涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況及流程 張家港律師曹輝團隊

張家港律師曹輝團隊：唯一住房如何拍賣？有抵押有租賃 不騰房怎么辦,？涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣常見問題,，涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況及流程,。

（以下是由張家港高端民商事律師曹輝團隊提供的法律文章供您閱讀參考,，但愿能為您解決相關(guān)問題有所借鑒。真誠為您提供高質(zhì)量和全方位的法律顧問,、民商事活動法律服務(wù),、大案、要案刑事辯護,、金融資本市場,、知識產(chǎn)權(quán)等法律服務(wù)。曹輝團隊專業(yè)性強,、功底深,、勝算大！）

1,、張家港律師曹輝團隊：唯一住房能否拍賣,？

可以。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房,，法院是不會對唯一住房進行處置,，根據(jù)法律規(guī)定需預(yù)留5到8年的房屋租金。比如在門頭溝法院辦理的北京融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案中,，在房屋拍賣成交之后,，從拍賣款中為被執(zhí)行人預(yù)留了20萬余元的房屋租金。

2,、已處置房產(chǎn)設(shè)定有權(quán)利負擔（抵押權(quán),、租賃權(quán)）如何處理？

設(shè)定租賃權(quán)房屋,。對于拍賣房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的,，執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院在拍賣前會對其租賃權(quán)進行實質(zhì)審查,。如果租賃合同在查封之前簽訂,，并且實際履行，已交付租金,，這種情況下,，租賃權(quán)可以得到保護,，即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定。

具體認定標準,，上海市的某法院做了實踐性的探索,，標準為在查封之前簽訂租賃合同、租賃人已經(jīng)繳納租金,、承租人對房屋進行了實際占有,。在面對此問題時，北京門頭溝法院在實踐中會到物業(yè)公司或者居委會調(diào)查詢問,，部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會對住戶的情況有一定的了解,，能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況。

在某工貿(mào)公司申請執(zhí)行某建筑公司一案,，某建筑公司名下的商業(yè)產(chǎn)權(quán)大廈在查封之前已經(jīng)租賃出去,，查明之后，在拍賣公告中明確公示,。拍賣成交后,，執(zhí)行法院負責(zé)承租人與競買人的對接，按照原租賃合同履行,，合同履行之后法院再協(xié)助競買人房屋騰退工作,。

設(shè)定抵押權(quán)房屋。抵押權(quán)是擔保物權(quán),，為確保債權(quán)的實現(xiàn),，債權(quán)人往往到不動產(chǎn)登記部門對房屋做抵押登記，在財產(chǎn)變現(xiàn)后,，抵押權(quán)則表現(xiàn)為優(yōu)先受償權(quán),。根據(jù)法律規(guī)定，有六個月的寬限期,。在陶某申請執(zhí)行趙某一案中,，拍賣成交且過戶完成之后，因房屋涉及抵押權(quán),，且被執(zhí)行人沒有第二套住房,，給了六個月的寬限期。

3,、張家港律師曹輝團隊：拍賣房屋的交付問題

房產(chǎn)拍賣成交后,，在沒有法定理由的情況下（法定理由一般為：有效的租賃、六個月寬限期等）,，執(zhí)行法院應(yīng)負責(zé)將所拍賣的房屋交付給競買人,。但實踐存在一些極端情形，如房屋實際占有人以特殊理由相要挾的情形,，需要法院去做大量工作完成交付,。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形,，需要法院啟動強制騰退的程序，要張貼強制遷出的公告,、找周轉(zhuǎn)住房等等,。

在某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案中，在房屋拍賣成交后,，被執(zhí)行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋,，并且對房屋進行了破壞，在法官做了大量釋法明理的工作之后,，最終通過強制騰退的方式成功交付該房屋,。

就拍賣房屋的交付問題，人民法院也在進行探索,。如大興法院,，由專門的拍賣組負責(zé)拍賣全過程,，包括騰退房屋,；中山市第一人民法院按照“決策事務(wù)職業(yè)化、輔助事務(wù)社會化,、強制事務(wù)警務(wù)化的”思路,，把強制執(zhí)行的事務(wù)劃分給法警隊承擔；廣東高院專門針對拍賣成交后房屋交付問題出臺意見,。

盡管如此,，實踐中的情況仍然十分復(fù)雜，如某非融資性擔保公司申請執(zhí)行張某一案,，擬進行拍賣的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住,，家屬情況是，被執(zhí)行人之母患有癌癥,，且八十多歲,，被執(zhí)行人的其中一個子女，雖已成人,，但智力殘疾,、肢體殘疾，這種情況在拍賣成交后,，騰退房屋就存在很大的難度,。所有對于有意競買法院拍賣房屋的人，一定要事先權(quán)衡利弊得失,。

