• 【發(fā)布單位】81805
• 【發(fā)布文號(hào)】武政[1998]34號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-06-12
• 【生效日期】1998-06-12
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

武漢市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快 出售舊公有住房促進(jìn)已售公房上市的通知

武漢市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快
 出售舊公有住房促進(jìn)已售公房上市的通知
 
（1998年6月12日武政〔1998〕34號(hào)）
 為進(jìn)一步推動(dòng)我市住房制度改革,，逐步實(shí)現(xiàn)職工住房商品化,，住房分配貨幣化，盤活存量住房,，改善居民居住條件,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，培育我市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),，根據(jù)國務(wù)院有關(guān)深化城鎮(zhèn)住房制度改革的文件精神,，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)研究,，現(xiàn)就進(jìn)一步加快出售舊公有住房,，促進(jìn)已售公房上市的有關(guān)問題通知如下：



 一、出售范圍

 本市公有住房除無法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋,，委托代管房屋,，屬保護(hù)文物、優(yōu)秀歷史建筑房屋,，危險(xiǎn)房屋,，違章房屋，經(jīng)市人民政府確定不宜出售的房屋不能出售外,，其它均可出售,。

 單位公有住房產(chǎn)權(quán)來源無爭議，且不屬違章建筑,，但因缺乏建房資料而未辦理房地產(chǎn)確權(quán)手續(xù)的,，在各單位提供有關(guān)真實(shí)有效的證明，房地產(chǎn)管理部門辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的房屋也可出售,。

 臨街底層住房經(jīng)過產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)已部分改為營業(yè)用房的也可出售。



 二、售房對(duì)象

 凡具有本市城鎮(zhèn)戶口,，已合法租住或由單位調(diào)整分配的,、屬于出售范圍內(nèi)國家直管和單位自管公有住房的住戶或職工（以下統(tǒng)稱承租住戶），都可以申請(qǐng)購買現(xiàn)租住公有住房,。

 公有住房產(chǎn)權(quán)單位對(duì)本單位和非本單位的承租住戶購買公有住房要執(zhí)行統(tǒng)一售房政策,，不得限制非本單位承租住戶購買公有住房。



 三,、購買公有住房面積計(jì)算

 承租住戶購買租住的公有住房按戶購買,，按租住公有住房實(shí)有建筑面積計(jì)算（包括每戶公攤的公共面積）。對(duì)高層住宅公用設(shè)備,、設(shè)施占用的建筑面積應(yīng)按戶分?jǐn)?，并?jì)算其產(chǎn)權(quán)面積，但不計(jì)算房價(jià),，也不計(jì)入超面積基數(shù),。

 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我市購買公有住房控制面積標(biāo)準(zhǔn)暫定為：

 （一）按戶籍人口控制標(biāo)準(zhǔn),。以城鎮(zhèn)戶口為依據(jù),，戶人均建筑面積新房20平方米、舊房30平方米?，F(xiàn)役軍人,、帶薪留學(xué)人員、戶藉在校的大中專學(xué)生作家庭人口計(jì)算,；家庭獨(dú)生子女,、30歲以上未婚大齡青年可按2人計(jì)算；勞教,、有期服刑人員為有利于其勞動(dòng)改造,，也可作家庭人口計(jì)算。

 （二）按職級(jí)控制標(biāo)準(zhǔn),?？萍?jí)及科以下干部、職工75平方米,，處級(jí)干部100平方米,，局級(jí)干部130平方米。有專業(yè)技術(shù)職稱的人員按相應(yīng)級(jí)別掌握,。

 以下兩種控制標(biāo)準(zhǔn)可由購房人選擇,，此標(biāo)準(zhǔn)只作購買自住公有住房享受不同售價(jià)政策的依據(jù)。



 四,、出售價(jià)格

 按照《武漢市深化城鎮(zhèn)住房制度改革方案》的規(guī)定,，1998年出售公有住房（包括騰空住房）按1995年的房改成本價(jià)出售,。各類結(jié)構(gòu)住房房改成本價(jià)詳見表一。



