• 【發(fā)布單位】82902
• 【發(fā)布文號】新疆維吾爾自治區(qū)人民政府令第94
• 【發(fā)布日期】2000-08-07
• 【生效日期】2000-10-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

新疆維吾爾自治區(qū)人民政府令

 新疆維吾爾自治區(qū)人民政府令
 
（第94號）
 《新疆維吾爾自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2000年7月6日自治區(qū)第九屆人民政府第11次常務(wù)會議討論通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自2000年10月1日起施行,。



 2000年8月7日

 新疆維吾爾自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理,，保護(hù)業(yè)主、使用人,、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，創(chuàng)建整潔、安全,、文明,、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際,，制定本辦法。



 第二條 在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動,，適用本辦法,。



 第三條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在按行政建制設(shè)立的市,、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),，以住宅為主，建有配套的公共服務(wù)設(shè)施,、綠地和公共活動場地及其他非住宅房屋的居住區(qū)及高層住宅,。

 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或者房屋使用人的委托,，對住宅共用部位,，共用設(shè)施設(shè)備以及居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕,、管理,，并提供相關(guān)服務(wù)的行為。

 本辦法所稱業(yè)主,，是指住宅區(qū)內(nèi)房屋的所有權(quán)人,；使用人，是指房屋承租人或者實(shí)際使用房屋的其他人,。



 第四條 城市新開發(fā)的住宅項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。原由單位管理的住宅,，應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行社會化,、專業(yè)化的物業(yè)管理。



 第五條 自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作,，組織實(shí)施本辦法,。

 縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法對本行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督與管理。




 第二章 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會





 第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會行使其權(quán)利,。業(yè)主大會由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，人數(shù)較多的,，也可由其推選的代表組成,。



 第七條 住宅區(qū)入住率達(dá)到50％以上或者房屋交付使用已滿2年的，住宅開發(fā)建設(shè)單位或者房產(chǎn)管理單位,，應(yīng)當(dāng)組織召開第一次業(yè)主大會,。因特殊情況推遲召開第一次業(yè)主大會的,，必須取得半數(shù)以上業(yè)主同意,。



 第八條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議,。定期會議按照業(yè)主公約規(guī)定的時間召開。臨時會議由四分之一以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開,。

 業(yè)主大會必須有半數(shù)以上的業(yè)主出席方可召開,，大會組織者應(yīng)當(dāng)于會議召開前5日，將會議的主要內(nèi)容書面通知應(yīng)出席會議的全體人員,。



 第九條 業(yè)主大會作出的決定,，按表決權(quán)進(jìn)行表決。表決權(quán)按業(yè)主擁有的房屋建筑面積計(jì)算,。



 第十條 業(yè)主大會行使下列權(quán)利：

 （一）制定,、修改業(yè)主公約；

 （二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，調(diào)整業(yè)主委員會組成人員,；

 （三）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程；

 （四）審議業(yè)主委員會工作報(bào)告,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

 （五）決定聘請,、解聘物業(yè)管理企業(yè),；

 （六）審議、決定與住宅區(qū)公共利益相關(guān)的其他重大事項(xiàng),。



 第十一條 業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會由主任、副主任和委員若干人組成,，每屆任期3年,，可連選連任。

 業(yè)主委員會可以聘請公安派出所,、居民委員會的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員,。



 第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持業(yè)主委員會登記申請書,、業(yè)主委員會章程,、業(yè)主委員會名單等有關(guān)資料，向住宅區(qū)所在地縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門登記,。業(yè)主委員會自登記之日起成立,。



 第十三條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

 （一）召集業(yè)主大會，并向業(yè)主大會報(bào)告工作,；

 （二）根據(jù)業(yè)主大會決定,，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （三）審議決定住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）的使用,；

 （四）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；

 （五）聽取業(yè)主,、使用人的意見和建議,，監(jiān)督和配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

 （六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。



 第十四條 業(yè)主委員會除與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同外,，不得從事任何經(jīng)營活動,。



 第十五條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)使用,、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則,。

 業(yè)主公約由第一次業(yè)主大會制定,。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和使用人具有約束力。



 第十六條 城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)主公約示范文本,。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,，但必須符合法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門備案,。




