• 【發(fā)布單位】81511
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1987-07-20
• 【生效日期】1987-08-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

煙臺市城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案

煙臺市城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案
 為了改革舊的城鎮(zhèn)住房制度,，逐步推行住宅商品化，制定本方案,。


一、改革的指導思想

 這次城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想是,，從我國國情和我市實際情況出發(fā),，通過把公房租金標準提高到準成本租金水平，同時發(fā)給職工相應數(shù)量住房券的辦法,，將住宅由實物分配轉向貨幣分配,，初步改革長期以來低房租高補貼的分配制度,，逐步把住宅的生產(chǎn)、分配,、交換,、消費納入有計劃的商品經(jīng)濟軌道，使住宅資金能夠實現(xiàn)良性循環(huán),，形成比較合理的消費結構和產(chǎn)業(yè)結構,，加快住宅建設和經(jīng)濟建設的發(fā)展。

 為此,，改革要堅持如下原則：（一）根據(jù)財政經(jīng)濟狀況量力而行,。在起步階段通過“一手發(fā)出去，一手收回來”的空轉辦法,，舊房產(chǎn)權單位實收房租仍維持原來的低租水平,，同時只是對公有住宅的租金進行改革，把改革的代價控制在國家,、地方和企業(yè)財力允許的范圍內,，兼顧各方面的利益，使改革的步子能夠邁得開,，走得動,。（二）充分考慮到職工家庭經(jīng)濟承受力和群眾心理承受力。一方面堅定不移地貫徹“多住房多拿錢”的原則,，另一方面又要保證多數(shù)家庭不過多地增加支出,，使改革能夠得到大多數(shù)人的擁護而順利起步。（三）在有限條件下邁大步,，一開始就從根本上沖破舊制度的框架,。即以改革公房租金為突破口，由現(xiàn)行低租金一步提高到準成本租金,，在質上體現(xiàn)住宅的商品屬性,，在量上達到住宅商品化的初步要求；調動職工買房的積極性,，使租售價格比較接近住宅簡單再生產(chǎn)的需要,，并利用商品原則抑制不合理的需求膨脹，從制度上糾正住房分配的不正之風,。

 住房制度改革是一項復雜的系統(tǒng)工程,，需要有計劃，分階段地推進,。初步設想,，“七五“期間基本完成由準成本租金向成本租金的過渡，“八五”、“九五”期間基本達到商品租金,。目前的改革只是在有限范圍內起步,，舊房由空轉逐步向實轉過渡，新房全部實轉,，進入良性循環(huán),。隨著改革的深化，全體職工都將參加改革,，所有住宅全部進入實轉,，準成本租金過渡到商品租金，實現(xiàn)改革的最終目標,。


二,、改革的范圍



（一）改革的實施范圍：芝罘區(qū)范圍內的中央、省,、市,、區(qū)屬的單位和居民。不含鎮(zhèn)及鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)屬單位和居民,。



（二）住房券的發(fā)放范圍：在改革范圍內改革前住公房（簡稱舊房）的固定職工,、合同制職工、離退休職工,；按國務院國發(fā)〔1978〕104號文件規(guī)定享受40％生活補貼的退職職工,；經(jīng)勞動部門批準，在常年性生產(chǎn)（工作）崗位上頂崗位生產(chǎn)（工作）的城市戶口的計劃內臨時工,；街道居委會編制內的工作人員,；被聘用到國營、縣以上集體單位的停薪留職人員,；帶薪服役的軍人,；職工配偶系農(nóng)村戶口，在改革范圍內住公房的職工,；原是國營和縣以以上集體單位正式職工的勞教人員（須經(jīng)過審查批準）,，均屬發(fā)券范圍。

 住自有住宅和租賃私人住宅的職工,，住集體宿舍的單職工（不含家在本市區(qū)暫住集體宿舍的）,，配偶是農(nóng)村戶口而本人住單位集體宿舍的職工，住工商公司房產(chǎn)的職工,，住非租賃公房及臨時安置動遷戶房的職工,，暫不列入發(fā)券范圍。

 凡改革后住進新建公房（簡稱新房）的職工（含配偶一方在外地的職工）,，分別由外地所在單位和本地所在單位,，按本方案規(guī)定的計券工資基數(shù)和發(fā)券系數(shù)計發(fā)人民幣,。

 駐煙部隊參與地方改革問題，另與部隊商定,。在具體辦法確定以前，暫按以下辦法處理：1,、部隊住地方房產(chǎn)的干部,、職工，視同住戶一方在外地的職工對待,；2,、地方住部隊房產(chǎn)的職工，不發(fā)住房券,。