 表一： 1995年房改成本價(jià)格表



 單位：元／平方米



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房屋結(jié)構(gòu) 房改成本價(jià) 負(fù)擔(dān)價(jià) 抵交價(jià)
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鋼混結(jié)構(gòu) 1000 777 223
磚混一等結(jié)構(gòu) 800 577 223
磚混二等結(jié)構(gòu) 614 391 223
磚木一等結(jié)構(gòu) 620 397 223
磚木二等結(jié)構(gòu) 434 211 223
磚木三等結(jié)構(gòu) 386 163 223
簡易結(jié)構(gòu) 343 120 223
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 實(shí)際售價(jià)＝〔（1995年房改成本價(jià)－年工齡折扣額×夫婦雙方到1992年的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×地段調(diào)節(jié)率×樓層調(diào)節(jié)率×朝向調(diào)節(jié)率×（1－一次性付款折扣率）×建筑面積,。

 凡承租住房所購公有住房面積在控制面積以內(nèi)或超過控制面積5平方米以內(nèi)的售價(jià)按上述公式計(jì)算,；超過5－15平方米部分的售價(jià)不給予工齡和現(xiàn)住房折扣；超過15平方米以上部分的售價(jià)按1995年確定的市場價(jià)格計(jì)算,。各地段,，房屋市場價(jià)格詳見表二。



 表二： 1995年房改市場價(jià)格表

 單位：元／平方米



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市場價(jià)格 房屋結(jié)構(gòu)
地段等級(jí) 磚混一等 磚混二等 鋼混多層 鋼混高層
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一級(jí) 1391 1194 1851 2442
二級(jí) 1391 1194 1851 2442
三級(jí) 1391 1194 1851 2442
四級(jí) 1365 1168 1825 2415
五級(jí) 1339 1142 1798 2389
六級(jí) 1313 1116 1772 2363
七級(jí) 1286 1089 1746 2337
八級(jí) 1260 1063 1720 2310
九級(jí) 1234 1037 1693 2284
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 出售經(jīng)過產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)已部分改為營業(yè)用房的臨街底層住房,，其價(jià)格按1995年確定的市場價(jià)格計(jì)算,。



 五、公有住房出售的折扣政策

 按房改成本價(jià)政策出售公有住房,，實(shí)行下列折扣政策：

 （一）承租住戶購買租住公有住房,，按承租人夫婦雙方1992年以前的工齡之和乘以工齡折扣額折減。工齡折扣額為每年每平方米3．43元,。1992年前離,、退休職工的工齡計(jì)算到實(shí)際離、退休年份,；喪偶單身職工購買租住公有住房時(shí),，計(jì)算工齡可加上其配偶去世前實(shí)際工齡；離異單身職工購買租住公有住房時(shí),，可加上其配偶離異前的實(shí)際工齡,。

 （二）舊公有住房出售按使用年限成新折扣，平均每年折舊率為2％,。使用30年以上的舊公有住房按30年計(jì)算折舊,。

 （三）承租住戶購買租住公有住房，對(duì)其負(fù)擔(dān)價(jià)予以折扣,。1998年現(xiàn)住房折扣率為3％,，以后每年降低1％。

 （四）公有住房實(shí)際售價(jià)根據(jù)朝向,、樓層,、地段等因素進(jìn)行調(diào)節(jié)，各類調(diào)節(jié)率詳見表三,、四,、五。



 表三： 住房城區(qū)地段調(diào)節(jié)率表





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地段等級(jí) 一 二 三 四 五 六 七 八 九
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調(diào)節(jié)率％ 130 100 80 78 76 74 72 70 70
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 注：地段劃分詳見《武漢市土地等級(jí)》



 表四： 住房朝向調(diào)節(jié)率表





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朝向 朝東向 朝南向 朝西向 朝北向
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調(diào)節(jié)率％ 95 100 90 85
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 注：按主要臥室定朝向,，如果只有一個(gè)朝向直接計(jì)算,；如果有幾個(gè)朝向則調(diào)節(jié)率直接按92％計(jì)算。



 表五： 住房樓層調(diào)節(jié)率表

 單位：％



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樓房層數(shù)/ 四 五 六 七 八層及以上
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居住層次
一 97 95 95 95 95
二 100 100 100 100 100
三 105 105 105 105 105
四 98 105 105 105 105
五 96 105 105 105
六 94 100 100
七 92 95
八層及以上 90
頂層 80
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 注：八層以上有電梯的樓房,，住房免費(fèi)使用電梯的,，三樓以上均為105％,，頂層85％；住房交電梯使用費(fèi)的,，二樓以上均為100％,，頂層85％,；一層有架空層的,，有獨(dú)用小院的，在主干道臨街的,，為100％,。三層（含三層）以下調(diào)節(jié)率為100％。

