• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1989-08-02
• 【生效日期】1989-08-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定

上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定
（土地使用建筑管理）
 （1989年8月2日上海市人民政府批準(zhǔn)）
第一章 總則



第一條 為加強(qiáng)本市城市建設(shè)的規(guī)劃管理,，保證城市規(guī)劃的實施,，根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《上海市城市總體規(guī)劃方案》和《上海市城市建設(shè)規(guī)劃管理條例》等有關(guān)法規(guī),，結(jié)合本市實際情況,，制定本規(guī)定,。



第二條 本規(guī)定適用于本市中心城,、衛(wèi)星城、郊縣城鎮(zhèn),、獨(dú)立工業(yè)區(qū)和城市發(fā)展控制用地,。郊縣村鎮(zhèn)建設(shè)除另有規(guī)定外,，可參照執(zhí)行,。


第二章 城市土地使用區(qū)劃分類



第三條 本市城市土地使用區(qū)劃分類如下：

 （一）綠地、曠地,、城市發(fā)展控制用地，指公共綠地,、風(fēng)景區(qū)用地、城市隔離綠地,、苗圃,、果園,、林地,、其他綠地以及城市發(fā)展控制用地等。

 （二）居住用地：

 第一類居住用地,，指環(huán)境和建筑質(zhì)量較好的低層,、低密度的居住用地,；

 第二類居住用地,，指多層住宅為主的居住用地,；

 第三類居住用地,，指高層住宅為主的居住用地,。

 （三）公共活動中心用地，指市中心,、分區(qū)中心,、地區(qū)中心及市級專業(yè)中心（不含居住區(qū)中心）的行政辦公、金融貿(mào)易,、商業(yè)服務(wù),、文化娛樂等綜合建筑用地。

 （四）工業(yè)用地：

 第一類工業(yè)用地,，指對居住和公共設(shè)施的環(huán)境有干擾,、有污染的工業(yè)用地；

 第二類工業(yè)用地,，指對居住和公共設(shè)施的環(huán)境基本無干擾,、無污染的工業(yè)用地。

 （五）倉儲用地：

 普通倉庫用地,，指普通庫房建筑為主的倉庫用地,；

 危險品倉庫用地，指存放易燃,、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地,。

 （六）大專、科研,、設(shè)計用地,，指高等院校,、中等專業(yè)學(xué)校,、科學(xué)研究和勘測設(shè)計機(jī)構(gòu)等用地,。

 （七）市政公用設(shè)施用地，指城市供應(yīng)設(shè)施（水,、電,、熱、燃?xì)獾龋?、市?nèi)交通設(shè)施（公共交通,、出租汽車、貨運(yùn)交通,、輪渡,、交通管理設(shè)施和停車場等）、通信設(shè)施（電訊,、電話、郵政等）,、市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施（雨污水泵站、污水處理廠,、糞便垃圾集運(yùn)處理設(shè)施等）,、消防設(shè)施、各種養(yǎng)護(hù)維修設(shè)施等用地,。



第四條 各項建設(shè)用地應(yīng)符合批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)定,；尚未編制詳細(xì)規(guī)劃的，按分區(qū)規(guī)劃和《城市土地使用適建范圍表》（詳見表一）的規(guī)定執(zhí)行,。


第三章 建筑密度 建筑面積密度



第五條 新建,、擴(kuò)建建筑工程項目的建筑密度、建筑面積密度,，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃確定,；尚未編制詳細(xì)規(guī)劃的，按分區(qū)規(guī)劃和《建筑密度與建筑面積密度控制指標(biāo)表》（詳見表二）的規(guī)定,，由城市規(guī)劃管理部門核定,。



第六條 中心城舊區(qū)的建筑工程能為社會公眾提供開放空間者，在符合消防,、衛(wèi)生,、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可在第五條規(guī)定的基礎(chǔ)上按下表規(guī)定增加建筑面積：