（三）計算住房券的工資基數(shù)：執(zhí)行行政事業(yè)工資標準的職工,，以基礎工資、職務工資,、工齡補貼之和為基數(shù),；執(zhí)行企業(yè)工資標準的職工，以標準工資加五元副食品補貼為基數(shù),；帶薪服役的軍人,，以其原標準工資為基數(shù)；在國外工作的人員,，以國內的標準工資為基數(shù),；未參加工資改革的行政事業(yè)和企業(yè)離退休職工，以離退休時的標準工資加十七元補貼和五元副食品補貼為基數(shù),；工資改革后的離退休職工,，行政事業(yè)單位的，以離退休時的基礎工資,、職務工資,、工齡補貼之和為基數(shù)，企業(yè)以標準工資加五元副食品補貼為基數(shù),；按國發(fā)〔1978〕104號文件規(guī)定享受40％生活補貼的退職職工,，以計算退職費的標準工資加五元副食品補貼為基數(shù)；計劃內臨時工,，以煙臺市勞動局規(guī)定的工資標準為基數(shù),；街道居委會工作人員，以芝罘區(qū)政府規(guī)定的工資標準為基數(shù),；被聘用到國營,、縣以上集體單位的停薪留職人員，由聘用單位按其停薪留職前的標準工資為基數(shù),；勞教人員由原工作單位按其勞教前的標準工資為基數(shù)計券,。

 上述提租發(fā)券范圍的基礎數(shù)據(jù)為：

 公房承租房數(shù)： 68,，085戶

 發(fā)券職工人數(shù)： 139，745人

 公房總使用面積： 2,，345,，430平方米

 原個人月自負租金總額： 152，322元

 月新租金總額： 2,，744,，153元

 月計券工資總額： 11，038,，063


三,、房租標準、發(fā)券系數(shù)和運轉程序



（一）房租標準的確定：

 住宅每平方米建筑面積造價按203．34元計算,。租金由五項因素構成：1．折舊期60年,，減2％殘值；2．修繕費,，每平方米建筑面積每年2．1元,；3．投資利息，年息3％,；4．管理費,，為前三項因素之和的10％；5．稅金,，占租金的12％,。五項因素合計，每平方米使用面積每月準成本租金1．28元,，是成本租金1．53元的83．7％,，是商品租金2．4元的53％。

 計算各類住宅租金采取“基本租金加減法”,。首先,，統(tǒng)一確定1．28元為基本租金，其住宅標準有七項：平頂防水屋面或瓦屋面,；窗上一玻一紗,，內室有門；水,、電,、廁到戶；水泥地面,、抹灰墻面和頂棚,；一磚（含）以上或大板外墻；一炕,、一灶,、暖氣到戶,。然后，按照住房的居住條件,，對超過基本租金住宅標準的,，按項目增加租金；對達不到基本租金住宅標準,，按項目減少租金,。增減項目的租金，多數(shù)按準成本價格計算,，個別較高檔裝修項目，按商品價格計算,。按照“基本租金加減法”計算后,，市區(qū)實際平均租金為1．17元／立方米。



（二）發(fā)券系數(shù)的確定：

 1,、測算的平均數(shù)據(jù)：

 職工平均住房使用面積：16．78平方米

 職工平均月計券工資額：78．99元

 原職工平均月自負房租額：1．09元

 平均單位面積月新租金額：1．17元／平方米

 2,、發(fā)券系數(shù)的計算公式：

 平均單位面 職工平均 原職工平均

 積月租金額×使用面積－月負房租額

發(fā)券系數(shù)＝────────────────×100％

 職工平均月計券工資額

 1．17×16．78－1．09

 ＝───────────────×100％＝23．5％

 78．99

 此公式的基本原理是：月發(fā)券總額等于月提租總額。即發(fā)放給職工的住房券,，通過相應的住宅租金收回來,。

 3、職工發(fā)券額的計算

 發(fā)券額＝計券工資額×23．5％



（三）運轉程序

 改革前的舊房（個人購買的除外）實行空轉,，其住戶的住房券和租金采取“以證代券,，差額結算，沉淀統(tǒng)籌,，納入基金”的形式流轉,。即在模擬動轉的基礎上，核定對每個職工戶應發(fā)的住房券和應交的新租金數(shù),，爾后各單位先按財政局核定的減免補助資金統(tǒng)籌額,，繳現(xiàn)金存入銀行，作為兌現(xiàn)沉淀券的準備金,。對收大于支或支大于收的,，由承租人所在單位進行差額結算：增支的交現(xiàn)金，存入銀行,，也做為沉淀券的準備金,；沉淀的券（憑證）匯總向銀行結算后，做為個人的購建房基金,；老房租仍劃轉原產(chǎn)權部門,。

