為了兒子籌備結(jié)婚，將自己唯一的養(yǎng)老房“假裝”賣(mài)給準(zhǔn)兒媳,，讓小兩口從銀行貸點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)車(chē),，結(jié)果兒子離婚后，自己的房子差點(diǎn)沒(méi)了……

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案情回顧：

王阿姨的兒子與小雪于2013年1月經(jīng)人介紹相識(shí)戀愛(ài),，為了促成倆人早日結(jié)婚，9月12日,，王阿姨與小雪簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,，約定將自己名下唯一的一套房屋以43萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給小雪，首付18萬(wàn)元,。隨后,，王阿姨在未收到首付款的情況下，便將上述房屋過(guò)戶至小雪一人名下,。9月16日,，小雪與銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，貸款25萬(wàn)用于個(gè)人購(gòu)置上述房屋,，并授權(quán)銀行將貸款發(fā)放至王阿姨的賬戶,。9月23日，銀行將25萬(wàn)元貸款發(fā)放至王阿姨賬戶,，小雪將其取走用于購(gòu)置小轎車(chē)一輛,。9月30日，王阿姨的兒子與小雪登記結(jié)婚,。為了小兩口的幸福生活,，王阿姨不僅從未收到首付款,，還從2015年7月開(kāi)始一直每月向小雪賬戶轉(zhuǎn)賬1700元幫助還房貸。

沒(méi)想到世事無(wú)常,，2019年9月,，兒子與小雪因感情破裂離婚了，更沒(méi)想到的是,，小雪持房產(chǎn)證要求一直居住在案涉房屋的自己搬離,，為守住唯一養(yǎng)老房，王阿姨向法院提起訴訟,，要求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效,，小雪協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

小雪認(rèn)為：

《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是雙方房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示,，是合法有效的,。向銀行貸款的25萬(wàn)元已實(shí)際打入王阿姨的賬戶，案涉房屋也已過(guò)戶至自己名下,，合同履行完畢,。案涉房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)人是自己,。此外,，購(gòu)房后沒(méi)有直接占有使用案涉房屋，是因?yàn)樽约罕局狆B(yǎng)老人的意愿,，出于善意讓王阿姨一直居住,。

王阿姨認(rèn)為：

當(dāng)初雖與小雪簽訂了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議但并無(wú)買(mǎi)賣(mài)的意思表示，賣(mài)房款也一分都沒(méi)有收到,，自己應(yīng)當(dāng)仍然為房屋的實(shí)際所有權(quán)人,。

法院審理：

法院一審、二審后認(rèn)為,，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人,，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。該案中,，作為“出賣(mài)人”的王阿姨出賣(mài)了自己房屋,，而未獲得任何價(jià)款；作為“買(mǎi)受人”的小雪,，不僅未支付任何價(jià)款而取得房屋所有權(quán),，還獲得房屋交易的價(jià)款25萬(wàn)元，明顯不符合買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征,。根據(jù)民法典的規(guī)定,，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。王阿姨與小雪之間系虛假的買(mǎi)賣(mài)房屋意思表示,，雙方并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,，故《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效,，王阿姨有權(quán)要求小雪協(xié)助將涉案房屋恢復(fù)至其名下。

此外,，購(gòu)買(mǎi)他人房屋讓公婆居住,，屬于值得提倡的行為，但購(gòu)買(mǎi)公婆的房屋讓公婆居住,，然后再請(qǐng)求公婆騰退房屋,，使原本有房居住的公婆在未獲得房屋價(jià)款的情況下，變成無(wú)房居住,，此行為實(shí)難以歸于可提倡的善行,。故小雪稱其本著贍養(yǎng)老人的意愿，出于善意讓王阿姨住著訴爭(zhēng)房屋的理由,，不能成立,。

最終法院判決，王阿姨與小雪于2013年9月12日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效,；小雪在本判決生效后10日內(nèi)，協(xié)助王阿姨將案涉房屋所有權(quán)登記變更至王阿姨名下,。

法官說(shuō)法：

民法典第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效,。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理,?！蓖ㄖ\虛偽意思表示，是指行為人與相對(duì)人一致同意表示事項(xiàng)不應(yīng)該發(fā)生效力,，雙方當(dāng)事人一致同意僅造成訂立某項(xiàng)民事法律行為的表面假象,，而實(shí)際并不想使有關(guān)民事法律行為的法律效果產(chǎn)生。法律之所以對(duì)這種共同作假行為給予明確的否定評(píng)價(jià),，主要是涉及公共秩序問(wèn)題,。

誠(chéng)信是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是我國(guó)民法典確定的民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則,。通過(guò)簽訂虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同套取銀行貸款，這種行為不僅違反了法律,、擾亂正常的市場(chǎng)秩序,，還為雙方當(dāng)事人埋下隱患，稍有不慎就可能會(huì)面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)和復(fù)雜的訴訟糾紛,，最終導(dǎo)致“房財(cái)”兩空,，情節(jié)嚴(yán)重的還可能構(gòu)成犯罪。法官在此提醒大家：要時(shí)刻遵循誠(chéng)實(shí)原則,，切莫被眼前利益蒙蔽雙眼,。

法條鏈接：

《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》

第二條  民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件,，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定,，適用當(dāng)時(shí)的法律,、司法解釋的規(guī)定，但是適用民法典的規(guī)定更有利于保護(hù)民事主體合法權(quán)益,，更有利于維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序,，更有利于弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的除外。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十三條  具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力,；（二）意思表示真實(shí),；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，不違背公序良俗,。

第一百四十六條  行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,，依照有關(guān)法律規(guī)定處理,。

第一百五十七條  民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后,，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定,。