涉房產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣情況及流程 張家港律師曹輝團隊

張家港律師曹輝團隊：唯一住房如何拍賣,？有抵押有租賃 不騰房怎么辦？涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡拍賣常見問題,，涉房產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣情況及流程,。

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1,、張家港律師曹輝團隊：唯一住房能否拍賣？

可以,。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房,，法院是不會對唯一住房進行處置，根據(jù)法律規(guī)定需預留5到8年的房屋租金,。比如在門頭溝法院辦理的北京融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案中,，在房屋拍賣成交之后，從拍賣款中為被執(zhí)行人預留了20萬余元的房屋租金,。

2,、已處置房產(chǎn)設定有權利負擔（抵押權、租賃權）如何處理,？

設定租賃權房屋,。對于拍賣房產(chǎn)上已設定租賃權的,，執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院在拍賣前會對其租賃權進行實質(zhì)審查,。如果租賃合同在查封之前簽訂,，并且實際履行，已交付租金,，這種情況下,，租賃權可以得到保護，即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定,。

具體認定標準,，上海市的某法院做了實踐性的探索，標準為在查封之前簽訂租賃合同,、租賃人已經(jīng)繳納租金,、承租人對房屋進行了實際占有。在面對此問題時,，北京門頭溝法院在實踐中會到物業(yè)公司或者居委會調(diào)查詢問,，部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會對住戶的情況有一定的了解，能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況,。

在某工貿(mào)公司申請執(zhí)行某建筑公司一案,，某建筑公司名下的商業(yè)產(chǎn)權大廈在查封之前已經(jīng)租賃出去，查明之后,，在拍賣公告中明確公示,。拍賣成交后，執(zhí)行法院負責承租人與競買人的對接,，按照原租賃合同履行,，合同履行之后法院再協(xié)助競買人房屋騰退工作。

設定抵押權房屋,。抵押權是擔保物權,，為確保債權的實現(xiàn)，債權人往往到不動產(chǎn)登記部門對房屋做抵押登記,，在財產(chǎn)變現(xiàn)后,，抵押權則表現(xiàn)為優(yōu)先受償權。根據(jù)法律規(guī)定,，有六個月的寬限期,。在陶某申請執(zhí)行趙某一案中，拍賣成交且過戶完成之后,，因房屋涉及抵押權,，且被執(zhí)行人沒有第二套住房，給了六個月的寬限期,。

3,、張家港律師曹輝團隊：拍賣房屋的交付問題

房產(chǎn)拍賣成交后,，在沒有法定理由的情況下（法定理由一般為：有效的租賃、六個月寬限期等）,，執(zhí)行法院應負責將所拍賣的房屋交付給競買人,。但實踐存在一些極端情形，如房屋實際占有人以特殊理由相要挾的情形,，需要法院去做大量工作完成交付,。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形，需要法院啟動強制騰退的程序,，要張貼強制遷出的公告,、找周轉住房等等。

在某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案中,，在房屋拍賣成交后，被執(zhí)行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋,，并且對房屋進行了破壞,，在法官做了大量釋法明理的工作之后，最終通過強制騰退的方式成功交付該房屋,。

就拍賣房屋的交付問題,，人民法院也在進行探索。如大興法院,，由專門的拍賣組負責拍賣全過程,，包括騰退房屋；中山市第一人民法院按照“決策事務職業(yè)化,、輔助事務社會化,、強制事務警務化的”思路，把強制執(zhí)行的事務劃分給法警隊承擔,；廣東高院專門針對拍賣成交后房屋交付問題出臺意見,。

盡管如此，實踐中的情況仍然十分復雜,，如某非融資性擔保公司申請執(zhí)行張某一案,，擬進行拍賣的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住，家屬情況是,，被執(zhí)行人之母患有癌癥,，且八十多歲，被執(zhí)行人的其中一個子女,，雖已成人,，但智力殘疾、肢體殘疾,，這種情況在拍賣成交后,，騰退房屋就存在很大的難度,。所有對于有意競買法院拍賣房屋的人，一定要事先權衡利弊得失,。

張家港律師曹輝團隊：競買人在競拍法拍房屋中應注意的問題

簡單講就是：認真讀,，親自看，仔細問,，深入思

讀：讀拍賣公告,、讀拍賣流程。公告方面,，主要看房屋瑕疵,，組織拍賣的法院會把拍賣標的的瑕疵在拍賣公告上標注清楚，作為有意競買人,，應對拍賣標的的瑕疵有足夠了解之后,，作出利益權衡，決定是否購買,。

