電話費/□電視收視費/□供暖費/□燃氣費/□物業(yè)管理費/□▁▁▁▁▁▁▁▁)等費用,。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費憑據(jù),。
(二)房屋租賃稅費以及本合同中未列明的其他費用均由甲方承擔。
第十條房屋的交付及返還
(一)交付：甲方應(yīng)于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前將房屋按約定條件交付給乙方,?！斗课莞綄僭O(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后視為交付完成,。
(二)返還：租賃期滿或合同解除后,，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設(shè)施,、設(shè)備清單》上簽字蓋章,。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當承擔的費用。乙方添置的新物可由其自行收回,，而對于乙方裝飾,、裝修的部分，具體處理方法為(□乙方恢復(fù)原狀/□乙方向甲方支付恢復(fù)原狀所需費用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價補償)
返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品,，甲方有權(quán)自行處置,。
第十一條房屋及附屬設(shè)施的維護
(一)租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài),。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時,，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)。
甲方應(yīng)在接到乙方通知后的▁▁▁日內(nèi)進行維修,。逾期不維修的,，乙方可代為維修，費用由甲方承擔,。因維修房屋影響乙方使用的,，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限,。
(二)對于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔維修的義務(wù),。
(三)乙方應(yīng)合理使用并愛護該房屋及其附屬設(shè)施,。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的,，乙方應(yīng)負責(zé)維修或承擔賠償責(zé)任,。如乙方拒不維修或拒不承擔賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購置新物,，費用由乙方承擔,。
(四)對于該房屋及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔責(zé)任,。
第十二條轉(zhuǎn)租
(一)除甲乙雙方另有約定以外,，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,。
(二)乙方轉(zhuǎn)租該房屋,，應(yīng)按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同。
(三)接受轉(zhuǎn)租方對該房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的,，由乙方向甲方承擔賠償責(zé)任,。
第十三條所有權(quán)變動
(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當提前▁▁▁日書面通知乙方,，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利,。
(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力,。
第十四條合同的解除
(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致,，可以解除本合同。
(二)有下列情形之一的,，本合同終止,，甲乙雙方互不承擔違約責(zé)任：
1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的,。
2,、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損,、滅失或造成其他損失的,。
(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：
1,、未按約定時間交付該房屋達▁▁▁▁日的,。
2、交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的,。
3,、不承擔約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用該房屋的,。
4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的,。
5,、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同,，收回該房屋：
1,、不支付或者不按照約定支付租金達▁▁日的。
2,、欠繳各項費用達▁▁▁▁▁▁▁▁元的,。
3、擅自改變該房屋用途的,。
4,、擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。
5,、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的,。
6、利用該房屋從事違法活動的,。
7,、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
第十五條違約責(zé)任
(一)甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的▁▁▁%向乙方支付違約金,。
(二)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財產(chǎn)損失的,，甲方應(yīng)承擔賠償責(zé)任,。
(三)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的,，應(yīng)提前▁▁日通知乙方,，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付違約金。
(四)乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的,，應(yīng)按月租金的▁▁▁%向甲方支付違約金,。
(五)乙方擅自對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物的,，甲方可以要求乙方恢復(fù)原狀或者賠償損失,。
(六)乙方需提前退租的，應(yīng)提前▁▁日通知甲方,，并按月租金的▁▁%支付違約金,。
(七)甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的,，應(yīng)按▁▁▁▁▁▁▁▁▁標準支付違約金,。
(八)其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
第十六條無權(quán)代理
由甲方代理人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的,，甲方代理人和乙方應(yīng)在甲方開具的授權(quán)委托書或出租代理合同的授權(quán)范圍內(nèi)確定本合同具體條款，甲方代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的代理行為,，未經(jīng)甲方書面追認的,，對甲方不發(fā)生法律效力。
第十七條合同爭議的解決辦法
本合同項下發(fā)生的爭議,，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解不成的,，依法向______________________人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請仲裁,。
本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效,。本合同(及附件)一式▁▁份，其中甲方執(zhí)▁▁份,，乙方執(zhí)▁▁份,。
本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應(yīng)采取書面形式,，作為本合同的附件,。附件與本合同具有同等的法律效力。
甲方簽名或蓋章：乙方簽名或蓋章：
身份證號碼：身份證號碼：
簽約時間：