張家港律師曹輝團隊：競買人在競拍法拍房屋中應(yīng)注意的問題

簡單講就是：認真讀,，親自看，仔細問,，深入思

讀：讀拍賣公告,、讀拍賣流程,。公告方面，主要看房屋瑕疵,，組織拍賣的法院會把拍賣標的的瑕疵在拍賣公告上標注清楚,，作為有意競買人，應(yīng)對拍賣標的的瑕疵有足夠了解之后,，作出利益權(quán)衡,，決定是否購買。

拍賣對象的瑕疵包括：設(shè)定有合法的抵押權(quán),，根據(jù)法律規(guī)定,，騰房有六個月的寬限期；設(shè)定有合法租賃權(quán),，要容忍的租賃權(quán)期無法騰房,；

實踐中存在房屋被實際占有、居住的情形,，競買人對于此要有足夠的認識,，并非辦理完過戶，就可以立刻把房子交付拍賣的房屋,，此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細的介紹,，所以一定要認真讀。

另外,，拍賣平臺都會將具體拍賣流程詳細在平臺上公開,，對于如何拍賣、如何繳納保證金等問題可以閱讀平臺上的具體拍賣流程,。

看：看樣問題,。目前部分法院將組織看樣工作進行外包，有的法院是親自集中組織看樣,。拍賣公告所公示的信息不如實際看樣生動,、形象，就是我們通常所講的親歷性,。

比如孫某執(zhí)行許某一案中,，北京門頭溝法院將被執(zhí)行人名下位于朝陽區(qū)惠新西街的房屋拍賣，拍賣成交后,，競買人來院表示：因為其愛人沒有看,，但是看樣的時候，他去看了,，拍了視頻,，其愛人表示可以購買，但是拍賣成交后去看,，發(fā)現(xiàn)公攤面積太大,，其愛人不同意購買,，以此為由要悔拍。

問：購房資格,、過戶稅費等問題向有關(guān)部門咨詢,。比如到不動產(chǎn)登記部門詢問購房資格問題，就北京市而言,，各區(qū)的限購政策并不完全一樣,。

如拍賣通州的某地下倉庫時，按照通州的限購政策,，在北京市有一套住房就不能再次購買,；納稅問題，到不動產(chǎn)所在地稅務(wù)部門咨詢,。最重要的是,，相關(guān)問題一定向執(zhí)行法院詢問，可以電話詢問,，也可以到法院執(zhí)行部門找到執(zhí)行法官或工作人員詢問,。

思：根據(jù)前期的詢問、閱讀,、看樣后,，進行理性思考,，而后再決定是否購買,。在拍賣成交后，以“沒想好”,、“家里人不同意”等作為理由悔拍,，法院是不能支持的，除了暫不予退還保證金之外,，法院還會對其訓(xùn)誡,。如果被認定成惡意悔拍，根據(jù)法律規(guī)定可以對相關(guān)人員采取拘留,、罰款措施,。

大慶中院曾對一惡意競買人作出處罰，一男子在沒有購買意愿,、明知資金不足,、無力支付拍賣款的情況下，在競買人中惡意抬高價格,，連續(xù)出價16次將起拍價11萬元的拍品抬高至460萬元,，網(wǎng)絡(luò)成交后以沒有支付能力為由拒絕繳納拍賣余款，被法院拘留并罰款,。

張家港律師曹輝團隊：涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣基本情況及一般流程

自2016年門頭溝法院開始通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式進行財產(chǎn)處置起,，三年來通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置被執(zhí)行人財產(chǎn)共337件,，成交108件，成交額2.1億元,，溢價率為109.52%,。其中拍賣房產(chǎn)共88件，成交52件,，成交額2.08億元,，有18名被執(zhí)行人因為在網(wǎng)絡(luò)上看到其房屋的拍賣公告，在正式開拍前履行生效文書義務(wù),，成功兌現(xiàn)申請人勝訴權(quán),。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣具有公開透明、便捷高效,、成本低廉,、廣泛參與等優(yōu)勢，與普通動產(chǎn)以及傳統(tǒng)拍賣方式相比,，涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣具有如下特點：

一是房產(chǎn)價值大,，成交率高，最大化被執(zhí)行人財產(chǎn)價值的實現(xiàn),。2016年至今,，門頭溝法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式拍賣動產(chǎn)的成交率為42%，成交金額為0.91億元,，拍賣房產(chǎn)的成交率為59%,，成交金額為2.08億元。

