三大案例告訴你 “唯一住房”不再是拒執(zhí)擋箭牌 張家港民事律師曹輝團隊

張家港民事律師曹輝團隊：“賴住”豪宅不還款 被強制遷出房屋,，“唯一住房”不再是拒執(zhí)擋箭牌！哪四種“唯一住房”可以執(zhí)行,？欠款不還“唯一住房”也會被強制騰讓,，小心 欠債不還 唯一住房被執(zhí)行！請看,，三大案例告訴你 唯一住房被執(zhí)行

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“唯一住房”執(zhí)行難是司法實踐中的大難題,，很多“老賴”以名下房屋為“唯一住房”作為擋箭牌抗拒執(zhí)行,。到底“唯一住房”可不可以被執(zhí)行,？現實中，很多“唯一住房”早已超過生活必需的價值,，通過強制執(zhí)行和柔性執(zhí)行相結合的工作方法,，可以穩(wěn)妥處理這類案件。  

張家港民事訴訟律師曹輝團隊：案例一 住在豪宅不還貸款  

林某,、連某夫婦以某小區(qū)一處220多平方米的豪宅為抵押,，向銀行貸款200余萬元，逾期遲遲未還,。銀行訴至法院,，法院依法判決林某、連某夫婦在規(guī)定期限內還清銀行貸款并支付利息,。

判決生效后,，兩人未履行法律義務。后銀行向法院申請執(zhí)行,，雖經法院多次督促,，兩被告以沒錢為由仍然拒不履行，法院遂對該抵押房屋進行拍賣,，并要求兩被告搬出該房屋,。

兩被告聲稱這是全家在蘇州的唯一房產，法院不能將其房屋拍賣抵債,。為了保障金融債權實現,，維護申請執(zhí)行人的合法權益，同時考慮到兩被告居住在該房屋,，法院給出6個月的寬限期,，要求其搬出該小區(qū)的房屋。寬限期過后,，林某,、連某夫婦仍然無動于衷，其間甚至從老家接年邁的母親同住,，對抗法院執(zhí)行,。  

法院對林某、連某夫婦發(fā)布了遷讓公告,，要求其在限定時間內搬出,，但是這對夫婦仍然“賴住”豪宅，多次拒絕執(zhí)行判決,，園區(qū)法院遂拘傳了連某,，并責令其15日內必須遷出住所，否則將進行強制遷出房屋的措施。

但林某,、連某夫婦仍然我行我素,，依然心安理得繼續(xù)住豪宅。法院對林某,、連某夫婦進行了強制遷出房屋行動,，通過專業(yè)的搬家公司，將其除納入評估拍賣范圍之外的資產進行整理,、封箱打包后運送到為其安置的臨時住所里,，成功進行了遷讓，有效震懾了拒不履行法律義務的“老賴”,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團隊：案例二 對安置費討價還價  

武某以名下的近200平方米的房子為抵押向銀行貸款120萬元,，期限為一年，但是因為生意經營不善,。導致逾期未能歸還本金和利息,。銀行訴至法院，要求武某等歸還本金和利息,，后武某沒有按判決歸還本金及利息,。  

依照法律規(guī)定，法院將其抵押的房產進行司法拍賣以清償債務,。執(zhí)行法官至該房產對武某送達執(zhí)行公告,，并告知武某在規(guī)定時間內搬離房屋，考慮到該房產為武某名下唯一房產,，銀行同意支付武某20萬元的安置費用,，這筆安置費后期將從房產拍賣余款中扣除，但是武某仍不同意搬離,。  

由于武某拒不配合，執(zhí)行干警趕赴這處房產進行強制清場,，武某一開始說不搬離,，沒地方搬，后在法官的勸解下,，武某開始就安置費的問題和法官討價還價,，認為20萬元太少，不夠買房子,，要50萬元才夠用,，法官對其釋明法律，并告訴武某如果繼續(xù)占住房屋,，依照法律法院將對其進行拘留懲罰,。后來在親友的勸解下，武某同意馬上搬離該房屋,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團隊：案例三 確有困難安置適當照顧  

吳某與銀行簽訂了個人住房借款合同,，約定由銀行借款給吳某57萬元,，吳某每月還款3777元，分240個月還清,。同時,，合同還約定借款人不按照合同要求按時足額償還本息或其他應付款項即構成違約，銀行有權宣布貸款立即到期,。

吳某因經濟狀況不佳,，已經連續(xù)6期以上逾期未還，銀行遂將吳某起訴至園區(qū)法院,。最終法院判令吳某在判決生效之日起7日內,，還清所欠銀行本息共計51萬元，如果吳某未足額履行還款義務,，銀行有權以吳某抵押的房產折價或以變賣,、拍賣所得價款在57萬元范圍內優(yōu)先受償。  

法官了解到吳某除固定收入以外沒有其他經濟來源,，再加上被執(zhí)行人還有三個孩子正在上學,，經濟壓力較大。而且被執(zhí)行人態(tài)度較好,，積極配合法院執(zhí)行工作,，最終，法院將吳某抵押房產順利查封拍賣,，并酌情提高用于吳某一家安置費費用,，幫助吳某一家渡過難關。  

