• 【發(fā)布單位】81910
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1996-11-19
• 【生效日期】1997-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

 珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例
 
（1996年11月19日廣東省珠海市第四屆人民代表
 大會常務委員會第二十次會議通過1996年11月19日
 公布1997年1月1日起施行）
 第一章 總則





 第一條 為加強珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，明確業(yè)主,、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務,，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用,，維護住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)本市實際情況,，制定本條例,。



 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。



 第三條 本條例所稱住宅小區(qū),，是指按城市規(guī)劃建設,，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施,、安全設施和公共場地的居民生活區(qū),。

 零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定,。

 本條例所稱物業(yè),，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地,。

 本條例所稱業(yè)主,，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托,，可以享有業(yè)主的權(quán)利,，并承擔相應的義務。

 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行日常維護,、修繕和整治，并對住宅小區(qū)內(nèi)的綠化,、交通,、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項目進行日常管理,。

 本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應資質(zhì)條件,，經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊,，經(jīng)營住宅小區(qū)服務業(yè)務的企業(yè)。



 第四條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施,、安全設施和公共場地等由全體業(yè)主共同使用和維護,。



 第五條 業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項制度的義務。



 第六條 物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合,、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則,，逐步實行社會化、專業(yè)化,、經(jīng)營型管理,。



 第七條 市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導,、監(jiān)督和行業(yè)管理工作,。

 建設,、規(guī)劃、環(huán)保,、公安,、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工,，負責住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作,。

 街道辦事處按其職責負責住宅小區(qū)的行政管理工作。




 第二章 住宅小區(qū)的移交和管理





 第八條 住宅小區(qū)經(jīng)驗收合格的,，其開發(fā)建設單位應當憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》,，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并報市房管部門備案,；未成立業(yè)主委員會的,，開發(fā)建設單位應當憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù)。

 住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》,；未成立業(yè)主委員會的，房管部門與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》,。

 業(yè)主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業(yè)管理公司,。



 第九條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當一并移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料,。



 第十條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時,，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設施專用基金；該專用基金歸全體業(yè)主所有,，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設立專戶代管,，專款專用,，并接受財政部門的監(jiān)督,。

 住宅小區(qū)公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。



 第十一條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時,，應當按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房,。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。



 第十二條 開發(fā)建設單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi),，有責任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作,。




 第三章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會





 第十三條 業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會,。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成,，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。

 業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu),。



 第十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表會行使下列權(quán)利：

 （一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,；

 （二）批準業(yè)主委員會章程,；

 （三）通過或者修改業(yè)主公約；

 （四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；

 （五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作,；

 （六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項。



 第十五條 業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定,。



 第十六條 已交付使用的住宅小區(qū)入住率達到50％以上時,，開發(fā)建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主委員會成立后,，業(yè)主大會或者業(yè)主代表會由業(yè)主委員會負責召集,，每年至少召開一次。



 第十七條 業(yè)主委員會召開會議時,，可以邀請政府有關(guān)部門,、街道辦事處、居民委員會,、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會議,。



 第十八條 業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生,，每屆任期三年,。主任、副主任和其他委員均為兼職,。

 業(yè)主委員會可以設專職秘書一人,，處理業(yè)主委員會日常事務。



 第十九條 業(yè)主委員會行使下列權(quán)利：

 （一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》,；

 （二）批準本住宅小區(qū)公用設施專用基金的使用方案,；

 （三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；

 （四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況,；

 （五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行,；

 （六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。



 第二十條 業(yè)主委員會章程不得違反法律,、法規(guī)和規(guī)章。



 第二十一條 業(yè)主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務費中提取,。



 第二十二條 業(yè)主應當按期繳交物業(yè)管理服務費,。




 第四章 物業(yè)管理公司





 第二十三條 設立物業(yè)管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》,，并向工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊,，領取營業(yè)執(zhí)照。



 第二十四條 物業(yè)管理公司應當具有建設,、市政,、園林綠化,、水電、財會等方面初級以上職稱的技術(shù)人員,。

 物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓,，持證上崗。



 第二十五條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

 （一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度,；

 （二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費標準和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務費,；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業(yè)務；

