• 【發(fā)布單位】81910
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-11-19
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

 珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例
 
（1996年11月19日廣東省珠海市第四屆人民代表
 大會常務(wù)委員會第二十次會議通過1996年11月19日
 公布1997年1月1日起施行）
 第一章 總則





 第一條 為加強珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，明確業(yè)主,、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù),，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用,，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)本市實際情況,，制定本條例。



 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū),。



 第三條 本條例所稱住宅小區(qū),，是指按城市規(guī)劃建設(shè)，建筑面積在四萬平方米以上,，具有相應(yīng)配套公用設(shè)施,、安全設(shè)施和公共場地的居民生活區(qū)。

 零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū),，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定,。

 本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施,、安全設(shè)施和公共場地,。

 本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人,。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托,，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),。

 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治,，并對住宅小區(qū)內(nèi)的綠化,、交通,、治安,、環(huán)境衛(wèi)生等項目進(jìn)行日常管理。

 本條例所稱物業(yè)管理公司,，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件,，經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊,，經(jīng)營住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。



 第四條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施,、安全設(shè)施和公共場地等由全體業(yè)主共同使用和維護(hù),。



 第五條 業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項制度的義務(wù)。



 第六條 物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則,，逐步實行社會化、專業(yè)化,、經(jīng)營型管理,。



 第七條 市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo),、監(jiān)督和行業(yè)管理工作,。

 建設(shè)、規(guī)劃,、環(huán)保,、公安、交通,、工商等管理部門按照各自的職責(zé)分工,，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。

 街道辦事處按其職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作,。




 第二章 住宅小區(qū)的移交和管理





 第八條 住宅小區(qū)經(jīng)驗收合格的,，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會辦理移交手續(xù),，并報市房管部門備案,；未成立業(yè)主委員會的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù),。

 住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會的,，房管部門與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》,。

 業(yè)主委員會可以在房管部門指導(dǎo)下采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。



 第九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)一并移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料,。



 第十條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金,；該專用基金歸全體業(yè)主所有,，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶代管，?？顚Ｓ?，并接受財政部門的監(jiān)督,。

 住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。



 第十一條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房,。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。



 第十二條 開發(fā)建設(shè)單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi),，有責(zé)任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。




 第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會





 第十三條 業(yè)主以住宅小區(qū)為單位,，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會,。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成,。

 業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu),。



 第十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表會行使下列權(quán)利：

 （一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

 （二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程,；

 （三）通過或者修改業(yè)主公約,；

 （四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

 （五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作,；

 （六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項,。



 第十五條 業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。



 第十六條 已交付使用的住宅小區(qū)入住率達(dá)到50％以上時,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房管部門指導(dǎo)下負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表會,。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主代表會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集,，每年至少召開一次,。



 第十七條 業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門,、街道辦事處,、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會議,。



 第十八條 業(yè)主委員會主任,、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生,，每屆任期三年,。主任、副主任和其他委員均為兼職,。

 業(yè)主委員會可以設(shè)專職秘書一人,，處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。



 第十九條 業(yè)主委員會行使下列權(quán)利：

 （一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》,；

 （二）批準(zhǔn)本住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的使用方案,；

 （三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn),；

 （四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況,；

 （五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

 （六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見,。



 第二十條 業(yè)主委員會章程不得違反法律,、法規(guī)和規(guī)章。



 第二十一條 業(yè)主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務(wù)費中提取,。



 第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費,。




 第四章 物業(yè)管理公司





 第二十三條 設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)向市房管部門申領(lǐng)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》,，并向工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊,，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。



 第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有建設(shè),、市政,、園林綠化、水電,、財會等方面初級以上職稱的技術(shù)人員,。

 物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓(xùn)，持證上崗,。



 第二十五條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度,；

 （二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費；選聘專營公司或者人員承擔(dān)各項專營業(yè)務(wù),；

