• 【發(fā)布單位】82003
• 【發(fā)布文號】桂建房字[1985]13號
• 【發(fā)布日期】1985-05-01
• 【生效日期】1985-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣西壯族自治區(qū)關(guān)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn) 實行綜合開發(fā)和商品房經(jīng)營管理試行辦法

廣西壯族自治區(qū)關(guān)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)
 實行綜合開發(fā)和商品房經(jīng)營管理試行辦法
 
（桂建房字＜1985＞13號）
 根據(jù)國發(fā)＜1984＞123號文“
國務(wù)院關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問題的暫行規(guī)定”,、國家計委,、城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的計設(shè)字（1984）2233號文關(guān)于印發(fā)《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》的通知和自治區(qū)人民政府桂政發(fā)＜1984＞111號“批轉(zhuǎn)區(qū)建委《關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制的若干規(guī)定》的通知”精神，為更好地開發(fā)我區(qū)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè),，搞好房屋的商品生產(chǎn)和經(jīng)營管理,，提高城市建設(shè)的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,，特制定本辦法,。



一、城鎮(zhèn)房地綜合開發(fā)

 1．城鎮(zhèn)房地綜合開發(fā)要以經(jīng)批準(zhǔn)了的城市總體規(guī)劃為依據(jù),，以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心,，根據(jù)有利生產(chǎn)，方便生活的原則,，在搞好開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,，開辟新區(qū)與改造舊區(qū)相結(jié)合，成街成片統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè),。

 2．各城鎮(zhèn)根據(jù)需要和可能,，可以成立多個或多種形式的房地產(chǎn)開發(fā)公司，三年內(nèi)可以免繳所得稅,。同時,，允許這些公司在同等條件下開展競爭，擴(kuò)大經(jīng)營范圍,，提高經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益,。

 3．城鎮(zhèn)各地房地產(chǎn)開發(fā)公司對內(nèi)可組織市內(nèi)單位集資統(tǒng)建，也可以建設(shè)成套住宅和非住宅出售,，還可以承發(fā)包各類工程,，對外根據(jù)自愿、平等,、互利的原則,，可同外省、外地、外商合資經(jīng)營,。

 4．城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司,，開發(fā)的范圍：（1）成片開發(fā)地段或小區(qū)；（2）承包制訂和組織實施小區(qū)建設(shè)規(guī)劃,；（3）辦理開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的征地上報審批手續(xù),，承包拆遷安置、平整場地,、搞好道路,、通水、通電,、通訊,、排水和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施；（4）承發(fā)包組織以住宅為主的地面建筑設(shè)計,、施工的招標(biāo)投標(biāo)和各項配套設(shè)施的建設(shè),；（5）承包與開發(fā)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)。

 5．根據(jù)國務(wù)院國發(fā)＜1984＞123號文和國家城鄉(xiāng)建設(shè)部（84）城研字第320號文件精神,，各城市（建制鎮(zhèn)）人民政府可成立統(tǒng)一的征地管理機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)管理規(guī)劃范圍內(nèi)土地的征用、拆遷等行政管理業(yè)務(wù),，并實行征地費(fèi)用包干使用,，保證建設(shè)用地。今后建設(shè)單位用地,。都必須統(tǒng)由其作出安排,。凡屬實行成街成片綜合開發(fā)所需辦理的土地征用審核工作，要按照城市總體規(guī)劃,，根據(jù)建設(shè)規(guī)模實際需要,，制訂出開發(fā)區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后一次或分次按現(xiàn)行審批權(quán)限辦理,，其他單位在開發(fā)區(qū)要地,，應(yīng)憑政府土地管理部門批準(zhǔn)的文件撥給。

 統(tǒng)一征地和開發(fā)的具體經(jīng)濟(jì)活動可采取以下方式：一是城市（含建制鎮(zhèn)）政府,，可設(shè)立土地開發(fā)公司,，專營土地開發(fā)，并將經(jīng)開發(fā)的土地有償轉(zhuǎn)讓給建設(shè)單位,；二是城市（含建制鎮(zhèn)）政府征地管理機(jī)構(gòu)如因人力不足可通過簽訂承包合同,，委托房地綜合開發(fā)公司代辦征地手續(xù)、拆遷及進(jìn)行綜合開發(fā)和經(jīng)營的具體工作,。

 綜合開發(fā)中所發(fā)生的開發(fā)配套費(fèi)包括：小區(qū)或街區(qū)規(guī)劃經(jīng)費(fèi),、征地,、青苗補(bǔ)償、拆遷,、安置、土地平整,、各項基礎(chǔ)工程費(fèi),、綠化、貸款利息和稅金以及開發(fā)管理費(fèi)等,，均由土地使用者合理負(fù)擔(dān),。其價格的控制幅度由政府征地管理機(jī)構(gòu)為主，會同當(dāng)?shù)亟ㄎ?、計委,、建行核定?