一般而言,，普通動產(chǎn)的拍賣金額從幾塊到幾萬塊不等,，對于一些幾十萬至上百萬的大標的案件，即使動產(chǎn)處置成功,，也很難將申請人的權(quán)益全部兌現(xiàn),。與普通動產(chǎn)相比，房產(chǎn)價值大,、成交率高,，房產(chǎn)處置成功后，意味著申請人能夠拿到更多的錢,，通過網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣房產(chǎn),，是提高財產(chǎn)處置效率，保障當事人合法權(quán)益的有效手段,。

此外,，由于房產(chǎn)的價值大，若對其依法進行處置，也能夠?qū)Ρ粓?zhí)行人形成有效威懾,，有效發(fā)揮強制措施的作用,，促使被執(zhí)行人盡快履行義務(wù)。

二是拍賣過程公開透明,，交易安全,，最大化競買人利益的實現(xiàn)。與傳統(tǒng)拍賣方式相比,，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣依托互聯(lián)網(wǎng)平臺,，整個拍賣過程從信息公告、競拍到交易確認公開透明,。申請人,、被執(zhí)行人、競買人以及社會公眾均可以通過第三方平臺瀏覽房產(chǎn)的拍賣信息和交易信息,。

特別是對于涉拍房產(chǎn)的細節(jié)以及拍賣流程,、程序相關(guān)的問題，還可以通過向第三方拍賣平臺或法院咨詢得到答復(fù),。此外,，拍賣當日，競買人能夠?qū)崟r在拍賣平臺上了解其他競買人的出價情況,，從而更合理的選擇交易,。

三是房產(chǎn)拍賣成功后過戶交接程序復(fù)雜，部分房屋騰房困難,。普通動產(chǎn)交易成功后,，直接交付即可，房產(chǎn)拍賣成功后,，競買人需要親自前往相關(guān)機構(gòu)進行過戶,；

在辦理過戶手續(xù)時，房屋過戶費用種類多,，稅費復(fù)雜，比如土地增值稅,、契稅,、出讓金以及房產(chǎn)涉及的物業(yè)費、水,、電等費用,，需要競買人對房屋過戶涉及稅費有一定了解；部分案件中,，還會出現(xiàn)被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房內(nèi),，給騰房工作制造困難，又或者所拍房產(chǎn)涉及被執(zhí)行人唯一住房，被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房,，不配合財產(chǎn)處置工作的,，此類法拍房屋即使交易結(jié)束完成過戶，后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問題,。

為最大化發(fā)揮房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的作用,，保護申請人、被執(zhí)行人,、競買人的合法權(quán)益,，我們從以下措施著手，暢通涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作流程,，加強工作標準化,、規(guī)范化管理，有效解決拍賣房屋騰退和交付等影響效率的問題：

一是窮盡措施調(diào)查信息,，保證涉拍房產(chǎn)信息完整準確,。房屋上拍前，對涉拍房屋進行詳盡調(diào)查,對包括但不限于房屋的權(quán)屬,、權(quán)利負擔,、占有使用、欠繳費稅,、質(zhì)量瑕疵等事項進行調(diào)查,。

以北京門頭溝法院一套目前正在拍賣公告期的房產(chǎn)為例（展示京東網(wǎng)拍賣的某房產(chǎn)），1.對房屋結(jié)構(gòu)進行調(diào)查,，對房屋戶型,、朝向、樓層等競買人最為關(guān)心的問題進行重點調(diào)查,，同時將房屋實際情況拍照記錄,，進行公告，便于競買人直觀了解房屋情況,。

對于被執(zhí)行人不配合看房的,，通過向居委會、物業(yè)等進行基層調(diào)查,，了解戶型,、朝向，對相關(guān)信息予以登記,；2.對房屋權(quán)屬的調(diào)查,，特別是對是否設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)金額多少的問題進行調(diào)查,；3.對房屋居住情況的調(diào)查,，對于是否有鑰匙,、是否設(shè)定租賃（若存在租賃，詳細了解租賃的時間）,、居住情況,、能否看樣等問題進行調(diào)查。

二是豐富網(wǎng)拍宣傳手段,，提高涉拍房屋曝光度,。利用好北京法院網(wǎng)、訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等傳統(tǒng)渠道,，發(fā)布拍賣公告,，同時對拍賣的房屋信息在門頭溝法院官方微博、微信,、抖音等平臺進行同期發(fā)布與公開,，定期對集中拍賣的拍品策劃宣傳主題，在《法治進行時》等欄目進行宣傳,，讓更多競買人了解涉拍房產(chǎn)的信息,。

三是法院全流程參與，暢通房產(chǎn)過戶交接程序,。為保證涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作各個環(huán)節(jié)的銜接順暢,，北京門頭溝法院執(zhí)行局全程參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的各個流程，從房屋查封,、信息調(diào)查,、議價評估、拍賣公告,，到網(wǎng)絡(luò)拍賣,、成交確認、過戶裁定,，均有執(zhí)行法官或法官助理進行推動與跟進,。

