• 【發(fā)布單位】81702
• 【發(fā)布文號】湘政發(fā)[1998]23號
• 【發(fā)布日期】1998-11-10
• 【生效日期】1998-11-10
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

湖南省人民政府關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知

湖南省人民政府關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知
 
（湘政發(fā)〔1998〕23號）
婁底地區(qū)行政公署，各市,、州,、縣人民政府，省直機關(guān)各單位：

 根據(jù)《
國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）精神,，結(jié)合我省實際,，現(xiàn)就深化全省城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的有關(guān)問題通知如下：



 一,、指導(dǎo)思想,、目標(biāo)和基本原則

 1、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想：穩(wěn)步推進住房商品化,、社會化,，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè),，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點,，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

 2,、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)：停止住房實物分配,，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,，發(fā)展住房金融,，培育和規(guī)范住房交易市場。

 3,、深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則：堅持在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下,，因地制宜，量力而行,；堅持國家,、單位和個人合理負擔(dān)；堅持“新房新制度,、老房老辦法”,，平衡過渡，綜合配套,。



 二,、停止住房實物分配，實行住房貨幣分配

 4,、從1998年12月31日起,，全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配,，實行住房貨幣分配。住房貨幣分配包括實行住房公積金制度,、發(fā)放住房補貼和工齡補貼等形式,。

 5、進一步鞏固完善住房公積金制度,。繼續(xù)按照“房委會決策,，中心運作，銀行專戶,，財政監(jiān)督”的原則,，健全管理機構(gòu)，建立職工個人住房公積金帳戶,，對住房公積金歸集,、核算、支取實行統(tǒng)一票據(jù)管理,。財政,、審計、監(jiān)察部門要加強對住房公積金的監(jiān)督,，完善住房公積金的監(jiān)督管理制度,。進一步提高住房公積金的歸集率。職工個人和單位住房公積金的繳存率應(yīng)分別不低于5％,，有條件的市,、縣和單位可適當(dāng)提高。

 6,、各市,、縣是否發(fā)放住房補貼按房價收入比確定（房價收入比是指當(dāng)?shù)匾惶捉?jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭平均工資之比），房價收入比在4倍以上（含4倍）,，且財政,、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的市、縣,，實行住房補貼,，房價收入比在4倍以下的市、縣不實行住房補貼,。

 7,、住房補貼和工齡補貼發(fā)放的對象是行政機關(guān)、企事業(yè)單位的無房職工和住房面積未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工,。已有住房且達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工不發(fā)放住房補貼和工齡補貼,。

 8、住房補貼按照效率優(yōu)先,、兼顧公平的原則,，根據(jù)各市,、縣經(jīng)濟適用住房平均價格、職工工資,、職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)等因素計算,。

 9、職工工齡補貼額以發(fā)放住房補貼當(dāng)年出售公有住房的年工齡折扣額與職工工齡,、職工購房控制面積標(biāo)準(zhǔn)計算,。職工工齡是指1994年12月31日之前的工齡。

 10,、計發(fā)職工住房補貼和工齡補貼的住房面積標(biāo)準(zhǔn)，按省人民政府湘政發(fā)〔1994〕34號文件規(guī)定的購房控制面積標(biāo)準(zhǔn)計算,。

 11,、住房補貼和工齡補貼主要采取一次性補貼和按月補貼方式。住房補貼和工齡補貼的實施方案由地區(qū)行署和市,、州,、縣人民政府根據(jù)《湖南省職工住房貨幣分配實施辦法》，結(jié)合本地實際情況制訂,。

 12,、住房補貼資金主要從財政或單位現(xiàn)有住房建設(shè)資金和公有住房出售收入中解決。各級財政部門和各單位要在保持原有住房資金總量不減少的前提下,，做好原有住房建設(shè)資金的核定劃轉(zhuǎn)工作,。

 13、各市,、縣要建立住房補貼的申請,、審批、發(fā)放,、使用,、管理制度。住房補貼資金應(yīng)納入各級政府住房公積金專戶管理,，住房補貼計算到職工個人時,，應(yīng)及時劃入職工個人住房公積金專戶，在職工購,、建,、大修住房或離退休時支取。



 三,、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革,、逐步放開住房交易市場

 14、進一步搞好現(xiàn)有公有住房的出售,，現(xiàn)有可售公有住房須留部分作為廉租住房,，用于解決最低收入家庭的住房困難,。其余部分以成本價出售，力爭到2000年全部出售,。

 15,、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房的租金改革。到2000年公有住房租金要達到占雙職工家庭平均工資的10％,，有條件的地區(qū)和單位要達到15％的部分,，可用職工個人的住房公積金支付。對市,、縣人民政府規(guī)定不宜出售的公有住房,，又未實行住房補貼的職工，提租幅度可略低于上述標(biāo)準(zhǔn),。租金提高后,，對家庭確有困難的離退休職工，民政部門確定的社會救濟對象和非在職優(yōu)撫對象,，繼續(xù)按照省人民政府湘政發(fā)〔1994〕34號文件的規(guī)定實行減免政策,。

