• 【發(fā)布單位】81511
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1987-07-20
• 【生效日期】1987-08-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

煙臺(tái)市城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案

煙臺(tái)市城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案
 為了改革舊的城鎮(zhèn)住房制度,，逐步推行住宅商品化，制定本方案,。


一,、改革的指導(dǎo)思想

 這次城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是，從我國(guó)國(guó)情和我市實(shí)際情況出發(fā),，通過(guò)把公房租金標(biāo)準(zhǔn)提高到準(zhǔn)成本租金水平,，同時(shí)發(fā)給職工相應(yīng)數(shù)量住房券的辦法，將住宅由實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配,，初步改革長(zhǎng)期以來(lái)低房租高補(bǔ)貼的分配制度,，逐步把住宅的生產(chǎn)、分配,、交換,、消費(fèi)納入有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)軌道，使住宅資金能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)，形成比較合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，加快住宅建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展,。

 為此，改革要堅(jiān)持如下原則：（一）根據(jù)財(cái)政經(jīng)濟(jì)狀況量力而行,。在起步階段通過(guò)“一手發(fā)出去,，一手收回來(lái)”的空轉(zhuǎn)辦法，舊房產(chǎn)權(quán)單位實(shí)收房租仍維持原來(lái)的低租水平,，同時(shí)只是對(duì)公有住宅的租金進(jìn)行改革,，把改革的代價(jià)控制在國(guó)家、地方和企業(yè)財(cái)力允許的范圍內(nèi),，兼顧各方面的利益,，使改革的步子能夠邁得開，走得動(dòng),。（二）充分考慮到職工家庭經(jīng)濟(jì)承受力和群眾心理承受力,。一方面堅(jiān)定不移地貫徹“多住房多拿錢”的原則，另一方面又要保證多數(shù)家庭不過(guò)多地增加支出,，使改革能夠得到大多數(shù)人的擁護(hù)而順利起步,。（三）在有限條件下邁大步，一開始就從根本上沖破舊制度的框架,。即以改革公房租金為突破口,，由現(xiàn)行低租金一步提高到準(zhǔn)成本租金，在質(zhì)上體現(xiàn)住宅的商品屬性,，在量上達(dá)到住宅商品化的初步要求,；調(diào)動(dòng)職工買房的積極性，使租售價(jià)格比較接近住宅簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要,，并利用商品原則抑制不合理的需求膨脹,，從制度上糾正住房分配的不正之風(fēng)。

 住房制度改革是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，需要有計(jì)劃,，分階段地推進(jìn)。初步設(shè)想,，“七五“期間基本完成由準(zhǔn)成本租金向成本租金的過(guò)渡,，“八五”、“九五”期間基本達(dá)到商品租金,。目前的改革只是在有限范圍內(nèi)起步,，舊房由空轉(zhuǎn)逐步向?qū)嵽D(zhuǎn)過(guò)渡，新房全部實(shí)轉(zhuǎn),，進(jìn)入良性循環(huán),。隨著改革的深化,，全體職工都將參加改革，所有住宅全部進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn),，準(zhǔn)成本租金過(guò)渡到商品租金,，實(shí)現(xiàn)改革的最終目標(biāo)。


二,、改革的范圍



（一）改革的實(shí)施范圍：芝罘區(qū)范圍內(nèi)的中央,、省、市,、區(qū)屬的單位和居民,。不含鎮(zhèn)及鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)屬單位和居民。



（二）住房券的發(fā)放范圍：在改革范圍內(nèi)改革前住公房（簡(jiǎn)稱舊房）的固定職工,、合同制職工,、離退休職工；按國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔1978〕104號(hào)文件規(guī)定享受40％生活補(bǔ)貼的退職職工,；經(jīng)勞動(dòng)部門批準(zhǔn),，在常年性生產(chǎn)（工作）崗位上頂崗位生產(chǎn)（工作）的城市戶口的計(jì)劃內(nèi)臨時(shí)工,；街道居委會(huì)編制內(nèi)的工作人員,；被聘用到國(guó)營(yíng)、縣以上集體單位的停薪留職人員,；帶薪服役的軍人,；職工配偶系農(nóng)村戶口，在改革范圍內(nèi)住公房的職工,；原是國(guó)營(yíng)和縣以以上集體單位正式職工的勞教人員（須經(jīng)過(guò)審查批準(zhǔn)）,，均屬發(fā)券范圍。