房屋成交后，競買人在處理繳納稅費,、房產(chǎn)過戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問題時,，若有需要，經(jīng)競買人申請,，法院也會參與配合,，輔助競買人完成上述工作。

四是積極引入專業(yè)力量,，為網(wǎng)拍工作提供保障。與專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣輔助服務(wù)機構(gòu)合作,，由第三方派駐專人在北京門頭溝法院執(zhí)行局,，負責(zé)協(xié)助法官接聽競買人的咨詢,、帶領(lǐng)競買人現(xiàn)場看樣、提供資料信息等服務(wù),，為競買人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù),。

下一步北京門頭溝法院預(yù)備借助第三方力量，為涉拍房屋制作VR視頻,，方便有意競買人更加直觀的了解房屋基本情況,。通過這種方式，暢通競買人與法院之間的溝通,，方便競買人更便捷的了解涉拍房產(chǎn)的信息,，提高網(wǎng)拍效率和成功率。下面請法官助理李雨芊介紹一下司法拍賣流程,。

在辦理執(zhí)行案件的過程中,，人民法院會依法對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有房產(chǎn)的,，法院會到不動產(chǎn)登記部門對房產(chǎn)進行查封,，防止財產(chǎn)轉(zhuǎn)移；同時,，根據(jù)法律規(guī)定,，須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告，進行公示,；也要對房屋進行現(xiàn)場勘查和實地調(diào)查,，查看房屋有無人居住、居住人員情況,、有無設(shè)定租賃等情況,。

當執(zhí)行法院為房產(chǎn)的首先查封法院的情況時，法院可依法啟動房產(chǎn)價格確認程序,。按照現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》,，當事人雙方可就房產(chǎn)進行議價；議價不成的可由執(zhí)行法院定向詢價,；

定向詢價不成的,，可進行網(wǎng)絡(luò)詢價，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)詢價平臺有三家,，包括京東網(wǎng),、淘寶網(wǎng)以及工商銀行，在系統(tǒng)內(nèi)錄入相關(guān)房產(chǎn)相關(guān)信息后,，三個平臺會根據(jù)大數(shù)據(jù)信息給出詢價價格,，拍賣價格取詢價價格的平均值，網(wǎng)絡(luò)詢價速度快,、價格低,，是確認財產(chǎn)處置參考價格的一種有效方式,；

網(wǎng)絡(luò)詢價不成的，或當事人一致要求委托評估以及法律規(guī)定必須要委托評估的,，法院會通過電子搖號確認評估公司,，請評估公司對房產(chǎn)進行評估。

在確定房產(chǎn)處置價格后,，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和拍賣政策,，一般按照網(wǎng)絡(luò)詢價或者評估價格的70%進行上拍，若一拍流拍,，則會在前次保留價基礎(chǔ)上再降20%進行拍賣,。最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫，由申請人和被執(zhí)行人自主協(xié)商確認拍賣平臺,。

房產(chǎn)拍賣的的公示期為一個月,，在這一個月公示期中有意競買人可以咨詢房屋的相關(guān)情況，有條件的,，也可以在法院的組織下進行看樣,。

競買人有意通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式競買房產(chǎn)的，需要在開拍前或者開拍時,，按照拍賣公告規(guī)定繳納保證金,，根據(jù)流程叫價。以一套拍賣成功的房產(chǎn)為例,，該房產(chǎn)在拍賣期間共有5位競買人叫價,，最后確認為價格最高者拍賣成功（配圖）。網(wǎng)絡(luò)拍賣中,，系統(tǒng)設(shè)定五分鐘自動延時,，五分鐘內(nèi)無人出價，則拍賣成交,。拍賣成交后,，需在公告規(guī)定時間內(nèi)將尾款全部交納，一般來說是十天,。

拍賣成交并且將全部尾款交納后,，執(zhí)行法院會出具拍賣成交裁定書，該裁定書為競買人辦理過戶時需要提供的材料,，出具裁定書后,，競買人可持裁定書辦理過戶，并按照規(guī)定到稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費,。

張家港律師曹輝團隊：競買人辦理完房屋過戶后,，面臨的房屋的實體交付問題。按照現(xiàn)行的拍賣政策,，房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負責(zé),，一直以來,，房屋拍賣后,，過戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點,，北京門頭溝法院引入行為類案件的騰房方法，采取“六到位工作法”,，從前期準備,、風(fēng)險評估、執(zhí)行預(yù)案,、協(xié)調(diào)聯(lián)動,、案件留痕、安置保障六個環(huán)節(jié)出發(fā),，確保騰退工作順利進行,。