• 【發(fā)布單位】山東省
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2009-01-08
• 【生效日期】2009-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】山東省
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

山東省物業(yè)管理?xiàng)l例

(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過)






第一章 總則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、其他管理人的合法權(quán)益,，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),，根據(jù)《
中華人民共和國物權(quán)法》和《
物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際,，制定本條例,。




第二條 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。




第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理,、使用,、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng),。




第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本,，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則,。




第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。



設(shè)區(qū)的市、縣(市,、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門),，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。



 城管執(zhí)法,、房地產(chǎn)開發(fā),、財(cái)政、民政,、價(jià)格,、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、市政公用,、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé),，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作,。




第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,。



 社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理,，協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。




第七條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策,，采取措施,，推動(dòng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū),、工礦區(qū)及機(jī)關(guān),、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會(huì)化,、專業(yè)化,、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展,。



鼓勵(lì)采用節(jié)能,、環(huán)保的新技術(shù)、新方法,，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,。




第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理



 第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域




第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ),，并考慮建筑物規(guī)模,、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素,。



分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè),，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的,，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。




第九條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書,、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料,，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域,。



 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi),，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記,，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示,。




第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后,，確需調(diào)整的,，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意,。



 第二節(jié)配套建筑與設(shè)施設(shè)備




第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè),。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù),，不得擅自改變用途。




第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：



 (一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,，最少不低于一百平方米,；



 (二)具備水、電,、采光,、通風(fēng)等正常使用功能。



 業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,，其建筑面積不低于二十平方米,。



 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有,。




第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法,、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房,，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè),。



 住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校,，屬于政府所有,，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明,。




第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所,、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定,。約定屬于建設(shè)單位所有的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù),。




第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位,，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有,。約定屬于建設(shè)單位所有的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng),、出售或者出租給業(yè)主,。



 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售,。




第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè),、維護(hù)和管理,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝,、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè),。



 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電,、供氣,、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(含綜合開發(fā)費(fèi)),，并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減,，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有,。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定,，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。



專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電,、二次供水,、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置,。




第十七條 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收,。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定,。




第十八條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶,，保證服務(wù)質(zhì)量,。



 各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資,、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù),。




第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理,、直飲水,、地源熱泵,、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備,，屬于相關(guān)業(yè)主共有,，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。




第二十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃,、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí),，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā),、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見,。



 第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付




第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前,，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書,、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案,。




第二十二條 鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè),、工程質(zhì)量控制,、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議,。



 建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí),，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。




第二十三條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案,，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容,。



 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定,；涉及物業(yè)買受人共同利益的,，其約定應(yīng)當(dāng)一致。




第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后,，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：



 (一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng),，并安裝分戶計(jì)量裝置；



 (二)雨水,、污水排放納入城市雨水,、污水排放系統(tǒng)；



 (三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置,；



 (四)在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi),、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置,；



 (五)電話通信線,、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備,、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位,；



 (六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置,、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè),；



 (七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；



 (八)按照規(guī)劃要求完成教育,、文化,、衛(wèi)生、體育,、郵政,、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè),；



 (九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置,；



 (十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的,，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；



 (十一)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收,，接受房地產(chǎn)開發(fā),、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管,，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù),。




第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù),，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水,、供電,、供氣、供熱等服務(wù)合同,。




第二十六條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料,。



 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托,，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜,。




第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下,，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：



 (一)竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖,、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；



 (二)設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；



 (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；



 (四)業(yè)主名冊,；



 (五)物業(yè)管理必需的其他資料,。



 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì),。



 鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。




第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)



 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組第二十八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。



建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告物業(yè)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。



 符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：



 (一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上,；



 (二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；



 (三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上,。




第二十九條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的,，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組,。



 籌備組由七人以上單數(shù)組成,，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,。



 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi),，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。




第三十條 籌備組履行下列職責(zé)：



 (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,、地點(diǎn)和內(nèi)容,；



 (二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則,；



 (三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),；



 (四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件,、名單和選舉辦法；



 (五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。



 對前款規(guī)定的內(nèi)容,，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并書面通知全體業(yè)主,。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果,。



 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。



 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)




第三十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé),。




第三十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：



 (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；



 (二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,；



 (三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定,；



 (四)選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；



 (五)籌集和使用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金),；



 (六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；



 (七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng),。




第三十三條 業(yè)主大會(huì)對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的,，從其約定。未作約定的,，按照下列規(guī)定確定：



 (一)按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的,，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分,，計(jì)算為一票,；



 (二)按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票,；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算,。



