• 【發(fā)布單位】80614
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1998-09-08
• 【生效日期】1998-09-08
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

撫順市居住物業(yè)管理暫行辦法

 撫順市居住物業(yè)管理暫行辦法
 
（1998年9月8日撫政發(fā)〔1998〕38號
 市政府第6次常務(wù)會議通過）
 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用,、維修和其他管理服務(wù)行為，鼓勵發(fā)展物業(yè)管理企業(yè),，維護房屋產(chǎn)權(quán)人,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律,、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理,。



 第三條 本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)）,，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

 本辦法所稱使用人,，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人,。

 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者小區(qū)管委會的委托,，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),。



 第四條 我市新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，已交付使用的住宅小區(qū)和居住區(qū),，應(yīng)創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理,。



 第五條 市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局）是本市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門。市房產(chǎn)局會同縣,、區(qū)人民政府,，負(fù)責(zé)組織實施本辦法。

 規(guī)劃,、城建,、公用、電業(yè),、郵電,、公安、物價,、工商,、住房資金管理局等有關(guān)部門，按照各自職責(zé),，協(xié)同實施本辦法,。

 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進行管理監(jiān)督,，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào),。



 第六條 住宅小區(qū)和居住區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人，有參與物業(yè)管理的權(quán)利,，并有合理使用房屋,、公共設(shè)施，維護和遵守住宅小區(qū)和居住區(qū)公共秩序的義務(wù),。




 第二章 住宅小區(qū)建設(shè)與移交





 第七條 市房地產(chǎn),、規(guī)劃行政主管部門對住宅小區(qū)的建設(shè)實行管理與監(jiān)督。



 第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門會同有關(guān)部門審定,，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)參與審定并簽署意見,。



 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位進行住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)施工,，不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計,。確需部分變更的，必須經(jīng)市國土規(guī)劃局審定并征得房產(chǎn)行政主管部門同意,。



 第十條 住宅小區(qū)竣工后,，由市房產(chǎn)局組織區(qū)政府和有關(guān)部門按國家、省,、市有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進行綜合驗收,。



 第十一條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)在住戶入住前六個月或移交物業(yè)管理之前,，對住宅小區(qū)實行前期管理,，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。



 第十二條 住宅小區(qū)移交管理時,，建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列資料：

 （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖,，竣工總平面圖；

 （二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖,；

 （三）地下管網(wǎng)布置圖,；

 （四）住宅小區(qū)各類房屋清單；

 （五）出售房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和成本核算清單,；

 （六）住宅小區(qū)公共設(shè)施,、共用設(shè)備及公共場地清單；

 （七）住宅小區(qū)樓,、棟門牌號編制圖,；

 （八）工程質(zhì)量驗收及其他應(yīng)提供的資料。



 第十三條 開發(fā)建設(shè)單位出售商品房,，產(chǎn)權(quán)單位按房改政策出售公房,，均應(yīng)在售房合同中明確物業(yè)管理內(nèi)容。



 第十四條 住宅小區(qū)建設(shè)單位自移交管理辦理完畢之日起,，不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任,。




 第三章 住宅小區(qū)管理委員會





 第十五條 住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益、對住宅小區(qū)物業(yè)實行民主管理的群眾性自治組織,。



 第十六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)50％以上時,，在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,，由住宅小區(qū)所在街道辦事處組織產(chǎn)權(quán)人,、使用人代表及有關(guān)管理部門舉行住宅小區(qū)管委會籌備會議，選舉產(chǎn)生管委會,。



 第十七條 管委會成員由熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強,、有一定組織能力的人員組成。產(chǎn)權(quán)人代表在管委會成員中的比例應(yīng)不低于70％,。



 第十八條 管委會每屆任期三年,，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處或居委會領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任,。



 第十九條 管委會享有以下權(quán)利：

 （一）制定管委會章程,、小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及居住公約；

 （二）決定選聘,、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),；

 （三）對物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；

 （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)物業(yè)管理,、修繕,、服務(wù)等重大措施。



 第二十條 管委會履行下列義務(wù)：

 （一）維護小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益,；

 （二）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作,；

 （三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)；

 （四）及時向有關(guān)管理部門和單位反映產(chǎn)權(quán)人的意見和要求,；

 （五）組織小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)和其他社會公益活動,；

 （六）召集和主持產(chǎn)權(quán)人大會及有關(guān)會議，每年向大會和物業(yè)管理行政主管部門報告一次工作,。




 第四章 房屋產(chǎn)權(quán)人,、使用人的權(quán)利和義務(wù)





