• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號(hào)】上海市人民政府第42號(hào)
• 【發(fā)布日期】1997-04-30
• 【生效日期】1997-06-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法

上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法
 
（1997年4月30日上海市人民政府第42號(hào)令發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條（目的和依據(jù)）

 為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,、保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人和其他關(guān)系人的合法權(quán)益,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律,、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況,，制定本辦法,。



 第二條（適用范圍）

 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。



 第三條（定義）

 本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,。

 前款所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人,，是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人,、法人和其他組織,。



 第四條（管理部門）

 上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政管理工作,，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

 市房地局和區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu),，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的具體管理工作,。

 財(cái)政,、稅務(wù),、物價(jià),、工商、規(guī)劃,、住宅建設(shè)等管理部門按照各自職責(zé),，協(xié)同實(shí)施本辦法,。



 第五條（轉(zhuǎn)讓原則）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則,。



 第六條（轉(zhuǎn)讓方式）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

 （一）買賣,；

 （二）交換；

 （三）贈(zèng)與,；

 （四）以房地產(chǎn)抵債,；

 （五）以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人,，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的,；

 （六）因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的,；

 （七）法律,、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式,。




 第二章 一般規(guī)定




 第一節(jié) 轉(zhuǎn)讓范圍和條件





 第七條（轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人,。

 房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,，但法律,、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外,。



 第八條（不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）

 有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,；

 （一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的,；

 （二）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

 （三）權(quán)屬有爭(zhēng)議,，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的,；

 （四）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

 （五）依法收回土地使用權(quán)的,；

 （六）法律,、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形,。



 第九條（國(guó)有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

 依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的地塊上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的,，必須在辦理房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),。



 第十條（成片開發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件）

 以出讓方式取得成片國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 （一）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,；

 （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書,；

 （三）需轉(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

 （四）規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù),；

 （五）出讓合同約定的其他條件,。

 以劃撥方式取得成片國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)符合前款第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng),、第（四）項(xiàng)所列的條件,，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。



 第十一條（出讓國(guó)有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的限定）

 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。



 第十二條（劃撥國(guó)有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制）

 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓人按照法律,、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金,；按照法律,、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家,。

 土地收益上繳的具體辦法,，由市人民政府按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定另行制定。



 第十三條（集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

 集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 （一）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書,。

 （二）居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,。

 （三）居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng),，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

 集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第（二）項(xiàng)規(guī)定以外的受讓人的,，應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后,，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。



 第十四條（房地產(chǎn)買賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)）

 共有房地產(chǎn)買賣時(shí),，在同等條例下,，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

 已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時(shí),，在同等條件下,，房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。




 第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓程序





 第十五條（轉(zhuǎn)讓合同的訂立）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),，除本辦法第六條第（五）項(xiàng),、第（六）項(xiàng)所列的情形外，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,。



 第十六條（轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同,、交換合同、抵債合同和贈(zèng)與合同,。

 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

 （一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱,、住所；

 （二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn),、面積,、四至范圍；

 （三）土地所有權(quán)性質(zhì),；

 （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限,；

 （五）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

 （六）房屋的平面布局,、結(jié)構(gòu),、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況,。

 （七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格,、支付方式和期限；

 （八）房地產(chǎn)交付日期,；

 （九）違約責(zé)任,；

 （十）爭(zhēng)議的解決方式；

 （十一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng),。

 房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外,，應(yīng)當(dāng)載明交換的價(jià)格差額；房地產(chǎn)抵債合同除符合前款規(guī)定外,，應(yīng)當(dāng)載明抵沖的債務(wù)及其金額,。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定,。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,。



 第十七條（轉(zhuǎn)讓合同的生效）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

 （一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的,，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效,；

 （二）法律、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的,，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。



 第十八條（過戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后,，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng),，并提交下列文件：

 （一）房地產(chǎn)權(quán)證書；

 （二）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明,；

 （三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件,；

 （四）其他有關(guān)的文件。

 房地產(chǎn)買賣,、交換或者抵債的,，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)的同時(shí),，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格,，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期將轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格抄送同級(jí)稅務(wù),、物價(jià)部門,。



 第十九條（過戶審核和變更登記）

 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)之日起15日內(nèi)完成審核。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)作出不予過戶的決定,，并書面通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)過戶的文件移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記,。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交申請(qǐng)過戶文件之日起15日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)通知房地產(chǎn)受讓人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書,。




 第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的權(quán)利,、義務(wù)和責(zé)任





 第二十條（房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期）

 房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn),；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶決定的,，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。



 第二十一條（風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期）

 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人,；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定,。



 第二十二條（與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的限制）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地

