• 【發(fā)布單位】82504
• 【發(fā)布文號(hào)】西安市人大常委會(huì)第5號(hào)
• 【發(fā)布日期】1999-06-24
• 【生效日期】1999-06-24
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

西安市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

西安市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
 
（第5號(hào)）
 《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于1999年3月30日由西安市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò),，1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布,，自公布之日起施實(shí)。



 一九九九年六月二十四日

 西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例




 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)本市城市居住區(qū)物業(yè)管理,，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為,，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。



 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市居住區(qū)的物業(yè)管理,。



 第三條 本條例所稱(chēng)居住區(qū)是指以住宅為主,，具有相應(yīng)配套的市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施,，相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū),。

 本條例所稱(chēng)物業(yè)是指居住區(qū)內(nèi)已建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地,。

 本條例所稱(chēng)業(yè)主是指居住區(qū)內(nèi)物業(yè)的所有人,。

 本條例所稱(chēng)使用人是指居住區(qū)內(nèi)自用、承租,、借用房屋的單位和個(gè)人,。



 第四條 業(yè)主依據(jù)本條例規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表居住區(qū)全體業(yè)主實(shí)施自治管理,。

 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會(huì)的委托,，依照本條例的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施管理服務(wù)。



 第五條 居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,。



 第六條 西安市房產(chǎn)行政管理部門(mén)是本市城市居住區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén),，負(fù)責(zé)本市城市居住區(qū)物業(yè)行政管理工作。

 閻良區(qū),、臨潼區(qū)和市屬各縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市居住區(qū)物業(yè)行政管理工作,。

 建設(shè)、規(guī)劃、市政,、公用,、民政、市容環(huán)衛(wèi),、園林,、公安、物價(jià),、工商等行政管理部門(mén),，按照各自職責(zé)協(xié)同管理。




 第二章 業(yè)主自治組織與管理





 第七條 居住區(qū)商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上,，具備物業(yè)管理?xiàng)l件的,，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住宅出售單位，組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí),，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)參加,。



 第八條 業(yè)主大會(huì)由居住區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成,。業(yè)主人數(shù)超過(guò)二百戶(hù)的，按全體業(yè)主人數(shù)百分之五至百分之十的比例,，以所住區(qū)域?yàn)閱挝挥蓸I(yè)主推選業(yè)主代表,，組成居住區(qū)業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表每屆任期三年,，可以連選連任,。

 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)票或者業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò),。

 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主按照一定產(chǎn)權(quán)計(jì)票行使表決權(quán),。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按產(chǎn)權(quán)證書(shū),，一百平方米以下為一票,，一百平方米以上的每一百平方米為一票。房屋產(chǎn)權(quán)共有的,，由產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)商行使表決權(quán),。



 第九條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開(kāi)一次，會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集,。經(jīng)三分之一以上業(yè)主或者業(yè)主代表聯(lián)名提議,，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。



 第十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

 （一）選舉,、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員,；

 （二）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

 （三）聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

 （四）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定,；

 （五）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng),。



 第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由主任,、副主任,、委員五至九人組成，每屆任期三年,，可以連選連任,。

 業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，辦事公道,，遵紀(jì)守法,，熱心公益事業(yè)，有一定的工作能力和工作時(shí)間,。



 第十二條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)行政主管部門(mén)登記,，并由物業(yè)行政主管部門(mén)在該居住區(qū)予以公告,。



 第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

 （一）召集業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),，報(bào)告物業(yè)管理情況,；

 （二）起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過(guò),；

 （三）招聘,、選聘物業(yè)管理企業(yè)，訂立,、變更或者解除委托管理服務(wù)合同,；

 （四）籌集和管理居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,；

 （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理年度計(jì)劃,、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

 （六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng),；

 （七）監(jiān)督居住區(qū)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的合理使用；

 （八）聽(tīng)取和反映業(yè)主,、使用人的意見(jiàn)和建議,；

 （九）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。



 第十四條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度召開(kāi)一次,。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)組成人員提議,，可以臨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議作出的決定必須經(jīng)全體組成人員過(guò)半數(shù)通過(guò)。

 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí),，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén),、居民委員會(huì)參加。




 第三章 物業(yè)管理服務(wù)





 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證,、資質(zhì)年檢和管理人員持證上崗制度,。

 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，必須具有相應(yīng)資金,、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和固定場(chǎng)所,；向物業(yè)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)資質(zhì)審查合格,，辦理有關(guān)手續(xù)后,，方可從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)。

 物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗,，必須持有物業(yè)行政主管部門(mén)核發(fā)的崗位證書(shū),。



 第十六條 居住區(qū)的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施,。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與受委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同,。