 住自有住宅和租賃私人住宅的職工,，住集體宿舍的單職工（不含家在本市區(qū)暫住集體宿舍的）,，配偶是農(nóng)村戶口而本人住單位集體宿舍的職工，住工商公司房產(chǎn)的職工,，住非租賃公房及臨時(shí)安置動(dòng)遷戶房的職工,，暫不列入發(fā)券范圍。

 凡改革后住進(jìn)新建公房（簡(jiǎn)稱新房）的職工（含配偶一方在外地的職工）,，分別由外地所在單位和本地所在單位,，按本方案規(guī)定的計(jì)券工資基數(shù)和發(fā)券系數(shù)計(jì)發(fā)人民幣。

 駐煙部隊(duì)參與地方改革問(wèn)題,，另與部隊(duì)商定,。在具體辦法確定以前，暫按以下辦法處理：1,、部隊(duì)住地方房產(chǎn)的干部,、職工,，視同住戶一方在外地的職工對(duì)待；2,、地方住部隊(duì)房產(chǎn)的職工,，不發(fā)住房券。



（三）計(jì)算住房券的工資基數(shù)：執(zhí)行行政事業(yè)工資標(biāo)準(zhǔn)的職工,，以基礎(chǔ)工資,、職務(wù)工資、工齡補(bǔ)貼之和為基數(shù),；執(zhí)行企業(yè)工資標(biāo)準(zhǔn)的職工,，以標(biāo)準(zhǔn)工資加五元副食品補(bǔ)貼為基數(shù)；帶薪服役的軍人,，以其原標(biāo)準(zhǔn)工資為基數(shù),；在國(guó)外工作的人員，以國(guó)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)工資為基數(shù),；未參加工資改革的行政事業(yè)和企業(yè)離退休職工,，以離退休時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)工資加十七元補(bǔ)貼和五元副食品補(bǔ)貼為基數(shù)；工資改革后的離退休職工,，行政事業(yè)單位的,，以離退休時(shí)的基礎(chǔ)工資、職務(wù)工資,、工齡補(bǔ)貼之和為基數(shù),，企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)工資加五元副食品補(bǔ)貼為基數(shù)；按國(guó)發(fā)〔1978〕104號(hào)文件規(guī)定享受40％生活補(bǔ)貼的退職職工,，以計(jì)算退職費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)工資加五元副食品補(bǔ)貼為基數(shù),；計(jì)劃內(nèi)臨時(shí)工，以煙臺(tái)市勞動(dòng)局規(guī)定的工資標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù),；街道居委會(huì)工作人員,，以芝罘區(qū)政府規(guī)定的工資標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)；被聘用到國(guó)營(yíng),、縣以上集體單位的停薪留職人員,，由聘用單位按其停薪留職前的標(biāo)準(zhǔn)工資為基數(shù)；勞教人員由原工作單位按其勞教前的標(biāo)準(zhǔn)工資為基數(shù)計(jì)券,。

 上述提租發(fā)券范圍的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為：

 公房承租房數(shù)： 68,，085戶

 發(fā)券職工人數(shù)： 139，745人

 公房總使用面積： 2,，345,，430平方米

 原個(gè)人月自負(fù)租金總額： 152，322元

 月新租金總額： 2,，744,，153元

 月計(jì)券工資總額： 11,，038，063


三,、房租標(biāo)準(zhǔn),、發(fā)券系數(shù)和運(yùn)轉(zhuǎn)程序



（一）房租標(biāo)準(zhǔn)的確定：

 住宅每平方米建筑面積造價(jià)按203．34元計(jì)算。租金由五項(xiàng)因素構(gòu)成：1．折舊期60年,，減2％殘值,；2．修繕費(fèi)，每平方米建筑面積每年2．1元,；3．投資利息,，年息3％；4．管理費(fèi),，為前三項(xiàng)因素之和的10％,；5．稅金，占租金的12％,。五項(xiàng)因素合計(jì),，每平方米使用面積每月準(zhǔn)成本租金1．28元，是成本租金1．53元的83．7％,，是商品租金2．4元的53％,。