 第三章 物業(yè)管理與服務(wù)





 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)后，方可開展物業(yè)管理業(yè)務(wù),。



 第十八條 住宅區(qū)物業(yè)管理范圍由城市房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃,、服務(wù)系統(tǒng)和社區(qū)管轄劃定。



 第十九條 城市新開發(fā)的住宅項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)保證公共服務(wù)和物業(yè)管理用房需要。工程建設(shè)過程中,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)管理企業(yè)參與對工程的檢查,。工程竣工后,，業(yè)主委員會尚未成立的,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理,。



 第二十條 提倡采用招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事宜由業(yè)主委員會或其選擇的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依法組織辦理,，并向城市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

 原物業(yè)管理企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先中標(biāo)權(quán),，城市房地產(chǎn)行政主管部門,、其他有關(guān)部門以及開發(fā)建設(shè)單位，不得限制或者指定業(yè)主委員會選定物業(yè)管理企業(yè),。



 第二十一條 開發(fā)建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)同時移交物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積按住宅區(qū)總建筑面積的2‰確定,，最低不少于30平方米,，最高不超過300平方米。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有,，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同使用。



 第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)同時移交下列資料：

 （一）住宅區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖,；

 （二）單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖,；

 （四）各種設(shè)備的使用說明書,、電路示意圖,；

 （五）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗(yàn)收資料；

 （六）其他必要資料,。

 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管，物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將上述資料交還業(yè)主委員會。



 第二十三條 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)管理服務(wù)合同,，合同的主要內(nèi)容包括：

 （一）住宅區(qū)的基本情況,；

 （二）雙方的權(quán)利義務(wù),；

 （三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求,；

 （四）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法,；

 （五）維修基金的管理與使用；

 （六）合同的期限、合同終止和解除的約定,；

 （七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑,；

 （八）雙方約定的其他事項(xiàng),。



 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要事項(xiàng)：

 （一）住宅共用部位的使用管理、維修和更新,；

 （二）住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的使用管理,、維修和更新,；

 （三）住宅區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù),；

 （四）住宅區(qū)房屋裝飾裝修管理,；

 （五）住宅區(qū)商業(yè)用房，停車場地的管理,；

 （六）住宅區(qū)公共秩序維護(hù)與治安保衛(wèi)責(zé)任,；

 （七）物業(yè)檔案資料的保管和移交。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在簽訂后的15日內(nèi),，報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門備案,。



 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理服務(wù)合同約定的義務(wù)，經(jīng)業(yè)主委員會同意,，物業(yè)管理企業(yè)可以將部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專營公司承擔(dān),，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個人。



 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法或者業(yè)主公約的行為,，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行勸阻,、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告。



 第二十七條 禁止物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施下列行為：

 （一）未經(jīng)業(yè)主委員會同意,，擅自改變住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用途；

 （二）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；

 （三）擅自動用維修基金,，隨意處置業(yè)主委托管理的權(quán)益和財(cái)產(chǎn)；

 （四）損害業(yè)主權(quán)益的其他行為,。




 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)





 第二十八條 住宅內(nèi)的維護(hù)責(zé)任由業(yè)主承擔(dān),。

 住宅共有部分的維護(hù)責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：

 （一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主承擔(dān),；

 （二）共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，由該住宅所有業(yè)主承擔(dān),。

 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施,、公共活動場地、綠地和其他產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共同所有的非住宅房屋,，維護(hù)責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān),。



 第二十九條 業(yè)主共同承擔(dān)維護(hù)責(zé)任的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理服務(wù)合同定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)與維修,。

 因非正常使用,，造成住宅共有部分損壞的，由損壞者出資維修,。給他人造成損失的,，承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。



 第三十條 禁止業(yè)主和使用人實(shí)施下列行為：

 （一）擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途和改變房屋外貌,，損壞房屋承重結(jié)構(gòu),，損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,、移裝共用設(shè)備,；