產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。



 第二十三條（房地產(chǎn)相關(guān)情況的告知）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系,、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況,。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。



 第二十四條（租賃合同的繼續(xù)履行）

 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。



 第二十五條（廣告宣傳的真實(shí)性）

 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的廣告或者表明房地產(chǎn)狀況的說明書,、示意圖等應(yīng)當(dāng)真實(shí),、準(zhǔn)確。

 以公開展示樣品房的方式表明商品房的平面布局,、結(jié)構(gòu),、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施,、配套設(shè)施等狀況的,，商品房的實(shí)際狀況應(yīng)當(dāng)與樣品房相符。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。



 第二十六條（土地使用權(quán)分割的限定）

 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

 房屋分層,、分套轉(zhuǎn)讓時(shí),，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；房地產(chǎn)受讓人按照分層,、分套房屋的建筑面積,，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。



 第二十七條（房屋及其相關(guān)設(shè)施轉(zhuǎn)讓的限定）

 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),，房屋的附屬設(shè)施同時(shí)轉(zhuǎn)讓,。按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物,，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的,，視作一并轉(zhuǎn)讓,。

 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的共用部位,、共用設(shè)備與自用部位,、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓；共有部位的建筑面積按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂?
 按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋,，不得分割轉(zhuǎn)讓,。



 第二十八條（轉(zhuǎn)讓價(jià)格的限定）

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房,、平價(jià)房買賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市物價(jià)部門和市住宅建設(shè)管理部門核定,。

 房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的,，其轉(zhuǎn)讓合同中載明的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是受讓人按照本辦法第二十六條,、第二十七條規(guī)定取得房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價(jià)格。



 第二十九條（新建房屋轉(zhuǎn)讓后的保修責(zé)任）

 新建房屋買賣,、交換或者抵債的,，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任,。承擔(dān)保修責(zé)任的期限,，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年,。

 新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的,，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任,。



 第三十條（違約責(zé)任）

 房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的當(dāng)事人一方違反轉(zhuǎn)讓合同約定的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金,；由于違約給對(duì)方造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。

 違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定：轉(zhuǎn)讓合同中未作約定,，并且有下列情形之一的,，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

 （一）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的,，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍,。

 （二）因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)、未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的,，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍,。



 第三十一條（相關(guān)稅費(fèi)的繳納）

 房地產(chǎn)買賣、交換,、贈(zèng)與或者抵債的,，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅,；其中房地產(chǎn)買賣,、交換或者抵債的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)繳納交易手續(xù)費(fèi),。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅,、費(fèi)按照轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算；其中房地產(chǎn)交換的,，按照申報(bào)的交換價(jià)格差額計(jì)算,。但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算稅,、費(fèi),。

 交易手續(xù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)部門會(huì)同市財(cái)政部門核定,。




 第三章 商品房預(yù)售





 第三十二條（預(yù)售條件）

 商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 （一）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金,；

 （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書,；

 （三）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

 （四）取得商品房的建設(shè)工程施工許可證,；

 （五）商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上,，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格；

 （六）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,，并落實(shí)了市政,、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃,；

 （七）已經(jīng)與在上海注冊(cè)登記的銀行（以下稱監(jiān)管銀行）簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

 （八）已經(jīng)制定房屋使用公約,，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同,。



 第三十三條（預(yù)售的申請(qǐng)和審核）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)向市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),，并提交證明符合本辦法第三十二條規(guī)定的文件以及商品房的總平面圖、分層平面圖,。

 市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成審核。對(duì)符合預(yù)售條件的,，發(fā)給商品房預(yù)售許可證,；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定,，并書面通知申請(qǐng)人,。

 經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售商品房的，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期,。



 第三十四條（預(yù)售商品房的廣告宣傳）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后,，方可進(jìn)行預(yù)售商品房的廣告宣傳。

 預(yù)售商品房的廣告必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào),。



 第三十五條（預(yù)售合同的訂立）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同,。

 預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十六條第二款所列的內(nèi)容,。



 第三十六條（預(yù)售合同的登記備案）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu),，對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的,，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的,，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。

 預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成,，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同,。



 第三十七條（預(yù)售款的收取）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度,，分期收取商品房預(yù)售款,。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定,。



 第三十八條（預(yù)售款的監(jiān)管）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款,，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管銀行監(jiān)管,，專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。

 監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng),，給預(yù)購人造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。



 第三十九條（預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更）

 已經(jīng)預(yù)售的商品房,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的,，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后,，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

 未征得預(yù)購人同意,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的,，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,。



 第四十條（預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓）

 預(yù)售合同登記備案后,，預(yù)購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

 （一）尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的,，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后,，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；

