• 【發(fā)布單位】哈爾濱市
• 【發(fā)布文號(hào)】哈政發(fā)〔2008〕10號(hào)
• 【發(fā)布日期】2008-04-15
• 【生效日期】2008-04-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】哈爾濱市
• 【所屬類別】政策參考

哈爾濱市人民政府關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的若干意見

哈爾濱市人民政府關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的若干意見 

(哈政發(fā)〔2008〕10號(hào))





 各區(qū)人民政府,，市政府各委,、辦、局,，各有關(guān)單位：



 為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作,，理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制,，提高物業(yè)管理服務(wù)水平,改善人民群眾生活質(zhì)量,推動(dòng)“三個(gè)適宜”現(xiàn)代文明城市建設(shè),，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見：



 一,、統(tǒng)一思想,，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性



 近年來，隨著城市建設(shè)步伐的加快和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長,，我市物業(yè)管理得到了迅速發(fā)展,，在城市管理中的地位和作用日益突出，越來越受到廣大人民群眾與社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視,。加強(qiáng)物業(yè)管理工作有利于提高城市管理水平,，改善城市人居環(huán)境；有利于推進(jìn)地區(qū)文化建設(shè),，提高群眾生活質(zhì)量;有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,，保障人民群眾安居樂業(yè)。各級(jí)政府,、有關(guān)部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十七大精神,，樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，站在改善民生,、推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的高度,，統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí),，立足現(xiàn)實(shí),、著眼長遠(yuǎn)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、強(qiáng)化措施,，努力開創(chuàng)物業(yè)管理工作的新局面,。



 二、理順體制,，健全完善“市,、區(qū)、街道,、社區(qū)”四級(jí)管理體系



 加強(qiáng)物業(yè)管理工作,，要按照“條塊結(jié)合、以塊為主,、屬地管理”的原則,，完善管理體制，明確管理職責(zé),，落實(shí)工作責(zé)任,，充分發(fā)揮區(qū)、街道,、居委會(huì)的優(yōu)勢作用,，共同推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展。



 （一）成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。組長由分管副市長擔(dān)任,，副組長由市房產(chǎn)住宅部門主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，成員由市房產(chǎn)住宅,、建設(shè),、規(guī)劃、公安,、城管,、環(huán)保、物價(jià),、工商,、財(cái)政、稅務(wù),、民政、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督,、供排水,、供熱、燃?xì)?、供電,、通訊和各區(qū)政府等部門和單位主要負(fù)責(zé)同志組成。主要職責(zé)：研究決定物業(yè)管理重大方針政策，決策和部署物業(yè)管理重要事項(xiàng),，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重點(diǎn)疑難問題和物業(yè)管理協(xié)會(huì)工作,。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)住宅部門,。



 （二）市房產(chǎn)住宅部門是全市物業(yè)管理的行政主管部門,。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家和省有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,；起草并組織實(shí)施我市物業(yè)管理法規(guī),、規(guī)章和政策；培育和規(guī)范物業(yè)管理市場,；負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理；負(fù)責(zé)住房專項(xiàng)維修資金歸集和使用的監(jiān)督管理,；指導(dǎo)各區(qū)物業(yè)管理工作等,。



 （三）各區(qū)人民政府要指定一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)：貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律,、法規(guī)和政策,；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常指導(dǎo)和監(jiān)督；辦理駐區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作,；辦理業(yè)主委員會(huì)備案工作,；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng),；劃分物業(yè)管理區(qū)域,；監(jiān)督物業(yè)管理用房的配置和使用；協(xié)助市維修資金管理中心做好本轄區(qū)住房專項(xiàng)維修資金的歸集工作,；調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛,，及時(shí)處理投訴等。



 （四）各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要明確一名領(lǐng)導(dǎo)同志分管物業(yè)管理工作,。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉,、備案工作；指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)；負(fù)責(zé)聯(lián)席會(huì)議的召集,；調(diào)解社區(qū)居民委員會(huì),、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的關(guān)系等,。



