• 【發(fā)布單位】住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】建房[2009]274號
• 【發(fā)布日期】2009-12-01
• 【生效日期】2010-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
• 【所屬類別】政策參考

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知 

(建房[2009]274號)





 各省,、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：



 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,，我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行中的情況，請及時告我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司,。



 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部



 二○○九年十二月一日



 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則




第一章 總則




第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《
中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,，制定本規(guī)則。




第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利,，履行相應(yīng)的義務(wù)。




第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé),，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督,。




第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,，對業(yè)主具有約束力。



 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。




第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，要求停止侵害,、消除危險、排除妨害,、賠償損失,。




第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助,，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。




第二章 業(yè)主大會




第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。



 只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。




第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：



 （一）物業(yè)管理區(qū)域證明,；



 （二）房屋及建筑物面積清冊；



 （三）業(yè)主名冊,；



 （四）建筑規(guī)劃總平面圖,；



 （五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；



 （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明,；



 （七）其他有關(guān)的文件資料,。




第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組,。




第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任,。




第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦,。



 籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決,。



 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。




第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：



 （一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份,、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,；



 （二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點,、形式和內(nèi)容,；



 （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,；



 （五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單,；



 （六）制定業(yè)主委員會選舉辦法,；



 （七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。



 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。




第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主,。



 基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,，可以認(rèn)定為業(yè)主。



 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定,。




第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦,。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格,，根據(jù)物業(yè)規(guī)模,、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素,，確定業(yè)主委員會委員候選人名單,。




第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議,。



 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立,。




第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目,，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。




第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：



 （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （二）制定和修改管理規(guī)約,；



 （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員,；



 （四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；



 （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；



 （六）籌集和使用專項維修資金,；



 （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；



 （八）改變共有部分的用途,；



 （九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；



 （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項,。




第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：



 （一）物業(yè)的使用,、維護(hù)、管理,；



 （二）專項維修資金的籌集,、管理和使用；



 （三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配,；



 （四）業(yè)主共同利益的維護(hù),；



 （五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；



 （六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù),；



 （七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,。




第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：



 （一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；



 （二）業(yè)主委員會的職責(zé),；



 （三）業(yè)主委員會議事規(guī)則,；



 （四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式,；



 （五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法,；



 （六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；



 （七）業(yè)主大會會議的表決程序,；



 （八）業(yè)主委員會委員的資格,、人數(shù)和任期等；



 （九）業(yè)主委員會換屆程序,、補(bǔ)選辦法等,；



 （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集,、使用和管理,；



 （十一）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會印章的使用和管理。




第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。




第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。



 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,。



 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：



 （一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的,；



 （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,；



 （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。




第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。



 采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主,；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。凡需投票表決的,，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。




第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：



 （一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算,；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算,；尚未進(jìn)行實測的,，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；



 （二）建筑物總面積,，按照前項的統(tǒng)計總和計算,。




第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：



 （一）業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計算,，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,，按一人計算；



 （二）總?cè)藬?shù),，按照前項的統(tǒng)計總和計算,。




第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積,。



 一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的,，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。



 業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán),。




第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議,。



 未參與表決的業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。




第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以幢,、單元,、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,。




第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),，具體委托內(nèi)容,、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。




第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造,、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。




第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔,。



 業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,。




第三章 業(yè)主委員會




第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成,。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，并符合下列條件：



 （一） 具有完全民事行為能力；



 （二） 遵守國家有關(guān)法律,、法規(guī),；



 （三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,，模范履行業(yè)主義務(wù),；



 （四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔,；



 （五） 具有一定的組織能力,；



 （六） 具備必要的工作時間。




第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制,，每屆任期不超過5年,，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán),。



 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,，推選業(yè)主委員會主任和副主任。




第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：



 （一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況,；



 （二）管理規(guī)約,；



 （三）業(yè)主大會議事規(guī)則；



 （四）業(yè)主大會決定的其他重大事項,。




第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。



 業(yè)主委員會任期內(nèi),，備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。




第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：



 （一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,；



 （二）召集業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理實施情況；



 （三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；



 （四）及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施,；



 （六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；



 （七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用,；



 （八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；



 （九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。




第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：



 （一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則；



 （二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定,；



 （三）物業(yè)服務(wù)合同,；



 （四）專項維修資金的籌集、使用情況；



 （五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況,；



 （六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況,；



 （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；



 （八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料,。




第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議,。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議,。




第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集,。



 業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。



 業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議,。




第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議,。



 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn),，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。




第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：



 （一）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的會議記錄；



 （二）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的決定,；



 （三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同,；



 （四）業(yè)主委員會選舉及備案資料,；



 （五）專項維修資金籌集及使用賬目；



 （六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊,；



 （七）業(yè)主的意見和建議,。




第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章,。



 使用業(yè)主大會印章,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定,。




第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支,。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，接受業(yè)主監(jiān)督,。



 工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定,。




第四十三條 有下列情況之一的,，業(yè)主委員會委員資格自行終止：



 （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的,；



 （二）喪失民事行為能力的,；



 （三）依法被限制人身自由的；



 （四）法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形,。




第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),，可以決定是否終止其委員資格：



 （一）以書面方式提出辭職請求的；



 （二）不履行委員職責(zé)的,；



 （三）利用委員資格謀取私利的,；



 （四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；



 （五）侵害他人合法權(quán)益的,；



 （六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的,。




第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會,。




第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時,，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足,。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議,，重新選舉業(yè)主委員會。




第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月,，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。




第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,。




第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督




第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動,，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴,。




第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。




第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況,，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的,，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。




第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的,，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議,。




第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。




第五十四條 召開業(yè)主委員會會議,，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,，并聽取居民委員會的建議。



 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。




第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,，物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主,；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。




第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止,，拒不移交所保管的檔案資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交,。



 業(yè)主委員會任期屆滿后,，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交,。




第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的,，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作,。




第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。




第五十九條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。




第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動,。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,，從事違反法律,、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰,。




第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門,、公安派出所,、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加,，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題,。




第五章 附 則




第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會的,，可參照執(zhí)行本規(guī)則。




第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工,，按各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。




第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行,。《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止,。