 （二）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的,，預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同,，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

 預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí),，預(yù)售合同載明的權(quán)利,、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。



 第四十一條（預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案）

 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同生效后,，按照本辦法第三十六條的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù),。



 第四十二條（預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后的再轉(zhuǎn)讓）

 預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十條,、第四十一條的規(guī)定,，訂立再轉(zhuǎn)讓的合同并辦理登記備案手續(xù)。



 第四十三條（預(yù)售商品房的過戶手續(xù)）

 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房所有權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后,，與受讓人按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過戶手續(xù),。



 第四十四條（預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理）

 預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的,，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：

 （一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的,，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。

 （二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的,，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理,。

 （三）除本條第（一）項(xiàng),、第（二）項(xiàng)所列的情形外，建筑面積超過預(yù)售合同約定的,，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款,，建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人,。但預(yù)售合同另有約定的,，從其約定。




 第四章 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓





 第四十五條（房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的條件）

 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 （一）土地使用權(quán)以出讓方式取得,，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

 （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書,；

 （三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

 （四）取得建設(shè)工程施工許可證；

 （五）房屋建設(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25％以上,。



 第四十六條（房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)和審核）

 房屋建設(shè)工程需轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),，并提交證明符合本辦法第四十五條規(guī)定的文件,。

 市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成審核,。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的,，發(fā)給書面批準(zhǔn)文件；對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的,，作出不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的決定,，并書面通知申請(qǐng)人。



 第四十七條（房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同的簽訂）

 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí),，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人出示房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的書面批準(zhǔn)文件,，與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同。



 第四十八條（房屋建設(shè)工程的過戶手續(xù)）

 房屋建設(shè)工程的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后,，按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過戶手續(xù),。



 第四十九條（預(yù)售合同的解除或者繼續(xù)履行）

 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)按照本辦法第三章的規(guī)定預(yù)售商品房的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購人,。商品房預(yù)購人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同,。

 商品房預(yù)購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同,。




 第五章 法律責(zé)任





 第五十條（行政處罰）

 對(duì)違反本辦法的行為,，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第十條規(guī)定,，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，沒收違法所得,，并可以處違法所得50％以下的罰款；

 （二）違反本辦法第十二條第一款規(guī)定,，未依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金的,，責(zé)令其改正，沒收違法所得,，并可以處違法所得一倍以下的罰款,；

 （三）違反本辦法第十三條規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓集體所有土地上建成的房屋的,，責(zé)令其改正,，沒收違法所得,，并可以處違法所得50％以下的罰款,；

 （四）違反本辦法第三十三條規(guī)定，未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的,，責(zé)令其停止預(yù)售,，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款,；

 （五）違反本辦法第四十六條規(guī)定,，未取得書面批準(zhǔn)文件轉(zhuǎn)讓房屋建設(shè)工程的，沒收違法所得,，并可以處違法所得50％以下的罰款,。

 對(duì)違反本辦法中有關(guān)規(guī)劃管理、廣告管理和價(jià)格管理規(guī)定的行為,，分別由規(guī)劃,、工商和物價(jià)部門按照相關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,。



 第五十一條（涂改、偽造有關(guān)證明或者文件的處理）

 涂改,、偽造商品房預(yù)售許可證或者房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的書面批準(zhǔn)文件的,，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門依法沒收涂改,、偽造的許可證或者批準(zhǔn)文件,，并移送司法機(jī)關(guān)依法處理。



 第五十二條（處罰程序）

 市房地局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門依照本辦法作出行政處罰,，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具行政處罰決定書。收繳罰沒款,，應(yīng)當(dāng)出具市財(cái)政部門統(tǒng)一印制的罰沒財(cái)物收據(jù),。

 罰沒款收入按照規(guī)定上繳國(guó)庫,。



 第五十三條（復(fù)議和訴訟）

 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《
行政復(fù)議條例》和《
中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定,，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟,。

 當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟,，又不履行具體行政行為的,，作出具體行政行為的部門可以依照《
中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。



 第五十四條（對(duì)房地產(chǎn)管理人員的處理）

 房地產(chǎn)管理部門或者房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任,。




 第六章 附則



 第五十五條（國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定）

 國(guó)有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)按照國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行,。



 第五十六條（房改范圍的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定）

 公有住宅出售和已售公有住宅的轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第五十七條（應(yīng)用解釋部門）

 本辦法的具體應(yīng)用問題,，由市房地局負(fù)責(zé)解釋,。



 第五十八條（施行日期和廢止事項(xiàng)）

 本辦法自1997年6月1日起施行，上海市人民政府1987年11月29日發(fā)布的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》同時(shí)廢止,。