• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1993-07-01
• 【生效日期】1993-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市房改辦,、市建行關(guān)于《職工住房抵押貸款 暫行規(guī)定》在執(zhí)行中若干問題處理意見

上海市房改辦,、市建行關(guān)于《職工住房抵押貸款
 暫行規(guī)定》在執(zhí)行中若干問題處理意見
 
（1993年7月1日＊）

 一、參加本市房改繳交公積金的單位職工在本市轄區(qū)農(nóng)村建造或購(gòu)買自住房,，必須經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)同意辦理購(gòu),、建住房的產(chǎn)權(quán)登記，能申領(lǐng)到購(gòu),、建住房的房屋所有權(quán)證的,，而且購(gòu)、建住房的所有權(quán)必須屬于申請(qǐng)貸款的職工本人的,，才可申請(qǐng)職工住房抵押貸款,。

 在本市轄區(qū)（包括農(nóng)村）向私人購(gòu)買住房的，必須通過房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理住房估價(jià),、買賣和結(jié)算手續(xù),，并向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其購(gòu)入住房的所有權(quán)必須屬于申請(qǐng)貸款的職工本人的,，才可申請(qǐng)職工住房抵押貸款,。



 二、在已納入本市市政規(guī)劃需要拆遷改造的地段內(nèi)（何年動(dòng)工拆遷,、改造未定）向私人購(gòu)買住房,，在拆遷、改造無明確日期的情況下,，如購(gòu)房人（必須是繳交公積金的職工）堅(jiān)決要求申請(qǐng)職工住房抵押貸款者,，必須按前條向私人購(gòu)買住房的手續(xù)辦理，并應(yīng)在借款合同中列明“借款人所購(gòu)住房在借款期內(nèi)如國(guó)家建設(shè)需要被拆除,，所得補(bǔ)償,，應(yīng)首先用于清償貸款本息，如有不足,，由借款人負(fù)責(zé)償還”等條款,。

 對(duì)市政規(guī)劃改造地段內(nèi)的居民戶口已實(shí)施凍結(jié)的，在該地段內(nèi)，職工購(gòu)買住房一律不得申請(qǐng)住房抵押貸款,。



 三,、因土地批租或建設(shè)征用地塊，動(dòng)遷居民,，由當(dāng)?shù)兀▍^(qū),、縣）住宅辦為動(dòng)遷居民安排房源并與被動(dòng)遷的戶主簽訂住房協(xié)議，由購(gòu)房人向住宅辦指定的房屋開發(fā)公司繳付購(gòu)房款,。由于區(qū),、縣住宅辦不具備法人資格又非經(jīng)濟(jì)實(shí)體，購(gòu)房人不得以上項(xiàng)住房協(xié)議的權(quán)益作為“職工住房抵押貸款”的抵押權(quán),。

 必須具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同,，才可設(shè)定抵押。



 四,、關(guān)于《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》中的“可貸額度”與“最高額度”的解釋,。按照“可貸額度”的計(jì)算公式，確定貸款額度,。由于從1993年7月1日起繳交公積金的工資基數(shù)計(jì)算口徑,，已由月標(biāo)準(zhǔn)工資調(diào)整為月平均工資，因此在計(jì)算“可貸額度”時(shí),，應(yīng)按借款人及其同戶成員和直系親屬計(jì)算公積金的月平均工資之和的百分二十再乘以貸款期限（月數(shù)）,，確定其可貸額度。但最高（上限）不得超過購(gòu),、建（修）住房所需資金的70％。



 五,、借貸人購(gòu)買期房,，以購(gòu)房合同的權(quán)益（即期得權(quán)益的房產(chǎn)）設(shè)定抵押的，必須符合以下要求和手續(xù)：

 （1）在購(gòu)房合同中應(yīng)列明確切的房?jī)r(jià),、建筑面積以及住房座落地的地址,、門牌號(hào)數(shù)、層次,、室號(hào)等,，沒有上述明確的抵押物標(biāo)的，不能設(shè)定抵押,。

 （2）必須由抵押人憑依法生效的購(gòu)房合同與抵押權(quán)人簽訂“購(gòu)房權(quán)益抵押書”經(jīng)售房單位簽章后才能設(shè)定抵押,。并由抵押當(dāng)事人雙方持借款合同、抵押協(xié)議,、購(gòu)房合同和購(gòu)房權(quán)益抵押書向購(gòu)房座落地的區(qū)縣房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理抵押登記,，登記證明由抵押權(quán)人執(zhí)存。過去由抵押當(dāng)事人雙方簽訂未經(jīng)售房單位簽章的購(gòu)房權(quán)益抵押書應(yīng)補(bǔ)辦售房單位簽章手續(xù)。購(gòu)房權(quán)益抵押書由抵押當(dāng)事人雙方和售房單位各執(zhí)一份,。

 （3）設(shè)定抵押的期房竣工,、交付使用，抵押人應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的同時(shí),，會(huì)同抵押權(quán)人向房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理住房他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù),，由抵押權(quán)人領(lǐng)取抵押住房的房屋他項(xiàng)權(quán)證。抵押人領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證交由抵押權(quán)人執(zhí)存,，由抵押權(quán)人出具收據(jù),。

