送這份指南讓你學(xué)會(huì)打官司！
近年來(lái),，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì),，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也得到迅猛發(fā)展。因物業(yè)引發(fā)的各類(lèi)糾紛越來(lái)越多,，涉物業(yè)糾紛案件類(lèi)型也趨于復(fù)雜化,，相關(guān)法律問(wèn)題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì),，北京市第一中級(jí)人民法院近五年共審理各類(lèi)涉物業(yè)糾紛案件1373件,，其中，涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛占比達(dá)73.59%,。物業(yè)糾紛案件的特殊性導(dǎo)致當(dāng)事人再次訴訟的概率遠(yuǎn)大于其他類(lèi)型案件,，而再次訴訟，雙方往往較難達(dá)成和解,。

　　■法官說(shuō)法

　　合同法規(guī)定履行抗辯權(quán)的目的在于維護(hù)當(dāng)事人之間的利益平衡以實(shí)現(xiàn)民法誠(chéng)實(shí)信用等基本理念,，當(dāng)抗辯行為的結(jié)果違背這些民法基本原則時(shí)，就應(yīng)當(dāng)予以限制或否定,。物業(yè)合同的標(biāo)的具有“公共產(chǎn)品”的屬性,，直接關(guān)乎當(dāng)事人的基本生活，拒絕履行“公共產(chǎn)品”的抗辯有悖誠(chéng)實(shí)信用原則,。同時(shí),，物業(yè)服務(wù)具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)社區(qū)的公共利益,。物業(yè)管理公司所提供的很多物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的,，在效用上具有不可分割性和相互依賴(lài)性，如果因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費(fèi)用,，業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi),，這樣的做法將使其所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)企業(yè)和社區(qū)多數(shù)業(yè)主造成的損害,。

法官答疑
　　

　　■服務(wù)不達(dá)標(biāo)就要酌減物業(yè)費(fèi)？


　　物業(yè)費(fèi)糾紛目前仍然是涉物業(yè)糾紛的主要類(lèi)型,，而物業(yè)費(fèi)的支付及抗辯權(quán)的行使,，歸根結(jié)底，就是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題,。目前在實(shí)務(wù)中,，存在著“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”相分離的現(xiàn)象，從邏輯上分析,，基本都是先考慮物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合雙方約定或政府指導(dǎo)價(jià),，再考慮物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如何確定。但在訴訟實(shí)踐中,，物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)時(shí),，一般只涉及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾乎不涉及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在審理物業(yè)費(fèi)糾紛中存在的一個(gè)缺陷也是缺乏與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的準(zhǔn)確,、精細(xì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因此很難平衡兩者之間的利益關(guān)系,。

　　為了促進(jìn)“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”的統(tǒng)一，除了建議相關(guān)職能部門(mén)立法規(guī)定外,，從司法審判角度而言,，應(yīng)要求物業(yè)企業(yè)對(duì)其具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主盡到說(shuō)明、告知義務(wù),。例如在小區(qū)內(nèi)張榜公示,、在合同中明確列明等。這種情況下,，業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo),，就需要說(shuō)明不達(dá)標(biāo)的具體情形。需要明確的是,，不能認(rèn)為只要物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo),，就應(yīng)當(dāng)酌減物業(yè)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí),，物業(yè)企業(yè)構(gòu)成違約,，酌減物業(yè)費(fèi)不過(guò)是其承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式；而物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性和連續(xù)性,，如果只要物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)就酌減物業(yè)費(fèi),，則實(shí)際操作中非常容易誘使業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。所以,，審判實(shí)踐中也需要區(qū)分物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情節(jié)輕重,，再行具體處理,。

法官建議
　　■強(qiáng)化法律意識(shí) 提高服務(wù)質(zhì)量

　　通過(guò)對(duì)近年涉物業(yè)糾紛案件的審理情況進(jìn)行分析，北京一中院法官指出,，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)“建管不分”的“父子關(guān)系”體制,，決定了物業(yè)服務(wù)依附、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，導(dǎo)致一系列重建設(shè),、重銷(xiāo)售、輕服務(wù)的問(wèn)題無(wú)法得到根本解決,。而現(xiàn)階段,，仍有部分人對(duì)花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的市場(chǎng)行為并未完全接受，對(duì)作為業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中具有哪些權(quán)利和義務(wù),、怎么行使權(quán)利和義務(wù),、怎么選擇糾紛解決機(jī)制還未形成清楚的認(rèn)識(shí)。而部分物業(yè)企業(yè)的自律服務(wù)意識(shí)和品牌意識(shí)也比較淡薄,，經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容,、方式和手段較為單一，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)矛盾不斷,。

　　同時(shí),，住房領(lǐng)域還存在著商品房、經(jīng)濟(jì)適用房,、兩限房等各類(lèi)性質(zhì)不同的住房,。這些不同種類(lèi)的住房在購(gòu)買(mǎi)價(jià)值、產(chǎn)權(quán)限制等各方面又大不相同,，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求和期望值也大不相同,，由此也引發(fā)了物業(yè)服務(wù)上存在瓶頸，難以突破,。

　　為妥善處理涉物業(yè)糾紛多方主體利益,，法官建議，除法院在司法環(huán)節(jié)做到公正審判,，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),，應(yīng)該強(qiáng)化法律意識(shí)，加強(qiáng)舉證能力,；通過(guò)依法成立業(yè)主委員會(huì)有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用,；對(duì)于涉及到人身、財(cái)產(chǎn)損害問(wèn)題的應(yīng)盡量在合同中特別約定,，有條件的業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn),。對(duì)于開(kāi)發(fā)商及物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高履約意識(shí)，物業(yè)企業(yè)則應(yīng)明確自身定位,，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,。此外，從更大范圍來(lái)考慮,，政府及物業(yè)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)管理方面的規(guī)章,；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)管；建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作機(jī)制,，增強(qiáng)政府與業(yè)主委員會(huì)的互動(dòng)與指導(dǎo),。