 （五）承租住戶購買租住公有住房,，一次性付款按實(shí)際售價(jià)折扣20％,。

 （六）承租住戶購買租住公有住房，一戶只能享受一次折扣政策優(yōu)惠,。

 每個(gè)承租住戶的購房家庭人口,、夫妻雙方工齡不得分別重復(fù)計(jì)算。



 六,、購買公有住房的其他政策

 （一）承租住戶按房改成本價(jià)購買租住公有住房,，付清購房款后即獲得住房的完全產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán),、處置權(quán)和收益權(quán)）,，取得市人民政府有關(guān)職能部門發(fā)給的、由國家建設(shè)部統(tǒng)一制定的《房屋所有權(quán)證》,、《國有土地使用權(quán)證》（以下簡稱房地產(chǎn)權(quán)屬證件）,，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，受國家法律保護(hù),。

 （二）本文件發(fā)布前,，已按房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房部分產(chǎn)權(quán)的，可按當(dāng)年房改政策補(bǔ)足以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算的實(shí)際付款與當(dāng)年以房改成本價(jià)計(jì)算的應(yīng)付房價(jià)款的差額后,，即取得住房完全產(chǎn)權(quán),。

 （三）承租住戶按照市人民政府批準(zhǔn)的房改方案第一次購買公有住房的，免征契稅,。屬下列情況之一的,，視為第一次購買公有住房：原住房未達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，重新購房的,；職務(wù),、職稱晉升，原購住房退還,，重新購房的,；職工異地調(diào)動(dòng),、交流，原工作地所購住房退還,，在新工作地重新購房的,。但所購房屋超過市規(guī)定控制面積標(biāo)準(zhǔn)的部分，按超過面積的購房款計(jì)征契稅,。

 （四）承租住戶購買租住公有住房一次性付款有困難的,，可向市房改委資金管理中心或銀行申請(qǐng)抵押貸款。



 七,、促進(jìn)已售公有住房的交易

 （一）承租住戶已購公有住房在取得完全產(chǎn)權(quán)后,，可以進(jìn)入市場交易，所售房款如不是新購房或新購房后的余額,，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，收入歸個(gè)人所有。

 （二）鼓勵(lì)賣舊房買新房的計(jì)征稅費(fèi)方式：

 1,、已購公有住房上市出售后,，為簡便征收有關(guān)稅費(fèi)，對(duì)出售所購公有住房取得的售房收入,，依全額按統(tǒng)一規(guī)定的5％綜合征收率征收營業(yè)稅,、城建稅、教育費(fèi)附加,、土地增值稅,、個(gè)人所得稅等各項(xiàng)稅費(fèi)作為保證金。

 2,、對(duì)售房收入中用于新購房款的部分免收綜合征收率5％的稅款,。具體運(yùn)作時(shí)，出售人先向征收機(jī)關(guān)按綜合征收率交納5％的保證金,；新購進(jìn)住房后,，再辦理保證金退還手續(xù)。

 （三）大力發(fā)展房地產(chǎn)中介組織,，鼓勵(lì)中介組織從事房地產(chǎn)交易代理業(yè)務(wù),，加快培育房地產(chǎn)交易二、三級(jí)市場,。



 八,、出售或購買公有住房的交易辦證。

 （一）自管房產(chǎn)權(quán)單位按本文規(guī)定向市房地局（房改辦）提出出售自管公有住房申請(qǐng),，經(jīng)批準(zhǔn)后,，由房地產(chǎn)管理部門辦理交易立契和權(quán)屬登記手續(xù)，發(fā)放統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證件,。已出售的自管公有住房,，可由單位集中申辦房地產(chǎn)權(quán)屬證件,。

 （二）出售直管公有住房，由承租住戶向?qū)俚胤抗芩岢鲑彿可暾?qǐng),，經(jīng)房地產(chǎn)公司審核后,，報(bào)市房地局審批并辦理交易立契手續(xù)、發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證件,。