二、商品房的經(jīng)營管理

 （一）商品房的生產(chǎn)（建設(shè)）

 1．商品房可由開發(fā)公司與各單位簽訂協(xié)議,，集資進(jìn)行建設(shè),，包括成套住宅、商業(yè)樓宇,、辦公或其他用房等,；還可以由開發(fā)公司所掌握的資金和材料，實行商品房生產(chǎn)與經(jīng)營,，完全按商品規(guī)律辦事,，開發(fā)公司根據(jù)工程進(jìn)度，按實際需要向建設(shè)銀行申請貸款,，在不超過投資總額的前提下,，可以不受年度的限制。每年年初由區(qū)建委根據(jù)各地市,、各公司商品房生產(chǎn)的資金,、材料供應(yīng)的可能情況，下達(dá)給各地市,、各公司一個年度商品房生產(chǎn)指標(biāo),，并抄送區(qū)計委、區(qū)統(tǒng)計局各一份,。

 2．商品房所需建筑“三材”,，原則上按自治區(qū)人民政府桂政發(fā)（1984）111號文精神辦理，歸口區(qū)城鄉(xiāng)建委統(tǒng)籌安排,，自治區(qū)根據(jù)情況撥給適當(dāng)周轉(zhuǎn)材料,，其余由市場調(diào)節(jié)解決。

 3．經(jīng)營商品住宅的資金來源有單位自籌,、銀行,、建行貸款,、專項補(bǔ)助、予收購房款,、地方財力和“外引內(nèi)聯(lián)”資金等,。經(jīng)營單位應(yīng)與從事建筑安裝企業(yè)一樣，在建設(shè)銀行開設(shè)戶頭,，其資金的收支和運(yùn)用應(yīng)接受建設(shè)銀行的檢查,。

 4．經(jīng)營商品房的單位，因經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要,，企,、事業(yè)單位因補(bǔ)貼本單位職工購買商品住宅以及個人購房資金不足時，可向工商銀行申請辦理購房貸款,，個人貸款必須根據(jù)先存后貸,，存貸結(jié)合的原則。單位及個人貸款,，均應(yīng)負(fù)擔(dān)貸款利息,。貸款的具體辦法由當(dāng)?shù)毓ど蹄y行制定。

 （二）商品住宅的經(jīng)營和價格原則

 1．商品住宅主要由房管部門和房屋建設(shè)開發(fā)公司實行專業(yè)經(jīng)營,；但為了鼓勵競爭,，提高投資效益，建筑,、建材部門和其他單位（包括城鄉(xiāng)集體單位）有條件,，也可對外經(jīng)營。單位新建的住宅應(yīng)逐步由分配改為向本單位干部,、職工補(bǔ)貼出售,。

 2．商品住宅銷售價格，原則上由土地開發(fā)和小區(qū)配套設(shè)施費(fèi),、住宅成本,、經(jīng)營單位3％的管理費(fèi)和2．5％的利潤組成，不形成小區(qū),，分散建設(shè)的住宅,，銷售價格中也可以收取配套費(fèi)。出售給私人的住宅,，目前一般不收或部分收取開發(fā)配套費(fèi),。

 每套住宅因?qū)哟巍⒊?、及環(huán)境不同,，可有價格等級差，級差幅度為5～10％,。座落于市中心的商品房,，價格差也可以大些,。

 為了鼓勵私人購房，個人全額購房及補(bǔ)貼出售房,，凡一次付款者,，可享受10－20％的優(yōu)惠待遇，分期付款者,，首次付款需要50％以上,，余額由各地確定付款期限，和5～8％的還款年息,；用外匯購房可按外匯幣值差享受相應(yīng)的優(yōu)惠。拖欠款者,，亦按期限加付購房款10－－20％的處罰,。

 （三）商品房的經(jīng)營形式、對象和手續(xù)

 1．商品房的經(jīng)營形式有六種：

 （1）國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位（事業(yè)單位企業(yè)經(jīng)營性的單位除外）的職工,、干部個人購買住宅,，國家補(bǔ)貼售價三分之一，單位補(bǔ)貼三分之一,，個人支付三分之一,。

 （2）廠礦企業(yè)的職工、干部個人購買住宅,，由所在廠礦企業(yè)補(bǔ)貼售價的三分之二,，個人支付三分之一。

 （3）有證個體工商戶和居民購買住宅所需資金由本人負(fù)擔(dān),，對個別確有困難的,，當(dāng)?shù)卣梢暰唧w情況由國家適當(dāng)給予補(bǔ)貼，但最多不超過三分之一,，其余由個人支付,。