拍賣對象的瑕疵包括：設定有合法的抵押權,，根據(jù)法律規(guī)定，騰房有六個月的寬限期,；設定有合法租賃權,，要容忍的租賃權期無法騰房；

實踐中存在房屋被實際占有,、居住的情形,，競買人對于此要有足夠的認識，并非辦理完過戶,，就可以立刻把房子交付拍賣的房屋,，此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細的介紹，所以一定要認真讀,。

另外,，拍賣平臺都會將具體拍賣流程詳細在平臺上公開，對于如何拍賣,、如何繳納保證金等問題可以閱讀平臺上的具體拍賣流程,。

看：看樣問題。目前部分法院將組織看樣工作進行外包,，有的法院是親自集中組織看樣,。拍賣公告所公示的信息不如實際看樣生動、形象,，就是我們通常所講的親歷性,。

比如孫某執(zhí)行許某一案中，北京門頭溝法院將被執(zhí)行人名下位于朝陽區(qū)惠新西街的房屋拍賣,，拍賣成交后,，競買人來院表示：因為其愛人沒有看,，但是看樣的時候，他去看了,，拍了視頻,，其愛人表示可以購買，但是拍賣成交后去看,，發(fā)現(xiàn)公攤面積太大,，其愛人不同意購買，以此為由要悔拍,。

問：購房資格,、過戶稅費等問題向有關部門咨詢。比如到不動產(chǎn)登記部門詢問購房資格問題,，就北京市而言,，各區(qū)的限購政策并不完全一樣。

如拍賣通州的某地下倉庫時,，按照通州的限購政策,，在北京市有一套住房就不能再次購買；納稅問題,，到不動產(chǎn)所在地稅務部門咨詢。最重要的是,，相關問題一定向執(zhí)行法院詢問,，可以電話詢問，也可以到法院執(zhí)行部門找到執(zhí)行法官或工作人員詢問,。

思：根據(jù)前期的詢問,、閱讀、看樣后,，進行理性思考,，而后再決定是否購買。在拍賣成交后,，以“沒想好”,、“家里人不同意”等作為理由悔拍，法院是不能支持的,，除了暫不予退還保證金之外,，法院還會對其訓誡。如果被認定成惡意悔拍,，根據(jù)法律規(guī)定可以對相關人員采取拘留,、罰款措施。

大慶中院曾對一惡意競買人作出處罰,，一男子在沒有購買意愿,、明知資金不足,、無力支付拍賣款的情況下，在競買人中惡意抬高價格,，連續(xù)出價16次將起拍價11萬元的拍品抬高至460萬元,，網(wǎng)絡成交后以沒有支付能力為由拒絕繳納拍賣余款，被法院拘留并罰款,。

張家港律師曹輝團隊：涉房產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣基本情況及一般流程

自2016年門頭溝法院開始通過網(wǎng)絡司法拍賣的方式進行財產(chǎn)處置起,，三年來通過網(wǎng)絡司法拍賣處置被執(zhí)行人財產(chǎn)共337件，成交108件,，成交額2.1億元,，溢價率為109.52%。其中拍賣房產(chǎn)共88件,，成交52件,，成交額2.08億元，有18名被執(zhí)行人因為在網(wǎng)絡上看到其房屋的拍賣公告,，在正式開拍前履行生效文書義務,，成功兌現(xiàn)申請人勝訴權。

網(wǎng)絡司法拍賣具有公開透明,、便捷高效,、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢,，與普通動產(chǎn)以及傳統(tǒng)拍賣方式相比,，涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡拍賣具有如下特點：

一是房產(chǎn)價值大，成交率高,，最大化被執(zhí)行人財產(chǎn)價值的實現(xiàn),。2016年至今，門頭溝法院通過網(wǎng)絡司法拍賣的方式拍賣動產(chǎn)的成交率為42%,，成交金額為0.91億元,，拍賣房產(chǎn)的成交率為59%，成交金額為2.08億元,。

一般而言,，普通動產(chǎn)的拍賣金額從幾塊到幾萬塊不等，對于一些幾十萬至上百萬的大標的案件,，即使動產(chǎn)處置成功,，也很難將申請人的權益全部兌現(xiàn)。與普通動產(chǎn)相比,，房產(chǎn)價值大,、成交率高，房產(chǎn)處置成功后，意味著申請人能夠拿到更多的錢,，通過網(wǎng)絡平臺拍賣房產(chǎn),，是提高財產(chǎn)處置效率，保障當事人合法權益的有效手段,。