 計(jì)算各類住宅租金采取“基本租金加減法”。首先,，統(tǒng)一確定1．28元為基本租金,，其住宅標(biāo)準(zhǔn)有七項(xiàng)：平頂防水屋面或瓦屋面,；窗上一玻一紗,，內(nèi)室有門；水,、電,、廁到戶；水泥地面,、抹灰墻面和頂棚,；一磚（含）以上或大板外墻；一炕,、一灶,、暖氣到戶。然后,，按照住房的居住條件,，對(duì)超過(guò)基本租金住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按項(xiàng)目增加租金,；對(duì)達(dá)不到基本租金住宅標(biāo)準(zhǔn),，按項(xiàng)目減少租金,。增減項(xiàng)目的租金，多數(shù)按準(zhǔn)成本價(jià)格計(jì)算,，個(gè)別較高檔裝修項(xiàng)目,，按商品價(jià)格計(jì)算。按照“基本租金加減法”計(jì)算后,，市區(qū)實(shí)際平均租金為1．17元／立方米,。



（二）發(fā)券系數(shù)的確定：

 1、測(cè)算的平均數(shù)據(jù)：

 職工平均住房使用面積：16．78平方米

 職工平均月計(jì)券工資額：78．99元

 原職工平均月自負(fù)房租額：1．09元

 平均單位面積月新租金額：1．17元／平方米

 2,、發(fā)券系數(shù)的計(jì)算公式：

 平均單位面 職工平均 原職工平均

 積月租金額×使用面積－月負(fù)房租額

發(fā)券系數(shù)＝────────────────×100％

 職工平均月計(jì)券工資額

 1．17×16．78－1．09

 ＝───────────────×100％＝23．5％

 78．99

 此公式的基本原理是：月發(fā)券總額等于月提租總額,。即發(fā)放給職工的住房券，通過(guò)相應(yīng)的住宅租金收回來(lái),。

 3,、職工發(fā)券額的計(jì)算

 發(fā)券額＝計(jì)券工資額×23．5％



（三）運(yùn)轉(zhuǎn)程序

 改革前的舊房（個(gè)人購(gòu)買的除外）實(shí)行空轉(zhuǎn)，其住戶的住房券和租金采取“以證代券,，差額結(jié)算,，沉淀統(tǒng)籌，納入基金”的形式流轉(zhuǎn),。即在模擬動(dòng)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上,，核定對(duì)每個(gè)職工戶應(yīng)發(fā)的住房券和應(yīng)交的新租金數(shù)，爾后各單位先按財(cái)政局核定的減免補(bǔ)助資金統(tǒng)籌額,，繳現(xiàn)金存入銀行,，作為兌現(xiàn)沉淀券的準(zhǔn)備金。對(duì)收大于支或支大于收的,，由承租人所在單位進(jìn)行差額結(jié)算：增支的交現(xiàn)金,，存入銀行，也做為沉淀券的準(zhǔn)備金,；沉淀的券（憑證）匯總向銀行結(jié)算后,，做為個(gè)人的購(gòu)建房基金；老房租仍劃轉(zhuǎn)原產(chǎn)權(quán)部門,。

 改革后租用新建住宅和購(gòu)買公用住宅的職工,，都由所在單位按統(tǒng)一券系數(shù)發(fā)人民幣，并代扣租金（如交租有余,，進(jìn)入個(gè)人購(gòu)建房基金）和歸還銀行貸款,。資金來(lái)源，屬企業(yè)單位的進(jìn)入成本,，屬行政事業(yè)單位的列入經(jīng)費(fèi)支出,。


四、減免補(bǔ)助辦法

 在住房制度改革中,，對(duì)于發(fā)給的住房券全部交租后仍要增加較多支出（3．01元以上）的家庭,，在堅(jiān)持多住房多拿錢原則的前提下,，考慮到目前職工收入較低的狀況和三十多年住房分配制度的歷史背景，以及其他特殊情況,，根據(jù)財(cái)政和企業(yè)的承受能力,，在一定時(shí)期內(nèi)采取適當(dāng)?shù)臏p免補(bǔ)助政策，作為過(guò)渡辦法,，緩解一部分職工的經(jīng)濟(jì)壓力和心理壓力,，保證住房制度改革的順利起步。



（一）減免補(bǔ)助范圍,。減免補(bǔ)助辦法只適用于住在改革前舊房中的“舊住戶”,。“舊住戶”中增支戶的四種情況,，即增支三元以下的,、配偶一方為農(nóng)村戶口而在城市住公房的、一戶占有2套（含）以上住宅的和舊住戶換房的,，不予減免補(bǔ)助,。對(duì)建國(guó)前參加革命工作的老干部，根據(jù)其參加工作的不同時(shí)期適當(dāng)給予減免照顧,。對(duì)新住戶中少數(shù)特別困難戶,，可由所在單位通過(guò)福利性途徑解決。