 第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人有以下權(quán)利：

 （一）對住宅小區(qū)管委會的產(chǎn)生有選舉權(quán)和被選舉權(quán),；

 （二）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動有提出意見和建議的權(quán)利,；

 （三）對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動有監(jiān)督的權(quán)利。



 第二十二條 房屋產(chǎn)權(quán)人,、使用人有合理使用房屋,、公共設(shè)施，維護,、遵守住宅小區(qū)和居住區(qū)公共秩序的義務(wù),。



 第二十三條 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人不得在住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)實施下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,；

 （二）占用和損壞住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

 （三）在天井,、庭園,、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物,；

 （四）侵占綠地,、毀壞綠化；

 （五）亂設(shè)攤,、亂設(shè)集貿(mào)市場,；

 （六）亂倒垃圾、雜物,；

 （七）在建筑物和構(gòu)筑物上亂張貼,、亂涂寫、亂刻畫,；

 （八）排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。




 第五章 物業(yè)管理企業(yè)





 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)是依法成立并能獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人,，從事住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位,。



 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)與管委會簽訂的《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，對住宅小區(qū)和居住區(qū)實施物業(yè)管理,。物業(yè)管理合同須向所在縣,、區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。



 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)和居住區(qū)實行專業(yè)化管理和綜合性有償服務(wù),。



 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)：

 （一）根據(jù)本辦法和物業(yè)管理合同規(guī)定,，對住宅小區(qū)和居住區(qū)實行管理，依法經(jīng)營,；

 （二）管理住宅小區(qū)和居住區(qū)綜合驗收檔案資料,；

 （三）依據(jù)房產(chǎn)和公共設(shè)施管理的有關(guān)規(guī)定，制止住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的違章和違法行為,；

 （四）以“為使用人服務(wù)”為宗旨,，為使用人提供有償服務(wù)，提高居住區(qū)的環(huán)境效益和社會效益,；

 （五）定期向管委會匯報居住區(qū)管理工作,，接受住宅小區(qū)管委會和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督指導(dǎo)；

 （六）按照物業(yè)管理合同的規(guī)定應(yīng)履行的其他職責(zé),。




 第六章 物業(yè)維護與管理





 第二十八條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的單位和個人應(yīng)愛護小區(qū)內(nèi)房屋,、公共設(shè)施與環(huán)境，不得有違反《撫順市城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行辦法》或其他法律,、法規(guī)的行為,。



 第二十九條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)維修管理的內(nèi)容：

 （一）維修、養(yǎng)護住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的房屋及共用水箱,、電梯等附屬設(shè)施,；

 （二）維修,、養(yǎng)護住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施和庭院線以內(nèi)的道路；

 （三）養(yǎng)護住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的花草樹木,，維護園林小品和其他園林設(shè)施,；

 （四）住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃,，公廁保潔和維護環(huán)衛(wèi)設(shè)施,；

 （五）維護住宅小區(qū)內(nèi)交通秩序；

 （六）協(xié)助公安部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作,，落實防范措施,；

 （七）法律、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定及其他應(yīng)做好的管理工作,。

 前款（一）項中房屋戶門以內(nèi)部位的維修費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān),；屬房改購買公房的,，從住宅維修基金中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人分擔(dān),。（二）至（六）項中維修和養(yǎng)護費用從住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費,、物業(yè)管理服務(wù)費中列支。



 第三十條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修管理按有關(guān)規(guī)定劃分維修責(zé)任,。



 第三十一條 各專業(yè)管理部門在審批住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)改變房屋使用用途和經(jīng)營項目,、工程項目及維修住宅小區(qū)和居住區(qū)設(shè)施、設(shè)備時,，應(yīng)與住宅小區(qū)和居住區(qū)管委會,、物業(yè)管理企業(yè)溝通，對因施工破壞的住宅小區(qū)和居住區(qū)環(huán)境應(yīng)在工程結(jié)束時修復(fù),，否則應(yīng)予賠償損失,。




 第七章 成立物業(yè)管理企業(yè)的政策規(guī)定





 第三十二條 凡成立物業(yè)管理企業(yè)，可按所管房屋面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn),，向金融部門申請貼息貸款,。該貸款作為物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金，由物業(yè)管理企業(yè)逐年償還或在解除物業(yè)管理合同時一次性償還,。



 第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)在舊小區(qū)興建辦公用房和維修用房,，免收土地出讓金，興建商服用房的,，減半征收土地出讓金,。



 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)安排下崗職工、失業(yè)人員,，勞動部門減半收取勞動力管理費三年,。



 第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)地方稅務(wù)部門審批,，免征企業(yè)所得稅三年。



 第三十六條 企業(yè)房管部門轉(zhuǎn)制成立物業(yè)企業(yè)的,，原從事房產(chǎn)管理的人員,，第一年保留原工資，第二年保留80％的工資,，第三年保留50％的工資,，第四年以后自收自支。