 委托管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案,。



 第十七條 委托管理服務(wù)合同主要內(nèi)容：

 （一）委托管理事項(xiàng),；

 （二）委托管理期限；

 （三）雙方權(quán)利義務(wù),；

 （四）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,；

 （五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

 （六）違約責(zé)任,。



 第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托管理服務(wù)合同和下列要求對(duì)居住區(qū)物業(yè)實(shí)施管理：

 （一）按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理年度計(jì)劃,，實(shí)施物業(yè)管理；

 （二）業(yè)主或者使用人自用部位,、自用設(shè)施設(shè)備損壞要求維修時(shí),，應(yīng)當(dāng)提供有償服務(wù)；

 （三）如實(shí)記錄物業(yè)維修,、更新費(fèi)用收支,，妥善保管物業(yè)檔案資料和賬務(wù)；

 （四）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送一次物業(yè)維修,、更新費(fèi)用的收支賬目,；

 （五）維護(hù)居住區(qū)生活秩序；

 （六）配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作,；

 （七）物業(yè)行政主管部門(mén)和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng),。



 第十九條 居住區(qū)管理服務(wù)費(fèi)、日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi),、車(chē)輛停放管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)行政主管部門(mén)以居住區(qū)為單位核定。核定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的意見(jiàn),。

 為業(yè)主、使用人提供其他特約服務(wù)的收費(fèi),，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,、使用人商定。



 第二十條 物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主,、使用人公布。

 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按月收取,。需要預(yù)收的,，預(yù)收費(fèi)用不得超過(guò)三個(gè)月。

 委托管理服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主,、使用人同意,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費(fèi)用,。



 第二十一條 居住區(qū)內(nèi)水、電,、氣,、暖等費(fèi)用，供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)按戶(hù)計(jì)量收取,。因特殊情況不能按戶(hù)計(jì)量收取的,，可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。委托辦法由市人民政府制定,。



 第二十二條 委托管理服務(wù)合同終止或者解除后十五日內(nèi),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料財(cái)物，并報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案：

 （一）結(jié)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,；

 （二）移交全部物業(yè)管理檔案資料和賬務(wù),；

 （三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和場(chǎng)地,；

 （四）應(yīng)當(dāng)移交的其他物業(yè)資料,、設(shè)施設(shè)備。

 物業(yè)管理企業(yè)在移交上述資料財(cái)物時(shí),，不得損壞,、隱匿,、銷(xiāo)毀。



 第二十三條 物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理,，定期對(duì)居住區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行檢查,，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的問(wèn)題，對(duì)居住區(qū)的綜合管理水平和配套設(shè)施進(jìn)行考核,，評(píng)定等級(jí),。



 第二十四條 物業(yè)行政主管部門(mén)接到對(duì)物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴后，應(yīng)當(dāng)調(diào)查處理,，七日內(nèi)答復(fù)投訴人,；涉及其他行政主管部門(mén)的應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)的行政主管部門(mén)進(jìn)行處理，并在十五日內(nèi)答復(fù)投訴人,。




 第四章 前期物業(yè)管理





 第二十五條 前期物業(yè)管理是指居住區(qū)房屋出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理,。

 前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住宅出售單位自行管理，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,。



 第二十六條 新建居住區(qū)竣工后,，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的,，不得投入使用和實(shí)施前期物業(yè)管理,。



 第二十七條 已投入使用的居住區(qū)經(jīng)過(guò)治理改造，具備下列條件的方可實(shí)施物業(yè)管理：

 （一）新建居住區(qū)入住百分之五十以上,，公有住宅出售百分之三十以上,；

 （二）居住區(qū)公用設(shè)施設(shè)備及其他配套設(shè)施完善；

 （三）具有物業(yè)管理用房,、經(jīng)營(yíng)用房,；

 （四）居住區(qū)環(huán)境符合城市建設(shè)規(guī)劃要求；

 （五）經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格,。



 第二十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在居住區(qū)投入使用前制定住宅使用公約,，與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案,。

 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂住宅出售合同或者發(fā)出拆遷安置回遷通知時(shí),，應(yīng)當(dāng)將住宅質(zhì)量驗(yàn)收合格證、住宅使用公約,、前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，作為住宅出售合同或者拆遷安置回遷通知的附件同時(shí)交付業(yè)主。



 第二十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍,，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任,。前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,，不得轉(zhuǎn)讓居住區(qū)住宅的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所用權(quán)和使用權(quán)。



 第三十條 前期物業(yè)管理適用本條例有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)范圍,、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定,。前期物業(yè)管理費(fèi)用，由入住的業(yè)主或者使用人按本條例規(guī)定的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交納,，不足部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。