─────┬─────────────┬───────────────────

 等 │ 允許建筑面積密度 │ 每提供一平方米開放空間有效面積允許

 │ │ 增加的建筑面積（平方米）

 級 │ （萬平方米／公頃） │

─────┼─────────────┼───────────────────

 1 │ 2及2以下 │ 1．0

─────┼─────────────┼───────────────────

 2 │ 2．1－4 │ 1．5

─────┼─────────────┼───────────────────

 3 │ 4．1－6 │ 2．0

─────┼─────────────┼───────────────────

 4 │ 6 以上 │ 2．5

─────┴─────────────┴───────────────────


第四章 建筑間距



第七條 居住建筑的間距，除必須符合消防,、衛(wèi)生防疫和建筑保護(hù)等要求外,，必須符合下列規(guī)定：

 （一）根據(jù)日照、通風(fēng)的要求和本市用地的實際情況,，居住建筑的間距規(guī)定如下：

 1．平行布置的居住建筑,，朝向為南北向或南偏東（西）的，在中心城不小于南側(cè)建筑高度的1．0倍,，在衛(wèi)星城及郊縣城鎮(zhèn)不小于1．2倍,；朝向為東西向的，在中心城不小于較高建筑高度的0．9倍,，在衛(wèi)星城及郊縣城鎮(zhèn)不小于1．0倍。

 2．相互垂直布置的居住建筑,，在中心城不小于較高建筑高度的0．7倍,，在衛(wèi)星城及郊縣城鎮(zhèn)不小于0．8倍。

 （二）在中心城舊區(qū)建筑密集地段進(jìn)行改建,，建筑間距按本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行確有困難的,，在保證原來的居住環(huán)境確有改善的前提下，可適當(dāng)縮小,，但平行布置的居住建筑朝向為南北向或南偏東（西）的,，改建后的間距，不小于南側(cè)建筑高度的0．9倍,；朝向為東西向的，不小于較高建筑高度的0．8倍,；垂直布置的居住建筑,，其間距不小于較高建筑高度的0．6倍。與基地外的居住建筑的間距,，仍須按本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行。

 （三）多層居住建筑有底層商店的,，其建筑間距不得縮小,。在中心城舊區(qū)建筑密集地段進(jìn)行改建，執(zhí)行本條第（一）項規(guī)定確有困難的,，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門核定,，其與南側(cè)建筑的間距，可扣除底層商店的高度（只限一層,，自室內(nèi)地面至樓板面）,，但不得同時執(zhí)行本條第（二）項規(guī)定。

 （四）高層建筑（含高層建筑群）與居住建筑的間距，按下列規(guī)定確定：

 1．保證受遮擋的居住建筑（包括高層,、多層,、低層）的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時；

 2．居住建筑的朝向為南北向的,，高層建筑與其北側(cè)居住建筑的間距不得小于高層建筑高度的0．5倍,，且其最小值不小于24米；

 3．居住建筑的朝向為東西向的,，高層建筑與其東（西）側(cè)居住建筑的間距不得小于高層建筑高度的0．25倍,，且其最小值不小于13米；

 4．在中心城舊區(qū)建筑密集地段進(jìn)行改建,，執(zhí)行本項第2,、3目規(guī)定確有困難的，在符合本項第1目規(guī)定的前提下,，其間距可適當(dāng)縮小,，但不得小于最小值。

 5．凡符合本項規(guī)定的,，可不受本條第（一）項規(guī)定的限制,。

 （五）在符合以上各項間距規(guī)定的前提下，低層居住建筑與北側(cè)多層居住建筑的最小間距不小于8米,；多層,、低層居住建筑與北側(cè)高層居住建筑的最小間距不小于13米。

 （六）在第一類居住用地地區(qū)進(jìn)行新建,、改建時,，應(yīng)保持該地區(qū)原有的良好環(huán)境，其最小建筑間距不小于南側(cè)建筑高度的1．4倍,。

 （七）多層居住建筑的兩個山墻的端距不小于較高建筑物高度的0．4～0．5倍,；如按此規(guī)定不能滿足消防或居住區(qū)內(nèi)部通道的要求，應(yīng)按消防或居住區(qū)內(nèi)部通道的要求控制,，具體由城市規(guī)劃管理部門核定,。

 新建、改建的居住建筑,，均應(yīng)按前款規(guī)定的間距,，通過改進(jìn)規(guī)劃布置和建筑設(shè)計，積極改善居室日照條件和自然通風(fēng)條件,。



