• 【發(fā)布單位】81402
• 【發(fā)布文號】贛府發(fā)[2000]41號
• 【發(fā)布日期】2000-10-30
• 【生效日期】2000-10-30
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

江西省人民政府關(guān)于進一步加強土地市場建設(shè)的通知

 江西省人民政府關(guān)于進一步加強土地市場建設(shè)的通知
 
（2000年10月30日贛府發(fā)〔2000〕41號）
各市、縣（區(qū)）人民政府,，省政府各部門：

 近年來，我省各地認真貫徹執(zhí)行《
中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《
土地管理法》），切實加強土地市場管理,，土地的資產(chǎn)效益初步得以顯現(xiàn),。隨著改革的深化和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，尤其是企業(yè)改革過程中,，以及發(fā)展縣域經(jīng)濟,、推動小城鎮(zhèn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，土地作為重要的生產(chǎn)要素和資產(chǎn),，越來越發(fā)揮著重要的作用,。為依法加強土地市場管理，規(guī)范土地使用,、流動和土地資產(chǎn)處置等運作行為,，增加財政收入，促進經(jīng)濟發(fā)展,，特作如下通知,。



 一、依法加強土地市場管理

 各級政府培育和發(fā)展土地市場,，必須增強法制觀念,，強化國土意識，堅持依法辦事,，必須嚴格執(zhí)行《
土地管理法》,、《江西省實施〈
中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理條例》等有關(guān)法律法規(guī),，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計劃,，嚴格履行建設(shè)用地審批手續(xù)，堅持建設(shè)用地集體討論,，堅持一支筆審批,，切實保護耕地，把好土地入市供應(yīng)量這一關(guān),，依法統(tǒng)一管好整個土地市場,。



 二、進一步培育和發(fā)展土地市場

 各級政府要將培育和發(fā)展土地市場作為發(fā)展本地經(jīng)濟和加強財源建設(shè)的一件大事來抓,，充分利用土地資源,，依法對土地實行有償使用。除法律規(guī)定的采取劃撥方式供地外,，其他國有建設(shè)用地一律實行有償使用,。各地可根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)展的具體情況，在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi),，采取靈活多樣的土地有償使用方式,，進一步擴大土地有償使用范圍,。要積極創(chuàng)造條件，原則上采用拍賣,、招標(biāo)出讓方式供地,。如采用協(xié)議出讓方式供地的，出讓地價不得低于基準(zhǔn)地價,。對低于基準(zhǔn)地價的土地,，政府可以貯存起來。出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)公開,，接受監(jiān)督,。

 用出讓方式取得土地使用權(quán)有困難的，可以采取租賃方式,，并按租賃合同交納租金,。也可以采取土地作價入股（包括政府貯存的土地、企業(yè)的土地,、劃撥的土地）,、以土地作價聯(lián)建等有償使用方式。結(jié)合我省實際,，今后土地租賃應(yīng)作為全省土地有償使用的主要形式,。對原行政劃撥存量國有建設(shè)用地，除法律規(guī)定可以繼續(xù)采取劃撥供地外,，依照城市基準(zhǔn)地價按年收取一定的租金,，對困難企業(yè)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn),，可免交租金,。具體辦法由省國土資源廳商省財政廳另行制定。

 小城鎮(zhèn)建設(shè)用地依法實行有償使用,，有償使用收益繳入同級財政,，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，留歸市,、縣（區(qū)）部分主要用于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。對新修訂的《江西省實施〈
中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施之前農(nóng)村村民超面積占用的宅基地，超面積部分按每月每平方米3至5元的標(biāo)準(zhǔn)實行有償使用,，直至超面積部分退回集體為止,。對新修訂的《江西省實施〈
中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施之后占用土地建住宅的，必須嚴格按現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)執(zhí)行,，違犯法律規(guī)定的,，發(fā)現(xiàn)一起，依法查處一起,。

