• 【發(fā)布單位】80805
• 【發(fā)布文號(hào)】哈爾濱市人民政府令第29號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-01-22
• 【生效日期】1999-02-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

哈爾濱市人民政府令

 哈爾濱市人民政府令
 
（第28號(hào)）
 《哈爾濱市住宅物業(yè)管理辦法》,，已經(jīng)市人民政府1998年12月29日第27次常務(wù)會(huì)議通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自1999年2月1日起施行,。



 市長 曹廣亮

 一九九九年一月二十二日

 哈爾濱市住宅物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)的使用,、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，創(chuàng)造和保持整潔、安全,、舒適的居住環(huán)境,，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理。



 第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)（以下簡稱物業(yè)）,，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施,。

 本辦法所稱業(yè)主,，是指住宅的所有權(quán)人,。

 本辦法所稱使用人，是指住宅的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人,。

 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指具備資質(zhì)條件，取得營業(yè)執(zhí)照,，受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托,，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。



 第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則,。



 第五條 市房產(chǎn)管理部門（以下簡稱市房產(chǎn)部門）,，是本市物業(yè)管理的政府行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法,。

 有關(guān)管理部門按照各自職責(zé),，協(xié)同實(shí)施本辦法。

 街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。




 第二章 業(yè)主自治管理





 第六條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì),。

 物業(yè)管理區(qū)域的范圍,，由市房產(chǎn)部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。



 第七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任,。

 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備下列情況之一的,，市房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

 （一）公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上；

 （二）新建商品住宅入住率達(dá)到60％以上,；

 （三）住宅出售已滿兩年,。



 第八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的,，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表,，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席,。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過,。

 業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),；經(jīng)15％以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席,。



 第九條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

 （一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員,；

 （二）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約,；

 （三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；

 （四）決定物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng),。



 第十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),，持下列文件向市房產(chǎn)部門備案：

 （一）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

 （二）業(yè)主委員會(huì)章程,。



 第十一條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模,，由9人至15人的單數(shù)組成。

 業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生,。

 業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年。



 第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，履行下列職責(zé)：

 （一）召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；

 （二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立,、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （三）依照本辦法負(fù)責(zé)對(duì)維修基金的使用和管理；

 （四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算,；

 （五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng),；

 （六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用,；

 （七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其它職責(zé),。

 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席有效,，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過,。



 第十三條 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的比例提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的,，按總建筑面積0．7％的比例提供,，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0．5％的比例提供,。公有住宅出售單位按售房款的5％的比例提供資金,，用于購買物業(yè)管理服務(wù)用房。

 由政府集中組織開發(fā)建設(shè)的,，物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有,，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用,；其他開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的,，物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑費(fèi)用已列入商品房成本的,，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,，業(yè)主委員會(huì)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用,；公用住宅出售單位按售房款5％的比例提供資金,，用于購買的物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)，歸政府所有,，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理,，物業(yè)管理企業(yè)使用。

 物業(yè)管理企業(yè)通過與業(yè)主委員會(huì)簽訂租賃合同,，租賃使用物業(yè)管理服務(wù)用房,。物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于該房屋的維修和補(bǔ)充物業(yè)維修費(fèi)用,。



 第十四條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范,，對(duì)全體業(yè)主具有約束力,，使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

 業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效,。

 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),，將業(yè)主公約報(bào)市房產(chǎn)部門備案。

 業(yè)主公約示范文本由市房產(chǎn)部門制訂,。



 第十五條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主,、使用人具體約束力。

 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì),、業(yè)主代表大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律,、法規(guī),、規(guī)章相抵觸。




 第三章 物業(yè)管理服務(wù)





 第十六條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,，向市房產(chǎn)部門申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書,。

 市房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，對(duì)符合條件的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書,。市工商部門對(duì)于經(jīng)過資質(zhì)審查并獲得資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,。



 第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

 （一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所,；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目,；

 （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

 （四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),；

 （五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用,；

 （六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

 （七）違約責(zé)任,；

 （八）合同終止和解除的約定,；

 （九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

 物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi),，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)市房產(chǎn)部門備案,。



