• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號】閩建房[87]006號
• 【發(fā)布日期】1987-04-29
• 【生效日期】1987-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福建省商品房價格管理暫行規(guī)定

福建省商品房價格管理暫行規(guī)定
 
（1987年4月29日閩建房＜87＞006號）

第一條 為加強(qiáng)商品房的市場管理和商品房價格管理,，加速住宅商品化進(jìn)程，推動城市住房制度的改革,，特制定本規(guī)定,。



第二條 凡經(jīng)營商品房的企業(yè),，都必須執(zhí)行本規(guī)定。



第三條 制定商品房價格必須遵循下列原則：

 1．按照價值規(guī)律,，促使商品房經(jīng)營企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益核算,，改善經(jīng)營管理，降低成本,，提高社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益,。

 2．“按質(zhì)論價,，分等定價”。除工程成本等固有的價格因素外,，要考慮房屋的質(zhì)量,、結(jié)構(gòu),、層次、朝向,、自然環(huán)境,、所處地段、交通條件等調(diào)節(jié)因素,，正確制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、等級標(biāo)準(zhǔn)、按質(zhì)分等核定商品房價格,。

 3．要同當(dāng)前住房制度改革的總要求相適應(yīng),，按照目前房租實際水平和人民群眾的支付能力，以“保本微利”的要求核定商品住宅的價格水平,。

 4．要建立競爭型價格模式,。經(jīng)營商品住宅,，要以當(dāng)?shù)卣贫ǖ膬r格為最高限價，允許向下浮動,；非住宅用房,，允許上下浮動。



第四條 商品房價格因素：

 1．房屋本身的建筑造價,，包括土建造價,、室內(nèi)水電等設(shè)備安裝費和建筑材料差價,。

 2．征地拆遷費用包括征用土地補(bǔ)償費，耕地占用稅,、拆遷補(bǔ)償安置費,。

 3．三通一平費包括通水、通電,、通路和場地平整費用,。

 4．室外配套費包括小區(qū)內(nèi)道路,、路燈、通訊,、給排水,、污水處理、煤氣管道,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施,、公共綠地,、綠化和建筑小品等建設(shè)費用。

 5．利息一般以一年利率為限,，計算基數(shù)由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y金占用情況確定,。

 6．經(jīng)營管理費包括工資,、勞保福利、旅差費,、辦公費、廣告費,、上繳各級行業(yè)歸口管理部門的管理費等,。

 7．其他用費包括小區(qū)規(guī)劃及系統(tǒng)工程設(shè)計費、地質(zhì)勘探費,、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程試驗費等,。

 8．利潤,。



第五條 商品房附加價格因素（即商品房銷售代征費） ：

 1．公共設(shè)施費包括小區(qū)幼托、中小學(xué),、文化站和行政管理（如居委會,、房管站,、派出所）用房的建設(shè)費,。公共設(shè)施費原則上由地方財政投資，如地方財政無力承擔(dān),，經(jīng)市人民政府或地區(qū)行署批準(zhǔn),，可例入售價外的代征費。

 2．城建大配套征地附加費（系指閩政（1986）綜413號文規(guī)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費）,，作為代征費。

 3．建筑稅,。



第六條 直接向個人出售的商品房住宅的價格可按下列因素計算：

 1．房屋本身的工程造價,；

 2．征地拆遷費；

 3．三通一平費,；

 4．室外配套費,；

 5．利息（個人購房已預(yù)付購房款或訂金的,，應(yīng)相應(yīng)不計利息或少計利息）；

 6．經(jīng)營管理費,。

 舊住宅出售給個人,，可比照此規(guī)定計算,，然后按成新程度折價出售。



第七條 營業(yè)性用房（如寫字樓,、旅館、店鋪等）的價格因素,，可在第四條規(guī)定的基礎(chǔ)上,，再增加地段差價（即級差地租、下同）因素,。商品住宅地段差價，由各市,、縣根據(jù)購買力及市場供求情況合理確定,。



第八條 成片開發(fā)的商品房價格，原則上以居住小區(qū)（新村）為單位進(jìn)行核定,。房屋本身造價,、利息,、管理費和利潤直接計入以幢為單位的房屋價格。如果房屋基礎(chǔ)部分造價懸殊太大的應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)拉平,。征地拆遷費,、三通一平費、室外配套費和其他費用按小區(qū)（新村）房屋建筑總面積分?jǐn)偂?