 第三十七條 黨政機關(guān),、事業(yè)單位人員領(lǐng)辦物業(yè)管理企業(yè),，其本人享受留原職級、停職留薪三年待遇,。

 鼓勵開發(fā)企業(yè)成立物業(yè)管理企業(yè),。




 第八章 管理經(jīng)費和專用房屋





 第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，以成本價向管委會提供物業(yè)管理用房,。具體標(biāo)準(zhǔn)：

 （一）建筑面積2萬－5萬平方米的為60－80平方米,；

 （二）建筑面積5萬－10萬平方米的為80－100平方米；

 （三）建筑面積10萬平方米以上的為120－150平方米,；

 （四）開發(fā)建筑面積不夠上述標(biāo)準(zhǔn)的,，開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃商品房面積每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性將款劃撥給房產(chǎn)行政主管部門,，由房產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一安排使用,。



 第三十九條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人，按物價局核定的收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費,。



 第四十條 從房改售房款總額中提取10％的資金,，作為原有住宅小區(qū)綜合整治的專項費用，由各區(qū)政府,、住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位提出小區(qū)綜合整治規(guī)劃設(shè)計方案,，報經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門和市房產(chǎn)行政主管部門審批實施。各小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位或管理單位按小區(qū)綜合整治進度列出資金使用計劃,，報市房產(chǎn)行政主管部門審批,，由住房資金管理局審查撥款，并由市財政局,、市房產(chǎn)行政主管部門,、住房資金管理部門和規(guī)劃行政主管部門監(jiān)督檢查其資金使用情況和驗收綜合整治項目。達(dá)到物業(yè)管理條件的,，實行物業(yè)管理,。

 對已建成的住宅小區(qū)，在規(guī)劃條件允許的情況下,，由市規(guī)劃行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門等,，審批興建一批商服用房和辦公用房,，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，其建設(shè)資金由住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理企業(yè)自籌解決,。



 第四十一條 企業(yè)自管住宅小區(qū),，應(yīng)實行符合企業(yè)特點的管理模式，暫不具備物業(yè)管理條件的企業(yè),，應(yīng)按國家,、省、市有關(guān)住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進行管理,，逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理,。



 第四十二條 產(chǎn)權(quán)人,、使用人應(yīng)按所受物業(yè)服務(wù)的項目向物業(yè)管理企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費,。

 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價,、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價,。

 為使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修,、保養(yǎng)以及保安等,，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

 為使用人提供的特約服務(wù),，除物價部門規(guī)定的統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外,，經(jīng)營者自行定價。

 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費按《遼寧省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（遼價發(fā)〔1997〕25號文）執(zhí)行,。



 第四十三條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理單位向使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn),，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報,，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,，以獨立小區(qū)為單位核定。



 第四十四條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)維修基金的提取和共用部位,、共用設(shè)備維修費的交納,，按《撫順市市區(qū)公有住房售后管理實施細(xì)則（試行）》（撫政發(fā)〔1997〕30號文）執(zhí)行。



 第四十五條 住宅小區(qū)和居住區(qū)內(nèi)各項管理經(jīng)費的收支情況,，每半年向產(chǎn)權(quán)人,、使用人張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人,、使用人的監(jiān)督,。




 第九章 獎勵與處罰





 第四十六條 住宅小區(qū)和居住區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按《全國優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)》、《遼寧省優(yōu)秀住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》定期進行檢查評比,，對評為國家,、省級的優(yōu)秀住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵,。



 第四十七條 新建成的住宅小區(qū)，未經(jīng)綜合驗收或驗收不合格開發(fā)建設(shè)單位擅自配戶的,，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期完善,，在其未完善之前，不審批新的開發(fā)項目,。情節(jié)嚴(yán)重的,，可處10－30萬元罰款，直至依法吊銷其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,。



 第四十八條 對違反《撫順市城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理暫行辦法》的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和賠償損失,；情節(jié)嚴(yán)重的,，交有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。



 第四十九條 對無故拒交各項費用的住戶,，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納,，并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴追繳,。



 第五十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由管委會制止,、限期改正或要求賠償損失：

 （一）對物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的,；

 （二）管理制度不健全、管理混亂的,；

 （三）擅自擴大收費范圍,，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

 （四）擅自將管理費用挪作他用的,；

 （五）亂搭,、亂建，改變房屋和配套設(shè)施,、設(shè)備用途的,；

 （六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。



 第五十一條 開發(fā)建設(shè)或經(jīng)營管理單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū),，未移交專用房和拒交住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費的,，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期履行；逾期仍不履行的,，市房產(chǎn)行政主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行,。




 第十章 附則



 第五十二條 辦公、商住,、別墅等的物業(yè)管理,，可參照本辦法執(zhí)行,。



 第五十三條 本辦法由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。



 第五十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行,，原《撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》（1997年5月27日撫政發(fā)〔1997〕15號文）同時廢止,。