三大案例告訴你 “唯一住房”不再是拒執(zhí)擋箭牌 張家港民事律師曹輝團(tuán)隊(duì)

張家港民事律師曹輝團(tuán)隊(duì)：“賴住”豪宅不還款 被強(qiáng)制遷出房屋,，“唯一住房”不再是拒執(zhí)擋箭牌！哪四種“唯一住房”可以執(zhí)行,？欠款不還“唯一住房”也會(huì)被強(qiáng)制騰讓,，小心 欠債不還 唯一住房被執(zhí)行！請(qǐng)看,，三大案例告訴你 唯一住房被執(zhí)行

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“唯一住房”執(zhí)行難是司法實(shí)踐中的大難題,，很多“老賴”以名下房屋為“唯一住房”作為擋箭牌抗拒執(zhí)行,。到底“唯一住房”可不可以被執(zhí)行？現(xiàn)實(shí)中,，很多“唯一住房”早已超過(guò)生活必需的價(jià)值,，通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行和柔性執(zhí)行相結(jié)合的工作方法,，可以穩(wěn)妥處理這類(lèi)案件。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊(duì)：案例一 住在豪宅不還貸款  

林某,、連某夫婦以某小區(qū)一處220多平方米的豪宅為抵押,，向銀行貸款200余萬(wàn)元，逾期遲遲未還,。銀行訴至法院,，法院依法判決林某、連某夫婦在規(guī)定期限內(nèi)還清銀行貸款并支付利息,。

判決生效后,，兩人未履行法律義務(wù)。后銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行,，雖經(jīng)法院多次督促,，兩被告以沒(méi)錢(qián)為由仍然拒不履行，法院遂對(duì)該抵押房屋進(jìn)行拍賣(mài),，并要求兩被告搬出該房屋,。

兩被告聲稱這是全家在蘇州的唯一房產(chǎn)，法院不能將其房屋拍賣(mài)抵債,。為了保障金融債權(quán)實(shí)現(xiàn),，維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，同時(shí)考慮到兩被告居住在該房屋,，法院給出6個(gè)月的寬限期,，要求其搬出該小區(qū)的房屋。寬限期過(guò)后,，林某,、連某夫婦仍然無(wú)動(dòng)于衷，其間甚至從老家接年邁的母親同住,，對(duì)抗法院執(zhí)行,。  

法院對(duì)林某、連某夫婦發(fā)布了遷讓公告,，要求其在限定時(shí)間內(nèi)搬出,，但是這對(duì)夫婦仍然“賴住”豪宅，多次拒絕執(zhí)行判決,，園區(qū)法院遂拘傳了連某,，并責(zé)令其15日內(nèi)必須遷出住所，否則將進(jìn)行強(qiáng)制遷出房屋的措施,。

但林某,、連某夫婦仍然我行我素，依然心安理得繼續(xù)住豪宅。法院對(duì)林某,、連某夫婦進(jìn)行了強(qiáng)制遷出房屋行動(dòng),，通過(guò)專業(yè)的搬家公司，將其除納入評(píng)估拍賣(mài)范圍之外的資產(chǎn)進(jìn)行整理,、封箱打包后運(yùn)送到為其安置的臨時(shí)住所里,，成功進(jìn)行了遷讓，有效震懾了拒不履行法律義務(wù)的“老賴”,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊(duì)：案例二 對(duì)安置費(fèi)討價(jià)還價(jià)  

武某以名下的近200平方米的房子為抵押向銀行貸款120萬(wàn)元,，期限為一年，但是因?yàn)樯饨?jīng)營(yíng)不善,。導(dǎo)致逾期未能歸還本金和利息,。銀行訴至法院,，要求武某等歸還本金和利息,，后武某沒(méi)有按判決歸還本金及利息。  

依照法律規(guī)定,，法院將其抵押的房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣(mài)以清償債務(wù),。執(zhí)行法官至該房產(chǎn)對(duì)武某送達(dá)執(zhí)行公告，并告知武某在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離房屋,，考慮到該房產(chǎn)為武某名下唯一房產(chǎn),，銀行同意支付武某20萬(wàn)元的安置費(fèi)用，這筆安置費(fèi)后期將從房產(chǎn)拍賣(mài)余款中扣除,，但是武某仍不同意搬離,。  