“唯一住房”執(zhí)行難是司法實踐中的大難題,。2004年最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,?！?nbsp; 

該條款只提到了“生活所必需的”，而非“唯一一套”,?！拔ㄒ灰惶住焙汀吧钏匦璧摹贝嬖诤艽髤^(qū)別，只有一套不一定是“生活所必需的”,，有兩套房屋如果其扶養(yǎng)家屬人數較多也可能是生活所必需的,。

然而在司法實踐中，“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”往往是被執(zhí)行人的“唯一住房”。

由于標的物是房屋,，要想將房屋“變現”,，就必須采取折價、拍賣,、變賣三種方式,，根據上述“可以查封，不得拍賣,、變賣或者抵債”規(guī)定,，既然只能查封，不能“變現”,，那結果就是無法執(zhí)行,，長此以往，“唯一一套房”不能強制執(zhí)行的說法就流傳開來,，很多被執(zhí)行人拿著“唯一住房”為借口,，阻礙執(zhí)行、抗拒執(zhí)行,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團隊：哪四種“唯一住房”可以執(zhí)行

2015年5月,，最高人民法院發(fā)布的《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中明確了四種“唯一住房”可以執(zhí)行的情形。  

一是對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的,。比如被執(zhí)行人是一位老人,，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房，但被執(zhí)行人的兒子名下有許多房,，足以保障被執(zhí)行人的生存,。  

二是執(zhí)行依據生效之后，被執(zhí)行人為逃避債務而轉讓他名下的其他房產的,。被執(zhí)行人原本名下就有房產,，甚至有多套房產，在執(zhí)行依據生效之后,，被執(zhí)行人為了逃避債務,，通過房屋買賣轉讓、轉移自己名下的房產,，造成了名下只有“唯一住房”的假象,。這類情形就屬于“唯一住房”可以執(zhí)行的情形,，因為被執(zhí)行人的上述行為目的是為了逃避債務的履行,。  

三是申請執(zhí)行人按照當地廉租住房保障的面積、標準,，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋,。

比如按照當地廉租住房保障面積標準提供臨時的周轉房。同時，該規(guī)定還提供了一個選擇性的方案,，或者是申請執(zhí)行人同意按照當地房屋租賃市場平均的租金標準,，從該房屋的變價款中扣除5至8年租金的。這實際上是建立了一個激勵配合執(zhí)行的機制,。  

四是如果執(zhí)行依據本身就是交付居住的房屋,，那么法院必須按照執(zhí)行依據所確定的內容執(zhí)行。但是考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子,，可能要有一個周轉期,，所以給予3個月的寬限期，在強力打擊失信行為的同時仍然維護了被執(zhí)行人及其家屬基本權利,，不至于其無家可歸,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團隊：以上案件中，法院在對涉“唯一住房”案件的執(zhí)行工作中,，結合案件特點,，采取強制執(zhí)行和柔性執(zhí)行相結合的工作方法，有效化解了“唯一住房”執(zhí)行難問題,。  

一是劃撥安置費用,，保障后續(xù)生活。無法得到有效安置是“唯一住房”騰讓案件中的最大阻力,。針對房產查封拍賣后,，被執(zhí)行人無家可歸的情況，園區(qū)法院從拍賣所得款項中撥付一部分作為被執(zhí)行人的安置費用,，用于被執(zhí)行人在過渡期內自行購買或租賃房屋,。  

二是集中清場強制騰讓，樹立司法權威,。部分被執(zhí)行人原本擁有房產,，甚至有多套房產，執(zhí)行依據生效之后,，為逃避債務而轉讓,、轉移自己名下的房產，營造“唯一住房”的假象,，利用法律規(guī)定本身存在的漏洞,，以名下只有一套因生活必需的住房為由，為規(guī)避執(zhí)行披上“合法”外衣,。在查明事實的情況下,，法院將采取集中清場等強制措施，對被執(zhí)行人的“唯一住房”進行騰讓,，保障申請人債權兌現,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團隊：三是加強典型案例宣傳,，提升威懾力。選取具有典型教育意義的“唯一住房”執(zhí)行案件,，邀請電視臺等媒體現場跟蹤報道,，實時直播執(zhí)行畫面，并邀請法官現場說法,；執(zhí)行完畢后,，對執(zhí)行案件進行梳理總結，編寫典型案例,，對法律和裁判結果進行釋明,，通過報刊雜志、門戶網站以及微信微博等進行宣傳,，營造全社會懂法守法的良好氛圍,。  

四是因案而異，靈活變通執(zhí)行手段,，踐行以人為本,。針對被執(zhí)行人名下“唯一住房”面積小、位置偏,、商業(yè)價值低,、內有老人小孩或者患病家屬居住的情況，無法實現“唯一住房”拍賣抵債或采取“以大換小”方式履行欠款,，法院將不再對其“唯一住房”進行拍賣,，并向申請執(zhí)行人釋明其應承擔的商業(yè)風險和法律風險，終結執(zhí)行,。

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