2014年,，羅某以周某名義向藍(lán)某提供600萬(wàn)元借款，開(kāi)發(fā)公司以商鋪提供借款擔(dān)保并與羅某簽訂商品房買賣合同,、辦理備案登記,。2015年，因藍(lán)某逾期未償,，羅某訴請(qǐng)確認(rèn)商品房買賣合同有效,。

合議庭認(rèn)為：

1. 從正常商品房買賣合同交易習(xí)慣來(lái)看，買受人在與出賣人簽訂商品房買賣合同后,，應(yīng)按合同約定向出賣人公司賬戶轉(zhuǎn)入購(gòu)房款,，并向出賣人索要正式稅務(wù)登記發(fā)票，而羅某并未履行向開(kāi)發(fā)公司賬戶轉(zhuǎn)入首期購(gòu)房款義務(wù),，亦未取得開(kāi)發(fā)公司出具的正式稅務(wù)發(fā)票,。另外，如羅某真正是以購(gòu)買開(kāi)發(fā)公司商品房為目的,，那么,，其關(guān)注的應(yīng)是開(kāi)發(fā)公司是否能按商品房買賣合同約定按時(shí)交付所涉商品房，并在開(kāi)發(fā)公司出現(xiàn)違約情況下選擇追究其違約責(zé)任或解除商品房買賣合同,，但羅某卻先后兩次在與藍(lán)某簽訂借款合同同時(shí),，又向開(kāi)發(fā)公司出具承諾書(shū)，同意在藍(lán)某歸還羅某借款之后,，開(kāi)發(fā)公司有權(quán)單方面解除與羅某所簽商品房買賣合同，且羅某無(wú)條件配合開(kāi)發(fā)公司到房管部門辦理商品房買賣合同注銷備案登記,。雖然羅某認(rèn)為自己系受脅迫才出具承諾書(shū),，但其作為債權(quán)人對(duì)自己資金處于實(shí)際控制支配地位，在向藍(lán)某提供借款之前,，羅某完全可拒絕出具承諾書(shū),，故對(duì)羅某該主張不予采信,。羅某在開(kāi)發(fā)公司為訴爭(zhēng)房屋辦理備案登記手續(xù)后，才向藍(lán)某提供最后一批借款492萬(wàn)元,，且在當(dāng)日還要求藍(lán)某向其出具了5張借款金額為50萬(wàn)元借條作為上述借款利息擔(dān)保,。本案中，羅某與藍(lán)某在發(fā)生民間借貸關(guān)系之前并不相識(shí),，亦無(wú)經(jīng)濟(jì)往來(lái),，羅某為確保向藍(lán)某提供的資金安全，必然會(huì)要求藍(lán)某提供相應(yīng)擔(dān)保,。鑒于藍(lán)某是開(kāi)發(fā)公司法定代表人特殊身份,，其行為可代表開(kāi)發(fā)公司，故開(kāi)發(fā)公司與羅某之間所簽商品房買賣合同實(shí)質(zhì)上是為羅某提供給藍(lán)某的資金作擔(dān)保,，故該商品房買賣合同應(yīng)屬借款合同從合同,。雙方未辦抵押登記，該擔(dān)保方式屬非典型擔(dān)保,。

2. 雖然本案因羅某起訴時(shí)間早于最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》生效時(shí)間,，不適用該規(guī)定，但根據(jù)雙方所簽借款合同約定,，在藍(lán)某未按期歸還借款時(shí),，羅某有權(quán)將出借款轉(zhuǎn)為對(duì)開(kāi)發(fā)公司的購(gòu)房款，該約定實(shí)質(zhì)是在藍(lán)某不履行返還羅某借款義務(wù)情況下,，羅某即可通過(guò)取得開(kāi)發(fā)公司用于擔(dān)保的房屋所有權(quán)方式實(shí)現(xiàn)其債權(quán),，該約定明顯違反了《物權(quán)法》第186條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”規(guī)定,，依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,。因“流質(zhì)條款”無(wú)效并不必然導(dǎo)致?lián)o(wú)效，故羅某作為債權(quán)人可在藍(lán)某不能履行償還借款情況下,，要求開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任,。因羅某按商品房買賣合同關(guān)系起訴開(kāi)發(fā)公司與法院查明的法律關(guān)系性質(zhì)不同，在法院已釋明而羅某不變更訴訟請(qǐng)求情況下,，判決駁回羅某起訴,。

當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同擔(dān)保的，借款到期后借款人不能還款,，出借人向法院起訴履行商品房買賣合同且拒絕按民間借貸法律關(guān)系變更訴請(qǐng)的,，法院應(yīng)裁定駁回起訴。