• 【發(fā)布單位】80705
• 【發(fā)布文號】長府發(fā)[1989]34號
• 【發(fā)布日期】1989-05-22
• 【生效日期】1989-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

長春市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)管理辦法

 長春市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)管理辦法
 
（1989年5月22日長府發(fā)〔1989〕34號）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)我市的城市建設(shè),，搞好住宅小區(qū)的開發(fā),，為城市居民群眾創(chuàng)造一個方便、安全,、整潔,、優(yōu)美,、文明的生活環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市具體情況,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所說的住宅小區(qū)是指按城市總體規(guī)劃,，在舊城區(qū)成片改造和新區(qū)建設(shè)中,，形成的以住宅為主體的市政、公用和服務(wù)設(shè)施配套,、功能比較齊全的居民生活區(qū),。占地規(guī)模不小于五公頃，建筑面積不少于五萬平方米,。

 不論是舊城區(qū)改造或新區(qū)開發(fā)的住宅小區(qū),，都要經(jīng)過市人民政府批準(zhǔn)。



 第三條 凡屬我市舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)的住宅小區(qū),，其規(guī)劃,、開發(fā)和建設(shè)管理均適用本辦法。



 第四條 長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是城市開發(fā)建設(shè)的主管部門,。下設(shè)市建設(shè)開發(fā)管理辦公室,，具體負(fù)責(zé)小區(qū)開發(fā)建設(shè)管理、組織,、協(xié)調(diào)和行業(yè)管理工作,。

 其主要職責(zé)是：

 一、根據(jù)長春市城市建設(shè)總體規(guī)劃,，編制中,、長期住宅小區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃；

 二,、會同市計劃部門,，對小區(qū)綜合開發(fā)進(jìn)行可行性研究及計劃執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；

 三,、對各類開發(fā)公司進(jìn)行資格審查和行業(yè)管理,；

 四、會同有關(guān)部門管理,、確定商品房價格,；

 五、管理和協(xié)調(diào)環(huán)境效益費的使用,；

 六,、負(fù)責(zé)小區(qū)開發(fā)建設(shè)中糾紛的仲裁。



 第五條 住宅小區(qū)要以全面提高城市綜合開發(fā)的社會效益,、環(huán)境效益,、經(jīng)濟(jì)效益為中心,，做到“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局,，綜合開發(fā),，配套建設(shè)”嚴(yán)格按照國家規(guī)定的基本建設(shè)程序進(jìn)行管理。



 第六條 市城建,、公用,、環(huán)保、公安,、房地,、物價、網(wǎng)點,、電業(yè),、電信等有關(guān)部門和各區(qū)人民政府，都要積極配合,，共同搞好小區(qū)的開發(fā)建設(shè)和管理工作。




 第二章 小區(qū)規(guī)劃管理





 第七條 住宅小區(qū)建設(shè)要貫徹國務(wù)院對長春市城市總體規(guī)劃批復(fù)的精神,，由市計劃,、規(guī)劃部門會同房產(chǎn)部門，每年劃出一定數(shù)量的破舊危房地段,，由各開發(fā)公司進(jìn)行成片開發(fā)改造,，各類建設(shè)項目都要安排在統(tǒng)一開發(fā)和改造的地區(qū)。

 經(jīng)批準(zhǔn)插建的單位建投項目,，按規(guī)定繳納環(huán)境效益費,。



 第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，由市規(guī)劃管理部門按照長春市總體規(guī)劃,，委托具有資格的規(guī)劃設(shè)計單位,，提前做出開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃方案和詳細(xì)規(guī)劃，采取公開招標(biāo),，專家評審的方式，選定最佳方案,。



 第九條 編制小區(qū)規(guī)劃,，必須明確用地規(guī)模和建筑功能，嚴(yán)格控制合理的建筑間距和人口密度,，合理確定道路,、公共設(shè)施和和生活服務(wù)設(shè)施的分布位置，以及適應(yīng)小區(qū)建后日常管理需要的設(shè)施,。

 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案,，由市建委會同計委,、城建、公用,、房地,、環(huán)保、消防,、電力,、電信、教育,、公安,、網(wǎng)點等部門共同審查會簽，保證小區(qū)的開發(fā)建設(shè)與全市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃相銜接,，與城市整體建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,。



 第十條 凡規(guī)劃小區(qū)內(nèi)有各級人民政府確定具有保護(hù)價值的建筑物、構(gòu)筑物,、歷史文物有關(guān)部門等,，必須嚴(yán)加保護(hù)，不得擅自損壞和拆除,。