第八條 醫(yī)院病房大樓,、休（療）養(yǎng)建筑、幼兒園,、托兒所和中小學(xué)教學(xué)樓的建筑間距的確定,，除須符合消防、衛(wèi)生等規(guī)定外，應(yīng)進(jìn)行日照陰影分析,，保證受遮擋的上述建筑的房間冬至日滿窗日照的有效時間不少于三小時,。

 在中心城舊區(qū)改建執(zhí)行前款規(guī)定確有困難的，其間距可適當(dāng)縮小,，但應(yīng)保證受遮擋的房間冬至日滿窗日照有效時間不少于二小時,。



第九條 沿建筑基地邊界布置的建筑，應(yīng)與邊界外保持適當(dāng)?shù)拈g距,。界外是空地時,，必須符合下列要求：

 （一）多層、低層建筑與基地邊界的南北間距,，不小于建筑物高度的0．5倍,；與基地邊界的東西向側(cè)距，不小于0．25倍,。

 （二）高層建筑與基地邊界的南北向間距,，不小于建筑物高度的0．25倍，且其最小間距不小于12米,；與基地邊界的東西向側(cè)距，不小于建筑物高度的0．125倍,，且其最小間距不小于6．5米,。

 （三）在中心城舊區(qū)建筑密集地段進(jìn)行改建，執(zhí)行本條第（二）項規(guī)定確有困難的,，可適當(dāng)減少,，但不得低于最小值。

 界外是居住建筑的,，除須符合前款規(guī)定外,，不論高層、多層,、低層建筑均須符合第七條規(guī)定,。

 界外是河流、道路,、永久性綠地,、高壓線走廊的，由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定其間距,。



第十條 除第八條列舉的建筑外,，其他非居住建筑的間距，應(yīng)根據(jù)城市設(shè)計,、消防,、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、工程管線,、人防疏解,、建筑保護(hù)和施工安全等要求和有關(guān)規(guī)定，由城市規(guī)劃管理部門具體核定,。


第五章 沿路建筑高度 沿路建筑后退距離



第十一條 沿城市道路建筑的高度,，除必須符合建筑保護(hù)、消防和日照間距等要求外,，還必須符合下列規(guī)定：

 （一）在一般路段,，沿路建筑高度（Ｈ）不得超過道路規(guī)劃紅線寬度（Ｗ）加建筑后退距離（Ｓ）的1．5倍，即：

 Ｈ≤1．5（Ｗ＋Ｓ）

 （二）在市中心,、分區(qū)中心,、地區(qū)中心和市級專業(yè)中心地段，沿路組合建筑的高度按投影面積控制,，具體按下式計算確定：

 Ａ≤Ｌ（Ｗ＋Ｓ）

 式中：Ａ－－沿路組合建筑以1∶1．5（即56．3°）高度角投射在地面上的投影總面積,。

 Ｌ－－建筑基地沿路的長度。

 Ｗ－－道路規(guī)劃紅線寬度,。

 Ｓ－－沿路建筑的后退距離,。

 （計算方法按本規(guī)定附錄二第3條（2）執(zhí)行）

 （三）道路交叉口的建筑高度，應(yīng)按寬路計算,，但沿窄路部分的建筑長度超過30米時,，其超過部分應(yīng)按窄路確定。



第十二條 在機(jī)場,、電臺,、保護(hù)建筑附近及其他有凈空限制和城市景觀高度控制要求的地區(qū)，新建建筑物的高度必須符合本市有關(guān)凈空限制或高度控制的規(guī)定,。



第十三條 沿城市道路兩側(cè)新建,、改建的建筑物，后退道路規(guī)劃紅線的距離應(yīng)按詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)定執(zhí)行,；尚未編制詳細(xì)規(guī)劃的,，其后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于3米。高層建筑和道路交叉口四周的建筑,，后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于5米,。

 在中心城舊區(qū)執(zhí)行前款規(guī)定確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門核定,，后退距離可適當(dāng)縮小,，但建筑物的基礎(chǔ)、臺階,、管線,、陽臺及附設(shè)設(shè)施不得逾越道路規(guī)劃紅線,。