 （五）社區(qū)居民委員會(huì)要明確具體人員協(xié)助做好物業(yè)管理工作,。主要職責(zé)：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作,；協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督,；促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理共同發(fā)展等。



 （六）建立聯(lián)席會(huì)議工作制度,。物業(yè)管理活動(dòng)出現(xiàn)矛盾糾紛,，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會(huì),、公安派出所,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位召開聯(lián)席會(huì)議,，共同協(xié)商解決,。



 三、明確職責(zé),，形成齊抓共管的工作新局面



 各有關(guān)行政管理部門要按照相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé),，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的監(jiān)督檢查力度,，形成齊抓共管的工作局面，為廣大人民群眾創(chuàng)造舒適,、安全,、和諧的生活環(huán)境。



 市房產(chǎn)住宅行政管理部門,、區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管力度,，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為,，提高服務(wù)質(zhì)量,；建設(shè)行政管理部門要監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量保修責(zé)任制，按照法律,、法規(guī)規(guī)定及房屋買賣合同約定的保修范圍和時(shí)限履行保修義務(wù),；民政部門要指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)完善居民自治，協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,；公安部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的防盜、防搶,、安全監(jiān)控,、區(qū)域保安、流動(dòng)人口,、犬類豢養(yǎng)等治安防范的檢查監(jiān)督，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好車輛停放、防火救火,、搶險(xiǎn)救災(zāi)等交通,、消防管理工作，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域治安秩序的穩(wěn)定,；規(guī)劃部門要審核物業(yè)管理用房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置情況,，在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中明確標(biāo)注位置和面積；城管部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理,，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好居民生活垃圾收集,、清掃等環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)；規(guī)劃,、城管部門要按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告,、牌匾的設(shè)置審批和監(jiān)督管理工作；城管行政執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度,，按照職責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞綠地,、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂涂亂畫,、私搭濫建等違法行為,；環(huán)保部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域居住環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督管理，按照職責(zé)權(quán)限依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)煙塵污染,、噪聲擾民等行為,；價(jià)格部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，明確各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和指導(dǎo)價(jià)格,，全面推行價(jià)格公示制度,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為；工商部門要嚴(yán)把企業(yè)和個(gè)體工商戶注冊登記關(guān),，對(duì)違反《物權(quán)法》等法律,、法規(guī)規(guī)定的，不予以登記注冊,；質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要加強(qiáng)電梯的檢驗(yàn)檢測,、安全監(jiān)察工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)公司進(jìn)行電梯保養(yǎng)維護(hù),，保證電梯正常安全運(yùn)行,；供排水行政管理部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域供排水工作的監(jiān)督管理，理順供排水單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,；電業(yè)部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域公共用電的監(jiān)督管理,，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好共用設(shè)施設(shè)備的配電工作；供熱部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域供熱工作的監(jiān)督管理,，監(jiān)督供熱企業(yè)做好供熱設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理,，保證供熱質(zhì)量,。



 各有關(guān)行政管理部門要積極受理相關(guān)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴和舉報(bào)，及時(shí)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類違法行為,。



 四,、突出重點(diǎn)，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理市場秩序



 （一）規(guī)范前期物業(yè)管理工作,。物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí),，由區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行核實(shí)，未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的,，不得交付使用,。建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，不得對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項(xiàng)向買受人擅自作出承諾,。建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù),，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，要對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記,。



 （二）規(guī)范業(yè)主大會(huì)的組織運(yùn)作,。住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要及時(shí)組建籌備組,，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、小區(qū)管理規(guī)定,，按規(guī)定進(jìn)行備案。業(yè)主委員會(huì)要在所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下依法開展工作,，積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)需要換屆,、補(bǔ)選委員時(shí),，區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，并重新辦理備案手續(xù),。業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)的,，由區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期召開；逾期仍不召開的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或委托社區(qū)居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì),。其他單位和個(gè)人不得擅自組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止,、任期屆滿未換屆,、無法正常開展工作等情況時(shí)，由社區(qū)居委會(huì)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),，并盡快選舉新的業(yè)主委員會(huì),。未成立業(yè)主大會(huì)的，可由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng),。未實(shí)行物業(yè)管理的項(xiàng)目，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主自行管理,，提供以共用設(shè)施設(shè)備維修,、保潔、公共秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù),，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同分?jǐn)偂?


