三大案例告訴你 “唯一住房”不再是拒執(zhí)擋箭牌 張家港民事律師曹輝團(tuán)隊

張家港民事律師曹輝團(tuán)隊：“賴住”豪宅不還款 被強(qiáng)制遷出房屋,，“唯一住房”不再是拒執(zhí)擋箭牌！哪四種“唯一住房”可以執(zhí)行,？欠款不還“唯一住房”也會被強(qiáng)制騰讓,，小心 欠債不還 唯一住房被執(zhí)行！請看,，三大案例告訴你 唯一住房被執(zhí)行

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“唯一住房”執(zhí)行難是司法實踐中的大難題，很多“老賴”以名下房屋為“唯一住房”作為擋箭牌抗拒執(zhí)行,。到底“唯一住房”可不可以被執(zhí)行,？現(xiàn)實中，很多“唯一住房”早已超過生活必需的價值,，通過強(qiáng)制執(zhí)行和柔性執(zhí)行相結(jié)合的工作方法,，可以穩(wěn)妥處理這類案件。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊：案例一 住在豪宅不還貸款  

林某,、連某夫婦以某小區(qū)一處220多平方米的豪宅為抵押,，向銀行貸款200余萬元，逾期遲遲未還,。銀行訴至法院,，法院依法判決林某、連某夫婦在規(guī)定期限內(nèi)還清銀行貸款并支付利息,。

判決生效后,，兩人未履行法律義務(wù)。后銀行向法院申請執(zhí)行,，雖經(jīng)法院多次督促,，兩被告以沒錢為由仍然拒不履行，法院遂對該抵押房屋進(jìn)行拍賣,，并要求兩被告搬出該房屋,。

兩被告聲稱這是全家在蘇州的唯一房產(chǎn)，法院不能將其房屋拍賣抵債,。為了保障金融債權(quán)實現(xiàn),，維護(hù)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，同時考慮到兩被告居住在該房屋,，法院給出6個月的寬限期,，要求其搬出該小區(qū)的房屋。寬限期過后,，林某,、連某夫婦仍然無動于衷，其間甚至從老家接年邁的母親同住,，對抗法院執(zhí)行,。  

法院對林某,、連某夫婦發(fā)布了遷讓公告，要求其在限定時間內(nèi)搬出,，但是這對夫婦仍然“賴住”豪宅,，多次拒絕執(zhí)行判決，園區(qū)法院遂拘傳了連某,，并責(zé)令其15日內(nèi)必須遷出住所,，否則將進(jìn)行強(qiáng)制遷出房屋的措施。

但林某,、連某夫婦仍然我行我素，依然心安理得繼續(xù)住豪宅,。法院對林某,、連某夫婦進(jìn)行了強(qiáng)制遷出房屋行動，通過專業(yè)的搬家公司,，將其除納入評估拍賣范圍之外的資產(chǎn)進(jìn)行整理,、封箱打包后運(yùn)送到為其安置的臨時住所里，成功進(jìn)行了遷讓,，有效震懾了拒不履行法律義務(wù)的“老賴”,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊：案例二 對安置費討價還價  

武某以名下的近200平方米的房子為抵押向銀行貸款120萬元，期限為一年,，但是因為生意經(jīng)營不善,。導(dǎo)致逾期未能歸還本金和利息。銀行訴至法院,，要求武某等歸還本金和利息,，后武某沒有按判決歸還本金及利息。  

依照法律規(guī)定,，法院將其抵押的房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣以清償債務(wù),。執(zhí)行法官至該房產(chǎn)對武某送達(dá)執(zhí)行公告，并告知武某在規(guī)定時間內(nèi)搬離房屋,，考慮到該房產(chǎn)為武某名下唯一房產(chǎn),，銀行同意支付武某20萬元的安置費用，這筆安置費后期將從房產(chǎn)拍賣余款中扣除,，但是武某仍不同意搬離,。  

由于武某拒不配合，執(zhí)行干警趕赴這處房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制清場,，武某一開始說不搬離,，沒地方搬，后在法官的勸解下,，武某開始就安置費的問題和法官討價還價,，認(rèn)為20萬元太少,，不夠買房子，要50萬元才夠用,，法官對其釋明法律,，并告訴武某如果繼續(xù)占住房屋，依照法律法院將對其進(jìn)行拘留懲罰,。后來在親友的勸解下,，武某同意馬上搬離該房屋。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊：案例三 確有困難安置適當(dāng)照顧  

吳某與銀行簽訂了個人住房借款合同,，約定由銀行借款給吳某57萬元,，吳某每月還款3777元，分240個月還清,。同時,，合同還約定借款人不按照合同要求按時足額償還本息或其他應(yīng)付款項即構(gòu)成違約，銀行有權(quán)宣布貸款立即到期,。

吳某因經(jīng)濟(jì)狀況不佳,，已經(jīng)連續(xù)6期以上逾期未還，銀行遂將吳某起訴至園區(qū)法院,。最終法院判令吳某在判決生效之日起7日內(nèi),，還清所欠銀行本息共計51萬元，如果吳某未足額履行還款義務(wù),，銀行有權(quán)以吳某抵押的房產(chǎn)折價或以變賣,、拍賣所得價款在57萬元范圍內(nèi)優(yōu)先受償。  