 適度開放城市住宅用地市場,。設(shè)區(qū)的市及其他有條件的城市和縣城,，按照土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，依照土地功能分區(qū),，可以在居住區(qū)內(nèi)劃出一塊民用住宅用地,，允許有購買能力者以出讓方式取得土地使用權(quán)后,，按城市規(guī)劃要求和土地使用權(quán)出讓條件,，建單家獨院住房，面積不受當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民每戶占地面積的限制,。在城市規(guī)劃區(qū)外,，可以按照土地利用總體規(guī)劃要求，以出讓方式利用非耕地建私家住宅,。開放城市住宅用地市場均需依法辦理用地審批手續(xù),。



 三、進一步規(guī)范土地市場

 各市,、縣（區(qū)）政府要結(jié)合政府機構(gòu)改革,，按照轉(zhuǎn)變職能、政事分設(shè),、政企分開的原則,，抓緊抓好土地有形市場建設(shè)，建立健全土地公開交易制度,，盡快將土地交易市場化,，建立公正、公平,、公開,、競爭、有序,、規(guī)范的有形土地市場,。各設(shè)區(qū)的市要于2001年6月底前建立起土地交易機構(gòu)，并掛牌運作,，各縣（市,、區(qū)）也應(yīng)于2001年年底前完成土地交易機構(gòu)的設(shè)立。有形土地市場必須具備土地交易場所,，能夠提供土地交易信息,，辦理土地交易等有關(guān)事宜。

 已經(jīng)設(shè)立土地交易市場的地方,，土地使用權(quán)交易一律進入土地市場運作,，凡出讓土地使用權(quán)（包括政府征收、收回,、收購的土地使用權(quán)出讓等）,、為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、法院判決需拍賣、變賣用于清償債務(wù)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及原劃撥土地使用權(quán)的交易（包括原劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、租賃,、抵押以及土地的聯(lián)營合作交易等）、出讓土地使用權(quán)的首次交易（包括轉(zhuǎn)讓,、租賃,、抵押、作價出資,、入股,、交換或贈與等交易）、法律允許的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓,、租賃,、聯(lián)營、入股等交易）均應(yīng)在土地市場中進行,。

 在土地使用權(quán)交易過程中,，原劃撥土地或改變原土地使用用途的交易，由土地行政主管部門審核,、按規(guī)定審批權(quán)限報經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)后方可入市交易,，由土地行政主管部門確認評估結(jié)果并核定應(yīng)補交的出讓金，明確繳納辦法,；出讓土地使用權(quán)的首次交易,，經(jīng)交易機構(gòu)對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準(zhǔn),，達到轉(zhuǎn)讓允許條件方可進行交易,；涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地的交易，要先取得原集體經(jīng)濟組織的同意,，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn),，方可依法流轉(zhuǎn)。

 努力規(guī)范土地二級和三級市場,。依法以有償使用方式取得的土地使用權(quán),，并達到法律法規(guī)規(guī)定條件的，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押。土地行政主管部門要在土地市場設(shè)立登記處,，及時辦理土地登記,。

 加快建立土地儲備制度。有條件的市,、縣（區(qū)）要抓緊建立土地儲備中心,，將舊城改造騰出的土地和企業(yè)搬遷,、企業(yè)破產(chǎn)、劃撥交易的土地以及從農(nóng)村集體征用的土地等,，由土地儲備中心統(tǒng)一收購,，然后由政府交土地交易市場出讓。土地儲備中心為土地行政主管部門的下屬事業(yè)單位,。土地儲備中心所得收益,，歸政府所有，繳入同級財政,。



 四,、加強國有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理

 各級政府要站在促進經(jīng)濟和社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的高度,，切實做好國有企業(yè)改革中的土地產(chǎn)權(quán)界定、土地登記,、地價評估和土地資產(chǎn)處置等工作,。國有企業(yè)改革中涉及的劃撥國有土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況,，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓,、租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資,、入股和保留劃撥用地方式處置,。

 以出讓方式處置的，可由新設(shè)股份有限公司,、有限責(zé)任公司,、股份合作制企業(yè)直接受讓，也可由原國有企業(yè)受讓后隨企業(yè)改組,、改造的同時將土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)（包括以土地使用權(quán)作價出資,、入股）或者轉(zhuǎn)租給新設(shè)立的股份有限公司、有限責(zé)任公司或股份合作制企業(yè),。補交出讓金按基準(zhǔn)地價的30％補交,。一次性補交有困難的，報省政府批準(zhǔn)后分年度繳交,，5年內(nèi)交完,。