此外,，由于房產(chǎn)的價值大，若對其依法進行處置,，也能夠對被執(zhí)行人形成有效威懾,，有效發(fā)揮強制措施的作用，促使被執(zhí)行人盡快履行義務,。

二是拍賣過程公開透明,，交易安全，最大化競買人利益的實現(xiàn),。與傳統(tǒng)拍賣方式相比,，網(wǎng)絡司法拍賣依托互聯(lián)網(wǎng)平臺，整個拍賣過程從信息公告,、競拍到交易確認公開透明,。申請人、被執(zhí)行人,、競買人以及社會公眾均可以通過第三方平臺瀏覽房產(chǎn)的拍賣信息和交易信息,。

特別是對于涉拍房產(chǎn)的細節(jié)以及拍賣流程、程序相關的問題,，還可以通過向第三方拍賣平臺或法院咨詢得到答復,。此外，拍賣當日,，競買人能夠實時在拍賣平臺上了解其他競買人的出價情況，從而更合理的選擇交易,。

三是房產(chǎn)拍賣成功后過戶交接程序復雜,，部分房屋騰房困難。普通動產(chǎn)交易成功后,，直接交付即可,，房產(chǎn)拍賣成功后，競買人需要親自前往相關機構進行過戶,；

在辦理過戶手續(xù)時,，房屋過戶費用種類多，稅費復雜,，比如土地增值稅,、契稅、出讓金以及房產(chǎn)涉及的物業(yè)費,、水,、電等費用,，需要競買人對房屋過戶涉及稅費有一定了解；部分案件中,，還會出現(xiàn)被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房內(nèi),，給騰房工作制造困難，又或者所拍房產(chǎn)涉及被執(zhí)行人唯一住房,，被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房,，不配合財產(chǎn)處置工作的，此類法拍房屋即使交易結束完成過戶,，后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問題,。

為最大化發(fā)揮房產(chǎn)司法網(wǎng)絡拍賣的作用，保護申請人,、被執(zhí)行人,、競買人的合法權益，我們從以下措施著手,，暢通涉房產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣工作流程,，加強工作標準化、規(guī)范化管理,，有效解決拍賣房屋騰退和交付等影響效率的問題：

一是窮盡措施調(diào)查信息,，保證涉拍房產(chǎn)信息完整準確。房屋上拍前,，對涉拍房屋進行詳盡調(diào)查,對包括但不限于房屋的權屬,、權利負擔、占有使用,、欠繳費稅,、質(zhì)量瑕疵等事項進行調(diào)查。

以北京門頭溝法院一套目前正在拍賣公告期的房產(chǎn)為例（展示京東網(wǎng)拍賣的某房產(chǎn)）,，1.對房屋結構進行調(diào)查,，對房屋戶型、朝向,、樓層等競買人最為關心的問題進行重點調(diào)查,，同時將房屋實際情況拍照記錄，進行公告,，便于競買人直觀了解房屋情況,。

對于被執(zhí)行人不配合看房的，通過向居委會,、物業(yè)等進行基層調(diào)查,，了解戶型、朝向，對相關信息予以登記,；2.對房屋權屬的調(diào)查,，特別是對是否設立抵押權，抵押權金額多少的問題進行調(diào)查,；3.對房屋居住情況的調(diào)查,，對于是否有鑰匙、是否設定租賃（若存在租賃,，詳細了解租賃的時間）,、居住情況、能否看樣等問題進行調(diào)查,。

二是豐富網(wǎng)拍宣傳手段,，提高涉拍房屋曝光度。利用好北京法院網(wǎng),、訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等傳統(tǒng)渠道,，發(fā)布拍賣公告，同時對拍賣的房屋信息在門頭溝法院官方微博,、微信,、抖音等平臺進行同期發(fā)布與公開，定期對集中拍賣的拍品策劃宣傳主題,，在《法治進行時》等欄目進行宣傳,，讓更多競買人了解涉拍房產(chǎn)的信息。

三是法院全流程參與,，暢通房產(chǎn)過戶交接程序,。為保證涉房產(chǎn)網(wǎng)絡司法拍賣工作各個環(huán)節(jié)的銜接順暢，北京門頭溝法院執(zhí)行局全程參與網(wǎng)絡司法拍賣的各個流程,，從房屋查封,、信息調(diào)查、議價評估,、拍賣公告,，到網(wǎng)絡拍賣、成交確認,、過戶裁定，均有執(zhí)行法官或法官助理進行推動與跟進,。