 第十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)；

 （一）住宅共用部位,、共用設(shè)備的使用管理,、維修和更新；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理,、維修和更新,；

 （三）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù),；

 （四）保潔服務(wù),；

 （五）保安服務(wù)；

 （六）物業(yè)維修,、更新費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理,；

 （七）物業(yè)檔案資料的保管；

 （八）其它物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng),。



 第十九條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好,、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便,、安全，并按照下列規(guī)定實(shí)施：

 （一）按照有關(guān)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,，實(shí)施管理服務(wù),；

 （二）在業(yè)主、使用人使用房屋前,，將住宅的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法,、要求,、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主,、使用人,；

 （三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查,，定期對(duì)住宅的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù),；

 （四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施,，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修,；

 （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí),，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

 （六）做好物業(yè)維修,、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄,，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

 （七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修,、更新費(fèi)用的收支帳目,，接受審核；

 （八）定期聽取業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主,、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù),；

 （九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為,，立即進(jìn)行勸阻、制止,，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告,；

 （十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主,、使用人委托的其它管理服務(wù)事項(xiàng),。

 除前款規(guī)定外,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作,。



 第二十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),，應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。



 第二十一條 物業(yè)管理收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：

 （一）維修費(fèi),，用于共用部位,、共用設(shè)備,、公共設(shè)施等的使用管理、維修和更新,；

 （二）服務(wù)費(fèi),，用于保安、保潔等項(xiàng)服務(wù),；

 （三）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi),，用于電梯、水泵,、供暖等房屋設(shè)備的運(yùn)行,、服務(wù)；

 （四）管理費(fèi),，用于檔案材料的保管,、物業(yè)費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理,。

 以上費(fèi)用，有規(guī)定的,，從其規(guī)定,；沒有規(guī)定的，物價(jià)部門會(huì)同房產(chǎn)部門另行規(guī)定,，雙方特約服務(wù)收費(fèi)按照合同約定收取,。



 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用,。

 未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行收取服務(wù)費(fèi)的,，業(yè)主或者使用人可以不支付。



 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi),，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng),，并報(bào)市房產(chǎn)部門備案：

 （一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用核實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還,；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè),；

 （三）移交物業(yè)管理服務(wù)用的房屋、場地和其它財(cái)物,。




 第四章 物業(yè)的使用





 第二十四條 業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定,，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平,、合理的原則,，正確處理供水、排水,、通行,、通風(fēng)、采光,、維修,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面相鄰關(guān)系,。



 第二十五條 業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)禁止下列行為：

 （一）擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局,、用途,、隨意鑿洞,、拆換門窗和私建濫建,；

 （二）亂拋、亂堆,、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛,、張貼、寫畫,；

 （三）踐踏綠地,，占用場地、小區(qū)道路,、自行車棚,、停車場或者其它共用設(shè)施；

 （四）損壞,、涂劃園林雕塑,；

 （五）隨意停放自行車和其它車輛；

 （六）堆放易燃易爆,、劇毒,、放射性物質(zhì)，排放有毒,、有害物質(zhì),；

 （七）聚眾喧鬧；

 （八）私設(shè)攤點(diǎn)或者從事影響居民正常生活的經(jīng)營活動(dòng),；

 （九）法律,、法規(guī)、規(guī)章禁止的其它行為,。



 第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修住宅,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,，發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十五條規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止,，并督促改正,；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì),，并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理,。



 第二十七條 供水、排水、供電,、供氣,、供熱、電信等部門,，在已實(shí)施物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行專業(yè)施工,，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀,；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以賠償。



 第二十八條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù),；經(jīng)批準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用,，所得費(fèi)用列入物業(yè)維修費(fèi),。



 第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn)、處理,，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件,。

 住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi),，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。




 第五章 物業(yè)的維修





 第三十一條 商品住房和公有住房出售后,，應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金），專項(xiàng)用于住宅共用部位,、共同設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新、改造,。

 商品住房在銷售時(shí),，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2－3％的比例向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取,，屬全體業(yè)主所有,，不計(jì)入住宅銷售收入。