 第十一條 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)批準(zhǔn)后,，必須嚴(yán)格執(zhí)行，任何單位和個人不得擅自改變,，如確需修改時，要按程序報經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),。

 小區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)計經(jīng)批準(zhǔn)后,，在施工過程中如有變動，必須經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn),。

 規(guī)劃管理部門應(yīng)定期檢查各項規(guī)劃設(shè)計的實施情況,，及時制止、糾正各種違反規(guī)劃的行為,。



 第十二條 小區(qū)內(nèi)不得興建污染環(huán)境和產(chǎn)生噪聲（超標(biāo)準(zhǔn)）的生產(chǎn),、加工型企業(yè)以及影響居民生活安全的易燃易爆品生產(chǎn)和保管單位。在小區(qū)內(nèi)存在的上述企業(yè)和單位應(yīng)作出搬遷計劃,，逐步遷出,，未遷出前應(yīng)采取積極措施，保證將危害降到最低限度,。




 第三章 開發(fā)建設(shè)管理 





 第十三條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)要堅持先地下,，后地上的原則，提前建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施,，公共服務(wù)設(shè)施與住宅建設(shè)要同步進(jìn)行,。



 第十四條 對小區(qū)開發(fā)建設(shè)計劃實行宏觀控制,，市建委要會同市計劃部門，按市財力制定出遠(yuǎn),、中,、近期綜合開發(fā)計劃。市建設(shè)開發(fā)管理辦公室根據(jù)控制計劃,，編制年度開發(fā)計劃,，并組織各開發(fā)公司實施。



 第十五條 凡列入年度開發(fā)建設(shè)計劃的小區(qū),，由開發(fā)管理辦公室，公開向具備資格的開發(fā)公司進(jìn)行 招標(biāo),，確定開發(fā)單位,。



 第十六條 中標(biāo)的開發(fā)公司的動遷工作，應(yīng)在可行研究批準(zhǔn)后進(jìn)行,，在拆除原有房屋前,，須向房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理拆除批準(zhǔn)手續(xù)及建成后的產(chǎn)權(quán)事宜，不得先拆后報,。同時要通知及時斷絕供電,、煤氣、給排水,，并處理好現(xiàn)場。不得出現(xiàn)“跑,、冒,、滴、漏”,；不得影響小區(qū)外周圍用戶的供電,、供氣、供水和排水,。



 第十七條 小區(qū)原住戶的動遷安置要按照《長春市城市建設(shè)動遷安置例條》及市政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,。



 第十八條 實施小區(qū)開發(fā)建設(shè)的公司要采取招標(biāo)的方式選擇設(shè)計、施工單位,。對建筑造型要求較高的公用建設(shè)項目,，還要由市建設(shè)開發(fā)管理辦公室和規(guī)劃部門召開招投標(biāo)會議，選擇最佳方案,。



 第十九條 小區(qū)的給排水,、煤氣、電力,、電信,、道路,、綠化、環(huán)衛(wèi)等配套設(shè)施,，要由專業(yè)部門按規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計并組織施工,，開發(fā)單位與專業(yè)部門簽訂工程設(shè)計施工協(xié)議，確保房屋建成后,，同時投入使用,。



 第二十條 小區(qū)內(nèi)凡經(jīng)批準(zhǔn)的建筑工程和各種工程管線位置，在開工前必須經(jīng)規(guī)劃管理部門定線檢查,，發(fā)放“建設(shè)許可證”方可施工,。



 第二十一條 施工過程中不得損壞地上、 地下非改造的市政設(shè)施,，運輸車輛不得損壞人行道,、邊石和樹木，不得將泥土帶入街路上,，多余的建筑殘土要及時清運保證市容整潔,。



 第二十二條 小區(qū)規(guī)劃紅線四周，在施工期間要進(jìn)行圍圈,，需要封閉的道路,，要報經(jīng)公安、城建部門批準(zhǔn),。開工前,，開發(fā)單位要辦妥占道、挖掘道路,、砍伐樹木等手續(xù),。




 第四章 建成后驗收





 第二十三條 小區(qū)建設(shè)全部竣工后，由開發(fā)建設(shè)單位向市建委提出全面竣工驗收報告,，市建委在接到竣工報告后十天內(nèi)組織驗收小組進(jìn)行驗收,，經(jīng)驗收合格的小區(qū)，發(fā)給驗收合格證,。

 對規(guī)模較大,，建設(shè)周期較長的小區(qū)，可按建設(shè)組團(tuán)分次進(jìn)行中間驗收,，經(jīng)驗收合格的,，發(fā)給驗收合格證。