由于武某拒不配合，執(zhí)行干警趕赴這處房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制清場(chǎng),，武某一開(kāi)始說(shuō)不搬離,，沒(méi)地方搬，后在法官的勸解下,，武某開(kāi)始就安置費(fèi)的問(wèn)題和法官討價(jià)還價(jià),，認(rèn)為20萬(wàn)元太少，不夠買(mǎi)房子,，要50萬(wàn)元才夠用,，法官對(duì)其釋明法律，并告訴武某如果繼續(xù)占住房屋,，依照法律法院將對(duì)其進(jìn)行拘留懲罰,。后來(lái)在親友的勸解下，武某同意馬上搬離該房屋,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊(duì)：案例三 確有困難安置適當(dāng)照顧  

吳某與銀行簽訂了個(gè)人住房借款合同,，約定由銀行借款給吳某57萬(wàn)元，吳某每月還款3777元,，分240個(gè)月還清,。同時(shí),，合同還約定借款人不按照合同要求按時(shí)足額償還本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)即構(gòu)成違約，銀行有權(quán)宣布貸款立即到期,。

吳某因經(jīng)濟(jì)狀況不佳,，已經(jīng)連續(xù)6期以上逾期未還，銀行遂將吳某起訴至園區(qū)法院,。最終法院判令吳某在判決生效之日起7日內(nèi),，還清所欠銀行本息共計(jì)51萬(wàn)元，如果吳某未足額履行還款義務(wù),，銀行有權(quán)以吳某抵押的房產(chǎn)折價(jià)或以變賣(mài),、拍賣(mài)所得價(jià)款在57萬(wàn)元范圍內(nèi)優(yōu)先受償。  

法官了解到吳某除固定收入以外沒(méi)有其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源,，再加上被執(zhí)行人還有三個(gè)孩子正在上學(xué),，經(jīng)濟(jì)壓力較大。而且被執(zhí)行人態(tài)度較好,，積極配合法院執(zhí)行工作,，最終，法院將吳某抵押房產(chǎn)順利查封拍賣(mài),，并酌情提高用于吳某一家安置費(fèi)費(fèi)用,，幫助吳某一家渡過(guò)難關(guān)。  

“唯一住房”執(zhí)行難是司法實(shí)踐中的大難題,。2004年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債,?！?nbsp; 

該條款只提到了“生活所必需的”，而非“唯一一套”,?！拔ㄒ灰惶住焙汀吧钏匦璧摹贝嬖诤艽髤^(qū)別，只有一套不一定是“生活所必需的”,，有兩套房屋如果其扶養(yǎng)家屬人數(shù)較多也可能是生活所必需的,。

然而在司法實(shí)踐中，“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”往往是被執(zhí)行人的“唯一住房”,。

由于標(biāo)的物是房屋,，要想將房屋“變現(xiàn)”，就必須采取折價(jià)、拍賣(mài),、變賣(mài)三種方式,，根據(jù)上述“可以查封，不得拍賣(mài),、變賣(mài)或者抵債”規(guī)定,，既然只能查封，不能“變現(xiàn)”,，那結(jié)果就是無(wú)法執(zhí)行,，長(zhǎng)此以往，“唯一一套房”不能強(qiáng)制執(zhí)行的說(shuō)法就流傳開(kāi)來(lái),，很多被執(zhí)行人拿著“唯一住房”為借口,，阻礙執(zhí)行、抗拒執(zhí)行,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊(duì)：哪四種“唯一住房”可以執(zhí)行

2015年5月,，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中明確了四種“唯一住房”可以執(zhí)行的情形。  

一是對(duì)被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的,。比如被執(zhí)行人是一位老人,，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房，但被執(zhí)行人的兒子名下有許多房,，足以保障被執(zhí)行人的生存。  