（二）減免補(bǔ)助條件,。確定增支戶的減免補(bǔ)助比例,，以家庭住房使用面積和家庭人均計(jì)券工資水平作為兩個(gè)制約條件。工資越高,，面積越大,，減免補(bǔ)助比例越低，反之就越高,。這樣,，主要考慮家庭經(jīng)濟(jì)承受能力,，并從某種程度上限制住大房,，盡量維護(hù)改革的積極作用。



（三）減免補(bǔ)助比例,。用于舊住戶增支的減免補(bǔ)助資金控制在發(fā)券總額的7％以內(nèi),。這一部分減免補(bǔ)助，將隨著住房資金理順逐步減少,，以至取消。以后少數(shù)特別困難戶，可實(shí)行福利性補(bǔ)助,。



（四）減免補(bǔ)助所需資金，屬企業(yè)單位進(jìn)入成本,，屬行政事業(yè)單位列入經(jīng)費(fèi)支出。


五,、公有住宅出售

 鼓勵(lì)職工購(gòu)買住宅,，是住房制度改革的重要目的之一。在改革起步階段,，由于準(zhǔn)成本租金與商品租金距離較大,，加之傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念影響，人們對(duì)買房還有一個(gè)心理適應(yīng)過(guò)程,，單靠提高租金還不能完全調(diào)動(dòng)職工買房的積極性,，還必須在出售住宅方面采取一些必要的措施。



（一）合理確定住宅售價(jià),。住宅建設(shè)的各種費(fèi)用應(yīng)按各自的渠道解決,，不應(yīng)全部攤在個(gè)人購(gòu)房?jī)r(jià)內(nèi)。1,、變現(xiàn)行的無(wú)償安置拆遷戶為有償安置,，降低房?jī)r(jià)。2,、由買房職工所在單位負(fù)擔(dān)開發(fā)費(fèi),。3、個(gè)人買房由國(guó)家免征住宅造價(jià)中的建筑稅和營(yíng)業(yè)稅,。這樣,，把住宅每平方米建筑面積售價(jià)降到舊城改造區(qū)258．43元，新征地建設(shè)區(qū)256．51元,。這是買全部產(chǎn)權(quán)的優(yōu)惠價(jià)格,。



（二）出售有限產(chǎn)權(quán)住宅。在有條件的企業(yè),，可以買一部分房子,，然后以全部產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠價(jià)的70％賣給本企業(yè)職工使用，職工有使用權(quán)和繼承權(quán),，但不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓,、出租、贈(zèng)與和典當(dāng),，如需出售,，必須按使用年限減去折舊出售給本單位。



（三）向買房職工發(fā)放低息抵押貸款,。職工買房首次應(yīng)付款30％,，余額由銀行發(fā)放低息抵押貸款，銀行得視購(gòu)房者實(shí)際償還能力，規(guī)定期限,，分期付還,，但必須在十年到十五年內(nèi)還清本息。有條件的企事業(yè)單位,，可給低收入職工貼息,。



（四）購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)，首次付款超過(guò)30％的,，每多10％,，按購(gòu)房款總額優(yōu)惠2％。



（五）新建住宅實(shí)行先賣后租,，先賣給個(gè)人后賣給單位,。近期出售給個(gè)人的比例暫定為10％以上。



（六）舊房的出售,，要結(jié)合逐步進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)有計(jì)劃地進(jìn)行,。既要實(shí)行優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買,，又要防止賤價(jià)出售,，搞新的不正之風(fēng)。出售舊房由產(chǎn)權(quán)單位提出計(jì)劃,，報(bào)房管部門平衡批準(zhǔn),。


六、住宅基金制度

 為了保證住宅生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)能有一個(gè)正常的資金渠道,，應(yīng)逐步建立市和企業(yè)及個(gè)人的住宅基金制度，把現(xiàn)在圍繞住宅發(fā)生的生產(chǎn),、流通,、消費(fèi)等資金集中起來(lái)，作為住宅基金,，統(tǒng)一由銀行控制作為住宅信貸資金來(lái)源,。

 住宅基金的提取渠道：1、財(cái)政用于住房的撥款,；2,、企事業(yè)單位用于住房建設(shè)的自籌資金；3．企業(yè)原已進(jìn)入成本的住房維修費(fèi),、折舊費(fèi),；4、留利比例較高的企業(yè)單位在獎(jiǎng)勵(lì)基金項(xiàng)下提取的“職工購(gòu)房基金”,；5、各單位新房租金的一定比例,；6,、出售住宅收入的資金等,。同時(shí)銀行要開展儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，發(fā)行住房債券,，吸收存款,，擴(kuò)大住宅周轉(zhuǎn)基金。