 （4）個人全價購買商品住宅

 個人購買商品住宅的補(bǔ)貼范圍，限于按國務(wù)院嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定中應(yīng)住的標(biāo)準(zhǔn),，多購面積不限,，但不予補(bǔ)貼，收取全價,。

 國家補(bǔ)貼的資金來源,，按隸屬關(guān)系，根據(jù)具體情況,，分別由各級財政予算安排解決,。

 （5）單位全價全棟購買。

 （6）非住宅全價或按商品價出售,，具體價格由當(dāng)?shù)卮_定,。

 2．對象

 凡有當(dāng)?shù)卣綉艨诘母刹?、職工、居民,，都可以申請購買住宅,。優(yōu)先賣給無房戶、擁擠戶,、不方便戶,、晚婚青年戶，因落實私房政策而需遷出戶,，用外匯購房戶和經(jīng)批準(zhǔn)回廣西定居的華僑,，外籍華人、港,、澳,、臺同胞。

 3．手續(xù)

 （1）凡職工要求購買補(bǔ)貼出售住宅者,，先向所在單位申請,，由所在單位負(fù)責(zé)向住宅經(jīng)營部門辦理購房，付款等手續(xù),，個人負(fù)擔(dān)的房款由所在單位收繳,，個人購買全價出售的房產(chǎn)，可以直接向經(jīng)營單位購買,。分期付款購買住宅,，必須有單位作保。

 （2）非當(dāng)?shù)爻鞘袘艨?，進(jìn)城經(jīng)商活動,，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)也可以在城鎮(zhèn)購、建房屋,，其辦法有三：一是租房,；二是按契約購房并確定使用年限，到期出售者將房屋收回,；三是按契約借地建房,，并按規(guī)定交納土地使用費(fèi)（稅），期滿后,，房屋由國家作價收購,，其房屋償價按實計算。經(jīng)商戶購,、建的房屋要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦清房證手續(xù),，否則政府不予承認(rèn)。

 （四）商品住宅的管理與維修

 1．單位及個人購買的商品房（包括企業(yè)內(nèi)部補(bǔ)貼出售的房）,，憑當(dāng)?shù)氐拈L住戶口,，根據(jù)經(jīng)營部門出售的證明,，到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，受法律保護(hù),，按國務(wù)院發(fā)布的《
城市私有房屋管理條例》管理,；全價出售的商品房允許出售、繼承,、轉(zhuǎn)讓,、分割；補(bǔ)貼出售的商品住宅產(chǎn)權(quán)屬于私人,，有合法繼承權(quán)和居住權(quán),，如確不需居住時，可由原補(bǔ)貼單位或房管部門按個人支付部分折價收購,。

 2．商品房不論出售給單位或個人,，土地均屬國家所有，由政府房管部門管理,。商品房周圍空地，除統(tǒng)一規(guī)劃綠化外,，任何單位及個人,，不得侵占，亂搭亂蓋,。

 3．住宅小區(qū)內(nèi)和居民點內(nèi),，以房管部門為主，吸收居委會,、派出所,、居民代表等參加，組織成立管理委員會,，實行民主管理,，管理費(fèi)可按實攤銷。

 4．商品住宅的維修可以實行統(tǒng)籌統(tǒng)支的辦法,，單位或個人購房戶,，每月按建筑面積向房管部門交定額統(tǒng)籌維修費(fèi)，由房管部門的建行設(shè)立專戶,，?？顚Ｓ茫坏门沧鏊?。房管部門可建立專業(yè)維修隊,，負(fù)責(zé)承包商品住宅的維修事宜。統(tǒng)籌維修的范圍是指共用部分,，如樓梯,、天面,、上下水管道，公用照明等項,，室內(nèi)部分維修由住戶自理,，不在統(tǒng)籌范圍之內(nèi)。統(tǒng)籌維修費(fèi)定額,，由各市根據(jù)各地情況自行制定,。

 （五）根據(jù)國家統(tǒng)計局1983年頒發(fā)的固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計報表制度規(guī)定，商品房投資完成數(shù)不在國家核定的基建投資總規(guī)模內(nèi),，但在統(tǒng)計上要在年基4表《按資金來源分的基本建設(shè)投資》的“其他投資”中單獨(dú)列出“商品房”完成投資數(shù),，并在年終后一個月內(nèi)匯總上報區(qū)計委、區(qū)建委,、區(qū)統(tǒng)計局各一份,。



三、城市（建制鎮(zhèn)）的綜合開發(fā)及商品房經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)工作歸口區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會管理,。



四,、本辦法自頒發(fā)之日起試行，各地可根據(jù)本辦法制定具體實施細(xì)則,。