 16、規(guī)范住房交易市場的交易規(guī)則和稅費政策,，保證住房交易市場健康發(fā)展,。在對城鎮(zhèn)職工、居民家庭住房狀況進行認真普查,、建立住房檔案的基礎(chǔ)上,，逐步放開住房交易市場，職工,、居民以市場價,、微利價、成本價購買的公有住房,，取得房屋權(quán)屬證書和土地使用證書后,，可依法進入市場交易。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房在補足成本價,，取得全部產(chǎn)權(quán)后,，可依法進入市場交易。住房交易市場實行準(zhǔn)開,、準(zhǔn)入制度,，有關(guān)具體辦法由省城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同有關(guān)部門制定，報省城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn),。



 四,、建立住房供應(yīng)體系，大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房

 17,、建立和完善住房供應(yīng)體系,。對不同收入家庭,，實行不同的住房供應(yīng)政策；高收入家庭按市場價租,、購商品房,；中、低收入家庭按政府指導(dǎo)價購買經(jīng)濟適用住房,；最低收入家庭按政府指令價租賃由政府或單位提供的廉租住房,。高、中,、低,、最低收入家庭的劃分和住房供應(yīng)辦法由各地區(qū)行署和市、州,、縣人民政府制定,。

 18、廉租住房主要從騰空的舊直管公房和單位的公有住房中調(diào)劑解決,，不足部分，由當(dāng)?shù)卣蛦挝怀鲑Y興建,。廉租住房的租金實行政府指令價,。最低收入家庭在家庭收入提高后，應(yīng)遷出廉租住房或?qū)ζ涮岣咦饨饦?biāo)準(zhǔn),。各地,、市、州,、縣應(yīng)建立廉租住房租住的申請,、審批制度。

 19,、大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房,。經(jīng)濟適用住房可由開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，也可以由單位或有組織的個人以獨立經(jīng)濟法人形式建設(shè),。鼓勵以舊城改造,、定向開發(fā)等形式建設(shè)經(jīng)濟適用住房，逐步建立起社會化,、商品化的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系,，為城鎮(zhèn)職工、居民購房提供穩(wěn)定的房源,。

 20,、各地、市,、州,、縣要根據(jù)本地情況,，編制經(jīng)濟適用住房年度建設(shè)計劃，納入地方社會經(jīng)濟發(fā)展計劃,。各地經(jīng)濟適用住房年度建設(shè)計劃報省計委,、省建委、省財政廳備案,，并由省計委,、省建委、省財政廳匯總平衡后,，報國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部備案,。

 21、經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,，并堅持統(tǒng)一規(guī)劃,、合理布局、綜合開發(fā),、配套建設(shè)的原則,。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，城市政府應(yīng)當(dāng)為經(jīng)濟適用住房搞好市政基礎(chǔ)設(shè)施配套,。

 搞好經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃,、設(shè)計，采用招投標(biāo),、方案競選等方式,，優(yōu)選規(guī)劃、設(shè)計方案,。要合理確定經(jīng)濟適用住房的套型,。

 22、經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,，積極推廣先進,、成熟、適用的新技術(shù),、新工藝,、新材料、新產(chǎn)品,，降低能耗,，提高住宅的整體建設(shè)水平。

 經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)要提倡大開間,，室內(nèi)粗裝修,，加強成本管理，努力降低建安造價。

 23,、經(jīng)濟適用住房實行工程質(zhì)量保證制度,。要通過招標(biāo)方式，優(yōu)選施工隊伍,，中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包,。要嚴(yán)格執(zhí)行國家驗收規(guī)范，開發(fā)建設(shè)單位對工程質(zhì)量負最終責(zé)任,。住房交付使用時,，須向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

 24,、適當(dāng)減免經(jīng)濟適用住房各類行政事業(yè)性收費,，降低建設(shè)成本。有關(guān)稅費的減免標(biāo)準(zhǔn)由省物價局,、省財政廳制定,。

 25、經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價,，其價格由住房的征地和拆遷補償費,、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）,、管理費、貸款利息和稅金等7項因素加3％以下利潤組成,。

 26、建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化,、專業(yè)化,、市場化的物業(yè)管理體制。新建的經(jīng)濟適用住房及其住宅小區(qū)實行新的物業(yè)管理體制,。要改革現(xiàn)行的維修,、管理體制，逐步實行住房物業(yè)管理與單位行政生產(chǎn)管理相分離,。積極組建多種經(jīng)濟成分的物業(yè)管理企業(yè),。要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范管理服務(wù)收費,。物業(yè)管理通過引入競爭機制,，促進管理水平的提高。

 27,、已售的公有住房要加強售后維修管理,，建立房屋共用部位和共用設(shè)施維修基金。公有住房出售后，原售房單位應(yīng)積極組織好出售房屋的物業(yè)管理,，采取多種過渡形式,，逐步由行政性后勤管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范性物業(yè)管理。



 五,、發(fā)展住房金融,，支持住房建設(shè)和消費

 28、擴大單位和個人住房貸款的發(fā)放范圍,，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放單位和個人住房貸款,。

