貸款買房,，現(xiàn)在已被廣大老百姓所接受,。在我國社會信用體系尚待完善的條件下,，銀行為化解自身的信用風險,，往往要求購房者購買貸款保險。但是,，目前貸款保險合同還很不完善,，在一定程度上侵害了購房消費者的權(quán)益。

保險責任的實際承擔期限,，短于合同規(guī)定的保險期限

貸款保險合同一般規(guī)定,，保險期限與貸款期限一致，保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止,。目前大多數(shù)貸款所購的住房是期房,，貸款發(fā)放日和實際交房日有一段時間差，普遍存在先貸款,、后交房的現(xiàn)象,。而保險費是從貸款開始之日起開始計收，既然合同規(guī)定保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔,，未交房也就談不上承擔保險責任,。因此，保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限,。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期,，保險公司沒有承擔任何保險責任。例如,，某人于2000年7月1日貸款買了2001年7月1日交付的商品房,，消費者多繳納一年保費，但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任,。很明顯,，權(quán)利和義務不對等，保險公司應退還多收的保費,。

保險公司不是按年,，而是一次性收取全部保險費

有的保險公司雖然在合同中規(guī)定保險費“按年收取，每年結(jié)算”,，但在實際操作中,，往往幾十年一次性收取。這實質(zhì)上是無償占用了購房者幾十年的利息收入,，加重了購房者的經(jīng)濟負擔,。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是,，在現(xiàn)有的技術條件下，如果逐年收取保費,，保險公司不但要投入大量的人力物力,，而且要承擔購房者不繳納續(xù)期保費的風險。但是,，這種解釋顯然難以令人信服,。很多壽險產(chǎn)品，保險期限長達幾十年,，保費卻按年,、按季，甚至按月收取,?？梢姡夹g上完全不成問題,，保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵,。退一步講，即便購房者不能按期繳納保險費,，保險公司完全可以按照《保險法》的有關規(guī)定,，解除保險合同，不承擔保險責任,，自然也就談不上承擔風險了,。

購房者花錢買房，在貸款保險合同中卻不是受益人

抵押住房貸款保險合同通常規(guī)定,，銀行是第一受益人,。因為抵押本身是擔保的一種方式，所以抵押貸款保險既要適用《保險法》,，又要適用《擔保法》,。《擔保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅,。因滅失所得的賠償金,，應當作為抵押財產(chǎn)?！笨梢?，銀行作為抵押權(quán)人，在保險標的即抵押的住房發(fā)生保險事故時,，能夠以第一受益人的身份領取保險賠款,，從而規(guī)避風險。然而這讓廣大購房者很不理解，甚至覺得冤枉：明明是自己花錢買房,，自己卻不是受益人,。因此，為使住房貸款保險真正的為老百姓所認同,，銀行不應作為保險合同的第一受益人,，而這并不會影響銀行規(guī)避風險的初衷。事實上,，2000年12月13日起實行的最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第八十條,，對《擔保法》的第五十八條作了進一步的規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金,、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔保的債權(quán)未屆清償期的,，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施,?！庇纱丝梢姡y行完全沒有必要“冒天下之大不韙”,，要求作為合同的第一受益人,，受益人應該是購房者。如果發(fā)生保險事故,，抵押的住房滅失或是毀損,，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣,，銀行既可以規(guī)避風險,，也能讓購房者在感情上能接受。

在此,，專家提醒您簽訂合同時要冷靜觀察,，仔細分析，避免不必要的誤解和損失,。