 業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù),。




第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,。采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。



 不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定,。




第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以以幢、單元,、樓層為單位,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前,，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。




第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集,，每年至少召開一次,。



有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：



 (一)有百分之二十以上業(yè)主提議的,；



 (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,；



 (三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。



 業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主申請,，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì),。



 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)




第三十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，業(yè)主委員會(huì)依照國家有關(guān)法律,、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)。



 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：



 (一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；



 (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；



 (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議,、決定,；



 (四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；



 (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；



 (六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。




第三十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成,。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任,，每屆任期不超過五年，可連選連任,。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議,，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員,，主任,、副主任可以兼任執(zhí)行委員。



 執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作,，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職,。




第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：



 (一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議,；



 (二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；



 (三)管理規(guī)約,；



 (四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況,；



 (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料,。



 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi),，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制,、使用、管理印章和開立賬戶,。



 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、管理規(guī)約,、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,。




第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開會(huì)議。



 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集,，可以邀請社區(qū)居民委員會(huì)派人參加會(huì)議,。



 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意,。



 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。



業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù),。




第四十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉,。



業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章,、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),；不及時(shí)移交的,，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交,。




第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：



 (一)以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請求的,；



 (二)拒不履行委員職責(zé)的,；



 (三)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；



 (四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物,、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的,；



 (五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。




第四十三條 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員,、委員的報(bào)酬,，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定,。




第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理



 第一節(jié) 一般規(guī)定




第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定,，不得有下列行為：



 (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為,；



 (二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物,、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；



 (三)侵占,、損壞樓道,、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為,；



 (四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為,；



 (五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為,；



 (六)堆放易燃,、易爆、劇毒,、放射性物品,，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為,；



 (七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為,；



 (八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì),、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為,；



 (九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約,、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為,。



物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的,，應(yīng)當(dāng)予以勸阻,、制止，并報(bào)告有關(guān)部門,。




第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī),、太陽能熱水器、防盜網(wǎng),、遮陽罩等設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,，保持物業(yè)的整潔,、美觀。



 業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的,，不得破壞屋面,，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。



 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾,。




第四十六條 業(yè)主出租房屋的,，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



 業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約,、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅,、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書面申請,，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù),。



 第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修




第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù),。



 業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約,，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。




第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議,。



住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：



 (一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限,；



 (二)允許施工的時(shí)間；



 (三)廢棄物的清運(yùn)與處置,；



 (四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求,；



 (五)禁止行為和注意事項(xiàng),；



 (六)裝修保證金的收取和退還,；



 (七)違約責(zé)任；



 (八)其他需要約定的事項(xiàng),。




第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。



物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí),，業(yè)主不得拒絕和阻礙,。



 第三節(jié) 車庫與車位的使用




第五十條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要,。業(yè)主,、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕,，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定,。在滿足業(yè)主,、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的,，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月,。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的,，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位,。




第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi),，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定,。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。




第五十二條 鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許,，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下,，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施,，滿足業(yè)主停車需求,。



利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的,，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠,。




第五十三條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置,，不得擅自占用道路或者其他場地,。



 業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定,。



 第四節(jié)業(yè)主自治管理




第五十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：



 (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),；



 (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；



 (三)提出制定和修改管理規(guī)約,、臨時(shí)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；



 (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán),；



 (五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán),；



 (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,；



 (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；



 (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；



 (九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用,；



 (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。




第五十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，履行下列義務(wù)：



 (一)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；



 (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；



 (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；



 (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,；



 (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),；



 (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。




第五十六條 管理規(guī)約,、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理,、業(yè)主公共利益,、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式,、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定,。



管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力,。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示,。




第五十七條 提倡業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。



 業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定,；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以作為業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。




第五十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的,，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告,。




第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)



 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立,、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租,、出借,、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。




第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員,，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力,。



 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書,。




第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),、清潔衛(wèi)生、園林綠化,、房屋修繕,、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人,。




第六十二條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息,、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。




第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù),。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù),。



 第二節(jié) 行業(yè)自律




第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織,，規(guī)范行業(yè)行為,，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平,，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,。




第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn),，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度,，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。




第六章 物業(yè)服務(wù)



 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同第六十六條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：



 (一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用,、管理和維護(hù),；



 (二)公共綠化的維護(hù),；



 (三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；



 (四)公共區(qū)域的秩序維護(hù),、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù),；



 (五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻,、報(bào)告等義務(wù),；



 (六)物業(yè)維修、更新,、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理,；



 (七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；



 (八)其他物業(yè)管理事項(xiàng),。




第六十七條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。



 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房,、專項(xiàng)維修資金的管理與使用,、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定,。