 企業(yè)要逐步創(chuàng)造條件,，疏導(dǎo)理順住房資金,，使生產(chǎn)性固定資產(chǎn)資金同住房資金逐步分離，單獨(dú)核算,，納入“住房周轉(zhuǎn)基金”,，實(shí)現(xiàn)住房資金的合理化、固定化,、規(guī)范化,。

 舊有住宅雖然提高了房租，但實(shí)行空轉(zhuǎn),，因此按原租金納稅,；新建住宅按新租金征稅，在改革期間稅金收入進(jìn)入市住宅周轉(zhuǎn)基金,。主要用于資金困難單位和個(gè)人購(gòu)房的補(bǔ)助,。

 目前住宅生產(chǎn)、流通,、消費(fèi)領(lǐng)域的資金絕大部分來(lái)自地方,、用于地方，但被各家專業(yè)銀行所分割占用,，或與其他資金混用,，難以保證住房資金周轉(zhuǎn)的需要。住房制度改革必須有金融體制改革的配合,。為此,，要成立煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行，并與本方案配套出臺(tái),，以便作為住房資金的結(jié)算中心和信貸中心,，有效地組織社會(huì)閑散資金和住宅基金進(jìn)行商品房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。


七,、住宅小區(qū)管理

 住房制度改革以后,，必然出現(xiàn)房管部門直管住宅、單位自管住宅,、私人住宅交叉于一個(gè)住宅小區(qū)甚至一棟樓內(nèi),，現(xiàn)行的住宅管理和維修辦法已經(jīng)不適用。為此，要改進(jìn)小區(qū)管理,?？偟囊笫牵簩I(yè)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)管統(tǒng)修,，合理負(fù)擔(dān),，方便住戶，逐步形成一套經(jīng)營(yíng)型,、服務(wù)型管理體制,，向房產(chǎn)管理社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展,。



（一）建立住宅小區(qū)服務(wù)公司,。服務(wù)公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的房產(chǎn)管理、房屋維修和道路,、綠化,、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施,、社會(huì)治安的管理,，以及其他便民服務(wù)等工作，逐步成為一個(gè)經(jīng)營(yíng)型,、服務(wù)型機(jī)構(gòu),。服務(wù)公司設(shè)監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)由住戶和產(chǎn)權(quán)單位選舉產(chǎn)生,，負(fù)責(zé)監(jiān)督服務(wù)公司的財(cái)務(wù)開支和維修服務(wù)質(zhì)量,，有權(quán)建議罷免公司領(lǐng)導(dǎo)成員。



（二）統(tǒng)籌小區(qū)管理維修經(jīng)費(fèi),。原則上將產(chǎn)權(quán)單位租金中的維修費(fèi)和管理費(fèi),，交給小區(qū)服務(wù)公司統(tǒng)一用于小區(qū)的住宅維修和其它管理。


八,、其他
 城鎮(zhèn)住房制度改革,，是城市經(jīng)濟(jì)體制的一項(xiàng)綜合性的重大改革，涉及到各單位和千家萬(wàn)戶的切身利益,，政策性很強(qiáng),，工作相當(dāng)復(fù)雜。市區(qū)內(nèi)各級(jí),、各單位都要把這項(xiàng)改革放到重要位置上,，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要在改革中始終堅(jiān)持實(shí)事求是,、從實(shí)際出發(fā)和積極慎重的方針,，把對(duì)改革的堅(jiān)定性同嚴(yán)格的科學(xué)態(tài)度和求實(shí)精神結(jié)合起來(lái),，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，解決矛盾,，把改革引向深入,。要十分注意改革中的思想工作,，十分注意關(guān)心群眾生活,。要加強(qiáng)紀(jì)律，統(tǒng)一行動(dòng),，各部門,、各單位密切配合，共同把這一工作做好,。

 凡芝罘區(qū)房改范圍內(nèi)的行政機(jī)關(guān),、人民團(tuán)體、事業(yè)單位和企業(yè)單位,，不論級(jí)別和隸屬關(guān)系,，都要執(zhí)行本方案及其配套政策和管理辦法。

 本方案所指“改革前”為1986年11月1日（含）前,，“改革后”為1986年11月2日（含）后,，以此作為劃分新、舊住房和新,、舊房的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間,。

 本方案自1987年8月1日起試行。