- 【發(fā)布單位】81302
- 【發(fā)布文號】閩建房[87]006號
- 【發(fā)布日期】1987-04-29
- 【生效日期】1987-07-01
- 【失效日期】--
- 【文件來源】
- 【所屬類別】地方法規(guī)
福建省商品房價格管理暫行規(guī)定
福建省商品房價格管理暫行規(guī)定
(1987年4月29日閩建房<87>006號)
第一條 為加強商品房的市場管理和商品房價格管理,加速住宅商品化進(jìn)程,,推動城市住房制度的改革,,特制定本規(guī)定。
第二條 凡經(jīng)營商品房的企業(yè),,都必須執(zhí)行本規(guī)定,。
第三條 制定商品房價格必須遵循下列原則:
1.按照價值規(guī)律,促使商品房經(jīng)營企業(yè)加強經(jīng)濟效益核算,,改善經(jīng)營管理,,降低成本,提高社會效益,、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益,。
2.“按質(zhì)論價,分等定價”,。除工程成本等固有的價格因素外,,要考慮房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu),、層次,、朝向,、自然環(huán)境、所處地段,、交通條件等調(diào)節(jié)因素,,正確制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、等級標(biāo)準(zhǔn),、按質(zhì)分等核定商品房價格,。
3.要同當(dāng)前住房制度改革的總要求相適應(yīng),按照目前房租實際水平和人民群眾的支付能力,,以“保本微利”的要求核定商品住宅的價格水平,。
4.要建立競爭型價格模式。經(jīng)營商品住宅,,要以當(dāng)?shù)卣贫ǖ膬r格為最高限價,,允許向下浮動;非住宅用房,,允許上下浮動,。
第四條 商品房價格因素:
1.房屋本身的建筑造價,包括土建造價,、室內(nèi)水電等設(shè)備安裝費和建筑材料差價,。
2.征地拆遷費用包括征用土地補償費,耕地占用稅,、拆遷補償安置費。
3.三通一平費包括通水,、通電,、通路和場地平整費用。
4.室外配套費包括小區(qū)內(nèi)道路,、路燈,、通訊、給排水,、污水處理,、煤氣管道、環(huán)衛(wèi)設(shè)施,、公共綠地,、綠化和建筑小品等建設(shè)費用。
5.利息一般以一年利率為限,,計算基數(shù)由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y金占用情況確定,。
6.經(jīng)營管理費包括工資、勞保福利,、旅差費,、辦公費,、廣告費、上繳各級行業(yè)歸口管理部門的管理費等,。
7.其他用費包括小區(qū)規(guī)劃及系統(tǒng)工程設(shè)計費,、地質(zhì)勘探費、工程質(zhì)量監(jiān)督費,、工程試驗費等,。
8.利潤。
第五條 商品房附加價格因素(即商品房銷售代征費) :
1.公共設(shè)施費包括小區(qū)幼托,、中小學(xué),、文化站和行政管理(如居委會、房管站,、派出所)用房的建設(shè)費,。公共設(shè)施費原則上由地方財政投資,如地方財政無力承擔(dān),,經(jīng)市人民政府或地區(qū)行署批準(zhǔn),,可例入售價外的代征費。
2.城建大配套征地附加費(系指閩政(1986)綜413號文規(guī)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費),,作為代征費,。
3.建筑稅。
第六條 直接向個人出售的商品房住宅的價格可按下列因素計算:
1.房屋本身的工程造價,;
2.征地拆遷費,;
3.三通一平費;
4.室外配套費,;
5.利息(個人購房已預(yù)付購房款或訂金的,,應(yīng)相應(yīng)不計利息或少計利息);
6.經(jīng)營管理費,。
舊住宅出售給個人,,可比照此規(guī)定計算,然后按成新程度折價出售,。
第七條 營業(yè)性用房(如寫字樓,、旅館、店鋪等)的價格因素,,可在第四條規(guī)定的基礎(chǔ)上,,再增加地段差價(即級差地租、下同)因素,。商品住宅地段差價,,由各市、縣根據(jù)購買力及市場供求情況合理確定。
第八條 成片開發(fā)的商品房價格,,原則上以居住小區(qū)(新村)為單位進(jìn)行核定,。房屋本身造價、利息,、管理費和利潤直接計入以幢為單位的房屋價格,。如果房屋基礎(chǔ)部分造價懸殊太大的應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)拉平。征地拆遷費,、三通一平費,、室外配套費和其他費用按小區(qū)(新村)房屋建筑總面積分?jǐn)偂?
