• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-10-30
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)出讓辦法

上海市土地使用權(quán)出讓辦法
 
（1996年10月30日上海市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 （目的和依據(jù)）

 為了完善本市土地有償使用制度,，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、《上海市實(shí)施＜
中華人民共和國土地管理法＞辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法,。



 第二條 （適用范圍）

 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓。



 第三條 （集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）

 集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后,，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán),。



 第四條 （土地使用權(quán)的限定）

 土地使用權(quán)出讓期間，土地所有權(quán)仍屬于國有,。

 地下的各類自然資源,、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等,，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi),。



 第五條 （土地使用權(quán)受讓人的限定）

 境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,，除法律另有規(guī)定外，均可以按本辦法的規(guī)定,，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán),，并進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營,。



 第六條 （主管部門）

 上海市房屋土地管理局主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù),。



 第七條 （出讓合同的簽訂）

 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

 出讓合同由上海市房屋土地管理局,、浦東新區(qū)土地管理部門和縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限,，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。



 第八條 （土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、抵押,、出租）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，可以按出讓合同和相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押,、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動,。

 出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定,。



 第九條 （土地使用權(quán)的繼承）

 以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人,，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。

 出讓的土地使用權(quán)依法繼承的,，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,，并遵守本辦法的規(guī)定。




 第二章 出讓土地使用權(quán)的范圍,、方式和程序





 第十條 （土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）

 土地使用權(quán)出讓,，必須按本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃,、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行,。



 第十一條 （應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍）

 有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)通過出讓方式取得土地使用權(quán)：

 （一）商業(yè),、旅游,、娛樂、金融,、服務(wù)業(yè),、商品房屋等項(xiàng)目使用的土地。

 （二）土地使用者為境外的自然人,、法人或者其他組織,，但法律另有規(guī)定的除外。

 （三）法律,、法規(guī),、規(guī)章和市人民政府規(guī)定的其他情形。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，有前款所列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同,，并按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）后,，取得土地使用權(quán)。



 第十二條 （出讓合同的內(nèi)容和格式）

 出讓合同應(yīng)當(dāng)裁明下列主要內(nèi)容：

 （一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方,。

 （二）出讓地塊的座落,、四至范圍和面積。

 （三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù),。

 （四）出讓年限,。

 （五）出讓金金額、支付方式和期限,。

 （六）拆除出讓地塊上原有建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限。

 （七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任,。

 （八）出讓地塊的交付期限,。

 （九）項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限。

 （十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù),。

 （十一）違約責(zé)任,。

 （十二）爭議的解決方式。

 （十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng),。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)附有城市規(guī)劃管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖,。

 出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式，出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由上海市房屋土地管理局制訂,。



 第十三條 （土地使用權(quán)出讓的最高年限）

 土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：

 （一）居住用地為70年,。

 （二）工業(yè)用地為50年。

 （三）教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地為50年,。

 （四）商業(yè)、旅游,、娛樂用地為40年,。

 （五）綜合或其他用地為50年。



 第十四條 （土地使用權(quán)出讓的方式）

 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

 （一）協(xié)議,。

 （二）招標(biāo),。

 （三）拍賣。

 （四）市人民政府批準(zhǔn)的其他方式,。

 用于商業(yè)、旅游,、娛樂和豪華住宅項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓,，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行,，具體范圍由市人民政府另行規(guī)定,。



 第十五條 （有關(guān)資料的提供）

 出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：

 （一）出讓地塊的座落、四至范圍,、面積,、地形圖或地籍圖。

 （二）項(xiàng)目建設(shè)的完成年限,、必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限,。

 （三）規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求,。

 （四）環(huán)境保護(hù),、園林綠化、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求,。

 （五）市政公用設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)計(jì)劃或者建設(shè)要求,。

 （六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀,。

 （七）出讓的方式和年限。

 （八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格,。

 （九）出讓金的支付方式和要求,。

 （十）出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式。

 （十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定,。

 （十二）房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,。

 （十三）其他有關(guān)資料。



 第十六條 （協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的,，其程序?yàn)椋?
 （一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料,。

 （二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致,，簽訂出讓合同,，并支付定金。



 第十七條 （招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的,，其程序?yàn)椋?
 （一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件,，公布或者向有意受讓土地使用權(quán)者發(fā)達(dá)招標(biāo)文件和有關(guān)資料。

 （二）投標(biāo)者按招標(biāo)文件的要求,，向出讓人支付保證金,，并將投標(biāo)書密封后投入指定的標(biāo)箱。

 （三）出讓人確定出讓地塊的底標(biāo),，并將底標(biāo)密封后投入指定的標(biāo)箱,。

 （四）出讓人會同有關(guān)部門聘請專家組成評標(biāo)委員會，由評標(biāo)委員會確定評標(biāo)方式后,，主持開標(biāo),、評標(biāo)和決標(biāo)工作。

 （五）評標(biāo)委員會對有效標(biāo)書進(jìn)行評審,，決定中標(biāo)者,，但全部的有效標(biāo)書均未達(dá)到底標(biāo)要求的，出讓人可以終止招標(biāo),。

 （六）評標(biāo)委員會簽發(fā)決標(biāo)書,，并由出讓人向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書,。