 （三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同管理工作,。建設(shè)單位與買受人簽訂房屋買賣合同中，要明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)費(fèi)用,、物業(yè)保修范圍和時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng),，或者將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同附件提供給買受人,。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同,，約定各自的權(quán)利,、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促,、催交,；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交,。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的,，由業(yè)主委員會(huì)按合同約定予以處理；雙方有爭議的,，由區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)調(diào)處,；調(diào)處不成的依法解決。



 （四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量,，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同未明確約定的事宜,，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施,。區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真履行合同，按照合同約定提供管理服務(wù),。市房產(chǎn)住宅部門要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度,，并通過網(wǎng)絡(luò)等方式向社會(huì)定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級(jí)，實(shí)現(xiàn)信用信息資源共享,，完善社會(huì)監(jiān)督與服務(wù),，促進(jìn)市場競爭機(jī)制的建立，形成“守信為榮,、失信為恥,、無信為憂”的良好市場環(huán)境。



 五,、理順程序,，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制



 區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督管理，保證物業(yè)管理活動(dòng)正常持續(xù)開展,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)時(shí),，由區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,、保證居民基本生活秩序,、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則,，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法按照程序進(jìn)行,。業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，由解約方在解除合同60日前書面告知對(duì)方,，并將解約原因,、解約時(shí)間等書面報(bào)告區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,。同時(shí),，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu),、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在合同解除前,，依法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同解除之日起10日內(nèi),，按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)圖紙檔案資料等。合同期限內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù),。企業(yè)擅自退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的,，記入企業(yè)信用檔案；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 六,、明確標(biāo)準(zhǔn)，建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制



 市房產(chǎn)住宅部門要從我市物業(yè)管理發(fā)展水平和廣大人民群眾現(xiàn)實(shí)需求出發(fā),，以房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),、保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù),、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容為主,，制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,，測定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際成本,、法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格,，定期向社會(huì)公布；同時(shí),，要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行明碼標(biāo)價(jià)制度,，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)向業(yè)主進(jìn)行公示,。



 七,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展



 （一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。物業(yè)管理工作覆蓋面廣,，推進(jìn)難度大，各級(jí)政府,、有關(guān)部門要將加強(qiáng)物業(yè)管理工作擺上重要議事日程,，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確任務(wù),，落實(shí)責(zé)任,，形成一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系,，為加強(qiáng)物業(yè)管理工作提供有力組織保障,。



 （二）加強(qiáng)輿論宣傳。各有關(guān)部門要采取多種形式,，大力宣傳物業(yè)管理政策法規(guī),，讓業(yè)主和社會(huì)各界正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí),，樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念,，人人關(guān)心、支持物業(yè)管理,，為物業(yè)管理發(fā)展?fàn)I造良好的社會(huì)輿論氛圍,。



 （三）加強(qiáng)政策扶持,。各級(jí)政府、各有關(guān)部門要加大對(duì)舊住宅區(qū)的整治改造力度,，完善配套設(shè)施,，為舊住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造條件。要積極扶持舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作,，研究建立保障準(zhǔn)備金,，給予政策支持，防止發(fā)生企業(yè)“棄管”現(xiàn)象,。



 （四）加強(qiáng)監(jiān)督檢查,。各有關(guān)部門要各司其職、密切配合,，依法加強(qiáng)物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查力度,，共同推動(dòng)我市物業(yè)管理工作健康發(fā)展。



 哈爾濱市人民政府



 二○○八年四月十五日