 （三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為,；

 （四）承擔房管部門委托的事項,。



 第二十六條 物業(yè)管理公司的義務：

 （一）以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益和環(huán)境效益,；

 （二）負責住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護,；

 （三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務；

 （四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費標準,；

 （五）配合街道辦事處,、居民委員會和其他有關(guān)部門做好社會工作；

 （六）接受房管部門,、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督,。



 第二十七條 房管部門對物業(yè)管理公司實行資質(zhì)年審制，并逐步實行等級制度,。



 第二十八條 物業(yè)管理公司應當定期聽取業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見,，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護管理情況及經(jīng)會計師事務所審核的物業(yè)管理服務費的收支情況。



 第二十九條 物業(yè)管理屬于服務性行業(yè),，物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策,。




 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護管理





 第三十條 物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區(qū)的物業(yè)進行維護和管理,。



 第三十一條 《物業(yè)委托管理合同》應當包括下列內(nèi)容：

 （一）住宅小區(qū)的名稱,、規(guī)模、戶數(shù),；

 （二）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施,、安全設施和公共場地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度,；

 （三）業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理公司的條件,；

 （四）委托管理事項及其標準；

 （五）物業(yè)管理公司實施管理的計劃方案,；

 （六）雙方的權(quán)利和義務,；

 （七）合同期限；

 （八）物業(yè)管理服務費收費標準；

 （九）違約責任,。

 《物業(yè)委托管理合同》應當報市房管部門備案,。



 第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設單位承擔的以外，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分,，由業(yè)主自行維修,；

 （二）房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進行維修,，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔,；

 （三）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施、安全設施和公共場地等,，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護,，費用從物業(yè)管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金,，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼,；

 （四）住宅小區(qū)的水、電,、煤氣,、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護,，由有關(guān)管理部門按其職責范圍負責,，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔,、美觀,。



 第三十三條 業(yè)主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業(yè)管理公司,，并由物業(yè)管理公司登記備查,；有下列情形之一的，應當報市規(guī)劃部門審批：

 （一）改變房屋結(jié)構(gòu)的,；

 （二）改變房屋使用功能的,；

 （三）加大房屋負荷的；

 （四）影響小區(qū)景觀的,。



 第三十四條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設或者檢修時,，應當事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,，物業(yè)管理公司應予配合,。損壞住宅小區(qū)公用設施的，應當恢復原狀或者按規(guī)定賠償,。



 第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的設施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設施的安全時,，有關(guān)管理部門應當按專業(yè)維護管理規(guī)定，會同物業(yè)管理公司處理,。



 第三十六條 需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場,，文體設施、商店或者其他服務設施的,，須經(jīng)業(yè)主委員會同意,，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工,。



 第三十七條 物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營收入,，必須用于住宅小區(qū)的維護和管理。




 第六章 法律責任





 第三十八條 業(yè)主有下列行為之一的,，物業(yè)管理公司應當勸阻,、制止、要求恢復原狀或者賠償損失,；需要給予行政處罰的,，由有關(guān)行政部門依法處理：

 （一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場地的；

 （二）擅自改變房屋和配套設施的用途,、結(jié)構(gòu),、外觀的；

 （三）私搭亂建棚屋,、在房屋公共使用部位堆放雜物,、亂停放車輛、破壞綠化,、污染小區(qū)環(huán)境,、制造噪聲影響居民休息的；

 （四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施,、設備的,；

 （五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。



 第三十九條 業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務費的,，業(yè)主委員會應當協(xié)助催繳,，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個月以上拒交各項物業(yè)管理服務費的,，按照業(yè)主公約的約定承擔責任,。

 物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟,。



 第四十條 牧業(yè)管理公司有下列行為之一的,，房管部門應當責令改正，賠償損失,，并可視情節(jié)處以警告,、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：

 （一）未按規(guī)定及時修繕房屋及公用設施、設備的；

 （二）管理制度不健全,、管理混亂的,；

 （三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；

 （四）擅自提高物業(yè)管理服務收費標準的,；

 （五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務的,。

 物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴重的,，業(yè)主委員會可以解除《物業(yè)委托管理合同》,。



 第四十一條 未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的物業(yè)管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù),；逾期不辦理的,，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款,。



 第四十二條 開發(fā)建設單位有下列行為之一的,，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的,，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設單位所開發(fā)建設的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：

 （一）未按規(guī)定提供公用設施專用基金的,；

 （二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的,。




 第七章 附則



 第四十三條 市政府可以根據(jù)本條例制定實施細則,。



 第四十四條 屬于居民委員會管理的物業(yè)，應當逐步依照本條例實施管理,。

 寫字樓,、商住樓、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行,。



 第四十五條 本條例自1997年1月1日起施行,。