 （七）中標(biāo)者在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金,。

 開標(biāo)、評標(biāo),、決標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加,，并出具公證書。



 第十八條 （拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）

 土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的,，其程序?yàn)椋?
 （一）出讓人委托的拍賣人在拍賣日7日前發(fā)布拍賣公告,，明確拍賣的時(shí)間、地點(diǎn),、出讓地塊的有關(guān)情況,、競買人的資格條件和應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)等事項(xiàng)。

 （二）競買人按拍賣公告明確的時(shí)間,、地點(diǎn)辦理入場登記手續(xù),，并按規(guī)定支付保證金。

 （三）拍賣人按拍賣公告明確的時(shí)間,、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣,，并在拍賣前宣布拍賣規(guī)則和注意事項(xiàng)；出讓地塊無保留價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明

 （四）通過公開競買,，應(yīng)價(jià)最高的競買人獲得出讓地塊的土地使用權(quán)，但最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到出讓地塊保留價(jià)的,，拍賣人應(yīng)當(dāng)終止拍賣,。

 （五）買受人與拍賣人簽署成交確認(rèn)書后，持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同,，并支付定金,。

 拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書,。



 第十九條 （定金,、保證金和出讓金）

 定金、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付,。

 定金、保證金可以抵充出讓金,。

 對未中標(biāo)者和買受人以外的競買人已支付的定金,、保證金，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還,。



 第二十條 （出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）

 按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的,。出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回,。



 第二十一條 （受讓人土地使用權(quán)的登記）

 出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的,，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記,。

 土地使用權(quán)連同地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,，辦理土地使用權(quán)登記,。

 出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的,。受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：

 （一）出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記,。

 （二）出讓合同約定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,、出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明,，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū)、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的合同,；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,，辦理土地使用權(quán)登記,。



 第二十二條 （土地開發(fā)、利用和經(jīng)營的要求）

 受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì),、規(guī)劃要求,、開發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營,。

 受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理,、房地產(chǎn)管理以及交通,、環(huán)保、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi),、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請審批手續(xù),。



 第二十三條 （土地使用金的繳納）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按出讓地塊的面積,，每年向土地管理部門繳納土地使用金,，其標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣1元。



 第二十四條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

 受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的,，必須向出讓人和城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)審核批準(zhǔn)的,，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同,，并相應(yīng)調(diào)整出讓金；不予批準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者城市規(guī)劃管理部門書面通知受讓人,。



 第二十五條 （出讓地塊轉(zhuǎn)讓時(shí)的限定）

 按出讓合同的約定，出讓地塊轉(zhuǎn)讓的受讓人必須是境內(nèi)自然人,、法人或者其他組織的,，需向境外自然人、法人或者其他組織轉(zhuǎn)讓出讓地塊或者出讓地塊上的房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同,，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。



 第二十六條 （出讓金和土地使用金的管理）

 出讓金和土地使用金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政,，列入預(yù)算,，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。




 第三章 出讓土地使用權(quán)的收回





 第二十七條 （出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿,，受讓人需繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期；除根據(jù)社會公共利益需要收回土地使用權(quán)外,，受讓人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn),。

 經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金,。



 第二十八條 （出讓土地使用權(quán)期滿的收回）

 土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回,。

 土地使用權(quán)無償收回時(shí)，其地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理,。



 第二十九條 （土地使用權(quán)的提前收回）

 出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下,，根據(jù)社會公共利益的需要,，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回。



 第三十條 （提前收回土地使用權(quán)的程序）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月,，將出讓地塊的座落、四至范圍,、收回理由,、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告,。



 第三十一條 （提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。

 提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額,，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期,、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定,。

 受讓人對補(bǔ)償金額的確定有異議的,，可以向人民法院起訴，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行,。



 第三十二條 （土地使用權(quán)的交換）

 提前收回土地使用權(quán)的,，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換,。

 交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額,，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定,。

 交換土地使用權(quán)的,，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人得新簽訂出讓合同。




 第四章 法律責(zé)任





 第三十三條 （受讓人和出讓人的違約責(zé)任）

 受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的,，出讓人有權(quán)解除合同,，已收取的定金、保證金不予退還,，并可以請求違約賠償,。

 出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同,，由出讓人返還出讓金,，受讓人并可以請求違約賠償,。



 第三十四條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā),、利用、經(jīng)營土地的，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章規(guī)定予以處罰。



 第三十五條 （違反土地管理規(guī)定的處罰）

 受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā),、利用,、經(jīng)營土地的，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,；情節(jié)嚴(yán)重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán),。



 第三十六條 （逾期繳納土地使用金的處理）

 受讓人無正當(dāng)理由,，逾期繳納土地使用金的，由土地管理部門按日加收3‰的滯納金,。




 第五章 附則



 第三十七條 （受讓人的納稅義務(wù)）

 受讓人應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律,、法規(guī)的規(guī)定納稅。



 第三十八條 （應(yīng)用解釋部門）本辦法的具體應(yīng)用問題,，由上海市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋,。



 第三十九條 （施行日期和相關(guān)事項(xiàng)）

 本辦法自1997年1月1日起施行，上海市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的,，以本辦法為準(zhǔn),。