房屋成交后,，競買人在處理繳納稅費、房產(chǎn)過戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問題時,，若有需要,，經(jīng)競買人申請，法院也會參與配合，輔助競買人完成上述工作,。

四是積極引入專業(yè)力量,，為網(wǎng)拍工作提供保障。與專業(yè)的網(wǎng)絡司法拍賣輔助服務機構合作,，由第三方派駐專人在北京門頭溝法院執(zhí)行局,，負責協(xié)助法官接聽競買人的咨詢、帶領競買人現(xiàn)場看樣,、提供資料信息等服務,，為競買人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務。

下一步北京門頭溝法院預備借助第三方力量,，為涉拍房屋制作VR視頻,，方便有意競買人更加直觀的了解房屋基本情況。通過這種方式,，暢通競買人與法院之間的溝通,，方便競買人更便捷的了解涉拍房產(chǎn)的信息，提高網(wǎng)拍效率和成功率,。下面請法官助理李雨芊介紹一下司法拍賣流程,。

在辦理執(zhí)行案件的過程中，人民法院會依法對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有房產(chǎn)的,，法院會到不動產(chǎn)登記部門對房產(chǎn)進行查封，防止財產(chǎn)轉移,；同時,，根據(jù)法律規(guī)定，須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告,，進行公示,；也要對房屋進行現(xiàn)場勘查和實地調(diào)查，查看房屋有無人居住,、居住人員情況,、有無設定租賃等情況。

當執(zhí)行法院為房產(chǎn)的首先查封法院的情況時,，法院可依法啟動房產(chǎn)價格確認程序,。按照現(xiàn)行《最高人民法院關于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》，當事人雙方可就房產(chǎn)進行議價,；議價不成的可由執(zhí)行法院定向詢價,；

定向詢價不成的，可進行網(wǎng)絡詢價,，現(xiàn)在的網(wǎng)絡詢價平臺有三家,，包括京東網(wǎng),、淘寶網(wǎng)以及工商銀行，在系統(tǒng)內(nèi)錄入相關房產(chǎn)相關信息后,，三個平臺會根據(jù)大數(shù)據(jù)信息給出詢價價格,，拍賣價格取詢價價格的平均值，網(wǎng)絡詢價速度快,、價格低,，是確認財產(chǎn)處置參考價格的一種有效方式；

網(wǎng)絡詢價不成的,，或當事人一致要求委托評估以及法律規(guī)定必須要委托評估的,，法院會通過電子搖號確認評估公司，請評估公司對房產(chǎn)進行評估,。

在確定房產(chǎn)處置價格后,，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和拍賣政策，一般按照網(wǎng)絡詢價或者評估價格的70%進行上拍,，若一拍流拍,，則會在前次保留價基礎上再降20%進行拍賣。最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡服務提供者名單庫,，由申請人和被執(zhí)行人自主協(xié)商確認拍賣平臺,。

房產(chǎn)拍賣的的公示期為一個月，在這一個月公示期中有意競買人可以咨詢房屋的相關情況,，有條件的,，也可以在法院的組織下進行看樣。

競買人有意通過網(wǎng)絡司法拍賣的方式競買房產(chǎn)的,，需要在開拍前或者開拍時,，按照拍賣公告規(guī)定繳納保證金，根據(jù)流程叫價,。以一套拍賣成功的房產(chǎn)為例,，該房產(chǎn)在拍賣期間共有5位競買人叫價，最后確認為價格最高者拍賣成功（配圖）,。網(wǎng)絡拍賣中,，系統(tǒng)設定五分鐘自動延時，五分鐘內(nèi)無人出價,，則拍賣成交,。拍賣成交后，需在公告規(guī)定時間內(nèi)將尾款全部交納,，一般來說是十天,。

拍賣成交并且將全部尾款交納后，執(zhí)行法院會出具拍賣成交裁定書,，該裁定書為競買人辦理過戶時需要提供的材料,，出具裁定書后，競買人可持裁定書辦理過戶,，并按照規(guī)定到稅務局繳納相關稅費,。

張家港律師曹輝團隊：競買人辦理完房屋過戶后，面臨的房屋的實體交付問題,。按照現(xiàn)行的拍賣政策,，房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負責，一直以來,，房屋拍賣后,，過戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點，北京門頭溝法院引入行為類案件的騰房方法,，采取“六到位工作法”,，從前期準備、風險評估,、執(zhí)行預案,、協(xié)調(diào)聯(lián)動、案件留痕,、安置保障六個環(huán)節(jié)出發(fā),，確保騰退工作順利進行。