 辦理抵押房屋他項(xiàng)權(quán)利登記和申領(lǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)證的費(fèi)用，由抵押權(quán)人（貸款銀行）負(fù)擔(dān),。



 六,、按照抵押貸款與抵押物保險(xiǎn)同步一次辦理手續(xù)的要求，對(duì)借款人以購(gòu)買的期房作抵押的,，應(yīng)從其貸款發(fā)生之日起辦理抵押住房保險(xiǎn)手續(xù),，按年定期交納保險(xiǎn)費(fèi)，但抵押住房保險(xiǎn)試行條款中規(guī)定保險(xiǎn)責(zé)任“自從其購(gòu)房合同約定交房之日起至還清全部貸款本息為止,?！币虼耍瑧?yīng)在住房交付使用保險(xiǎn)責(zé)任期開始時(shí),，將該期房在交付使用日之前所收取的抵押住房保險(xiǎn)費(fèi),，退還投保人（即借款人）。由代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)辦行通知投保人,，隨帶保險(xiǎn)單副本和購(gòu)房合同或住房交付使用證,，辦理退費(fèi)手續(xù)。購(gòu)房合同無約定交房日期的,，按住房交付使用證中的交房日期計(jì)算退保費(fèi),，不足一年的按月計(jì)算，不足一月的按一月計(jì)算,。

 抵押物（住房）的保險(xiǎn)費(fèi),，原則上應(yīng)按年定期交納，如果借款人（即抵押物的投保人）自愿按抵押貸款期限一次付清抵押物的保險(xiǎn)費(fèi)用,，應(yīng)由借款人（投保人）在保險(xiǎn)費(fèi)收據(jù)存根聯(lián)中寫明“自愿一次付清保險(xiǎn)費(fèi)”字樣并簽章,。



 七、關(guān)于職工住房抵押貸款的擔(dān)?；蚬C問題按以下處理意見辦理：

 （1）職工住房抵押貸款實(shí)行住房所有權(quán)抵押和擔(dān)保相結(jié)合的辦法,，原則上都應(yīng)由職工所在單位（不具備法人資格的由其上級(jí)指定具有法人資格的單位）對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。

 （2）由借款職工所在單位擔(dān)保有困難的,，可由借貸雙方持借貸合同,、抵押協(xié)議向貸款銀行所在地的公證機(jī)關(guān)辦理借款合同公證。

 （3）職工在農(nóng)村（應(yīng)取得當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證的證明）自建住房或翻建大修私房或本市范圍內(nèi)購(gòu)買由單位提供的優(yōu)惠價(jià)房的抵押貸款，不論單位已否實(shí)行用工制度改革必須由所在單位擔(dān)保,，否則不得申請(qǐng)貸款,。

 （4）公證費(fèi)用由借貸雙方各付50％。



 八,、職工向私人購(gòu)買住房,、自建住房或翻建大修私房申請(qǐng)職工住房抵押貸款，借款人須委托經(jīng)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)具有資格的估價(jià)單位對(duì)上述房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),，估價(jià)費(fèi)用由借款人承擔(dān),。



 九、在住房抵押借款合同有效期內(nèi),，因借款人死亡,，由繼承人或承受人歸還貸款時(shí)，應(yīng)由繼承人或承受人持依法有效的繼承或承受財(cái)產(chǎn)（抵押的住房）的證明文件和由繼承人或承受人出具代原借款人償還住房抵押貸款的書面文件,，向貸款銀行辦理以下手續(xù)：

 （1）由繼承人（或承受人）與貸款銀行簽訂住房抵押借款的補(bǔ)充合同,，在補(bǔ)充合同中應(yīng)列明承認(rèn)和履行由原借款人×××與貸款銀行（建行×××區(qū)縣支行）、簽訂的職工住房抵押借款合同（簽訂日期＿＿＿＿＿＿編號(hào)＿＿＿）,、抵押協(xié)議和購(gòu)房權(quán)益抵押書的各項(xiàng)條款,，借款本息由繼承人（或承受人）×××負(fù)責(zé)按期償還等條文。

 該項(xiàng)借款補(bǔ)充合同,，必須辦理公證,。公證費(fèi)用由繼承人（或承受人）負(fù)擔(dān)。

 （2）由繼承人或承受人會(huì)同貸款銀行向房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān),，辦理住房產(chǎn)權(quán)變更和住房抵押變更登記手續(xù),。變更后抵押的房屋所有權(quán)證由繼承人或承受人交貸款銀行（出具收據(jù)）執(zhí)存。他項(xiàng)權(quán)證由貸款銀行執(zhí)存,。

 辦理抵押變更登記和換領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證的費(fèi)用由繼承人（或承受人）負(fù)擔(dān),。

 （3）在辦妥以下手續(xù)的同時(shí)應(yīng)由繼承人（或承受人）向保險(xiǎn)公司辦理抵押住房保險(xiǎn)的過戶手續(xù)。由原借款人工作單位提供的借款擔(dān)保,，隨即中止。辦理退保手續(xù),。



 十,、在合同借款期不變的情況下，借款人因某種原因,，在貸款期內(nèi)對(duì)中間若干個(gè)月的等額還款要求提前歸還者,，可予辦理，但不計(jì)退提前還款的利息,。



 十一,、在貸款期內(nèi)，中途調(diào)整貸款利率，對(duì)按月等額還款中的利息額應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整,。