 改革后租用新建住宅和購買公用住宅的職工，都由所在單位按統(tǒng)一券系數(shù)發(fā)人民幣,，并代扣租金（如交租有余,，進入個人購建房基金）和歸還銀行貸款,。資金來源，屬企業(yè)單位的進入成本,，屬行政事業(yè)單位的列入經(jīng)費支出,。


四、減免補助辦法

 在住房制度改革中,，對于發(fā)給的住房券全部交租后仍要增加較多支出（3．01元以上）的家庭,，在堅持多住房多拿錢原則的前提下，考慮到目前職工收入較低的狀況和三十多年住房分配制度的歷史背景,，以及其他特殊情況,，根據(jù)財政和企業(yè)的承受能力，在一定時期內采取適當?shù)臏p免補助政策,，作為過渡辦法,，緩解一部分職工的經(jīng)濟壓力和心理壓力，保證住房制度改革的順利起步,。



（一）減免補助范圍,。減免補助辦法只適用于住在改革前舊房中的“舊住戶”?！芭f住戶”中增支戶的四種情況,，即增支三元以下的、配偶一方為農(nóng)村戶口而在城市住公房的,、一戶占有2套（含）以上住宅的和舊住戶換房的,，不予減免補助。對建國前參加革命工作的老干部,，根據(jù)其參加工作的不同時期適當給予減免照顧,。對新住戶中少數(shù)特別困難戶，可由所在單位通過福利性途徑解決,。



（二）減免補助條件,。確定增支戶的減免補助比例，以家庭住房使用面積和家庭人均計券工資水平作為兩個制約條件,。工資越高,，面積越大，減免補助比例越低,，反之就越高,。這樣，主要考慮家庭經(jīng)濟承受能力,，并從某種程度上限制住大房,，盡量維護改革的積極作用。



（三）減免補助比例,。用于舊住戶增支的減免補助資金控制在發(fā)券總額的7％以內,。這一部分減免補助,，將隨著住房資金理順逐步減少，以至取消,。以后少數(shù)特別困難戶,，可實行福利性補助。



（四）減免補助所需資金,，屬企業(yè)單位進入成本,，屬行政事業(yè)單位列入經(jīng)費支出。


五,、公有住宅出售

 鼓勵職工購買住宅,，是住房制度改革的重要目的之一。在改革起步階段,，由于準成本租金與商品租金距離較大,，加之傳統(tǒng)的消費觀念影響，人們對買房還有一個心理適應過程,，單靠提高租金還不能完全調動職工買房的積極性，還必須在出售住宅方面采取一些必要的措施,。



（一）合理確定住宅售價,。住宅建設的各種費用應按各自的渠道解決，不應全部攤在個人購房價內,。1,、變現(xiàn)行的無償安置拆遷戶為有償安置，降低房價,。2,、由買房職工所在單位負擔開發(fā)費。3,、個人買房由國家免征住宅造價中的建筑稅和營業(yè)稅,。這樣，把住宅每平方米建筑面積售價降到舊城改造區(qū)258．43元,，新征地建設區(qū)256．51元,。這是買全部產(chǎn)權的優(yōu)惠價格。



（二）出售有限產(chǎn)權住宅,。在有條件的企業(yè),，可以買一部分房子，然后以全部產(chǎn)權優(yōu)惠價的70％賣給本企業(yè)職工使用,，職工有使用權和繼承權,，但不準轉讓、出租,、贈與和典當,，如需出售,，必須按使用年限減去折舊出售給本單位。



（三）向買房職工發(fā)放低息抵押貸款,。職工買房首次應付款30％,，余額由銀行發(fā)放低息抵押貸款，銀行得視購房者實際償還能力,，規(guī)定期限,，分期付還，但必須在十年到十五年內還清本息,。有條件的企事業(yè)單位,，可給低收入職工貼息。



（四）購買全部產(chǎn)權和有限產(chǎn)權,，首次付款超過30％的,，每多10％，按購房款總額優(yōu)惠2％,。



（五）新建住宅實行先賣后租,，先賣給個人后賣給單位。近期出售給個人的比例暫定為10％以上,。



（六）舊房的出售,，要結合逐步進入實轉有計劃地進行。既要實行優(yōu)惠政策,，鼓勵個人購買,，又要防止賤價出售，搞新的不正之風,。出售舊房由產(chǎn)權單位提出計劃,，報房管部門平衡批準。