第十四條 新建有大量人流、車流集散的影劇院,、游樂場,、體育館、展覽館,、大型旅館,、辦公樓及大型商場等建筑物，其主要出入口面向城市道路的,，后退道路規(guī)劃紅線的距離,，除詳細(xì)規(guī)劃有規(guī)定外，不得小于8米,，并應(yīng)妥善安排沿路出入口位置,，不得影響城市交通。



第十五條 郊區(qū)公路規(guī)劃紅線兩側(cè)應(yīng)劃定隔離帶,，隔離帶的寬度規(guī)定如下：

 （一）國道,、快速公路，兩側(cè)各50米,；

 （二）主要公路,，兩側(cè)各20米；

 （三）次要公路,，兩側(cè)各10米,。

 公路規(guī)劃紅線及隔離帶內(nèi)，不得新建,、擴(kuò)建,、改建任何建筑物和構(gòu)筑物,，但可耕種或綠化造林,。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，也可開挖溝渠,，埋設(shè)管道,，架設(shè)桿線。

 公路穿越村鎮(zhèn),、城鎮(zhèn)時,，各項建設(shè)可按村鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行管理,，但后退公路規(guī)劃紅線的距離不得小于5米,。


第六章 附則

第十六條 本規(guī)定由上海市城市規(guī)劃建筑管理局負(fù)責(zé)解釋。



第十七條 本規(guī)定自一九八九年八月十五日起施行,。

附錄一 名詞解釋

 1．城市土地使用區(qū)劃分類－－指對城市用地根據(jù)綜合功能分區(qū)的原則進(jìn)行分類,，以便合理確定各類用地的使用性質(zhì),、適建建筑范圍和建筑容量指標(biāo)。

 2．建筑密度－－建筑底層占地面積與建筑基地面積的比值（以百分比表示）,。

 3．建筑面積密度－－建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值（以萬平方米／公頃表示）,。

 4．開放空間必須符合下列條件：

 （1）任一方向的凈寬度在4米以上，實際使用面積不小于100平方米：

 （2）以凈寬1．5米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路,，且與基地地面或道路的高低差在7．5米以下,；

 （3）除騎樓、交通廊道和底層社會性停車場等交通設(shè)施外,，其他開放空間不得有上層建筑,，但允許設(shè)采光天棚或遮陽篷架；

 （4）常年開放為公眾通行或休息用,，不得改變用途性質(zhì),。

 5．舊區(qū)－－指中心城分區(qū)規(guī)劃中南北分區(qū)的范圍，即中山環(huán)路環(huán)繞的部分和黃浦江以西（北）,，內(nèi)走馬塘以南的范圍,。

 6．新區(qū)－－指中心城除第5條所述南北分區(qū)外的其他九個分區(qū)的范圍。衛(wèi)星城,、郊縣城鎮(zhèn),、獨(dú)立工業(yè)區(qū)和城市發(fā)展控制用地規(guī)劃范圍內(nèi)的建筑工程，只適用新區(qū)的建筑密度和建筑面積密度控制指標(biāo),。