 以租賃方式處置的，租期可由租賃雙方協(xié)商確定,，但最長不得超過國家規(guī)定的出讓最高年限,。租金參照出讓方式補交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)確定，可實行一次核定,，5年不變,，以后每隔3年調(diào)整一次,，每次調(diào)整幅度不高于上期租金總額的30％。租賃土地合同由出租方認可,，并征得土地行政主管部門同意,，允許轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓。

 以國有土地使用權(quán)作價出資,、入股方式處置的,，須經(jīng)省級以上土地和財政部門批準(zhǔn)，土地資產(chǎn)經(jīng)評估確認后可與其他國有資產(chǎn)一并折成國家股,，按企業(yè)隸屬關(guān)系由所在地政府委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有,。國有持股單位在辦理完持股手續(xù)后，要將有關(guān)證明文件報省國土資源廳和省財政廳備案,。

 以保留劃撥用地方式處置的,，除法律規(guī)定可以長期保留的外，保留劃撥用地方式的期限不得超過5年,，土地使用期滿或原土地使用用途發(fā)生改變,，必須按國家和省有關(guān)規(guī)定實行有償使用。

 對特困企業(yè),，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn),，可以從改制的土地使用權(quán)收益中提取一定數(shù)額資金用于安置職工。國有企業(yè)破產(chǎn)時,，其原使用的劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)組織出讓,，變現(xiàn)資金專戶儲存，優(yōu)先用于職工安置,。



 五,、營造土地市場健康發(fā)展的外部環(huán)境

 要建立地價評估和定期公布制度。各級政府要按照法律規(guī)定,，加快建制鎮(zhèn)以上的城區(qū)基準(zhǔn)地價評定步伐,，力爭2001年6月底前完成?；鶞?zhǔn)地價評定結(jié)果經(jīng)本級政府審核,，報上一級政府批準(zhǔn)后，由本級政府向社會公布,。全省的基準(zhǔn)地價每3年向社會公布一次,，市、縣（區(qū)）基準(zhǔn)地價每年向社會公布一次,。要參照基準(zhǔn)地價確定出讓底價和土地租金,，建立定期的土地管理信息發(fā)布制度，及時對社會公布基準(zhǔn)地價、土地租金標(biāo)準(zhǔn),、土地有償使用,、土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行情況、耕地總量動態(tài)平衡情況,、土地違法案件查處等情況,。

 進一步規(guī)范和完善土地評估中介服務(wù)組織建設(shè)。各級政府要盡快做好本級土地評估機構(gòu)與主管部門的脫鉤工作,，并允許符合資質(zhì)條件的評估機構(gòu)競爭參與土地評估,。各級各類符合資質(zhì)條件的土地評估機構(gòu)，都要嚴格遵守國家法律法規(guī),，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，科學(xué)選擇評估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定估價結(jié)果,，并出具規(guī)范的土地估價報告,。



 六、加強土地收益征收與管理

 各級政府及其土地行政主管部門要依照有關(guān)法律法規(guī)征收土地收益,，不得非法減免,、截留、挪用土地收益,。減免本級政府所有的土地收益，需經(jīng)集體討論,，一支筆審批,；屬上級政府的土地收益，下級政府無權(quán)減免,。土地收益納入同級財政預(yù)算管理,，收據(jù)一律使用省財政廳統(tǒng)一的專用票據(jù)。土地收益應(yīng)貨幣化,，不得用實物形式支付土地收益（包括用建路,、建房代替土地收益等）。土地收益的分成比例,，除上繳國家的外,，嚴格按《中共江西省委、江西省人民政府關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的決定》（贛發(fā)〔1997〕11號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

 土地收益征收與管理的具體辦法,，由省財政廳和省國土資源廳另行制訂，報省政府批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行,。