 第三十一條 前期物業(yè)管理合同終止后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住宅出售單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整的移交居住區(qū)物業(yè),，并向業(yè)主委員會(huì)或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)移交居住區(qū)規(guī)劃圖,，竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖等有關(guān)工程建設(shè)資料,。



 第三十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供必需的管理用房和經(jīng)營(yíng)用房,，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將管理用房提供給物業(yè)管理企業(yè)有償使用,，其收入和經(jīng)營(yíng)用房的收入用于居住區(qū)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和其他物業(yè)管理,。

 業(yè)物,、物業(yè)管理企業(yè)不得將管理用房和經(jīng)營(yíng)用房出售或者改作他用。



 第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行居住區(qū)的物業(yè)管理,，在同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先委托開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和公有住宅出售單位委托的物業(yè)管理企業(yè),。




 第五章 物業(yè)的使用





 第三十四條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定,，愛(ài)護(hù)居住區(qū)內(nèi)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和花草樹(shù)木,。



 第三十五條 居住區(qū)內(nèi)使用物業(yè)禁止下列行為：

 （一）損壞房屋承重,、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；

 （二）私自占用,、損壞住宅區(qū)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備；

 （三）違反居住區(qū)規(guī)劃搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；

 （四）侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木,；

 （五）亂設(shè)攤點(diǎn),、亂停車(chē)輛,；

 （六）亂倒垃圾、堆放雜物,；

 （七）擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上張貼、涂寫(xiě),、刻畫(huà),；

 （八）影響其他住戶(hù)采光、通風(fēng)及其他生活便利,；

 （九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì),，堆放易燃易爆物品或者排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

 （十）從事危害公共利益的活動(dòng),；

 （十一）法律,、法規(guī)禁止的其他行為。



 第三十六條 住宅的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí),，相鄰的業(yè)主、使用人應(yīng)予配合,。因相鄰業(yè)主,、使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償,。

 因維修養(yǎng)護(hù)造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位,、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。



 第三十七條 業(yè)主或者使用人裝修住宅,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人，并進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。



 第三十八條 業(yè)主,、使用人不得改變住宅使用性質(zhì)。因特殊需要改變使用性質(zhì)的,，不得違反城市規(guī)劃管理要求,，并應(yīng)征求相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面意見(jiàn),，報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)同意,。

 物業(yè)管理企業(yè)不得改變居住區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì),。



 第三十九條 任何單位和個(gè)人不得占用居住區(qū)的道路,、場(chǎng)地和綠地,。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用或者挖掘道路、場(chǎng)地和綠地的,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,，并在約定的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)原狀。



 第四十條 利用物業(yè)設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并向有關(guān)行政主管部門(mén)辦理審批手續(xù),。

 前款經(jīng)營(yíng)性收入應(yīng)當(dāng)用于居住區(qū)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。




 第六章 維修養(yǎng)護(hù)資金的管理與使用





 第四十一條 居住區(qū)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)資金包括住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金和日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi),。

 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修,、更新和改造。

 日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)用于居住區(qū)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù),。



 第四十二條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按下列規(guī)定交納和提?。?
 （一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出售商品住宅時(shí),，多層住宅的購(gòu)房者按購(gòu)房款百分之二的比例交納，高層住宅的購(gòu)房者按購(gòu)房款百分之三的比例交納,；

 （二）公有住宅出售單位出售公有住宅時(shí),，購(gòu)房者按購(gòu)房款百分之二的比例交納；

 （三）公有住宅出售單位出售公有住宅時(shí),，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取,，高層住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。

 住宅共有部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時(shí),，經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)或者業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌,。



 第四十三條 住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ),。業(yè)主委員會(huì)成立前,，由物業(yè)行政主管部門(mén)代管；業(yè)主委員會(huì)成立后,，由業(yè)主委員會(huì)管理,，物業(yè)行政主管部門(mén)監(jiān)督使用,。



 第四十四條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用,，應(yīng)當(dāng)建立使用計(jì)劃報(bào)批管理制度,、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢(xún)對(duì)賬制度,。



 第四十五條 日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按物價(jià)行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)按月向業(yè)主,、使用人收取,，專(zhuān)款專(zhuān)用,，由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督使用。



 第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金和日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)的管理使用情況,，接受業(yè)主,、使用人監(jiān)督。



 第四十七條 住宅自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé),；業(yè)主與使用人另有約定的,，從其約定,。業(yè)主或者使用人也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用,。



 第四十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,、日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中剩余部分隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,。




 第七章 法律責(zé)任





 第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告,；拒不改正的，處以五百元以上三千元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低資質(zhì)等級(jí)：

 （一）委托管理服務(wù)合同生效,、終止,、解除未按規(guī)定報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案的；