第九條 房屋本身工程造價、三通一平費,、室外配套費均按工程成本費計入價格,,經(jīng)營管理費按工程成本和征地拆遷費的3%計取(其中0.5%上繳各級行業(yè)歸口管理部門),;利息利率按銀行規(guī)定,;征地費和其他費用按當(dāng)?shù)仄骄~或?qū)嶋H發(fā)生的費用計取,;利潤按工程成本,、管理費、其他費用三項之和為基數(shù)并以開發(fā)公司相應(yīng)的等級,,分別按3%-5%計取,。
第十條 商品房價格計算公式:
△工程成本=房屋本身工程造價+三通一平費+室外配套費;
△售價=(工程成本+管理費+其他費用)×(1+利潤率)+征地拆遷費+利息,;
△綜合售價=售價±(朝向,、層次、地段差價等調(diào)節(jié)因素),。
第十一條 商品房地段差價,,大中城市按最繁華區(qū)、繁華區(qū),、一般市區(qū)、邊緣發(fā)展區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)五個等級,,小城市按四個等級,,縣鎮(zhèn)按三個等級劃分,具體地段劃分界線,,由各市,、縣政府根據(jù)具體情況及供求關(guān)系確定。
商品房經(jīng)營單位地段差價的收入,,應(yīng)上交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)歸口管理機關(guān)調(diào)節(jié)使用,,主要用于遠(yuǎn)郊區(qū)地段差價補貼、地形復(fù)雜地段開發(fā)補貼,也可安排部份公房建設(shè)解決無力建購房的居民住房問題,。
地段差價收取標(biāo)準(zhǔn),,以房屋售價為基數(shù),城市最繁華區(qū)增加25%,;繁華區(qū)增加15%,;一般市區(qū)增加5%;邊緣發(fā)展區(qū)不增不減,;遠(yuǎn)郊區(qū)減少10%,。
第十二條 住宅樓不同層次差價只允許控制在±10%的幅度內(nèi)調(diào)整,各層樓房增減百分比之代數(shù)和應(yīng)為零,。
第十三條 各市,、縣的房管(建委)部門、物價部門,、建設(shè)銀行,,可按照本規(guī)定的原則,結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,,制定本市,、縣商品房價格管理實施細(xì)則,組織編制本市,、縣的“商品住宅最高價格限額表”(分結(jié)構(gòu),、分地段、分層次,、分標(biāo)準(zhǔn)),,報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)執(zhí)行,并報省物價委員會,、省建設(shè)委員會和省建行備案,。
第十四條 各商品房開發(fā)經(jīng)營單位編制的工程概預(yù)算,須經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行審核后,,方可作為成本依據(jù),,并與其他可計入價格的成本項目的資料一并報當(dāng)?shù)胤抗埽ńㄎ┎块T和物價部門審批。
第十五條 省物價委員會,、省建設(shè)委員會和省建設(shè)銀行負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促各地認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)定,,對違反本規(guī)定計價原則、計價范圍,、更改計價辦法的問題,,有權(quán)糾正。
第十六條 經(jīng)營單位必須嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定,。各級物價檢查機關(guān)對不按規(guī)定自行訂價,、擅自提價的,,可按《對違反物價紀(jì)律實行經(jīng)濟制裁的暫行規(guī)定》查處。
第十七條 經(jīng)濟特區(qū),、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)或用外匯,、僑匯購房的,可根據(jù)不同情況,、不同銷售對象,,采取優(yōu)惠、協(xié)商價格,。
第十八條 本規(guī)定自一九八七年七月一日起執(zhí)行,。
第十九條 本規(guī)定解釋權(quán)屬福建省建設(shè)委員會。
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