 （三）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)為購房人提供申請(qǐng),、審批、交易,、辦證一條龍服務(wù),，自受理出售公有住房單位申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記之日起,，一個(gè)月內(nèi)辦完交易立契手續(xù),、發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證件?？梢圆扇∠仁湛?，后辦證的辦法，對(duì)購房所交的房價(jià)款按建筑面積核實(shí)發(fā)放權(quán)屬證件后,，多退少補(bǔ),。



 九、公有住房出售后的管理與維修

 公有住房出售后,，由售房單位從售房款中提取10％,，并由購房人按每戶每月每平方米使用面積0．10元按年一次性繳納，作為房屋共用部位和共用設(shè)施的維修基金,；高層建筑配有電梯設(shè)備的從售房款中提取30％,，購房人按每戶每月每平方米使用面積0．20元按年一次性繳納，作為維修基金,?；鸬氖褂脦つ慷ㄆ诎礂澒迹S修資金不足時(shí),，再由購房人按各自住房建筑面積分?jǐn)?。購房人購得住房后，必須遵守《公有住房售后共用部位和共用設(shè)施的管理與維修協(xié)議》,，正確使用和愛護(hù)房屋,，不得擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保住房安全,。公有住房出售后,，由售房單位組建或委托物業(yè)管理部門實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理管理,。



 十,、售房資金的管理和使用

 全市公有住房售房資金歸售房單位所有,，實(shí)行集中存儲(chǔ)，分級(jí)管理,。由售房單位設(shè)立專戶,，存入武漢市商業(yè)銀行（原武漢城市合作銀行），由同級(jí)財(cái)政會(huì)同房地局（房改辦）,、房改委資金管理中心監(jiān)管,，確保售房單位專項(xiàng)用于住房制度改革。



 十一,、售房相關(guān)配套政策

 （一）從1998年7月1日起,，停止公有住房無償分配，出售舊公有住房實(shí)行房改成本價(jià),，停止實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià),。

 （二）承租住戶按現(xiàn)行房改成本價(jià)政策購買公有住房的時(shí)間截止到1998年12月31日。

 （三）從1998年7月1日起,，尚未出售的公有住房月租金標(biāo)準(zhǔn)由每平方米使用面積0．88元調(diào)到1．20元,，以后逐步增加，到2000年原則上調(diào)整到占職工家庭月工資收入15％的水平,。

 （四）未享受房改成本價(jià)政策購買公有住房的職工家庭,，其住房問題將通過住房分配貨幣化方案確定的方式解決。

 （五）對(duì)收入低于全市最低生活保障線的困難家庭,，仍實(shí)行廉租住房政策,。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。困難家庭收入增加時(shí),，應(yīng)騰退廉租住房或?qū)ζ涫杖?biāo)準(zhǔn)住房租金,。



 十二、出售,、購買公有住房的有關(guān)要求

 為保證我市出售舊公有住房工作順利進(jìn)行,，各區(qū)縣、各部門,、各企業(yè),、事業(yè)單位要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的意義，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，成立由主要領(lǐng)導(dǎo)同志掛帥,，有工會(huì)、紀(jì)檢,、監(jiān)察等部門參加的工作專班,，精心組織，加強(qiáng)宣傳，積極推進(jìn),，嚴(yán)格執(zhí)行政策,，不得弄虛作假。紀(jì)檢,、監(jiān)督部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查,，對(duì)違紀(jì)違規(guī)者要嚴(yán)肅處理。各有關(guān)部門要提高辦事效率,，特別是各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要簡化辦事程序,，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦事時(shí)限，促進(jìn)我市舊公有住房出售和已售公房上市工作健康順利進(jìn)展,。

 本《通知》從下發(fā)之日起執(zhí)行,，并由市房地局（房改辦）負(fù)責(zé)解釋。市房地（房改辦）,、財(cái)政,、地稅局等有關(guān)部門于1998年5月1日前要制訂出相關(guān)配套辦法報(bào)市人民政府認(rèn)可后發(fā)布實(shí)施。

 市人民政府以前制定的有關(guān)出售公有住房的文件與本《通知》規(guī)定不一致的,，按本《通知》執(zhí)行,。