 （二）從業(yè)人員未持有物業(yè)行政主管部門(mén)核發(fā)的崗位證書(shū)上崗的,。



 第五十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的，由物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告,，沒(méi)收違法所得,，并可處以二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的，可以降低資質(zhì)等級(jí),，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：

 （一）未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)或者未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)年檢從事物業(yè)管理的,；

 （二）擅自改變居住區(qū)內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用性質(zhì)的,；

 （三）委托管理服務(wù)合同終止或者解除后十五日內(nèi),，未向業(yè)主委員會(huì)移交或者損壞,、隱匿、銷(xiāo)毀應(yīng)當(dāng)移交的資料財(cái)物的,；

 （四）擅自占用,、挖掘居住區(qū)道路,、場(chǎng)地的,。

 未取得或者已被吊銷(xiāo)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)以及委托管理服務(wù)合同終止、解除后,，非法占用物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和物業(yè)管理資料財(cái)物的,，除按前款規(guī)定處罰外，物業(yè)行政主管部門(mén)可以作出責(zé)令限期移交的決定,，拒不履行移交決定的,，物業(yè)行政主管部門(mén)可以強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。



 第五十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告,，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款：

 （一）未承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任的,；

 （二）未將住宅質(zhì)量驗(yàn)收合格證書(shū),、住宅使用公約和前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，作為住宅出售合同或者拆遷安置回遷通知的附件同時(shí)交付業(yè)主的,；

 （三）未承擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)用不足部分的,。

 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,，未制定住宅使用公約或者前期物業(yè)管理合同未報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告,，并可處以五百元以上三千元以下的罰款,。



 第五十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和公有住宅出售單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)行政主管部門(mén)給予警告,，沒(méi)收違法所得,，并可處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：

 （一）新建居住區(qū)未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格實(shí)行前期物業(yè)管理的；

 （二）已投入使用的居住區(qū),，未經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格實(shí)施物業(yè)管理的,；

 （三）前期物業(yè)管理期間，擅自使用維修基金或者轉(zhuǎn)讓共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)的,；

 （四）前期物業(yè)管理合同終止后，未向業(yè)主委員會(huì)完整移交居住區(qū)物業(yè)和有關(guān)工程建設(shè)資料的,；

 （五）向業(yè)主委員會(huì)移交居住區(qū)時(shí),，未同時(shí)移交物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房的,。



 第五十三條 業(yè)主,、使用人或者其他單位,、個(gè)人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重,、抗震結(jié)構(gòu),、房屋外貌或者私自占用,、損壞居住區(qū)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令恢復(fù)原狀,、賠償損失,，并可處以五百元以上五千元以下的罰款,。



 第五十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，并通告全體業(yè)主。



 第五十五條 違反本條例規(guī)定的其他行為,，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)和相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。



 第五十六條 當(dāng)事人對(duì)行政主管部門(mén)的行政處罰決定不服的,，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟,。逾期不申請(qǐng)復(fù)議,，也不起訴,，又不履行處罰決定的，作出行政處罰的部門(mén)可以依

 法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。

 對(duì)個(gè)人處以三千元以上，對(duì)單位處以三萬(wàn)元以上的罰款和吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的處罰,，當(dāng)事人有權(quán)要求舉行聽(tīng)證,。



 第五十七條 拒絕、阻礙物業(yè)行政主管部門(mén)工作人員執(zhí)行公務(wù)的,，由公安機(jī)關(guān)依照《
中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》處罰,；構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。



 第五十八條 物業(yè)行政主管部門(mén)工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊,、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門(mén)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。




 第八章 附則



 第五十九條 西安市行政區(qū)域內(nèi)非居住區(qū)寫(xiě)字樓,、商住樓的物業(yè)管理,，參照本條例執(zhí)行,。



 第六十條 本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

 （一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部,，由住宅的業(yè)主,、使用人自用的臥室、客廳,、廚房,、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái),、天井,、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

 （二）自用設(shè)備,，是指一套住宅內(nèi)部,，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門(mén)窗,、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水,、排水、燃?xì)夤艿?、電線(xiàn)以及水,、電、氣戶(hù)表等設(shè)備,；

 （三）共用部位,，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂?shù)龋?，?hù)外墻面、門(mén)廳,、樓梯間,、走廊通道等；

 （四）共用設(shè)施設(shè)備,，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住宅銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管,、水箱,、加壓水泵、電梯,、天線(xiàn),、供電線(xiàn)路,、照明、鍋爐,、暖氣線(xiàn)路,、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施,、綠地,、道路、路燈,、溝渠,、池、井,、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù),、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。



 第六十一條 本條例具體應(yīng)用中的問(wèn)題,，由市人民政府負(fù)責(zé)解釋,。



 第六十二條 本條例自公布之日起施行。