 七,、妥善處理發(fā)展土地市場與保護耕地的關(guān)系

 各級政府要建立耕地占補平衡的機制。發(fā)展土地市場,，不可避免地要占用一些耕地,，但絕不能借發(fā)展土地市場之名,，違反本級土地利用總體規(guī)劃亂占土地，濫用耕地,。耕地被征占用后,，必須開墾補充等質(zhì)等量的耕地。補充耕地原則上由縣（市,、區(qū)）政府組織完成,。本縣（市、區(qū)）無耕地后備資源或開墾耕地不符合要求的,，由設(shè)區(qū)的市政府或省政府組織異地開墾,。設(shè)區(qū)的市之間經(jīng)過省國土資源廳批準(zhǔn)，可用經(jīng)濟合同的方式,，簽訂耕地開墾計劃,，以資金換耕地指標(biāo)。不論采用哪種形式完成耕地占補平衡任務(wù),，都要通過省有關(guān)部門組織的驗收,，并納入土地變更、登記,、統(tǒng)計,。

 要妥善解決小城鎮(zhèn)發(fā)展用地。凡在小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)開發(fā),、整理和復(fù)墾新增加的耕地,，經(jīng)省國土資源廳會同有關(guān)部門檢查驗收，在完成耕地占補平衡后,，按實際增加有效耕地面積置換小城鎮(zhèn)建成區(qū)建設(shè)用地指標(biāo),，并允許跨年度使用。允許從農(nóng)村進入小城鎮(zhèn)落戶人員保留原承包的土地,，并允許將其所承包土地的使用權(quán)進行有償轉(zhuǎn)讓,。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要嚴格承包合同管理，防止耕地撂荒,。

 要妥善解決少地或無地農(nóng)民的生活出路,。鑒于當(dāng)前農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)調(diào)劑土地有一定難度，各級政府及其土地行政主管部門要積極探索貨幣安置,、投資入股,、土地開發(fā)、社會保險等安置途徑,，形成以市場為導(dǎo)向的多種途徑的安置機制,，切實維護農(nóng)民的合法權(quán)益。人均耕地66．7平方米以下的城市（含縣城）郊區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，征地后安排農(nóng)民生產(chǎn)生活有困難的,，允許村集體經(jīng)濟組織按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,，拿出一部分土地投資入股、興辦村辦企業(yè),、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或招商引資,。所占土地辦理占用手續(xù)，不辦理土地征用手續(xù),。拿出的土地不得高于該村集體經(jīng)濟組織在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有土地的10％,。拿出土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,。也可以按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途，在土地統(tǒng)一征用后,，將一部分國有土地給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用,，用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或從事多種經(jīng)營。



 八,、進一步加強對土地市場建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)

 各級政府要認真貫徹執(zhí)行《
土地管理法》,，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，完善土地市場的法制建設(shè),，依法辦事,，規(guī)范管理，促進我省土地市場的健康發(fā)展,。要大力宣傳和普及《
土地管理法》,，增強全民土地法制觀念和土地國策意識。要堅持依法征用土地,，合理確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)，堅決杜絕在征地中侵犯農(nóng)民權(quán)益現(xiàn)象,。進一步加強土地監(jiān)察,，嚴格土地執(zhí)法，依法嚴肅查處土地違法案件,。要認真總結(jié)推廣開展創(chuàng)建土地執(zhí)法模范縣活動和創(chuàng)“三無”鄉(xiāng)鎮(zhèn)（無違法批地,、無違法用地、無違法管地）活動的經(jīng)驗,。各級土地行政主管部門要切實負起法律賦予的保護“生命線”的神圣職責(zé),，依法行政，依法管好,、管住土地,。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地的審核、報批,、出讓以及土地登記等有關(guān)工作,，按照法律規(guī)定繼續(xù)由土地行政主管部門一家承辦，不允許開發(fā)辦,、征地辦,、指揮部等機構(gòu)行使土地管理職權(quán)。明年上半年,，各級人民政府要組織有關(guān)部門對轄區(qū)內(nèi)土地市場建設(shè)情況進行一次全面的檢查,，認真總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，切實糾正存在的問題,。觸犯法律的,，依法嚴肅處理。