 第二十四條 小區(qū)驗收工作由驗收小組負(fù)責(zé),。驗收小組由市建委牽頭,，并由市房地、城建、公用,、環(huán)保,、公安、電業(yè),、電信,、規(guī)劃、網(wǎng)點,、教育和所在區(qū)人民政府以及小區(qū)管委會等部門派人組成,。



 第二十五條 提請驗收的小區(qū)必須具備下列條件：

 一、小區(qū)內(nèi)各種建筑物,、構(gòu)筑物的位置,、高度、立面造型及裝修色調(diào)等,，符合規(guī)劃審定的要求,；

 住宅房屋內(nèi)供電、供水,、排水,、供暖、煤氣等設(shè)施能正常運行,；

 二,、小區(qū)內(nèi)公用服務(wù)設(shè)施、配套工程按規(guī)劃審定的項目已全部建成,。由于施工季節(jié)影響的綠化工程可延至翌年,。

 三、小區(qū)的動遷戶全部回遷或作了妥善安置,，全部房屋可一次交清無遺留問題,。



 第二十六條 小區(qū)竣工驗收依據(jù)是：

 一、國家對竣工驗收的有關(guān)規(guī)定,；

 二、城市規(guī)劃和計劃等部門審定的小區(qū)建設(shè)規(guī)劃,；

 三,、小區(qū)內(nèi)各類建筑工程的施工圖紙及有關(guān)設(shè)計文件；

 四,、竣工圖和技術(shù)檔案資料,。



 第二十七條 對未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，根據(jù)情況作如下處理：

 一,、對施工單位實行保證金制度,，在小區(qū)驗收前，開發(fā)單位按基本工程造價預(yù)留百分之五的工程款,，待驗收合格后,，返還施工單位,；

 二、對小區(qū)驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,，要限期解決,，超過限期未解決的問題，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決處理,，屬于施工單位責(zé)任,，所發(fā)生的費用由保證金支付，不足部分扣工程款,；

 三,、對未按照規(guī)劃建設(shè)、公共設(shè)施不配套及原動遷戶不能按時回遷的小區(qū),，除責(zé)成開發(fā)單位限期配套解決外,，不再批準(zhǔn)開發(fā)新的小區(qū)；

 四,、由于小區(qū)配套不完整,，影響住戶居住而造成經(jīng)濟(jì)損失的，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)賠償,。對無力組織小區(qū)配套建設(shè)的開發(fā)單位,，要取銷其開發(fā)新小區(qū)的資格。



 第二十八條 小區(qū)接管工作從驗收合格后進(jìn)行,，小區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織接管,，開發(fā)單位逐項移交，市建設(shè)開發(fā)管理辦公室派人監(jiān)交,，并對接管中出現(xiàn)的糾紛予以裁決,。

 開發(fā)單位在建設(shè)工程全部移交后，要派有關(guān)業(yè)務(wù)人員協(xié)助小區(qū)管委會熟悉情況,，并參與組織小區(qū)各單位,、居民遷入工作，直到小區(qū)遷入工作全部結(jié)束,。




 第五章 商品房價格管理





 第二十九條 對開發(fā)小區(qū)內(nèi)商品房的價格要以計劃成本為主要依據(jù),，并考慮不同地域、結(jié)構(gòu),、設(shè)施,、環(huán)境、質(zhì)量,、朝向,、樓層等因素，以質(zhì)論價，分等定價,。



 第三十條 凡銷售商品房的開發(fā)公司必須編制開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)費用測算表和建設(shè)銀行審定后的工程概預(yù)算資料,，報市建設(shè)開發(fā)管理辦公室，市建設(shè)開發(fā)管理辦公室會同市物價局,、市建設(shè)銀行等部門共同確定商品房價格,。



 第三十一條 商品房的價格應(yīng)由開發(fā)小區(qū)成本、計劃利潤,、稅金,、環(huán)境效益費等項構(gòu)成。超收部分按一定比例,，上繳市財政,，專戶存儲，不得挪作它用,，做為城市建設(shè)資金來源的一部分,，用以補(bǔ)助棚戶區(qū)和建安比低、邊遠(yuǎn)區(qū)的小區(qū)改造,。



 第三十二條 開發(fā)公司的商品房實行預(yù)售的辦法,，售購雙方須簽訂購房合同，寫明房屋地點,、結(jié)構(gòu),、戶型、朝向,、價格,、樓層和交付使用期限。同時,，購方要交預(yù)售價百分之五十的預(yù)交金,，購售雙方都要嚴(yán)格履行合同，購方每延期一天交款,，向售方交付千分之一違約金,；售方每延期交付使用一天，向購方交付千分之一的違約金,。