 （二）占用住宅區(qū)內(nèi)公共場所，隨意推放雜物,、停放車輛,；

 （三）影響住宅區(qū)觀瞻的亂搭、亂貼,、亂掛等,；

 （四）損壞樹木花草和住宅區(qū)建筑小品、雕塑,；

 （五）飼養(yǎng)家禽家畜,，亂倒垃圾,、排放有毒、有害物質(zhì),、或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；

 （六）法律、法規(guī),、規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為,。



 第三十一條 業(yè)主、使用人裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)遵守住宅房屋裝修的有關(guān)法律,、法規(guī)和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，并將裝修時間,、電耗,、裝修人員和主要裝修材料報(bào)告物業(yè)管理企業(yè)。對擅自改動主體或者承重結(jié)構(gòu),、增加較大荷載,，以及改動水、暖,、電等設(shè)備的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。



 第三十二條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地,。因公共利益需要臨時占用，挖掘道路,、場地的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。



 第三十三條 業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè),，應(yīng)當(dāng)維護(hù)房屋外觀的整潔,、美觀和房屋、附屬設(shè)施的安全,。影響住宅區(qū)景觀或者公眾安全的房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照縣級以上城市人民政府有關(guān)部門的規(guī)定及時進(jìn)行粉刷、修繕,。




 第五章 物業(yè)管理費(fèi)用





 第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價,。具體標(biāo)準(zhǔn)由政府價格主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定。

 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布,。已按照本辦法向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,。其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用,。

 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。尚未出售的空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。



 第三十五條 商品住房,、公有住房出售后，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立維修基金,。維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新,、改造,。



 第三十六條 維修基金的收支帳目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次,，接受業(yè)主的監(jiān)督,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修基金的使用情況進(jìn)行審計(jì),，所需費(fèi)用在管理費(fèi)中列支,。審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。

 業(yè)主對維修基金的使用有異議的,，可以要求業(yè)主委員會向物業(yè)管理企業(yè)咨詢并查閱收支總表,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供資料并詳細(xì)說明。



 第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主或者使用人要求提供的特約服務(wù),，價格主管部門有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，按規(guī)定執(zhí)行；沒有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，由雙方當(dāng)事人約定,。



 第三十八條 住宅區(qū)供水、供電,、供暖等費(fèi)用,，由供應(yīng)單位直接到戶收取。經(jīng)雙方協(xié)商,，供應(yīng)單位也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收,。物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用的，委托方應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂代收合同,，明確代理權(quán)限,，并支付代理服務(wù)費(fèi)用。禁止將代理服務(wù)費(fèi)向用戶分?jǐn)偂?



 第六章 法律責(zé)任





 第三十九條 違反本辦法第十七條規(guī)定,，未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，并可處1萬元以上3萬元以下罰款,。



 第四十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，處以3000元以上1萬元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的,，可以降低資質(zhì)等級：

 （一）未經(jīng)業(yè)主委員會同意,，擅自改變住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金用途的,；

 （二）未按規(guī)定公布物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，以及維修基金收支帳目，或者拒不接受業(yè)主委員會檢查的,；

 （三）擅自動用維修基金,，隨意處置業(yè)主委托管理的權(quán)益和財(cái)產(chǎn)的；

 （四）違反物業(yè)管理服務(wù)合同,，損害業(yè)主權(quán)益的其他行為,。



 第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者向業(yè)主違規(guī)分?jǐn)傎M(fèi)用的,，由縣級以上人民政府價格主管部門依照《
中華人民共和國價格法》和《中華人民共和國價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰,。



 第四十二條 業(yè)主、使用人違反本辦法第三十條規(guī)定的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止,，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀，賠償損失,；對不聽勸阻,、不服從物業(yè)管理企業(yè)管理的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，處以100元以上2000元以下罰款,。違反其他法律、法規(guī)規(guī)定的,，由有關(guān)行政主管部門依法查處,。



 第四十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,，因違反業(yè)主公約致使他人安全或者利益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

 業(yè)主、使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同催繳,，也可以向人民法院提起訴訟。

 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。




 第七章 附則



 第四十四條 本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

 （一）共用部位,，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ),、內(nèi)外承重墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等,。

 （二）共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或者單幢住宅內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、供電線路,、照明,、鍋爐、暖氣管線,、消防設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。



 第四十五條 本辦法自2000年10月1日起施行,。