 （三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為,；

 （四）承擔(dān)房管部門委托的事項。



 第二十六條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

 （一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,，注重社會效益和環(huán)境效益,；

 （二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)；

 （三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務(wù),；

 （四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn),；

 （五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關(guān)部門做好社會工作,；

 （六）接受房管部門,、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。



 第二十七條 房管部門對物業(yè)管理公司實行資質(zhì)年審制,，并逐步實行等級制度,。



 第二十八條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會計師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況,。



 第二十九條 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè),，物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策,。




 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)管理





 第三十條 物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理,。



 第三十一條 《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

 （一）住宅小區(qū)的名稱,、規(guī)模、戶數(shù),；

 （二）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施,、安全設(shè)施和公共場地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度,；

 （三）業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理公司的條件,；

 （四）委托管理事項及其標(biāo)準(zhǔn)；

 （五）物業(yè)管理公司實施管理的計劃方案,；

 （六）雙方的權(quán)利和義務(wù),；

 （七）合同期限；

 （八）物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn),；

 （九）違約責(zé)任,。

 《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)報市房管部門備案。



 第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的以外,，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分,，由業(yè)主自行維修；

 （二）房屋本體公用設(shè)施,，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行維修,，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔(dān)；

 （三）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施,、安全設(shè)施和公共場地等,，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護(hù)，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支出,，不足時可以申請公用設(shè)施專用基金,，也可以向政府申請從城市維護(hù)費中給予適當(dāng)補貼；

 （四）住宅小區(qū)的水,、電,、煤氣、通訊,、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護(hù),，由有關(guān)管理部門按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)，所有管線安裝必須符合規(guī)定,，做到整潔,、美觀。



 第三十三條 業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應(yīng)當(dāng)通報物業(yè)管理公司,，并由物業(yè)管理公司登記備查,；有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)報市規(guī)劃部門審批：

 （一）改變房屋結(jié)構(gòu)的,；

 （二）改變房屋使用功能的,；

 （三）加大房屋負(fù)荷的；

 （四）影響小區(qū)景觀的,。



 第三十四條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設(shè)或者檢修時,，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理公司,，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,，物業(yè)管理公司應(yīng)予配合。損壞住宅小區(qū)公用設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償,。



 第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時，有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定,，會同物業(yè)管理公司處理,。



 第三十六條 需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場，文體設(shè)施,、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的,，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后,，方可施工,。



 第三十七條 物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營收入，必須用于住宅小區(qū)的維護(hù)和管理,。




 第六章 法律責(zé)任





 第三十八條 業(yè)主有下列行為之一的,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻、制止,、要求恢復(fù)原狀或者賠償損失,；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理：

 （一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場地的,；

 （二）擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途,、結(jié)構(gòu)、外觀的,；

 （三）私搭亂建棚屋,、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛,、破壞綠化,、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

 （四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施,、設(shè)備的,；

 （五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。



 第三十九條 業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳,，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個月以上拒交各項物業(yè)管理服務(wù)費的,，按照業(yè)主公約的約定承擔(dān)責(zé)任,。

 物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，可以向人民法院提起訴訟,。



 第四十條 牧業(yè)管理公司有下列行為之一的,，房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，賠償損失,，并可視情節(jié)處以警告,、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：

 （一）未按規(guī)定及時修繕房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的,；

 （二）管理制度不健全,、管理混亂的；

 （三）擅自改變公用設(shè)施和公共場地用途的,；

 （四）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的,；

 （五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務(wù)的。

 物業(yè)管理公司有前款行為之一,，情節(jié)嚴(yán)重的,，業(yè)主委員會可以解除《物業(yè)委托管理合同》。



 第四十一條 未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司,，由市房管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù),；逾期不辦理的，責(zé)令其停止管理,，并可處以1000元以上5000元以下的罰款,。



 第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由房管部門責(zé)令限期履行,；逾期不履行的,，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設(shè)單位所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：

 （一）未按規(guī)定提供公用設(shè)施專用基金的；

 （二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋,、商業(yè)用房的,。




 第七章 附則



 第四十三條 市政府可以根據(jù)本條例制定實施細(xì)則。



 第四十四條 屬于居民委員會管理的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)逐步依照本條例實施管理,。

 寫字樓,、商住樓、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行,。



 第四十五條 本條例自1997年1月1日起施行,。