 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定,。



 物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi),，向物業(yè)主管部門備案,。




第六十八條 解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù),；合同未約定通知期限的,，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。



 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù),，并履行下列交接義務(wù)：



 (一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案,；



 (二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造,、維修、運(yùn)行,、保養(yǎng)的有關(guān)資料,；



 (三)移交物業(yè)服務(wù)用房,；



 (四)清算預(yù)收,、代收的有關(guān)費(fèi)用,；



 (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng),。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的,，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。



 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)




第六十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià),。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),。



 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門,，根據(jù)住宅物業(yè)種類,、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等,，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。



物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的,，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。



 七十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定,。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查,。




第七十一條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),。已交付的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外,。



物業(yè)交付后長期空置的,，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。




第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同,，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納,。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。




第七十三條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，向最終用戶收取費(fèi)用,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬,。



 專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù),。




第七章 物業(yè)的維護(hù)



 第一節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任第七十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系,，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。



 建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同,，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬,。




第七十五條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前,，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例,，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。



 建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的,，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金,。



 通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低,。




第七十六條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后,，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。




第七十七條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后,，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的,，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與分部工程相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。




第七十八條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存,、使用,、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定,。



 第二節(jié) 專有部分的維護(hù)




第七十九條 物業(yè)保修期屆滿后,，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù),、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé),。



業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全,、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí),，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù),、維修,，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利,。




第八十條 業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù),、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,，采取措施防止漏水,、漏氣等事故的發(fā)生。



 第三節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)




第八十一條 物業(yè)保修期屆滿后,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任,，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),。



 共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ),、承重墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂以及戶外的墻面,、門廳,、樓梯間、走廊通道等,；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯,、天線、照明,、消防設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。



 電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù),、保養(yǎng)。




第八十二條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶,。專項(xiàng)維修資金的交存、使用,、管理,，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金,。



 第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)




第八十三條 住宅小區(qū)內(nèi)供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用,。



 專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、更新時(shí),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。




第八十四條 專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù),、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。



 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù),、保養(yǎng)等費(fèi)用,，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。




第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理



 第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理第八十五條街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機(jī)構(gòu),，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。




第八十六條 物業(yè)管理,、城管執(zhí)法,、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度,，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理,。




第八十七條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,。



 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集,，由社區(qū)居民委員會(huì),、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表,、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加,。



 聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：



 (一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；



 (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題,；



 (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件,；



 (四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；



 (五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng),。




第八十八條 業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決,；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請調(diào)解,，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴,。




第八十九條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育,、醫(yī)療衛(wèi)生,、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng),，業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合,。



 第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理




第九十條 設(shè)區(qū)的市,、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用,，但配套設(shè)施不齊全,、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治,，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布,。



 舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市,、縣(市,、區(qū))人民政府劃定。



 舊住宅區(qū)內(nèi)的道路,、照明,、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育,、安全防范,、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān),；開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決,；供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件,，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān),；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān),。設(shè)區(qū)的市,、縣(市、區(qū))人民政府對投資責(zé)任另有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。




第九十一條 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,，在規(guī)劃許可的情況下,，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金,，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用,。



改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化,、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用,，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。




第九十二條 舊住宅區(qū)改造整治完成后,，街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè),。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理,，由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。




第九十三條 未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金,。有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的,，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。




第九章 法律責(zé)任




第九十四條 違反本條例規(guī)定的行為,，法律,、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行,；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的,，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行,。




第九十五條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的,，由物業(yè)主管部門予以處罰：



 (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息,、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以三千元以上一萬元以下的罰款；



 (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域,、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù),、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書；



 (三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。




第九十六條 違反本條例規(guī)定,，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕,、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市,、縣(市,、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用,、業(yè)主正常生活或者造成人身,、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。




第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條,、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告,，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款,。給其他業(yè)主造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。




第九十八條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。




第九十九條 物業(yè)主管部門,、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中,，有下列行為之一的,，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任：



 (一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí),，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā),、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的,；



 (二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收,、交接進(jìn)行監(jiān)管的；



 (三)未按照本條例規(guī)定籌備,、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,；



 (四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的；



 (五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的,；



 (六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告,、投訴不及時(shí)作出處理的；



 (七)其他濫用職權(quán),、玩忽職守,、循私舞弊的行為。




第十章 附則




第一百條 業(yè)主自行管理物業(yè)的,，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。




第一百零一條 本條例自2009年5月1日起施行。