賣了一套房子,，房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)時(shí)賣的,，做了公證，約定證下來(lái)就過(guò)戶?，F(xiàn)在證下來(lái)了，買家又嫌過(guò)戶費(fèi)高要求兩年后再過(guò),。那我可以答應(yīng)他嗎,？對(duì)我有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？我再買二套,、三套房會(huì)不會(huì)帶來(lái)?yè)p失,？

答
這個(gè)是購(gòu)買一手樓比較常見(jiàn)的坑，一手樓從購(gòu)買到出房產(chǎn)證通常需要幾年,，所以想賣就無(wú)法及時(shí)賣出去,，如果你當(dāng)年購(gòu)買的是二手房,，現(xiàn)在房產(chǎn)證有可能已經(jīng)滿2年了，自然就可以快速賣出去了,。

現(xiàn)在買家由于證未滿2年,，要求等證滿2年才過(guò)戶，這個(gè)買家還真的心大,，買家為了稅費(fèi)不愿意過(guò)戶的不太多見(jiàn),。因?yàn)椴贿^(guò)戶對(duì)于買家來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在很多，很大,，一不小心可能會(huì)出現(xiàn)讓買家無(wú)法承受的痛,。

不過(guò)既然是業(yè)主咨詢本問(wèn)題，我就不展開(kāi)討論對(duì)于買家的風(fēng)險(xiǎn)何在,，我們重點(diǎn)解決問(wèn)題,，對(duì)于業(yè)主有哪些風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然有一些風(fēng)險(xiǎn)是共同的,。

1盡管已經(jīng)賣出,，房子依然在業(yè)主名視作業(yè)主名下有房。

所以業(yè)主再次買房,，要視作二套,，稅費(fèi)，首付款比例,，利率都需要按照二套計(jì)算,，

如果名下無(wú)房購(gòu)房，契稅1%或者1.5%,，如果名下有房,，再次購(gòu)買契稅3%

如果名下無(wú)房購(gòu)房，首付3成或者4成（購(gòu)買豪宅可能是7成）,，如果名下有房,，再次購(gòu)買首付5成或者7成（豪宅）

這里視作手套房子貸款已經(jīng)結(jié)清，或者沒(méi)有貸款記錄

2會(huì)因?yàn)槊掠蟹勘幌拶?gòu)

剛才說(shuō)了這套房子也算是業(yè)主名下的房子,，如果業(yè)主是在限購(gòu)城市,，那么最多只能再購(gòu)買一套，業(yè)主無(wú)法再購(gòu)買第三套的,，當(dāng)然如果業(yè)主在非限購(gòu)城市,，則是可以購(gòu)買第三套的。

3如果由于業(yè)主的日常生活經(jīng)營(yíng)可能導(dǎo)致房子被查封

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),，那就是賣不出去違約了

4稅費(fèi)的政策變化

買家希望房產(chǎn)證滿2年才過(guò)戶,，確實(shí)按照目前政策滿2年后稅費(fèi)低一些，比如免增值稅5.6%，這個(gè)也不少的,。

可是等滿2年的時(shí)候,，是否有可能要求滿5年才免增值稅呢？完全有可能,，之前就是要求滿五年的,。

另外過(guò)兩年也有可能稅局核準(zhǔn)價(jià)調(diào)整，會(huì)導(dǎo)致稅費(fèi)增加的,。

5限購(gòu)的政策變化

按照目前的政策,，估計(jì)買家有購(gòu)買資格的，如果過(guò)了兩年,，是否有可能由于限購(gòu)政策調(diào)整,，導(dǎo)致買家沒(méi)有買房資格呢？

6資金交割的風(fēng)險(xiǎn)

不知道業(yè)主是否收齊全部款項(xiàng),，如果部分款項(xiàng)要求過(guò)戶交樓才給,，業(yè)主可能會(huì)暫時(shí)沒(méi)有收齊樓款帶來(lái)資金的風(fēng)險(xiǎn)。

7交樓的風(fēng)險(xiǎn)

估計(jì)業(yè)主已經(jīng)將房子交給買家了,，但是由于房子產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶,，有可能水電費(fèi)，管理費(fèi)等尚未過(guò)戶,，需要從業(yè)主的賬戶扣錢,，這個(gè)也要交接

8房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

如果該房子過(guò)了兩年，房?jī)r(jià)大漲,，業(yè)主可能心不甘,。問(wèn)題是萬(wàn)一房?jī)r(jià)暴跌呢？買家想違約不買了,，到時(shí)候是否存在無(wú)法交易,，業(yè)主利益受損，再次出售房?jī)r(jià)就降了,，當(dāng)然如果業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)收齊全部款項(xiàng)了可能好一些,。,溫歷聞謝謝你