法官了解到吳某除固定收入以外沒有其他經(jīng)濟(jì)來源,，再加上被執(zhí)行人還有三個孩子正在上學(xué),，經(jīng)濟(jì)壓力較大。而且被執(zhí)行人態(tài)度較好,，積極配合法院執(zhí)行工作,，最終，法院將吳某抵押房產(chǎn)順利查封拍賣,，并酌情提高用于吳某一家安置費費用,，幫助吳某一家渡過難關(guān)。  

“唯一住房”執(zhí)行難是司法實踐中的大難題,。2004年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,?！?nbsp; 

該條款只提到了“生活所必需的”,，而非“唯一一套”?！拔ㄒ灰惶住焙汀吧钏匦璧摹贝嬖诤艽髤^(qū)別,，只有一套不一定是“生活所必需的”，有兩套房屋如果其扶養(yǎng)家屬人數(shù)較多也可能是生活所必需的,。

然而在司法實踐中,，“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”往往是被執(zhí)行人的“唯一住房”。

由于標(biāo)的物是房屋,，要想將房屋“變現(xiàn)”,，就必須采取折價、拍賣,、變賣三種方式,，根據(jù)上述“可以查封，不得拍賣,、變賣或者抵債”規(guī)定，既然只能查封,，不能“變現(xiàn)”,，那結(jié)果就是無法執(zhí)行，長此以往,，“唯一一套房”不能強(qiáng)制執(zhí)行的說法就流傳開來,，很多被執(zhí)行人拿著“唯一住房”為借口，阻礙執(zhí)行,、抗拒執(zhí)行,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊：哪四種“唯一住房”可以執(zhí)行

2015年5月，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中明確了四種“唯一住房”可以執(zhí)行的情形,。  

一是對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的,。比如被執(zhí)行人是一位老人，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房,，但被執(zhí)行人的兒子名下有許多房,，足以保障被執(zhí)行人的生存。  

二是執(zhí)行依據(jù)生效之后,，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓他名下的其他房產(chǎn)的,。被執(zhí)行人原本名下就有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn),，在執(zhí)行依據(jù)生效之后,，被執(zhí)行人為了逃避債務(wù)，通過房屋買賣轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn),，造成了名下只有“唯一住房”的假象,。這類情形就屬于“唯一住房”可以執(zhí)行的情形，因為被執(zhí)行人的上述行為目的是為了逃避債務(wù)的履行,。  

三是申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e,、標(biāo)準(zhǔn)，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋,。

比如按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時的周轉(zhuǎn)房,。同時，該規(guī)定還提供了一個選擇性的方案,，或者是申請執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均的租金標(biāo)準(zhǔn),，從該房屋的變價款中扣除5至8年租金的。這實際上是建立了一個激勵配合執(zhí)行的機(jī)制,。  

四是如果執(zhí)行依據(jù)本身就是交付居住的房屋,，那么法院必須按照執(zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容執(zhí)行。但是考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子,，可能要有一個周轉(zhuǎn)期,，所以給予3個月的寬限期，在強(qiáng)力打擊失信行為的同時仍然維護(hù)了被執(zhí)行人及其家屬基本權(quán)利,，不至于其無家可歸,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊：以上案件中，法院在對涉“唯一住房”案件的執(zhí)行工作中,，結(jié)合案件特點,，采取強(qiáng)制執(zhí)行和柔性執(zhí)行相結(jié)合的工作方法，有效化解了“唯一住房”執(zhí)行難問題,。  

一是劃撥安置費用,，保障后續(xù)生活。無法得到有效安置是“唯一住房”騰讓案件中的最大阻力,。針對房產(chǎn)查封拍賣后,，被執(zhí)行人無家可歸的情況，園區(qū)法院從拍賣所得款項中撥付一部分作為被執(zhí)行人的安置費用,，用于被執(zhí)行人在過渡期內(nèi)自行購買或租賃房屋,。  

二是集中清場強(qiáng)制騰讓，樹立司法權(quán)威,。部分被執(zhí)行人原本擁有房產(chǎn),，甚至有多套房產(chǎn)，執(zhí)行依據(jù)生效之后,，為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，營造“唯一住房”的假象，利用法律規(guī)定本身存在的漏洞,，以名下只有一套因生活必需的住房為由,，為規(guī)避執(zhí)行披上“合法”外衣。在查明事實的情況下,，法院將采取集中清場等強(qiáng)制措施,，對被執(zhí)行人的“唯一住房”進(jìn)行騰讓，保障申請人債權(quán)兌現(xiàn),。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊：三是加強(qiáng)典型案例宣傳,，提升威懾力。選取具有典型教育意義的“唯一住房”執(zhí)行案件,，邀請電視臺等媒體現(xiàn)場跟蹤報道,，實時直播執(zhí)行畫面，并邀請法官現(xiàn)場說法,；執(zhí)行完畢后,，對執(zhí)行案件進(jìn)行梳理總結(jié)，編寫典型案例,，對法律和裁判結(jié)果進(jìn)行釋明,，通過報刊雜志、門戶網(wǎng)站以及微信微博等進(jìn)行宣傳,，營造全社會懂法守法的良好氛圍,。  

四是因案而異，靈活變通執(zhí)行手段,，踐行以人為本。針對被執(zhí)行人名下“唯一住房”面積小,、位置偏,、商業(yè)價值低、內(nèi)有老人小孩或者患病家屬居住的情況,，無法實現(xiàn)“唯一住房”拍賣抵債或采取“以大換小”方式履行欠款,，法院將不再對其“唯一住房”進(jìn)行拍賣，并向申請執(zhí)行人釋明其應(yīng)承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險和法律風(fēng)險,，終結(jié)執(zhí)行,。

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