 7．中心地段－－指市中心,、分區(qū)中心、地區(qū)中心和市級專業(yè)中心及其相鄰的周圍地段,，其范圍按分區(qū)規(guī)劃核定,。

 8．一般地段－－指中心地段以外的其他地段。

 9．建筑密度地段－－指建筑密度超過60％的地區(qū),。

 10．日照有效時間規(guī)定如下：



─────────────────┬───────────────────

 建筑物朝向 │ 有效日照時間

─────────────────┼───────────────────

 正南向 │ 9∶00－15∶00

 南偏東1°－15° │ 9∶00－15∶00

 南偏東16°－30. │ 9∶00－14∶30

 南偏東31°－45° │ 9∶00－13∶30

 南偏東46°－60° │ 9∶00－12∶30

 南偏東61°－75° │ 9∶00－11∶30

 南偏東76°－90° │ 9∶00－10∶30

 南偏西1° － 15° │ 9∶00－15∶00

 南偏西16°－30° │ 9∶30－15∶00

 南偏西31°－45° │ 10∶30－15∶00

 南偏西46°－60° │ 11∶30－15∶00

 南偏西61°－75° │ 12∶30－15∶00

 南偏西76°－90° │ 13∶30－15∶00

─────────────────┴───────────────────

 注：（1）日照時角－－按平均每小時15°計算,。

 （2）日照計算點(diǎn)－－指受遮擋窗戶的窗臺中點(diǎn)。

 11．高層建筑－－指建筑高度大于24米的建筑,，其中高層住宅為8層以上（不含8層）,。

 12．多層住宅－－指4至8層的住宅。

 13．低層住宅－－指1至3層的住宅,。

 附注二 計算方法說明

 1．建筑密度和建筑面積密度計算

 （1）建筑面積：按國家經(jīng)委頒布的《建筑面積計算規(guī)則》計算,。但在計算建筑面積密度時，地下室,、半地下室的面積不計,；屋頂層建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積10％的不計；開放空間的建筑面積也不計,。

 （2）建筑基地面積：

 甲,、建筑基地面積必須以城市規(guī)劃管理部門正式劃定的用地范圍面積為準(zhǔn),；基地周圍道路規(guī)劃紅線以內(nèi)的面積不得計入,。

 乙、建筑基地內(nèi)如有不同性質(zhì)的建筑（如公共建筑,、住宅建筑,、工業(yè)建筑等）應(yīng)分類劃定建筑基地范圍，分別計算建筑密度和建筑面積密度,。各類建筑基地的劃分,，規(guī)劃設(shè)計上有明確界限的，以規(guī)劃設(shè)計為準(zhǔn),；規(guī)劃設(shè)計上無明確界限的,，按不同性質(zhì)建筑的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎恪?
 丙、建筑物如為居住與公共建筑的綜合樓,，建筑基地面積可按不同使用性質(zhì)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎恪?
 2．開放空間的有效面積按下式計算確定：

 Ｆ＝Ｍ×Ｎ

 式中：Ｆ－－開放空間的有效面積,。Ｍ－－開放空間向公眾開放的實際使用面積。Ｎ－－有效系數(shù),。

 （1）開放空間在地面層,，基地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高低差小于或等于1．5米時，Ｎ＝1．0,。

 （2）開放空間在屋面上或為下沉式廣場,，其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高低差在1．51～4．5米時，Ｎ＝0．75,。

 （3）開放空間在屋面上或為下沉式廣場,，其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高低差在4．51～7．5米時，Ｎ＝0．5,。

 （4）開放空間為騎樓,、交通通道或底層社會停車場，且與道路或基地地面的高低差小于或等于1．5米時,，Ｎ＝1．0,。

 3．沿路建筑高度

 （1）一般地段沿路建筑高度的控制

 Ｈ≤1．5（Ｗ＋Ｓ）

 見附圖一（略）

 （2）中心地段沿路組合建筑高度的控制

 甲：Ａ≤Ｌ（Ｗ＋Ｓ）

 見附圖二（軸測圖,，略）

 圖中斜線部分為1∶1．5（即56．3°）高度角的投影面積Ａ,。

 Ｈ1～Ｈ3為組合建筑各部分實際高度。

 乙：在實際應(yīng)用中,，為了簡化作圖和計算方法,，也可采用下列演化而來的算式和附圖三的作圖方法控制建筑高度。

 Ａ’≤1．5Ｌ（Ｗ＋Ｓ）

 式中：Ａ’為沿路建筑以1∶1（即45°）高度角投射在地面上的投影面積,。Ｌ,、Ｗ,、Ｓ的意義同前。

 見附圖三（平面圖,，略） 圖中斜線部分為1∶1（45°）高度角的投影面積Ａ’,；Ｈ1～Ｈ3為組合建筑各部分實際高度。

 4．建筑高度計算

 在計算建筑間距時,，建筑高度按如下規(guī)定計算：

 （1）平屋面：應(yīng)自室外地面至女兒墻頂,。

 （2）坡屋面：坡度小于35°（含35°）時，應(yīng)為室外地面至檐口,；坡度大于35°時,，應(yīng)為室外地面至屋脊。