 公有住房出售后,，由售房單位按售房款25％提取維修基金,；購房者個(gè)人按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金,。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入,。維修基金使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第三十二條 維修基金不足時(shí)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照業(yè)主委員會(huì)的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān),。

 住宅的共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修,、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。

 房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的,，業(yè)主應(yīng)及時(shí)改造維修,。拒不改造維修的，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修,，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。



 第三十三條 新建住宅在物業(yè)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交或由物業(yè)管理企業(yè)代收后向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：

 （一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖,；

 （二）單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖；

 （四）庭院規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖,；

 （五）其它有關(guān)資料,。




 第六章 前期物業(yè)管理





 第三十四條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅入住后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理,。



 第三十五條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約,，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)市房產(chǎn)部門備案,。

 新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí),，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件,。

 住宅使用公約不得與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,。



 第三十六條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位,、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,。



 第三十七條 新建商品住宅出售單位,，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。



 第三十八條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,，由住宅出售單位承擔(dān),；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和購買人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān),。



 第三十九條 新建商品住宅交付使用時(shí),，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅購買人收取任何費(fèi)用,。



 第四十條 住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止,。

 前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)終止。



 第四十一條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理,，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施,。



 第四十二條 前期物業(yè)管理適用本辦法第二章以外的各章規(guī)定。




 第七章 法律責(zé)任





 第四十三條 業(yè)主,、使用人違反業(yè)主公約,、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。對(duì)違反業(yè)主公約,、住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主,、使用人可以向人民法院提起民事訴訟,。

 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3‰的滯納金或者按約定加收滯納金,。

 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；造成業(yè)主,、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第四十四條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法的,，市房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。



 第四十五條 違反本辦法下列規(guī)定,，由市房產(chǎn)部門責(zé)令改正,，按照下列規(guī)定予以處罰：

 （一）違反本辦法第十六條一款、第十九條,、第二十條,、第二十六條二款規(guī)定的,，處以500元以上3000元以下的罰款。

 （二）違反本辦法第二十五條,、第二十六條第一款,、第二十八條規(guī)定的，處以500元以上2000元以下的罰款,。

 （三）違反本辦法第三十三條,、第三十五條、第三十六條規(guī)定的,，處以2000元以上5000元以下的罰款,。



 第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的，市房產(chǎn)部門可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理,，直到收繳資質(zhì)證書,，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。



 第四十七條 市房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。



 第四十八條 對(duì)行政處罰決定不服的,，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。



 第四十九條 罰沒票據(jù)的使用和對(duì)罰款的處理,，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。




 第八章 附則



 第五十條 本辦法中一些專業(yè)用語的含義：

 （一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部,，由住宅的業(yè)主,、使用人自用的臥室、客廳,、廚房,、衛(wèi)生間、陽臺(tái),、天井,、庭園以及室內(nèi)墻面、屋面,、地面等部位,；

 （二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部,，由住宅的業(yè)主,、使用人自用的門窗,、衛(wèi)生潔具以及總管以外的供水、排水,、散熱器,、燃?xì)夤艿溃ê瑧舯恚㈦娋€（含戶表）等設(shè)備,；

 （三）共用部位,，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主,、使用人共同使用門廳,、樓梯門、水泵間,、電表間,、電梯間、電話分線間,、電梯機(jī)房,、走廊通道、傳達(dá)室,、內(nèi)天井,、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面,、層面等部位,；

 （四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部,，由整幢住宅的業(yè)主,、使用人共同使用的供水管道、排水管道,、落水管,、照明燈具、垃圾通道,、電視天線,、鍋爐及附屬設(shè)備管網(wǎng)、水箱,、水泵,、電梯、郵政信箱,、避雷裝置,、消防器具等設(shè)備；

 （五）公共設(shè)施,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，由業(yè)主和使用人共同使用的道路,、綠地、停車場庫,、鍋爐房,、照明路燈、給水,、排水管道,、窨井、化糞池,、垃圾箱（房）等設(shè)施,；

 （六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ),、承重墻體,、梁柱、樓蓋,、屋頂?shù)取?


 第五十一條 本市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理和縣（市）住宅物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行。



 第五十二條 本辦法自1999年2月1日起施行,。