第九條 房屋本身工程造價,、三通一平費、室外配套費均按工程成本費計入價格,，經(jīng)營管理費按工程成本和征地拆遷費的3％計?。ㄆ渲?．5％上繳各級行業(yè)歸口管理部門）；利息利率按銀行規(guī)定,；征地費和其他費用按當(dāng)?shù)仄骄~或?qū)嶋H發(fā)生的費用計??；利潤按工程成本、管理費,、其他費用三項之和為基數(shù)并以開發(fā)公司相應(yīng)的等級,，分別按3％－5％計取。



第十條 商品房價格計算公式：

 △工程成本＝房屋本身工程造價＋三通一平費＋室外配套費,；

 △售價＝（工程成本＋管理費＋其他費用）×（1＋利潤率）＋征地拆遷費＋利息,；

 △綜合售價＝售價±（朝向,、層次、地段差價等調(diào)節(jié)因素）,。



第十一條 商品房地段差價，大中城市按最繁華區(qū),、繁華區(qū),、一般市區(qū)、邊緣發(fā)展區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)五個等級,，小城市按四個等級,，縣鎮(zhèn)按三個等級劃分,，具體地段劃分界線，由各市,、縣政府根據(jù)具體情況及供求關(guān)系確定,。

 商品房經(jīng)營單位地段差價的收入，應(yīng)上交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)歸口管理機(jī)關(guān)調(diào)節(jié)使用,，主要用于遠(yuǎn)郊區(qū)地段差價補(bǔ)貼、地形復(fù)雜地段開發(fā)補(bǔ)貼,，也可安排部份公房建設(shè)解決無力建購房的居民住房問題,。

 地段差價收取標(biāo)準(zhǔn)，以房屋售價為基數(shù),，城市最繁華區(qū)增加25％,；繁華區(qū)增加15％,；一般市區(qū)增加5％；邊緣發(fā)展區(qū)不增不減,；遠(yuǎn)郊區(qū)減少10％,。



第十二條 住宅樓不同層次差價只允許控制在±10％的幅度內(nèi)調(diào)整，各層樓房增減百分比之代數(shù)和應(yīng)為零,。



第十三條 各市、縣的房管（建委）部門,、物價部門,、建設(shè)銀行，可按照本規(guī)定的原則,，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,，制定本市,、縣商品房價格管理實施細(xì)則，組織編制本市,、縣的“商品住宅最高價格限額表”（分結(jié)構(gòu)、分地段,、分層次,、分標(biāo)準(zhǔn)），報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)執(zhí)行,，并報省物價委員會,、省建設(shè)委員會和省建行備案。



第十四條 各商品房開發(fā)經(jīng)營單位編制的工程概預(yù)算,，須經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行審核后，方可作為成本依據(jù),，并與其他可計入價格的成本項目的資料一并報當(dāng)?shù)胤抗埽ńㄎ┎块T和物價部門審批,。



第十五條 省物價委員會、省建設(shè)委員會和省建設(shè)銀行負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促各地認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)定,，對違反本規(guī)定計價原則,、計價范圍,、更改計價辦法的問題,，有權(quán)糾正,。



第十六條 經(jīng)營單位必須嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定。各級物價檢查機(jī)關(guān)對不按規(guī)定自行訂價,、擅自提價的,，可按《對違反物價紀(jì)律實行經(jīng)濟(jì)制裁的暫行規(guī)定》查處。



第十七條 經(jīng)濟(jì)特區(qū),、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或用外匯,、僑匯購房的，可根據(jù)不同情況,、不同銷售對象,，采取優(yōu)惠、協(xié)商價格,。



第十八條 本規(guī)定自一九八七年七月一日起執(zhí)行,。



第十九條 本規(guī)定解釋權(quán)屬福建省建設(shè)委員會。