二是執(zhí)行依據(jù)生效之后,，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓他名下的其他房產(chǎn)的,。被執(zhí)行人原本名下就有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn),，在執(zhí)行依據(jù)生效之后,，被執(zhí)行人為了逃避債務(wù)，通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn),，造成了名下只有“唯一住房”的假象。這類(lèi)情形就屬于“唯一住房”可以執(zhí)行的情形,，因?yàn)楸粓?zhí)行人的上述行為目的是為了逃避債務(wù)的履行,。  

三是申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e、標(biāo)準(zhǔn),，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋,。

比如按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時(shí)的周轉(zhuǎn)房。同時(shí),，該規(guī)定還提供了一個(gè)選擇性的方案,，或者是申請(qǐng)執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均的租金標(biāo)準(zhǔn)，從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的。這實(shí)際上是建立了一個(gè)激勵(lì)配合執(zhí)行的機(jī)制,。  

四是如果執(zhí)行依據(jù)本身就是交付居住的房屋,，那么法院必須按照?qǐng)?zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容執(zhí)行。但是考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子,，可能要有一個(gè)周轉(zhuǎn)期,，所以給予3個(gè)月的寬限期，在強(qiáng)力打擊失信行為的同時(shí)仍然維護(hù)了被執(zhí)行人及其家屬基本權(quán)利,，不至于其無(wú)家可歸,。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊(duì)：以上案件中，法院在對(duì)涉“唯一住房”案件的執(zhí)行工作中,，結(jié)合案件特點(diǎn),，采取強(qiáng)制執(zhí)行和柔性執(zhí)行相結(jié)合的工作方法，有效化解了“唯一住房”執(zhí)行難問(wèn)題,。  

一是劃撥安置費(fèi)用,，保障后續(xù)生活。無(wú)法得到有效安置是“唯一住房”騰讓案件中的最大阻力,。針對(duì)房產(chǎn)查封拍賣(mài)后,，被執(zhí)行人無(wú)家可歸的情況，園區(qū)法院從拍賣(mài)所得款項(xiàng)中撥付一部分作為被執(zhí)行人的安置費(fèi)用,，用于被執(zhí)行人在過(guò)渡期內(nèi)自行購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋,。  

二是集中清場(chǎng)強(qiáng)制騰讓，樹(shù)立司法權(quán)威,。部分被執(zhí)行人原本擁有房產(chǎn),，甚至有多套房產(chǎn)，執(zhí)行依據(jù)生效之后,，為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，營(yíng)造“唯一住房”的假象,，利用法律規(guī)定本身存在的漏洞,，以名下只有一套因生活必需的住房為由,，為規(guī)避執(zhí)行披上“合法”外衣,。在查明事實(shí)的情況下,，法院將采取集中清場(chǎng)等強(qiáng)制措施,，對(duì)被執(zhí)行人的“唯一住房”進(jìn)行騰讓,，保障申請(qǐng)人債權(quán)兌現(xiàn),。  

張家港民事訴訟律師曹輝團(tuán)隊(duì)：三是加強(qiáng)典型案例宣傳,，提升威懾力,。選取具有典型教育意義的“唯一住房”執(zhí)行案件,，邀請(qǐng)電視臺(tái)等媒體現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道,，實(shí)時(shí)直播執(zhí)行畫(huà)面,，并邀請(qǐng)法官現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)法；執(zhí)行完畢后,，對(duì)執(zhí)行案件進(jìn)行梳理總結(jié),，編寫(xiě)典型案例，對(duì)法律和裁判結(jié)果進(jìn)行釋明,，通過(guò)報(bào)刊雜志,、門(mén)戶網(wǎng)站以及微信微博等進(jìn)行宣傳，營(yíng)造全社會(huì)懂法守法的良好氛圍,。  

四是因案而異,，靈活變通執(zhí)行手段，踐行以人為本,。針對(duì)被執(zhí)行人名下“唯一住房”面積小,、位置偏、商業(yè)價(jià)值低,、內(nèi)有老人小孩或者患病家屬居住的情況,，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“唯一住房”拍賣(mài)抵債或采取“以大換小”方式履行欠款，法院將不再對(duì)其“唯一住房”進(jìn)行拍賣(mài),，并向申請(qǐng)執(zhí)行人釋明其應(yīng)承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn),，終結(jié)執(zhí)行。

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