• 【發(fā)布單位】80702
• 【發(fā)布文號】吉林省人民政府令第42號
• 【發(fā)布日期】1996-01-22
• 【生效日期】1996-01-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

吉林省人民政府令

吉林省人民政府令
 
（第42號）
 《吉林省開發(fā)經(jīng)營商品房價格管理辦法》已經(jīng)1996年1月15日省政府第39次常務(wù)會議通過,，現(xiàn)予發(fā)布施行。



 代省長 王云坤

 一九九六年一月二十二日



 吉林省開發(fā)經(jīng)營商品房價格管理辦法





 第一條 為了加強對我省開發(fā)經(jīng)營商品房價格的管理,，維護房地產(chǎn)市場正常秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障國家商品房開發(fā)企業(yè),、消費者的合法權(quán)益,，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱開發(fā)經(jīng)營商品房是指具有開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房,。



 第三條 凡本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房（以下簡稱商品房）價格的確定，必須遵守本辦法,。



 第四條 商品房價格實行國家定價,、國家指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價三種價格管理形式,。回遷安置房,、解困房,、安居工程等福利性住宅實行國家定價；普通商品住宅實行國家指導(dǎo)價,；高級商品住宅和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價,。



 第五條 縣級以上人民政府的物價部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，對商品房價格實施管理,。



 第六條 商品房價格實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),、分級管理原則。中直,、省直,、部隊和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及省外在本省開發(fā)經(jīng)營的商品房的價格，屬于國家定價和國家指導(dǎo)價的,，由省物價部門審批,。省物價部門對其審批的商品房價格可以委托項目所在地的物價部門辦理。

 市（州）,、縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房的價格,，屬于國家定價和國家指導(dǎo)價的，按行政隸屬關(guān)系,，由各市（州）,、縣（市）物價部門負責(zé)審批。



 第七條 實行國家定價和國家指導(dǎo)價的商品房,，在出售以前（含預(yù)售）,，房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當在申報價格時按小區(qū)（零星按棟）如實填寫《商品房價格申報表》，按商品房價格管理權(quán)限分別報送物價部門,、房地產(chǎn)行政主管部門,，并提交建設(shè)銀行審定的工程預(yù)（結(jié)）算資料、拆遷還房面積,、戶數(shù)以及各項費用清單等資料,。物價部門應(yīng)及時會同房地產(chǎn)行政主管部門進行審批，對商品房價格申請人提交的材料齊全的,，應(yīng)當在接到書面申請30日內(nèi)審批完畢,，特殊情況可延長15日。物價部門逾期不進行審批的企業(yè)可以自行定價出售商品房,。



 第八條 商品房價格應(yīng)當依據(jù)合法成本,、國家規(guī)定的稅金和適當?shù)睦麧櫍局促|(zhì)論價的原則和市場供求狀況以及國家政策要求制定。



 第九條 商品房的基準價格,，以預(yù)算成本為基礎(chǔ),，由下列項目構(gòu)成：

 （一）成本構(gòu)成。

 1．土地征用及拆遷補償費（或土地使用權(quán)出讓金）,，包括土地征用費,、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。處理拆遷征購房屋等收回的殘值一律沖減商品住宅成本,。

 2．前期工程費，包括規(guī)劃,、設(shè)計,、項目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測繪、“三通一平”等支出,。

 3．建筑安裝工程費,，以當?shù)亟ㄔO(shè)銀行審定的工程預(yù)（結(jié)）算為計算依據(jù)。

 4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水、供氣,、供電,、排污、排洪,、通訊,、照明、環(huán)衛(wèi)綠化等工程發(fā)生的支出,。

 5．公共設(shè)施配套費,，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。安居工程住宅發(fā)生的公共配套設(shè)施費按50％計入成本,，其余50％由城市政府承擔,。

 6．商品房開發(fā)經(jīng)營單位管理費（含間接開發(fā)費和三項費用中扣除利息部分），按本條1－5項費用總額計取,。其中：一級開發(fā)單位為3．2％,；二級開發(fā)單位為3．0％；三級開發(fā)單位為2．8％；四級開發(fā)單位為2．6％,；五級開發(fā)單位為2．5％,；福利性住宅建設(shè)單位一律按2．5％計取。

