隨著經濟的不斷發(fā)展,，房地產業(yè)的迅猛開發(fā)，使人們得已安居,，享受更加舒適的生活，但因商品房消費而帶來的一系列配套服務，又使得因長期享受福利待遇或一直居住自有房屋的大部分人群不能適應,。住房要交物業(yè)管理費,，取暖要交供暖費，這成為了相比以前生活消費額外進行的開支,，使人們交之不甘,。又加之物業(yè)服務行業(yè)在一段時間內是新興行業(yè)，服務需要摸著石頭過河,，而且國家的相關法律,、法規(guī)一直未能加以規(guī)范，就造成了物業(yè)行業(yè)服務混亂,，標準不明,，收費不清的不良局面，從而引發(fā)了大規(guī)模的物業(yè)糾紛,，使得法院受理該類案件的數(shù)量激增,，相關案件的執(zhí)行難問題，又引發(fā)了新一輪的社會矛盾,，這些都不利于和諧社會的建立,。要從根本上解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛，筆者認為,，還是應該明確雙方的責,、權、利,，使之有規(guī)矩自成方圓,。
為了使業(yè)主在法院應訴過程中更加有利的維護自身的合法權益，我們結合相關事例及物業(yè)法規(guī)對一些熱點的問題進行闡釋,。

事例：原告為某物業(yè)公司,，因被告改某逾期未交納物業(yè)費用，而將其訴至大興區(qū)人民法院,，要求其給付三年的物業(yè)費用5331元,，滯納金2000元。在案件審理過程中,，被告改某進行了三點答辯：第一,、物業(yè)公司與其之間未訂立過任何書面物業(yè)管理委托合同，因此原告物業(yè)公司無權要求其支付相關物業(yè)費用,；第二,、原告物業(yè)公司向其索要3年的物業(yè)管理費用已超過法律規(guī)定的2年訴訟時效，因此不同意支付所欠物業(yè)費,；第三,、物業(yè)公司未對其居住的房屋及時進行修繕，造成其居住的房屋墻體多處裂縫、窗口漏雨,、燈頭損壞,，不能正常居住使用，因此不同意支付物業(yè)費用,。

大興法院審理后,，對被告改某提出的未簽訂書面物業(yè)合同、案件已超過訴訟時效的答辯意見均未予采納,，對改某提出的物業(yè)公司服務不到位的答辯意見,，改某提供了相關的照片等證據(jù)證實，因此認定了物業(yè)公司未完全履行義務,，在判決中減少了物業(yè)公司應收取的物業(yè)費用2000元,，判決被告改某給付原告物業(yè)公司物業(yè)費用3331元，因物業(yè)公司未完全履行義務,，因此其要求被告改某支付滯納金2000元的訴訟請求,，法院也未予支持。

法院做出這樣的判決結果是怎樣考慮的呢,？下面結合這一事例及《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》中的相關規(guī)定,，進行如下的分析：

問題一：物業(yè)公司與業(yè)主之間未訂立書面的物業(yè)管理合同，就可以不交物業(yè)費用嗎,？

關于物業(yè)合同的效力問題：物業(yè)公司與業(yè)主雖未訂立書面的服務合同,，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)公司是有權收取相應的物業(yè)費用的,。因此,，這就是本案中改某雖然在答辯中提出了雙方沒有書同合同這一觀點，但卻未得到法院支持的原因了,。

問題二：物業(yè)糾紛的訴訟時效是2年嗎,？

物業(yè)糾紛案件的訴訟時效，是依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定的,，但在適用訴訟時效時不宜過苛,，除物業(yè)公司明顯怠于行使權利的，可認定其在持續(xù)主張權利,。這也是本案中,，改某這一答辯意見未能得到支付的原因。

問題三：物業(yè)公司不履行服務義務,，也能收取物業(yè)費用嗎,？

物業(yè)公司收取的物業(yè)費用，是以其為業(yè)主提供相關的物業(yè)服務為基礎的,，物業(yè)公司的服務不能達到雙方合同約定的相關標準,，就不能全額收取物業(yè)管理費用,，業(yè)主還可以依照合同要求物業(yè)公司承擔違約責任。

既然有這樣的規(guī)定,，為什么業(yè)主在訴訟過程中仍頻頻敗訴呢,？這就顯示出訴訟活動中“證據(jù)”的重要性了,。業(yè)主在打官司的過程中,，往往只注重向法官表達自已主觀的意見，卻不重視提取相關客觀證據(jù),，使得法官在審案過程中,，也是愛莫能助了。

證據(jù)的提供是靠當事人自行調取的,，當事人不能存有自身是弱勢群體,，完全依靠法院的想法，因為法律明確規(guī)定了,，只有以下三種情況,，當事人才能申請法院調取證據(jù)：

（一）申請調查收集的證據(jù)屬于國家有關部門保存并須人民法院依職權調取的檔案材料；

（二）涉及國家秘密,、商業(yè)秘密,、個人隱私的材料；

（三）當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料,。

本案中,，改某就依法提供了物業(yè)公司服務不符合標準的有力證據(jù)，得到了法院的支持,，避免了交納不應該交納的費用,，維護了自已的合法權益。

除了這個事例反映出的三點問題,，筆者認為還有幾個問題是值得注意的,。

第一，業(yè)主不能因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用,。

第二,，物業(yè)管理區(qū)實行整體供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供暖費用的,，不予支持,。

第三、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用,，物業(yè)公司可以請求一并支付滯納金,。

作為社會的組成分子，我們希望生存的環(huán)境更加舒適,，生活的氛圍更加和諧,，這需要我們每個人的努力,，知法、守法,、更加會運用法律維護自身的合法權益,，是我們能夠更好生活的有力保證。