六,、住宅基金制度

 為了保證住宅生產(chǎn),、經(jīng)營能有一個正常的資金渠道，應逐步建立市和企業(yè)及個人的住宅基金制度,，把現(xiàn)在圍繞住宅發(fā)生的生產(chǎn),、流通、消費等資金集中起來,，作為住宅基金,，統(tǒng)一由銀行控制作為住宅信貸資金來源。

 住宅基金的提取渠道：1,、財政用于住房的撥款,；2、企事業(yè)單位用于住房建設的自籌資金；3．企業(yè)原已進入成本的住房維修費,、折舊費,；4、留利比例較高的企業(yè)單位在獎勵基金項下提取的“職工購房基金”,；5,、各單位新房租金的一定比例；6,、出售住宅收入的資金等,。同時銀行要開展儲蓄業(yè)務，發(fā)行住房債券,，吸收存款,，擴大住宅周轉基金。

 企業(yè)要逐步創(chuàng)造條件,，疏導理順住房資金,，使生產(chǎn)性固定資產(chǎn)資金同住房資金逐步分離，單獨核算,，納入“住房周轉基金”,，實現(xiàn)住房資金的合理化、固定化,、規(guī)范化,。

 舊有住宅雖然提高了房租，但實行空轉,，因此按原租金納稅；新建住宅按新租金征稅,，在改革期間稅金收入進入市住宅周轉基金,。主要用于資金困難單位和個人購房的補助。

 目前住宅生產(chǎn),、流通,、消費領域的資金絕大部分來自地方、用于地方,，但被各家專業(yè)銀行所分割占用,，或與其他資金混用，難以保證住房資金周轉的需要,。住房制度改革必須有金融體制改革的配合,。為此，要成立煙臺住房儲蓄銀行,，并與本方案配套出臺,，以便作為住房資金的結算中心和信貸中心，有效地組織社會閑散資金和住宅基金進行商品房建設和經(jīng)營。


七,、住宅小區(qū)管理

 住房制度改革以后,，必然出現(xiàn)房管部門直管住宅、單位自管住宅,、私人住宅交叉于一個住宅小區(qū)甚至一棟樓內,，現(xiàn)行的住宅管理和維修辦法已經(jīng)不適用。為此,，要改進小區(qū)管理,。總的要求是：專業(yè)經(jīng)營,，統(tǒng)管統(tǒng)修,，合理負擔，方便住戶,，逐步形成一套經(jīng)營型,、服務型管理體制，向房產(chǎn)管理社會化,、專業(yè)化發(fā)展,。



（一）建立住宅小區(qū)服務公司。服務公司負責住宅小區(qū)的房產(chǎn)管理,、房屋維修和道路,、綠化、環(huán)境衛(wèi)生,、公共設施,、社會治安的管理，以及其他便民服務等工作,，逐步成為一個經(jīng)營型,、服務型機構。服務公司設監(jiān)事會,，監(jiān)事會由住戶和產(chǎn)權單位選舉產(chǎn)生,，負責監(jiān)督服務公司的財務開支和維修服務質量，有權建議罷免公司領導成員,。



（二）統(tǒng)籌小區(qū)管理維修經(jīng)費,。原則上將產(chǎn)權單位租金中的維修費和管理費，交給小區(qū)服務公司統(tǒng)一用于小區(qū)的住宅維修和其它管理,。


八,、其他
 城鎮(zhèn)住房制度改革，是城市經(jīng)濟體制的一項綜合性的重大改革,，涉及到各單位和千家萬戶的切身利益,，政策性很強，工作相當復雜。市區(qū)內各級,、各單位都要把這項改革放到重要位置上,，切實加強領導。要在改革中始終堅持實事求是,、從實際出發(fā)和積極慎重的方針,，把對改革的堅定性同嚴格的科學態(tài)度和求實精神結合起來，不斷地總結經(jīng)驗,，解決矛盾,，把改革引向深入。要十分注意改革中的思想工作,，十分注意關心群眾生活,。要加強紀律，統(tǒng)一行動,，各部門,、各單位密切配合，共同把這一工作做好,。

 凡芝罘區(qū)房改范圍內的行政機關,、人民團體、事業(yè)單位和企業(yè)單位,，不論級別和隸屬關系,，都要執(zhí)行本方案及其配套政策和管理辦法。

 本方案所指“改革前”為1986年11月1日（含）前,，“改革后”為1986年11月2日（含）后,，以此作為劃分新、舊住房和新,、舊房的標準時間,。

 本方案自1987年8月1日起試行。