 7．貸款利息（財務(wù)費用部分）,，按當年建設(shè)銀行發(fā)放房屋貸款的年利息乘以本條1－5項費用總額的40％計算,。

 （二）稅金，按國家稅法規(guī)定稅率計算,。

 （三）利潤,，以成本中1－5項費用之和為基數(shù)計算，最高不超過8％,。



 第十條 成本中所列費用凡國家和省有規(guī)定標準的,，按國家和省規(guī)定計算，國家和省沒有規(guī)定標準的按實際發(fā)生的合理費用計算,。商品房開發(fā)規(guī)劃之外的市政建設(shè)項目費用不得進入成本,。



 第十一條 作價辦法：

 （一）回遷安置（不含償還產(chǎn)權(quán)安置）住宅價格。由省價格主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)全省平均住宅建筑造價并同住房制度改革進程相銜接,，定期公布全省回遷安置住宅增加面積（不含超標準部分）的基準價格,。各市（州）、縣（市）價格管理部門會同有關(guān)部門可根據(jù)實際情況在不超過省公布基準價15％的幅度內(nèi)制定當?shù)刈罡呦迌r,，并報省備案,。

 （二）解困房價格，按成本（含定額費用）加稅金（按實際發(fā)生）作出基準價格,，再根據(jù)當?shù)亟饫зM收繳情況予以補貼的數(shù)額確定出售價格,，但平均出售價格不得低于當?shù)卣_定的房改方案中規(guī)定的同類結(jié)構(gòu)房屋的標準價格。

 （三）安居工程住宅價格,，按成本（含定額費用）加稅金（按實際發(fā)生）核定,。

 （四）普通商品住宅基準價格，由成本,、稅金,、利潤三部分構(gòu)成；普通商品房銷售價格,，由基準價格和經(jīng)國務(wù)院,、省政府批準的價外應(yīng)收取的各項代繳費用（按實際發(fā)生）兩部分構(gòu)成，同時允許開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在物價部門核定的最高限價基礎(chǔ)上,，向下浮動,，下浮幅度不限。

 （五）高級商品住宅和非住宅商品房價格,，由企業(yè)根據(jù)成本和市場情況自行確定,。定價資料報同級房地產(chǎn)行政管理部門和物價部門備案。

 （六）商品住宅在銷售時，各經(jīng)營單位可根據(jù)實際情況自行制定朝向差價和樓層差價,，但其差價增減的代數(shù)和應(yīng)為零,。

 （七）對當?shù)卣煤脡牡靥柎钆滢k法調(diào)節(jié)開發(fā)企業(yè)利益的，作價中可平衡考慮利潤率,，但已在非住宅商品房價格中得到補償?shù)某狻?


 第十二條 對非住宅商品房和高級商品住宅實行高額利潤調(diào)控機制,，具體辦法由省物價部門會同有關(guān)部門另行制定。



 第十三條 房地產(chǎn)行政主管部門對未經(jīng)價格管理部門審定價格的新建商品住

宅,，不予辦理交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記,。



 第十四條 商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對非法的行政性、事業(yè)性以及省物價局公布的商品房建筑取費項目外的收費有權(quán)拒繳,。如已繳納,，也不得計入商品房銷售價格。



 第十五條 對尚未實行土地有償使用的地區(qū),，當?shù)卣稍谏唐贩績r格外收取地段差價,，其標準，市（州）物價部門可以參照國家和省有關(guān)城鎮(zhèn)國有土地基準地價標準制定,。



 第十六條 由個人承擔的購房款（含解困、安居工程和回遷安置擴大面積等）部分,，可按有關(guān)規(guī)定,，予以明確部分產(chǎn)權(quán)。



 第十七條 對違反本辦法有下列行為之一的,，由物價部門依照《
中華人民共和國價格管理條例》及有關(guān)規(guī)定予以處罰：

 （一）不執(zhí)行規(guī)定的計價原則,、計價范圍和計價辦法的；

 （二）越權(quán)定價和擅自提價的,；

 （三）不按規(guī)定如實申報商品住宅定價成本和備案資料的,；

 （四）擅自向商品房住宅開發(fā)經(jīng)營單位攤派、收費的,；

 （五）其他違反本辦法規(guī)定行為的,。



 第十八條 物價管理部門、房地產(chǎn)行政主管部門工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊,，或者利用職務(wù)上的便利索取他人財物的，由本級或上級行政主管部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究其刑事責(zé)任。



 第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行,，發(fā)布之前的有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的以本辦法為準,。