貸款買(mǎi)房,，現(xiàn)在已被廣大老百姓所接受。在我國(guó)社會(huì)信用體系尚待完善的條件下,，銀行為化解自身的信用風(fēng)險(xiǎn),，往往要求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)貸款保險(xiǎn)。但是,，目前貸款保險(xiǎn)合同還很不完善,，在一定程度上侵害了購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益。

保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限,，短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限

貸款保險(xiǎn)合同一般規(guī)定,，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致，保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止,。目前大多數(shù)貸款所購(gòu)的住房是期房,，貸款發(fā)放日和實(shí)際交房日有一段時(shí)間差，普遍存在先貸款,、后交房的現(xiàn)象,。而保險(xiǎn)費(fèi)是從貸款開(kāi)始之日起開(kāi)始計(jì)收，既然合同規(guī)定保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起開(kāi)始承擔(dān),，未交房也就談不上承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任,。因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的期限明顯短于貸款期限,。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期,，保險(xiǎn)公司沒(méi)有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。例如,，某人于2000年7月1日貸款買(mǎi)了2001年7月1日交付的商品房,，消費(fèi)者多繳納一年保費(fèi)，但保險(xiǎn)公司事實(shí)上卻不可能承擔(dān)這一年的保險(xiǎn)責(zé)任,。很明顯,，權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，保險(xiǎn)公司應(yīng)退還多收的保費(fèi),。

保險(xiǎn)公司不是按年,，而是一次性收取全部保險(xiǎn)費(fèi)

有的保險(xiǎn)公司雖然在合同中規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)“按年收取,，每年結(jié)算”,，但在實(shí)際操作中,，往往幾十年一次性收取。這實(shí)質(zhì)上是無(wú)償占用了購(gòu)房者幾十年的利息收入,，加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。保險(xiǎn)公司對(duì)一次性收取保費(fèi)的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術(shù)條件下,，如果逐年收取保費(fèi),，保險(xiǎn)公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔(dān)購(gòu)房者不繳納續(xù)期保費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn),。但是,，這種解釋顯然難以令人信服。很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品,，保險(xiǎn)期限長(zhǎng)達(dá)幾十年,，保費(fèi)卻按年、按季,，甚至按月收取,。可見(jiàn),，技術(shù)上完全不成問(wèn)題,，保險(xiǎn)公司不愿放棄一次性收取的利益才是問(wèn)題的關(guān)鍵。退一步講,，即便購(gòu)房者不能按期繳納保險(xiǎn)費(fèi),，保險(xiǎn)公司完全可以按照《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，解除保險(xiǎn)合同,，不承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任,，自然也就談不上承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了。

購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房,，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人

抵押住房貸款保險(xiǎn)合同通常規(guī)定,，銀行是第一受益人。因?yàn)榈盅罕旧硎菗?dān)保的一種方式,，所以抵押貸款保險(xiǎn)既要適用《保險(xiǎn)法》,，又要適用《擔(dān)保法》?！稉?dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅,。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn),?！笨梢?jiàn),，銀行作為抵押權(quán)人，在保險(xiǎn)標(biāo)的即抵押的住房發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí),，能夠以第一受益人的身份領(lǐng)取保險(xiǎn)賠款,，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而這讓廣大購(gòu)房者很不理解,，甚至覺(jué)得冤枉：明明是自己花錢(qián)買(mǎi)房,，自己卻不是受益人。因此,，為使住房貸款保險(xiǎn)真正的為老百姓所認(rèn)同,，銀行不應(yīng)作為保險(xiǎn)合同的第一受益人，而這并不會(huì)影響銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的初衷,。事實(shí)上,，2000年12月13日起實(shí)行的最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第八十條，對(duì)《擔(dān)保法》的第五十八條作了進(jìn)一步的規(guī)定：“在抵押物滅失,、毀損或者被征用的情況下,，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償,。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的,，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金采取保全措施,?！庇纱丝梢?jiàn)，銀行完全沒(méi)有必要“冒天下之大不韙”,，要求作為合同的第一受益人,，受益人應(yīng)該是購(gòu)房者。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故,，抵押的住房滅失或是毀損,，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣,，銀行既可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，也能讓購(gòu)房者在感情上能接受。

在此,，專家提醒您簽訂合同時(shí)要冷靜觀察,，仔細(xì)分析，避免不必要的誤解和損失,。