 第六章 費用管理





 第三十三條 為加速棚戶區(qū)和邊遠(yuǎn)區(qū)的改造,，要根據(jù)所處地域、環(huán)境的差異,，按規(guī)劃面積對開發(fā)單位征收環(huán)境效益費，作為城市建設(shè)資金來源的一部分,，?？顚Ｓ茫墒姓鷾?zhǔn)使用。環(huán)境效益費標(biāo)準(zhǔn)如下：

 第一組團(tuán) 50－100元／平方米

 第二組團(tuán) 30－49元／平方米

 第三組團(tuán) 20－29元／平方米

 第四組團(tuán) 19元／平方米以下

 環(huán)境效益費用由市建設(shè)開發(fā)管理辦公室代收,，然后上繳市財政專戶,。市開發(fā)管理辦公室與各開發(fā)公司簽訂協(xié)議，在協(xié)議簽定時交20％,，主體工程完成時交50％,，工程竣工時交30％。各開發(fā)單位必須及時繳納,，并責(zé)成各建設(shè)銀行代為劃撥收款,。

 各組團(tuán)的地域范圍，如附表,。



 第三十四條 為降低商品房屋售價,，凡按批準(zhǔn)的規(guī)劃配套建設(shè)的開發(fā)小區(qū)，可享受如下優(yōu)惠：

 一,、減半征收基礎(chǔ)設(shè)施配套費,、排污費；

 二,、免收人防工程費,；

 三、水,、電按新增容量計算,。

 四、由開發(fā)單位在開發(fā)小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃和格局建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點,，可按商品住宅部分規(guī)定減半交付面積,，建成的網(wǎng)點無償交市網(wǎng)點建設(shè)辦公室統(tǒng)一安排使用。開發(fā)單位不按規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點的,。其商品住宅部分,，按《長春市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)管理辦法》規(guī)定的商業(yè)網(wǎng)點比例和金額交納網(wǎng)點費。



 第三十五條 小區(qū)內(nèi)按審定方案需要拆除的市政設(shè)施,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施,，有關(guān)部門免收一切費用，建成后一次無償交付城建,、公用部門統(tǒng)一管理使用,。

 需要移地另建的市政、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及樹木,、園林景點等要根據(jù)實際情況,，由開發(fā)單位按規(guī)定支付有關(guān)費用。



 第三十六條 各開發(fā)單位要按開發(fā)總投資的千分之二點五,，向市建設(shè)開發(fā)管理辦公室繳納開發(fā)管理費（列入開發(fā)成本）,，用于小區(qū)開發(fā)的各項經(jīng)費支出,。




 第七章 附則





 第三十七條 對違反本辦法的有關(guān)處罰規(guī)定，由市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會另行制定,，報市政府批準(zhǔn)后公布施行,。



 第三十八條 本辦法由長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委會負(fù)責(zé)組織實施。



 第三十九條 本辦法自一九八九年一月一日起施行,。




 附： 第三十三條各組團(tuán)地域范圍



 第一組團(tuán)：
  北起遼寧路－－長白路－－東八條街北段至永寧路,；

 東至伊通河；

 南至自由大路（伊通河－－自由廣場－－工農(nóng)廣場段）,；

 西南沿工農(nóng)大路（全程）,；

 西至長沈鐵路。



 第二組團(tuán)：
 一,、北起景陽大路（全程）－－工農(nóng)大路（全程）－－斯大林大街（工農(nóng)廣場－－自由廣場段）－－自由大路（自由廣場－－伊通河段）,；

 東至伊通河；

 南至南環(huán)城路,。

 二,、北起西安大路（與和平大路交匯處－－西安廣場段）－－青龍路－－青川路（西段）－－龍泉路－－青蔭路；

 東至長沈鐵路,；

 南至景陽大路（全程）,；

 西至和平大街（與景陽大路交匯處－－西安大路段）

 三、北起長吉鐵路,；

 東至東盛大街,；

 南至直升路；

 西至伊通河,。



 第三組團(tuán)：
 一,、北起北環(huán)城路（西段）；

 東至長哈,、長沈鐵路,；

 南至景陽大路；

 西至西環(huán)城路,。

 二,、北起長吉鐵路；

 東至東環(huán)城路,；

 南至直升路,；

 西至伊通河。

 注：已列入第二組團(tuán)范圍的除外,。



 第四組團(tuán)：
 一,、北起北環(huán)城路（東段）；

 東至東環(huán)城路,；

 南至長吉鐵路,；

 西至長哈鐵路,。

 二、北起直升路,；

 東至東環(huán)城路；

 南至南環(huán)城路,；

 西至伊通河,。