 貸款期限單位不超過3年，個人不超過20年,。

 對列入經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的項目,，在開發(fā)建設(shè)單位提出貸款申請后，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快進行項目評估,，并按工程建設(shè)的實際需要及時發(fā)放貸款,，保證資金到位。

 凡向社會銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)單位必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè),；組織職工集資建設(shè)經(jīng)濟適用住房的單位,，承貸主體必須是獨立法人。

 29,、各級政府住房公積金管理機構(gòu)要充分利用住房公積金,，委托經(jīng)辦的商業(yè)銀行向職工發(fā)放個人住房抵押貸款，支持職工個人購,、建,、大修理住房。

 30,、建立完善住房貸款抵押保險體系,。各市、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)成立住房貸款擔(dān)保公司,，房地產(chǎn)行政主管部門,、土地管理部門要加快辦理房屋土地抵押登記手續(xù)。發(fā)展住房貸款保險,，防范貸款風(fēng)險,，保證貸款安全。

 31,、經(jīng)濟適用住房項目貸款,，開發(fā)建設(shè)單位可以用其有效資產(chǎn)進行擔(dān)保，也可以用總投資在30％以上的在建工程進行抵押,。以在建工程進行抵押的,，當(dāng)?shù)胤课莺屯恋毓芾聿块T應(yīng)對其權(quán)屬進行預(yù)登記，出具合法證明，并做好與工程竣工后有關(guān)房屋權(quán)屬登記的銜接工作,。在抵押期間銷售住房的,，應(yīng)及時告知抵押權(quán)人，并修訂抵押合同,，將所銷售住房在原抵押標(biāo)的物和抵押價值中作相應(yīng)核減,，由銷售收入沖銷相應(yīng)的抵押貸款。

 個人購房要申請貸款的,，可按照中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)〔1998〕190號）的規(guī)定設(shè)定擔(dān)保,。以所購住房抵押貸款的，如不能按規(guī)定償還銀行貸款本息,，貸款銀行可依法處理該房產(chǎn),，原規(guī)定的銷售范圍及其經(jīng)濟適用住房性質(zhì)、劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)等維持不變,，所得收入優(yōu)先償還銀行貸款本息,，仍不足的，貸款銀行有權(quán)向借款人進行追索,。單位集資建設(shè)的經(jīng)濟適用住房,、個人需要抵押貸款的，銀行應(yīng)予以支持,。

 32,、房屋、土地抵押登記部門要加快辦理抵押登記手續(xù),，減輕負擔(dān),，按宗收費。抵押價格需要評估的,，由當(dāng)事人自愿委托具備房地產(chǎn)價格評估資格的機構(gòu)進行,，任何部門不得強制當(dāng)事人接受評估，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款銀行認可,。



 六、加強領(lǐng)導(dǎo),，統(tǒng)籌安排

 33,、各級人民政府要切實加強對城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地要結(jié)合本地實際,，認真測算住房補貼,，制定房改實施方案。各地,、市,、州實施方案報省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，縣（市、區(qū)）實施方案經(jīng)行署和市,、州人民政府審核,，報省人民政府批準(zhǔn)后組織實施。除國家另有規(guī)定外,，按屬地原則,，所有單位都應(yīng)執(zhí)行所在地政府的實施方案。

 34,、省住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組要加強對全省住房制度改革和住房建設(shè)工作的協(xié)調(diào)和指導(dǎo),。省人民政府各有關(guān)部門要積極參與支持住房制度改革和住房建設(shè)工作，各盡其責(zé),，相互配合,，各部門制定有關(guān)住房制度改革和住房建設(shè)的配套政策必須符合國務(wù)院、省人民政府已制定的政策,，并應(yīng)與省住房制度改革和住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)商后才能下發(fā),。

 35、各地,、市,、州、縣要對行政機關(guān),、事業(yè)單位職工家庭住房狀況進行一次全面普查工作,，準(zhǔn)確掌握本單位職工級別、家庭人口,、住房狀況等數(shù)據(jù)和資料,，建立個人住房檔案。

 36,、嚴(yán)肅住房制度改革和住房建設(shè)紀(jì)律,，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院和省人民政府的統(tǒng)一政策。各地,、市,、州、縣不得在國家和省人民政府規(guī)定政策外自定政策,，變相擴大住房補貼面積標(biāo)準(zhǔn),，增加補貼；不得超面積,、超裝修標(biāo)準(zhǔn)建房,；不得違規(guī)集資建房；不得超范圍換購公有住房,；不得低價售房,，突擊分房,。各級監(jiān)察部門要加強監(jiān)督、檢查,，對違紀(jì)違規(guī)的單位和個人要嚴(yán)肅查處,，觸犯刑律的，要依法追究法律責(zé)任,。

 37,、本通知自發(fā)布之日起實施。原有的住房制度改革和住房建設(shè)政策與規(guī)定,，與本通知規(guī)定不一致的,，按本通知執(zhí)行。



 湖南省人民政府

 一九九八年十一月十日